Apartman Yöneticisinin Sorumluluğu Nedir? KMK 38 Vekil Gibi Sorumluluk 2026

Kısa ve net cevap: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.38’e göre yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu sorumluluk; yönetim planına, kanuna ve kat malikleri kurulunun hukuka uygun kararlarına uygun hareket etme, kat maliklerinin ortak menfaatlerini gözetme, gerekli özeni gösterme, toplanan paraları amacı dışında kullanmama, hesap ve belgeleri düzenli tutma, süreleri kaçırmama ve görev alanındaki işlemleri zamanında yapma yükümlülüklerini kapsar. Yönetici ancak görev ihlali, kusur, zarar ve uygun nedensellik bağı birlikte mevcutsa tazminat sorumluluğu taşır. Her zarar otomatik olarak yöneticiye yüklenmez.

Hukuki dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu m.38; yöneticinin görevleri bakımından m.35-37 ve m.39-41; “vekil gibi sorumluluk” ölçütünün içeriği bakımından Türk Borçlar Kanunu m.505, 506 ve 508. Bu içerik 11 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki düzenlemeye göre hazırlanmıştır.

KMK 38 Ne Diyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesinin temel cümlesi kısadır fakat sonuçları geniştir: yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kanun böylece yöneticinin yalnız toplantı kararlarını ileten veya aidat toplayan idari bir görevli olmadığını açıkça ortaya koyar. Yönetici, başka kişilere ait ortak bir malvarlığını ve ortak menfaatleri yönetirken hukuken özenli davranmak zorundadır.

“Vekil gibi sorumluluk” ifadesi, yöneticinin her durumda kusursuz sorumlu olduğu anlamına gelmez. Ölçü; görev alanındaki davranışın kanun, yönetim planı, kurul kararı ve dikkatli bir yöneticiden beklenen özen standardına uygun olup olmadığıdır. Yönetici gerekli işlemi zamanında yapmış, yetkili kurul kararını uygulamış ve makul önlemleri almışsa sırf olumsuz sonuç doğduğu için tazminatla sorumlu tutulamaz.

“Vekil Gibi Sorumluluk” Ne Anlama Gelir?

KMK m.38’in kullandığı vekil ölçütü, Türk Borçlar Kanunu’ndaki vekâlet ilişkisinin temel borçlarıyla birlikte anlam kazanır. TBK m.505 vekilin talimata uygun ifasını, m.506 haklı menfaatleri gözeterek sadakat ve özenle hareket etmesini, m.508 ise yürütülen işin hesabını verme ve vekâlet ilişkisi nedeniyle alınanları teslim etme yükümlülüğünü düzenler. Apartman yöneticisi ile kat malikleri arasındaki ilişki birebir klasik vekâlet sözleşmesi değildir; KMK özel hükmü yöneticinin sorumluluk standardını vekile benzetmiştir.

Bu nedenle yönetici kendi kişisel menfaatini ortak menfaatin önüne koyamaz. Örneğin yönetim hizmeti için yakınından teklif alınması tek başına yasak değildir; fakat piyasa koşullarından açıkça sapılan, menfaat çatışmasının gizlendiği veya kurul yetkisinin aşıldığı işlem sorumluluk doğurabilir. Benzer şekilde yönetim parasının kişisel hesapla karıştırılması, belgesiz ödeme yapılması veya kayıtların saklanmaması hesap verme borcunu zedeler.

Yöneticinin Tazminat Sorumluluğu İçin Hangi Şartlar Gerekir?

Yöneticinin her hatalı görülen işleminden otomatik olarak tazminat çıkmaz. Sorumluluk değerlendirmesinde en az dört unsur somutlaştırılır: yöneticinin hukuki görevi, bu görevin kusurlu biçimde ihlali, ölçülebilir zarar ve ihlal ile zarar arasındaki uygun nedensellik bağı. Davacı taraf “yönetici kötü yönetti” demekle yetinmemeli; hangi görevin hangi tarihte nasıl ihlal edildiğini ve bu ihlalin hangi zarara yol açtığını ortaya koymalıdır.

Örneğin çatı onarımı gecikmiş ve bir bağımsız bölüm zarar görmüşse ilk soru yöneticinin sorunu ne zaman öğrendiğidir. İkinci soru, yöneticinin tek başına alabileceği acil tedbir bulunup bulunmadığıdır. Üçüncü soru kurul kararının gerekip gerekmediği ve yöneticinin kurulu zamanında toplantıya çağırıp çağırmadığıdır. Son olarak gecikme ile oluşan ek zarar arasında teknik bağ aranır.

Aidat ve Yönetim Parasının Yanlış Kullanılmasında Sorumluluk

Yönetim parasının korunması yöneticinin en hassas görevlerinden biridir. KMK m.35/j, yönetim için toplanan para ve avansların güvenilir bir bankada yönetici adına fakat ana gayrimenkul yöneticisi sıfatı gösterilerek açılan hesaba yatırılmasını düzenler. Tahsilat ve ödemelerin belgeli olması, banka hesabıyla gider belgelerinin uyuşması ve kişisel para hareketlerinden ayrılması gerekir.

Yönetici aidat veya avansı kişisel harcaması için kullanırsa, kaynağı belirsiz nakit çıkışı yaparsa ya da yapılan ödemenin faturasını sunamazsa hesap verme sorunu doğar. TBK m.508 de vekilin, istem üzerine yürüttüğü işin hesabını verme ve vekâletle ilişkili aldıklarını teslim etme yükümlülüğünü açıkça düzenler. KMK m.39 ayrıca yöneticinin belirli zamanlarda gelir ve gider hesabını kat malikleri kuruluna vermesini emreder.

Her belge eksikliği doğrudan “zimmet” veya başka bir suçun oluştuğu anlamına gelmez. Ceza sorumluluğu ile özel hukuk sorumluluğu ayrı incelenir. Ancak para hareketinin açıklanamaması, yönetici aleyhine hesap ve tazminat uyuşmazlığında ciddi ispat sorunu yaratır.

Bakım ve Onarım Yapılmazsa Yönetici Sorumlu Olur mu?

KMK m.35/b, ana gayrimenkulün amacına uygun kullanılmasını, korunmasını, bakımını ve onarımını sağlayacak tedbirlerin alınmasını yöneticinin görevi sayar. Bu görev özellikle acil ve ilerleyici zararlarda önemlidir. Ortak tesisattaki kaçak, cepheden düşen parça, elektrik panosundaki tehlike, çatıdaki ciddi hasar veya yangın güvenliği sorunu öğrenildiği halde hiçbir tedbir alınmaması yöneticinin sorumluluğunu gündeme getirir.

Fakat masraflı yenilik veya esaslı onarım için kurul kararı gerekiyorsa yöneticinin yetkisi sınırsız değildir. Yönetici teknik sorunu belgelemeli, gerekiyorsa teklif ve rapor toplamalı ve kat malikleri kurulunun hukuka uygun kararını sağlamalıdır. Acil tehlikeyi azaltacak geçici koruma tedbirleri ile esaslı yatırım kararı birbirinden ayrılmalıdır.

Tebligat veya Dava Süresi Kaçırılırsa Ne Olur?

KMK m.35/f yöneticiyi ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatı kabul etmekle; m.35/g ise ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya hakkın kaybına meydan vermeyecek tedbirleri almakla yükümlü tutar. Bu nedenle tebligat tarihinin kayda alınması, evrakın ilgili kişilere zamanında iletilmesi ve hak düşürücü veya zamanaşımı niteliğindeki sürenin takip edilmesi yöneticinin doğrudan görev alanındadır.

Yöneticiye usulüne uygun tebligat yapılmış, yönetici hiçbir işlem yapmayarak ortak yönetimin dava veya itiraz hakkının kaybına sebep olmuşsa ve bu kayıp ekonomik zarara dönüşmüşse KMK m.38 çerçevesinde sorumluluk gündeme gelir. Buna karşılık tebligat yöneticinin görev alanında değilse veya süre içinde işlem yapılmamasının nedeni kurulun zamanında karar vermemesi ise kusur dağılımı ayrıca incelenir.

Sigorta, Asansör ve Teknik Güvenlikte Yönetici Sorumluluğu

KMK m.35/c ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesini; m.35/l ise asansörlerin güvenli işletilmesi amacıyla aylık bakım ile yıllık kontrollerin ilgili teknik düzenlemelere uygun yaptırılmasını yöneticinin görevi sayar. Poliçenin yenilenmemesi, teknik kontrolün hiç yaptırılmaması veya raporda belirtilen ciddi riskin göz ardı edilmesi, zarar doğması halinde sorumluluk incelemesinin temelini oluşturur.

Sigorta bakımından yalnız poliçenin bulunması değil, teminat kapsamı ve yenileme tarihi de önemlidir. Asansörde ise bakım sözleşmesi, aylık bakım kayıtları, yıllık kontrol raporları ve varsa uygunsuzlukların giderildiğini gösteren belgeler saklanmalıdır. KMK m.35 yönetici görevleri rehberinde bu görevlerin tamamı madde madde açıklanmıştır.

Yönetici Kat Malikleri Kurulu Kararını Uygulamazsa Sorumlu Olur mu?

KMK m.35/a hukuka uygun kurul kararlarının yerine getirilmesini yöneticinin görevi olarak belirler. Yönetici kararı kişisel olarak beğenmediği için uygulamaz ve bu gecikme zarar doğurursa m.38 sorumluluğu gündeme gelir. Ancak kurul kararı kanunun emredici hükmüne açıkça aykırıysa yöneticinin “kurul karar verdi” savunması her durumda yeterli değildir.

Yönetici açık hukuka aykırılığı kurula bildirmeli, gerekirse yeni toplantı yapılmasını sağlamalı ve kendi yetki alanında mevzuata aykırı işlem yapmamalıdır. Özellikle özel çoğunluk veya oybirliği gerektiren ortak alan işlemlerinde kararın yalnız sonuç kısmına değil karar yeter sayısına ve yönetim planına da bakılmalıdır.

Yönetici Yetkisini Aşarsa Ne Olur?

Yönetici, kurulun karar organı sıfatını devralamaz. Olağan yönetim sınırlarını aşan, yönetim planında kurul iznine bağlanmış veya KMK’nın özel çoğunluk şartına tabi bir işi tek başına yaparsa yetki aşımı gündeme gelir. Yapılan sözleşmenin üçüncü kişi bakımından sonucu, temsil yetkisinin kapsamına ve somut olaya göre ayrıca değerlendirilir; iç ilişkide ise yönetici kat maliklerine karşı sorumlu olabilir.

Bu nedenle büyük tutarlı sözleşmelerde karar numarası, harcama yetkisi, ihale veya teklif prosedürü ve ödeme planı açıkça belirlenmelidir. Yönetici adına işlem yapan profesyonel yönetim şirketi varsa şirket sözleşmesi ve yetki belgesi de yönetim dosyasında tutulmalıdır.

Profesyonel Yönetim Şirketi Varsa Sorumluluk Kime Aittir?

Bir sitenin yönetim işlerinin şirket tarafından yürütülmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki yönetici sıfatı ve sorumluluk düzenini ortadan kaldırmaz. Önce kat malikleri kurulunun kimi yönetici seçtiği, şirketin tüzel kişi olarak mı yoksa belirli bir gerçek kişi üzerinden mi görevlendirildiği, yönetim sözleşmesinin kapsamı ve temsil yetkisinin sınırları belirlenmelidir. Profesyonel şirketin hizmet sözleşmesinde aidat tahsilatı, personel, bakım, ihale, muhasebe veya hukuki takip gibi işlerin sayılması; kanunun kurula bıraktığı karar yetkisini kendiliğinden şirkete devretmez.

Zarar doğduğunda yalnız sözleşme üzerindeki şirket adı incelenmez. İşlemi kimin yaptığı, banka hesabını kimin yönettiği, imzayı kimin attığı, kurul kararının bulunup bulunmadığı ve sözleşmeyle verilen yetkinin aşılıp aşılmadığı tespit edilir. Şirketin sözleşmeye aykırı hizmeti ayrıca sözleşmesel sorumluluk doğurabilir; KMK m.38 kapsamındaki yönetici sorumluluğu ise kanuni yönetici sıfatı ve fiili görev dağılımıyla birlikte değerlendirilir.

Kat Malikleri de Zarara Katkıda Bulunmuşsa Ne Olur?

Yönetici sorumluluğu incelenirken kat malikleri kurulunun davranışı da göz ardı edilmez. Yönetici gerekli teknik raporu ve maliyeti kurula zamanında sunmuş, acil olmayan esaslı onarım için karar istemiş, fakat kurul açık uyarılara rağmen gerekli kararı almamışsa ortaya çıkan zararın tamamının yöneticiye yüklenmesi doğru olmaz. Buna karşılık yönetici sorunu kurula hiç bildirmemiş veya tehlikenin ağırlığını saklamışsa kurulun pasifliği yöneticiyi kurtarmaz.

Bu nedenle sorumluluk dosyasında toplantı çağrıları, gündemler, e-posta ve mesaj bildirimleri ile teknik raporların kurula hangi tarihte sunulduğu önem taşır. Kat maliklerinin ortak iradesiyle ertelenen işlem ile yöneticinin tek başına ihmal ettiği işlem birbirinden ayrılır. Tazminat hesabında zarara uğrayan tarafın veya diğer sorumluların davranışının etkisi genel özel hukuk ilkeleri uyarınca ayrıca değerlendirilir.

Yöneticiye Karşı Tazminat Davasında Hangi Deliller Önemlidir?

Yönetici sorumluluğu dosyası büyük ölçüde belgeden okunur. Kat malikleri kurulu karar defteri, yönetim planı, işletme projesi, banka ekstreleri, makbuzlar, faturalar, hizmet sözleşmeleri, teknik raporlar, e-postalar, mesajlar, noter ihtarları, tebligat mazbataları, sigorta poliçeleri ve denetim raporları temel delillerdir. Zarar teknik nitelikteyse bilirkişi incelemesi gerekir.

Davada yalnız zararın varlığı değil, yöneticinin hangi eylem veya ihmaliyle zararın bağlantılı olduğu gösterilmelidir. Örneğin yüksek fiyatla hizmet alınmışsa aynı tarihteki emsal teklifler ve sözleşme koşulları önemlidir. Gecikme zararı iddiasında ise yöneticinin sorunu öğrendiği tarih ile fiilen işlem yaptığı tarih karşılaştırılır.

Kat Malikleri Kurulu Kararı İptal Davasında Yöneticiye Husumet

KMK m.38’in güncel düzenlemesinde kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalarda kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilebilmesine ilişkin özel hüküm bulunur. Yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine ve varsa toplu yapılarda temsilciler kuruluna duyurmakla yükümlüdür. İptal kararı verilirse yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

Bu hüküm yöneticinin iptal davasının kişisel davalısı olduğu anlamına gelmez; yönetici kat maliklerini temsil eden konumdadır. Bu nedenle iptal davası ile yöneticinin kişisel tazminat sorumluluğu birbirinden ayrılmalıdır. Birinde kurul kararının hukuka uygunluğu, diğerinde yöneticinin kişisel görev ihlali incelenir.

Sorumlu Yönetici Nasıl Değiştirilir?

Yönetici kural olarak kat malikleri kurulunca seçilir. Kurul, seçim dönemi sonunda yeniden seçmeme kararı verebilir; görev sırasında ciddi ihlal varsa yönetim planı ve KMK hükümleri çerçevesinde değiştirme gündeme gelir. Mahkemece atanmış yönetici bakımından KMK m.34’te özel kural vardır. Yönetici seçimi ve mahkemeden yönetici atanması için KMK m.34 rehberine bakılabilir.

Görevden alma veya değiştirme, geçmiş döneme ait hesap ve tazminat taleplerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Yeni yönetime devir teslim yapılmalı; kasa, banka, defter, sözleşme, anahtar, teknik dosya ve devam eden hukuki süreçler tutanakla teslim edilmelidir.

Mersin’de Apartman Yöneticisi Sorumluluk Uyuşmazlıkları

Mersin’de kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda ana gayrimenkulün bulunduğu yer, görev ve yetki incelemesinde belirleyicidir. Yönetici sorumluluğu iddiasında yönetim planı, karar defteri, banka kayıtları ve teknik belgeler ilk aşamada toplanmalıdır. Özellikle Mezitli, Yenişehir, Toroslar ve Akdeniz’de çok bloklu yapılarda profesyonel yönetim sözleşmesi ile KMK’daki kanuni yönetici sıfatının örtüşüp örtüşmediği ayrıca kontrol edilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T

Bu içerik KMK m.38’deki vekil gibi sorumluluk kuralı ile m.35’teki görevler, m.39’daki hesap verme yükümlülüğü ve TBK m.505, 506, 508’deki talimat, sadakat-özen ve hesap verme ilkeleri birlikte değerlendirilerek hazırlanmıştır. Yönetici sorumluluğu dosyasında soyut iddia yerine görev, ihlal, zarar, nedensellik ve delil zinciri kurulmalıdır.

Resmî ve Güvenilir Kaynaklar

• Kat Mülkiyeti Kanunu
• Mevzuat Bilgi Sistemi

Sonuç: Apartman yöneticisinin sorumluluğu KMK m.38’de “vekil gibi” ölçütüyle kurulmuştur. Yönetici ortak menfaati gözetmek, gerekli özeni göstermek, hesabı ve belgeleri düzenli tutmak, süreleri takip etmek ve yetkisini hukuka uygun kullanmak zorundadır. Sorumluluk ise her olayda görev ihlali, kusur, zarar ve nedensellik bağı üzerinden ayrı ayrı belirlenir.