Apartmanda Yönetici Atamak Zorunlu mu? KMK 34 Sekiz Bağımsız Bölüm ve Mahkemeden Yönetici 2026
Kısa ve net cevap: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.34 uyarınca anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur. Bütün bağımsız bölümler tek kişinin mülkiyetindeyse malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, bütün kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu ile atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden seçilir. Kat malikleri yönetimde anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi yönetici atayabilir.
Güncellik: Rehber 10 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.29, m.30, m.31, m.34, m.35, m.38 ve m.40 esas alınarak hazırlanmıştır.
Kaç Bağımsız Bölümde Yönetici Atanması Zorunludur?
KMK m.34 açık sayı sınırı koyar: anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir. Dolayısıyla sekiz, dokuz, on veya daha fazla bağımsız bölümlü kat mülkiyetinde yönetim “yöneticisiz devam ederiz” şeklinde süresiz bırakılamaz.
Yedi veya daha az bağımsız bölümde kanun yönetici atanmasını mecburi tutmaz; buna rağmen kat malikleri yönetimi kolaylaştırmak için yönetici veya üç kişilik yönetim kurulu seçebilir. Zorunlu olmaması yasak olduğu anlamına gelmez.
Sayımda tapuda bağımsız bölüm olarak tescilli bölümler esas alınır. Fiilen ikiye bölünmüş fakat tapuda tek bağımsız bölüm olan daire iki ayrı bağımsız bölüm sayılmaz. Tersi şekilde kullanılmayan veya boş duran tescilli bağımsız bölüm de toplam sayıya dahildir.
Kat irtifakı veya toplu yapı sisteminde blok ve toplu yapı yönetim organları ayrıca KMK’nın ilgili hükümleri ve yönetim planına göre değerlendirilir. “Sitede 200 daire var” demek tek başına hangi yönetim organının m.34’e göre seçileceğini belirlemez; tapu ve yönetim organizasyonu incelenir.
Bağımsız Bölüm Sayısı Nasıl Doğrulanır?
Yönetici zorunluluğunu belirlemek için yönetimin fiili kapı numaralarına değil tapu siciline bakması gerekir. Mesken, dükkân, depo veya başka nitelikte tescilli her bağımsız bölüm kendi tapu kaydıyla değerlendirilir. Ortak yerler bağımsız bölüm değildir.
Binada geçmişte birleştirme veya ayırma işlemi yapılmışsa güncel kat mülkiyeti kütüğü alınmalıdır. Eski mimari projede 7 bölüm görünürken tapuda sonradan 8 bağımsız bölüm oluşmuşsa m.34 zorunluluğu güncel tescile göre değerlendirilir.
Eklentiler—örneğin bağımsız bölüme tahsisli depo veya kömürlük—ayrı bağımsız bölüm olarak tescilli değilse kendi başına yönetici sayısını artırmaz. Bağımsız bölüm ve eklenti kavramı KMK sisteminde farklıdır.
Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki olması da bölüm sayısını artırmaz. Yönetici seçiminde malik sayısı ayrıca önemli olsa da “8 bağımsız bölüm” şartı tapudaki bölüm sayısına ilişkindir.
Bütün Bağımsız Bölümler Tek Kişininse Yönetici Kimdir?
KMK m.34 üçüncü fıkra, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir kişinin mülkiyetinde olması hâlinde malikin kanunen yönetici durumda olduğunu düzenler. Bu durumda tek kişinin kendisini ayrıca kurul kararıyla yönetici seçmesine gerek yoktur.
Bütün bölümlerin tek malike ait olduğu aşamada kiracıların çok sayıda olması bu kanuni yönetici statüsünü değiştirmez. Kiracılar kat malikleri kurulu oy hakkına kendiliğinden sahip değildir. Malik yönetici olarak ortak yerlerin bakımını, işletme giderlerini ve kanuni yükümlülükleri yerine getirir.
Bir bağımsız bölüm üçüncü kişiye satıldığında artık bütün bölümlerin tek malik mülkiyetinde olması sona erer. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa m.34’teki normal yönetici atama sistemi devreye girer ve kat maliklerinin seçim yapması gerekir.
Tek malik de yönetici sıfatıyla KMK’dan doğan hesap, bakım ve özen yükümlülüklerine tabidir. “Kendi binam” düşüncesi kiracıların veya ortak kullanımdaki kişilerin güvenlik ve kullanım haklarını ortadan kaldırmaz.
Yönetici Hangi Çoğunlukla Seçilir?
KMK m.34, yöneticinin kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanacağını açıkça düzenler. Bu özel karar yeter sayısıdır. Toplantıya katılanların salt çoğunluğu tek başına yeterli değildir.
Örneğin 20 kat maliki bulunan yapıda yönetici adayı için en az 11 malikin olumlu oyu gerekir ve bu 11 kişinin temsil ettiği arsa payı toplamı bütün arsa paylarının yarısından fazla olmalıdır. 12 malik olumlu oy vermiş fakat arsa payları toplamı yüzde 45’te kalmışsa m.34 çoğunluğu oluşmaz.
Tersi durumda arsa payı yüzde 60 olan 8 malik olumlu oy vermişse malik sayısı çoğunluğu oluşmadığı için seçim yine tamamlanmaz. İki ölçüt eşzamanlı sağlanmalıdır.
Vekâletle kullanılan oylar KMK m.31’deki yüzde 5 ve küçük yapılarda iki kişi sınırına tabidir. Bir kişinin kendi birden çok bağımsız bölümü nedeniyle kullanabileceği oy sayısı da bütün oyların üçte biriyle sınırlıdır.
İkinci Toplantıda Yönetici Katılanların Çoğunluğuyla Seçilebilir mi?
Hayır. KMK m.30 ikinci toplantıda genel karar yeter sayısını katılanların salt çoğunluğu olarak düzenler; fakat aynı maddenin üçüncü fıkrası kanunda özel yeter sayı konulan hükümlerin saklı olduğunu söyler. Yönetici seçimi m.34’te özel olarak hem sayı hem arsa payı çoğunluğuna bağlanmıştır.
Bu nedenle ilk toplantıda çoğunluk oluşmadı diye ikinci toplantıda üç kişi toplanıp iki oyla yönetici seçemez. İkinci toplantıda da m.34’te aranan bütün kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmalıdır.
Uygulamada yönetici seçiminin sıkça iptal edilmesinin nedenlerinden biri bu farkın gözden kaçırılmasıdır. Yönetim, ikinci toplantı tutanağında olumlu oy veren malik sayısını ve arsa payı toplamını açıkça göstermelidir.
Gerekli çoğunluk hiçbir toplantıda sağlanamıyorsa çözüm kanuna aykırı düşük çoğunlukla seçim yapmak değil, m.34’teki sulh mahkemesinden yönetici atanması yolunu kullanmaktır.
Yönetici Mutlaka Kat Maliki mi Olmalı?
Hayır. m.34, kat maliklerinin anagayrimenkul yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye ya da üç kişilik kurula verebileceğini açıkça düzenler. Profesyonel yönetim şirketi veya dışarıdan kişi bu nedenle kanunen mümkündür.
Dışarıdan yönetici seçilmesi, seçim çoğunluğunu değiştirmez. Yine bütün kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu gerekir. Profesyonel şirketle yapılacak hizmet sözleşmesinin kapsamı, ücreti, yetki sınırları ve fesih şartları kurul kararında açıkça belirlenmelidir.
Yönetim kurulu seçilecekse kanun üç kişilik kurul ifadesini kullanır. Kurul üyelerinin görev paylaşımı ve imza yetkisi karar veya yönetim planında açıklanmalıdır.
Dışarıdan yöneticinin kat maliki olmaması KMK m.35 görevlerini azaltmaz. Yönetici kurul kararlarını uygulamak, ortak yerleri korumak, avans/giderleri toplamak, borçları ödemek ve yönetimle ilgili diğer kanuni işleri yürütmekle yükümlüdür.
Yönetici Kaç Yıllığına Seçilir?
KMK m.34, yöneticinin her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanacağını düzenler. Eski yönetici tekrar seçilebilir. Bu nedenle yönetici seçimi “süresiz” bırakılmamalı; yıllık olağan toplantıda görev devamı veya yeni seçim gündeme alınmalıdır.
Yönetim planında yönetici dönemine ilişkin ayrıntılar bulunabilir; ancak kanunun yıllık yeniden atanma sistemine aykırı düzenleme geçerlilik denetimine tabidir. Her yıl hesapların ibra edilmesi ile yeniden yönetici seçimi de aynı şey değildir; ibra geçmiş dönemin hesabına, seçim yeni dönemin yetkisine ilişkindir.
Yönetici istifa ederse yeni yönetici seçimi için olağanüstü toplantı yapılabilir. m.29’daki 15 günlük çağrı ve önemli sebep kuralları uygulanır. Gerekli m.34 çoğunluğu sağlanamazsa mahkemeden yönetici istenebilir.
Kat Malikleri Yönetici Seçemezse Mahkeme Atar mı?
Evet. KMK m.34, kat maliklerinin anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaması veya toplanıp bir yönetici atayamaması hâlinde, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine taşınmazın bulunduğu yer sulh mahkemesince yönetici atanmasını düzenler.
Başvuru için bütün maliklerin birlikte dava açması gerekmez; kat maliklerinden biri yeterlidir. Mahkeme mümkünse diğer kat maliklerini de dinledikten sonra yönetici atar. Atanan yönetici, kat maliklerince seçilen yöneticinin yetkilerine sahip olur ve kat maliklerine karşı aynı şekilde sorumludur.
Mahkemeye başvuruda önce yönetici seçiminin neden yapılamadığı gösterilmelidir. Toplantı çağrıları, tutanaklar, oy sayıları ve yönetim planı dosyaya sunulur. Hiç toplantı denenmeden yalnız “anlaşamıyoruz” demek yerine kanuni seçim sürecinin sonuçsuz kaldığı belgelenmelidir.
Mahkemenin atadığı yönetici apartman memuru değil, KMK m.35 ve devamı hükümlerine göre yasal yönetim görevini üstlenen kişidir. Ücreti ve yönetim giderleri de mahkeme/kat mülkiyeti sistemi içinde belirlenir.
Mahkemenin Atadığı Yönetici Hemen Değiştirilebilir mi?
KMK m.34 açık bir koruma getirir: sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Amaç, mahkeme atamasının ertesi günü aynı anlaşmazlıkla etkisiz hâle getirilmesini önlemektir.
Ancak haklı sebep çıkarsa, yöneticiyi atayan sulh mahkemesi altı ay dolmadan değiştirmeye izin verebilir. Kat malikleri bu durumda kendi başına karar alıp mahkeme yöneticisini görevden çıkaramaz; haklı sebebi mahkemeye sunmalıdır.
Altı ay geçtikten sonra kat malikleri m.34’teki normal seçim çoğunluğuyla yeni yönetici atayabilir. Mahkeme ataması taşınmazı süresiz olarak mahkeme yönetimine bırakmaz.
Yöneticiden Teminat İstenebilir mi?
m.34 yöneticinin atanması sırasında yapılan sözleşmede teminat göstermesinin şart edilebileceğini düzenler. Sözleşmede böyle bir şart yoksa bile haklı sebep çıktığında kat malikleri kurulu yöneticiden teminat isteyebilir.
Teminatın amacı yöneticinin elinde bulunan ortak paralar ve yönetim sorumluluğu bakımından kat maliklerini güvence altına almaktır. Teminat miktarı ve türü ölçülü olmalı; kurul kararında açıkça gösterilmelidir.
Yönetici ortak hesapta yüksek para tutuyor, büyük tadilat bütçesi yönetiyor veya geçmişte hesap düzensizliği ortaya çıkmışsa teminat isteme gerekçesi güçlenebilir. Her yöneticiden keyfî ve aşırı teminat istenmesi ise hakkın kötüye kullanılması tartışmasına yol açabilir.
Yönetici Seçildikten Sonra Hangi Görevleri Yerine Getirir?
KMK m.35 yöneticinin görevlerini ayrıntılı sayar. Kat malikleri kurulu kararlarını yerine getirmek, anagayrimenkulün amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için tedbir almak; sigorta ettirmek; avansları toplamak; borçları ödemek; yönetim nedeniyle doğan alacak ve borçları kabul etmek; gerekli tebligatları almak ve süreleri kaçırmamak temel görevler arasındadır.
Yönetici ayrıca anagayrimenkulü ilgilendiren tebligatı kabul eder, süre geçmesine meydan vermeden gerekli tedbirleri alır. Ortak gider borcunu ödemeyen malike karşı dava veya icra takibi başlatılması da kanuni görev alanında olabilir.
KMK m.38 yöneticinin kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olduğunu düzenler. Bu nedenle yönetici görevini özenle yürütmeli, belgeleri saklamalı ve hesabı şeffaf tutmalıdır. m.39 hesap verme, m.40 ise yöneticinin hakları ve ücret/katılım ilişkisini düzenler.
Yönetici atanmış olması kat malikleri kurulunun yetkilerini ortadan kaldırmaz. Yönetici kurul kararlarını ve kanunu uygular; m.45 gibi oybirliği isteyen önemli tasarrufları kendi başına yapamaz.
Yönetici Seçim Tutanaklarında Bulunması Gerekenler
Toplantı tarih ve çağrısı, katılan/temsil edilen maliklerin listesi, arsa payları, adaylar, kullanılan oylar ve seçilen yöneticinin kimliği açık yazılmalıdır. “Çoğunlukla yönetici seçildi” ifadesi m.34’ün iki ayrı çoğunluk şartını denetlemeye yetmez.
Profesyonel yönetici seçildiyse şirket unvanı, vergi/iletişim bilgileri, görev süresi, ücret ve sözleşme yetkisi kararda belirtilmelidir. Üç kişilik yönetim kurulu seçiliyorsa üyelerin tamamı ve görev dağılımı yazılmalıdır.
Yönetici ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkul girişinde görülecek yere asılması m.34’te ayrıca düzenlenmiştir. Uygulamada kişisel veri ve adres güvenliği bakımından kanunun güncel zorunlu metniyle KVKK yükümlülükleri birlikte dikkatle uygulanmalıdır.
Mersin Uygulaması
KMK m.34 Türkiye genelinde aynıdır. Mersin’de sekiz veya daha fazla bağımsız bölümlü apartmanda yönetici atanması zorunludur. Seçim yapılamazsa taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine kat maliklerinden biri başvurabilir.
Yenişehir, Mezitli, Akdeniz, Toroslar ve diğer ilçelerde profesyonel site yönetimi kullanılması kanuni seçim çoğunluğunu ortadan kaldırmaz. Yönetim şirketi sözleşmesinin kat malikleri kurulunun geçerli yetkisine dayanması gerekir.
İlgili Rehberler
Sık Sorulan Sorular
1. Kaç dairede yönetici zorunludur?
KMK m.34’e göre sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur.
2. Yedi daireli apartmanda yönetici seçilebilir mi?
Evet. Zorunlu değildir ancak kat malikleri isterse yönetici seçebilir.
3. Yönetici hangi çoğunlukla seçilir?
Bütün kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu gerekir.
4. İkinci toplantıda iki kişi yönetici seçebilir mi?
Hayır. m.34 özel çoğunluğu ikinci toplantıda da korunur.
5. Dışarıdan profesyonel yönetici seçilebilir mi?
Evet. Kanun yöneticinin kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilebileceğini düzenler.
6. Yönetici her yıl yeniden seçilir mi?
Evet. m.34 her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanmasını öngörür; eski yönetici tekrar seçilebilir.
7. Yönetici seçilemiyorsa ne yapılır?
Kat maliklerinden biri taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanmasını isteyebilir.
8. Mahkeme yöneticisi hemen değiştirilebilir mi?
Kural olarak atanmasından itibaren altı ay geçmeden kurul değiştiremez; haklı sebepte atayan mahkemeden izin istenir.
9. Yöneticiden teminat istenebilir mi?
Evet. Sözleşmede şart konulabilir; haklı sebep çıkarsa kurul sonradan da teminat isteyebilir.
10. Bütün daireler tek kişiye aitse yönetici seçimi gerekir mi?
Hayır. m.34’e göre bütün bağımsız bölümlerin tek maliki kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici Seçilemezse Sulh Hukuk Mahkemesine Başvuru
KMK m.34 uyarınca ana gayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur. Kat malikleri kendi aralarında yönetici seçemez veya yönetim boşluğu oluşursa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi yönetici atayabilir. Mahkemenin atadığı yönetici, kat malikleri kurulunca seçilmiş yönetici gibi Kanundan ve yönetim planından doğan görevleri yerine getirir.
Mahkemeye başvuruda tapu/kat mülkiyeti kayıtları, bağımsız bölüm sayısı, yönetim planı, seçim yapılamadığını gösteren toplantı tutanakları ve mevcut yönetim boşluğu açıkça sunulmalıdır. Yönetici atanması talebi, aidat miktarının belirlenmesi veya belirli bir kat malikinin borçlu olduğunun tespitiyle aynı dava değildir; talepler hukuki niteliğine göre ayrılır.
Yönetici seçildikten veya atandıktan sonra işletme projesi, ortak gider tahsilatı, banka hesabı, defter-belge saklama ve hesap verme yükümlülükleri KMK m.35 ve devamındaki hükümler çerçevesinde yürütülür. Yönetici sıfatı ortak alan üzerinde mülkiyet hakkı vermez; yetki, Kanun ve kurul kararlarıyla sınırlıdır.
Mahkemece Atanan Yönetici Ne Zaman Değiştirilebilir?
KMK m.34, sulh hukuk mahkemesince atanan yönetici bakımından yönetimde istikrar sağlayan özel bir koruma getirir. Mahkemece atanan yönetici, kural olarak atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Bu süre, yönetim boşluğunu gidermek için yapılan yargısal atamanın hemen ardından aynı anlaşmazlığın yeni bir yönetici krizi üretmesini önlemeyi amaçlar.
Altı aylık süre mutlak değildir. Haklı bir sebep ortaya çıkarsa kat malikleri, yöneticiyi atayan sulh hukuk mahkemesinden değiştirme konusunda izin isteyebilir. Ağır hesap vermeme, ortak paranın amacı dışında kullanılması, görevlerin yerine getirilmemesi veya yönetimi fiilen imkânsız kılan durumlar somut belgelerle mahkemeye sunulmalıdır. Kurul tek taraflı olarak “memnun değiliz” gerekçesiyle altı aylık korumayı yok saymamalıdır.
Mahkemece atanan yöneticinin görevleri de KMK m.35 ve devamındaki kanuni çerçeveye tabidir. Ortak giderlerin toplanması, defter ve belgelerin tutulması, işletme projesinin uygulanması ve kat maliklerine hesap verilmesi bakımından mahkeme ataması özel bir muafiyet yaratmaz. Kat malikleri, görev süresi içinde yönetim hesaplarını ve dayanak belgelerini kanuni yollarla denetleyebilir.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Rehber KMK m.34’ün güncel sekiz bağımsız bölüm, sayı+arsa payı çoğunluğu, yıllık seçim, mahkeme ataması, altı aylık koruma ve teminat hükümleri üzerinden hazırlanmıştır. İkinci toplantıdaki genel çoğunluk ile yönetici seçimindeki özel çoğunluk birbirinden ayrılmıştır.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
