Kiracı Apartman Aidatı ve Ortak Gider Borcundan Ne Kadar Sorumlu? KMK m.22 | 2026

KMK m.22 kiracı bakımından neyi düzenler?

Kat mülkiyetinde apartman veya site giderlerinin asıl muhatabı kat malikidir. KMK m.20, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme, onarım ve işletme giderlerinin maliklere hangi esaslarla paylaştırılacağını düzenler.

KMK m.22 ise bağımsız bölümden sürekli yararlanan kiracı gibi kişileri de alacağın tahsilinde belirli ölçüde sorumluluk alanına dahil eder. Amaç, ortak hizmetlerden fiilen yararlanan bağımsız bölümün giderlerinin tahsilini güvence altına almaktır.

Bu düzenleme mülkiyet borcunu tamamen kiracıya aktarmak anlamına gelmez. Kat malikinin asıl kanuni sorumluluğu devam eder; kiracının sorumluluğu ise kanunun açık sınırları içinde ek tahsil imkânıdır.

Kiracı hangi giderlerden sorumlu tutulabilir?

KMK m.22, kat malikinin m.20 uyarınca payına düşen gider ve avans borcu ile gecikme tazminatına atıf yapar. Bu nedenle yönetim planına göre belirlenen ortak gider avansları, temizlik, güvenlik, ortak elektrik, asansör işletmesi, bahçe bakımı ve benzeri ortak giderler gündeme gelebilir.

Hangi kalemin gerçekten m.20 kapsamındaki ortak gider olduğu, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarıyla birlikte incelenmelidir. Yönetimin hukuki dayanağı olmayan veya bağımsız bölümle ilgisiz kişisel borçları “aidat” adıyla kiracıya yöneltmesi mümkün değildir.

Gider bütçesi ve işletme projesinin usulüne uygun hazırlanıp tebliğ edilmesi de takipte önem taşır.

Kiracının sorumluluğundaki kira miktarı sınırı nasıl uygulanır?

Kanun, kiracının sorumluluğunu açıkça ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlar. Yönetim, malik aleyhine birikmiş çok yüksek ortak gider borcunun tamamını sınırsız biçimde kiracının kişisel malvarlığından tahsil edemez.

Örneğin kiracının aylık 25.000 TL kira ödeme yükümlülüğü varsa ve yönetime ödenmemiş ortak gider borcu 80.000 TL ise, kiracının m.22 kapsamındaki sorumluluğu kira borcu sınırı dikkate alınarak değerlendirilir. Kiracının hangi döneme ait kira borcunun henüz ödenmediği somutlaştırılmalıdır.

Kiracı kirayı önceden ve geçerli biçimde mal sahibine ödemişse, yönetimin daha sonra aynı kira miktarını kiracıdan istemesi bakımından ödeme tarihleri ve iyi niyet durumu önem kazanır.

Yönetim kiracıya doğrudan icra takibi yapabilir mi?

KMK m.22’nin kanuni müteselsil sorumluluk sistemi nedeniyle yönetici, koşulları varsa ortak gider ve avans borcu için kiracıya da başvurabilir. Takipte kiracının sorumluluğunun kira miktarıyla sınırlı olduğu unutulmamalıdır.

Kiracı ödeme emrine karşı, borcun ortak gider niteliğinde olmadığı, kira sınırının aşıldığı, ilgili dönemde kiracı olmadığı, kira borcunu önceden ödediği veya yönetim hesabının hatalı olduğu gibi savunmaları somut belgeyle ileri sürebilir.

İcra takibindeki itiraz süreleri takip türüne göre ayrıca uygulanır. UETS ile gelen genel haciz ödeme emrinde süre hesabı elektronik tebliğ kurallarıyla birlikte yapılmalıdır.

Kira sözleşmesinde aidatın mal sahibine ait olduğu yazıyorsa ne olur?

Kiracı ile kiraya veren, kendi aralarındaki iç ilişkide belirli ortak giderleri mal sahibinin üstleneceğini kararlaştırabilir. Bu sözleşme hükmü taraflar arasında bağlayıcıdır.

Ancak KMK m.22’deki yönetimin kanuni talep imkânı ile kira sözleşmesindeki iç ilişki aynı konu değildir. Yönetim kanuni şartlarla kiracıdan tahsilat yaparsa, kiracı sözleşmeye göre asıl yükümlünün kiraya veren olduğunu ileri sürerek ödediği tutarı kira borcundan düşebilir ve gerekiyorsa rücu ilişkisini kullanabilir.

Bu nedenle kira sözleşmesinde “aidat kiracıya aittir” denirken hangi kalemlerin kastedildiği açık yazılmalıdır.

Demirbaş ve büyük onarım giderlerini kiracı mı öder?

Asansörün tamamen yenilenmesi, çatının esaslı onarımı, dış cephe güçlendirmesi veya ortak tesisin değiştirilmesi gibi giderlerin kimin nihai yükümlülüğünde olduğu kira sözleşmesi, TBK ve KMK birlikte değerlendirilerek belirlenir.

Kiracının yönetime karşı m.22 kapsamındaki sorumluluğu ile kiraya verenle arasındaki nihai gider paylaşımı farklı olabilir. Kiracı, mal sahibine ait olduğu kararlaştırılmış veya kanunen malikin üstlenmesi gereken bir gideri yönetimin takibi nedeniyle öderse kira ve rücu hesabında bu ödeme dikkate alınır.

Yönetim, giderin niteliğini karar ve faturalarla gösterebilmelidir.

Gecikme tazminatından kiracı sorumlu olabilir mi?

KMK m.22 açıkça m.20 kapsamındaki gecikme tazminatına da gönderme yapar. Bu nedenle kanuni sorumluluk koşulları varsa kiracının sorumluluğu ortak gider aslı yanında gecikme tazminatını da kapsayabilir.

Ancak kira miktarı sınırı burada da önemlidir. Yönetim, malik hakkında yıllar içinde birikmiş ferileri sınırsız şekilde kiracıya yükleyemez.

Kiracının yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür mü?

Evet. KMK m.22 bu sonucu açıkça düzenler. Kiracının kanun gereği yönetime yaptığı ödeme, kiraya verene karşı olan kira borcundan düşülür. Böylece kiracı aynı ekonomik tutarı hem yönetime hem ev sahibine iki kez ödemez.

Kiracı ödemenin dekontunu, yönetim makbuzunu ve hangi dönem borcuna mahsup edildiğini saklamalı; kiraya verene de yazılı bildirim yapmalıdır.

İşyeri kiracısında da aynı kural uygulanır mı?

KMK m.22 yalnız konut kiracısına özgü değildir. Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümde kira sözleşmesiyle sürekli yararlanan işyeri kiracısı da kanundaki şartlarla sorumluluk kapsamına girebilir.

İşyeri sözleşmelerinde ortak giderlerin kapsamı daha ayrıntılı düzenlenebildiğinden, yönetim planı ve kira sözleşmesi birlikte incelenmelidir.

Uygulama kontrol listesi

Kiracı; kira sözleşmesini, aylık kira tutarını, kira ödeme dekontlarını, yönetim borç dökümünü ve kat malikleri kurulu kararını istemelidir. Borcun hangi döneme ait olduğu ve o dönemde bağımsız bölümde kiracı olup olmadığı belirlenmelidir.

Yönetim ise malik ve kiracı bilgilerini güncel tutmalı, m.20 giderlerini kalem kalem göstermeli ve kiracıya başvururken m.22’deki kira tutarı sınırını gözetmelidir.

İlgili içerikler

• Kat mülkiyeti uyuşmazlığında arabuluculuk
• Kiralanan ev satılırsa depozitoyu kim iade eder?
• Tahliye taahhüdünde sonradan doldurulan tarih
• UETS ödeme emrine itiraz süresi
• Kat mülkiyeti ve kira hukuku için iletişim

Resmî kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – m.20 ve m.22
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – kira hükümleri

Sık Sorulan Sorular