Apartman Yönetimi Kaç Kişiden Oluşur? Kaç Bağımsız Bölümde Yönetici Zorunlu? KMK 34 | 2026

Kısa ve net cevap: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.34’e göre ana gayrimenkulün yönetimi bir kişiye verilebileceği gibi üç kişilik bir kurula da verilebilir. Tek kişi seçilirse “yönetici”, üç kişi seçilirse “yönetim kurulu” söz konusu olur. Ana gayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur. Kanun “sekiz daire” değil, “sekiz bağımsız bölüm” ölçütünü kullanır; bu nedenle dükkân, ofis ve konut niteliğindeki bağımsız bölümler toplam sayıda dikkate alınır. Sekizden az bağımsız bölüm bulunan yapılarda yönetici seçilmesi zorunlu değildir, ancak kat malikleri isterlerse yine yönetici veya üç kişilik yönetim kurulu seçebilir. Yönetici kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan bir kişi de olabilir. Seçim, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla yapılır ve kural olarak her yıl yeniden seçim gündeme gelir.

Apartman yönetimi kaç kişiden oluşur?

KMK m.34/1, kat maliklerinin ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula verebileceğini düzenler. Tek kişilik modelde seçilen kişi “yönetici”, üç kişilik modelde ise “yönetim kurulu” olarak adlandırılır. Bu hüküm nedeniyle kat maliklerinin beş, yedi veya dokuz kişilik bir “yönetim kurulu” oluşturup bunu KMK m.34 anlamında yönetim organı sayması doğru değildir. Kanunun öngördüğü kurul üç kişiliktir.

Bununla birlikte sitelerde ve toplu yapılarda yönetim planı, blok yönetimleri, temsilciler kurulu ve toplu yapı yönetimi gibi daha kapsamlı organlar bulunabilir. Bu yazı klasik kat mülkiyetine tabi ana gayrimenkulde KMK m.34 kapsamındaki yönetici veya üç kişilik yönetim kurulunu anlatmaktadır. Toplu yapı yönetiminde KMK m.66 ve devamındaki özel hükümler ayrıca incelenmelidir.

Yönetim biçiminin tek kişi mi yoksa üç kişilik kurul mu olacağı kat maliklerinin kararına bağlıdır. Küçük apartmanlarda tek yönetici pratik olabilirken, çok sayıda bağımsız bölüm bulunan yapılarda muhasebe, bakım, sözleşme ve tahsilat işlemlerinin paylaşılması için üç kişilik kurul tercih edilebilir. Kanun, sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm olduğunda “mutlaka üç kişilik kurul” demez; zorunlu olan bir yönetici/yönetim organı atanmasıdır.

Kaç bağımsız bölümde yönetici seçmek zorunludur?

KMK m.34/2’ye göre ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur. Bu sayı, tapuda bağımsız bölüm olarak tescilli birimlerin toplamına göre değerlendirilir. Sekiz bağımsız bölüm varsa zorunluluk başlar; “sekizden fazla” değil, “sekiz veya daha fazla” ölçütü uygulanır.

Yedi veya daha az bağımsız bölüm bulunan bir ana gayrimenkulde yönetici seçmek kanunen zorunlu değildir. Ancak bu, ortak giderlerin, bakım ve onarımın veya kat malikleri kurulu kararlarının ortadan kalktığı anlamına gelmez. Kat malikleri ortak yönetim ihtiyacı nedeniyle yine bir yönetici seçebilir. Seçilen yöneticinin yetki ve sorumlulukları KMK ve yönetim planına göre yürür.

Örneğin zemin katta iki dükkân, üst katlarda altı konut bulunan bir binada toplam sekiz bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur. Buna karşılık altı konut ve tapuda ortak alan niteliğinde olan bir kapıcı dairesi varsa, kapıcı dairesi bağımsız bölüm olarak tescilli değilse sırf fiziksel olarak ayrı kullanılabiliyor diye sayı yediye eklenmez.

Kanun neden “daire” değil “bağımsız bölüm” diyor?

Günlük dilde “sekiz daireli apartmanda yönetici zorunlu” denilse de KMK m.34’teki kavram bağımsız bölümdür. Bağımsız bölüm, ana gayrimenkulün ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup bağımsız mülkiyete konu olan bölümüdür. Konut, dükkân, büro, mağaza, depo veya başka bir kullanım türü olabilir.

Bu ayrım özellikle karma binalarda önemlidir. Yedi konut ve bir dükkân varsa toplam sekiz bağımsız bölüm söz konusu olabilir ve yönetici zorunluluğu doğar. Buna karşılık ortak alanlar, sığınak, merdiven boşluğu, çatı, ortak garaj alanı veya bağımsız bölüm olarak tescilli olmayan kapıcı dairesi ayrı bağımsız bölüm sayısına eklenmez.

En güvenilir kontrol tapu kayıtları ve kat mülkiyeti projesidir. Binada fiilen kaç kapı olduğu yerine, tapuda kaç bağımsız bölüm bulunduğu esas alınmalıdır. Bölünmüş bir bağımsız bölümün fiilen iki kişi tarafından kullanılması, tapuda tek bağımsız bölüm olarak kaldığı sürece KMK m.34’teki sayı bakımından kendiliğinden ikiye dönüşmez.

Apartman yöneticisi nasıl seçilir?

KMK m.34’e göre yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır. Bu çift çoğunluk kuralı önemlidir. Yalnız toplantıya katılanların salt çoğunluğuna bakılması her durumda yeterli değildir. Yönetici seçimi için bütün kat malikleri esas alınarak hem kişi sayısında hem arsa payında gerekli çoğunluğun sağlanması gerekir.

Örneğin on bağımsız bölüm ve on kat malikinin bulunduğu bir yapıda yalnız beş malikin katıldığı toplantıda bu beş kişinin tamamının aynı adaya oy vermesi, bütün kat maliklerinin sayı çoğunluğu bakımından yeterli olmayabilir. Arsa payları da ayrıca hesaplanır. Bu nedenle toplantı tutanağında kimlerin katıldığı, temsil yetkileri, bağımsız bölüm ve arsa payları ile kullanılan oyların açık gösterilmesi gerekir.

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır. Aynı kişi tekrar seçilebilir. Yönetici seçiminin görev süresiyle ilgili ayrıntılı açıklama için apartman yöneticisi kaç yıllığına seçilir? rehberi incelenebilir.

Yönetici seçimi için toplantıda hangi bilgiler yazılmalı?

Karar defterine toplantı tarihi, katılan malik veya vekiller, bağımsız bölüm ve arsa payı bilgileri, yönetici adayı, kullanılan oylar ve karar sonucu açıkça yazılmalıdır. Üç kişilik kurul seçilecekse kurul üyeleri ayrı ayrı gösterilmeli, yönetim planında başkan veya görev dağılımına ilişkin hüküm varsa buna uyulmalıdır.

Üç kişilik apartman yönetim kurulu nasıl çalışır?

Kat malikleri yönetimi üç kişilik bir kurula verdiğinde bu kurul KMK m.34 anlamında yönetim kurulu olur. Kanun üç kişilik yapıyı açıkça düzenlediği için karar süreçlerinin ve temsil yetkisinin yönetim planı ile kat malikleri kurulu kararında netleştirilmesi önemlidir. Banka hesabı kullanımı, ödeme yetkisi, sözleşme imzası ve apartman adına yapılacak işlemlerde kimin veya kimlerin imza atacağı belirsiz bırakılmamalıdır.

Yönetim kurulu üyelerinin kendi aralarında görev paylaşımı yapması, kat malikleri kurulunun yetkilerini ortadan kaldırmaz. Büyük onarım, ortak yer değişikliği, yönetim planı değişikliği veya kanunun özel çoğunluk aradığı işlemler yönetici veya yönetim kurulu tarafından tek başına kararlaştırılamaz. Yönetim organı, kat malikleri kurulunun kararlarını ve KMK m.35’te sayılan görevleri yerine getirir.

Yönetim kurulu seçilmiş olması, denetim mekanizmasını da gereksiz hâle getirmez. Kat maliklerinin yönetimi denetleme hakları ve KMK m.41’deki denetim kuralları devam eder. Bu konuda apartman denetçisi seçmek zorunlu mu? yazısı ayrıca incelenebilir.

Apartman yöneticisi kat maliki olmak zorunda mı?

Hayır. KMK m.34, yöneticinin kat maliklerinin kendi arasından veya dışarıdan seçilebileceğini açıkça kabul eder. Bu nedenle profesyonel yönetim şirketinden bir temsilci, binada oturmayan bir kişi veya kiracı niteliğindeki bir kişi, kat malikleri kurulunun geçerli kararıyla yönetici olarak atanabilir.

Ancak dışarıdan yönetici seçilmesi, kat maliklerinin kanundan doğan karar yetkilerini profesyonel yöneticiye sınırsız biçimde devretmesi anlamına gelmez. Yönetici; KMK, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarıyla bağlıdır. Yetkisini aşan işlemlerin sorumluluğu somut olaya göre değerlendirilebilir.

Dışarıdan yönetici seçimi ve kat maliki olma şartı hakkında daha ayrıntılı bilgi için apartman yöneticisi kat maliki olmak zorunda mı? rehberine bakılabilir.

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümde yönetici seçilmezse ne olur?

Yönetici atanması zorunlu olduğu hâlde kat malikleri gerekli çoğunluğu sağlayamaz veya yönetici seçemezse KMK m.34 mahkemeden yönetici atanması yolunu düzenler. Kat maliklerinden biri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir.

Mahkemenin atadığı yönetici, kat maliklerince seçilmiş yönetici gibi görev yapar ve KMK’daki hak ve yükümlülüklere tabidir. Mahkemece atanan yöneticinin değiştirilmesine ilişkin kanunda özel sınırlama bulunduğu için, kat maliklerinin hemen ertesi gün toplantı yapıp mahkeme kararını etkisiz bırakması mümkün değildir. Somut atama kararının içeriği ve KMK m.34’teki süre şartı kontrol edilmelidir.

Mahkemeden yönetici atanmasının şartları ve süreç için apartman yöneticisi seçilmezse ne olur? yazısı incelenebilir.

Apartman yöneticisinin temel görevleri nelerdir?

Yöneticinin temel görevleri KMK m.35’te sayılır. Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi, ana gayrimenkulün amacına uygun şekilde kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirlerin alınması, sigorta işlemleri, ortak giderler için avans toplanması, borç ve yükümlülüklerin yerine getirilmesi, alacakların tahsili ve gerektiğinde dava veya icra yoluna başvurulması bu görevler arasındadır.

Yönetici, topladığı paraları kişisel malvarlığı gibi kullanamaz. Gelir ve giderlerin apartman adına izlenebilir olması, belgelerin saklanması ve hesap döneminin sonunda kat maliklerine hesap verilmesi gerekir. Banka hesabı, makbuz, fatura ve karar defteri kayıtlarının düzenli tutulması hem yönetim şeffaflığı hem de olası uyuşmazlıkta ispat açısından önemlidir.

Yöneticinin görevlerinin tamamı için KMK 35 kapsamında apartman yöneticisinin görevleri yazısı; görev ihlalinden doğan sorumluluk için apartman yöneticisinin sorumluluğu rehberi incelenebilir.

Apartman yönetimi kurulurken pratik kontrol listesi

Kanuni dayanaklar ve resmî kaynaklar

KMK m.34: Yönetimin bir kişiye veya üç kişilik kurula verilebileceğini, sekiz veya daha fazla bağımsız bölümde yönetici atanmasının zorunlu olduğunu, yöneticinin dışarıdan seçilebileceğini ve seçimde sayı ile arsa payı çoğunluğunu düzenler.

KMK m.35: Yöneticinin görevlerini düzenler.

KMK m.38: Yöneticinin kat maliklerine karşı sorumluluğunu vekil gibi sorumluluk esasına bağlar.

KMK m.41: Yönetimin denetlenmesine ilişkin esasları düzenler.

Güncel kanun metni için Mevzuat Bilgi Sistemi – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu esas alınmalıdır.

Sık sorulan sorular

1. Yedi daireli apartmanda yönetici zorunlu mu?

Tapuda toplam yedi bağımsız bölüm varsa KMK m.34’e göre yönetici atanması zorunlu değildir. Kat malikleri isterse yine yönetici seçebilir.

2. Sekiz bağımsız bölümde yönetici zorunlu mu?

Evet. KMK m.34, sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm bulunan ana gayrimenkulde yönetici atanmasını zorunlu tutar.

3. Dükkânlar bağımsız bölüm sayısına dahil edilir mi?

Tapuda bağımsız bölüm olarak tescilli dükkânlar da toplam sayıya dahil edilir. Kanun konut sayısını değil bağımsız bölüm sayısını esas alır.

4. Apartman yönetimi mutlaka üç kişi mi olmalı?

Hayır. Yönetim tek kişilik yöneticiye veya üç kişilik yönetim kuruluna verilebilir. Üç kişi zorunlu değildir.

5. Beş kişilik apartman yönetim kurulu kurulabilir mi?

KMK m.34 anlamındaki yönetim kurulu üç kişidir. Yönetim planında yardımcı komisyonlar kurulabilir ancak bunlar kanundaki üç kişilik yönetim kurulunun yerine geçmez.

6. Kiracı apartman yöneticisi olabilir mi?

KMK m.34 dışarıdan yönetici seçilmesine izin verdiği için kat maliki olmayan bir kişi geçerli çoğunlukla yönetici seçilebilir. Kiracının malik sıfatıyla oy kullanması için ayrıca vekâlet gerekir.

7. Yönetici seçimi için kaç oy gerekir?

Yönetici, bütün kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır. Yalnız toplantıya katılanların basit çoğunluğu her durumda yeterli değildir.

8. Yönetici seçilemezse apartman yönetimsiz mi kalır?

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümde yönetici zorunlu olduğundan, seçim yapılamazsa kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanmasını isteyebilir.

9. Profesyonel yönetim şirketi seçilebilir mi?

Dışarıdan yönetici seçilmesi mümkündür. Şirketle çalışılacaksa yönetici sıfatını taşıyan kişi, temsil ve imza yetkisi ile hizmet sözleşmesinin kapsamı açıkça belirlenmelidir.

10. Yönetici her yıl yeniden seçilmeli mi?

KMK m.34 yönetici seçimini yıllık olağan toplantı sistemi içinde düzenler. Aynı kişinin yeniden seçilmesine engel yoktur.

Sonuç

Apartman yönetiminin kişi sayısı ve yönetici zorunluluğu KMK m.34’te açıkça düzenlenmiştir. Yönetim tek kişiye veya üç kişilik kurula verilebilir. Tapuda sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur; yedi veya daha az bağımsız bölümde ise zorunluluk bulunmamakla birlikte yönetici seçilebilir. Sayı hesabında yalnız konutlar değil, tapuda bağımsız bölüm olan dükkân ve diğer birimler de dikkate alınır. Yönetici seçimi bütün kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla yapılmalı; karar defteri, görev dağılımı ve temsil yetkisi açık tutulmalıdır.

Hukuki konu hakkında iletişim

İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.

Telefonla AraWhatsAppİletişim Bilgileri