Avustralya Noterinden Tapu Vekâletnamesi: DFAT Apostili, Fotoğraf ve 2025 Arşiv Talimatı

Avustralya’dan Türkiye’deki tapu işlemi için hangi vekâletname yolu seçilir?

Sydney, Melbourne, Brisbane, Perth, Adelaide veya Canberra’da yaşayan bir malikin Türkiye’deki evini satması, ipotek tesis etmesi, miras kalan arsasıyla ilgili işlem yapması veya tapu kaydındaki eksikliği gidermesi için vekille temsil yolu kullanılabilir. Ancak bu sonuç, Avustralya’daki her imzalı belgenin Türk tapu müdürlüğünde doğrudan kabul edileceği anlamına gelmez. Belgenin nerede ve hangi sıfatla düzenlendiği, gerekli özel yetkileri kapsayıp kapsamadığı ve Türk tapu siciliyle uyumu ayrı ayrı incelenir.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

Birinci yol, yetkili Türk dış temsilciliğinde Türk konsolosluk mevzuatı uyarınca vekâletname düzenletilmesidir. Bu yolun temel avantajı belgenin Türk makamınca hazırlanmasıdır. Konsoloslukta oluşturulan Türk resmî vekâletnamesine ayrıca Avustralya’dan DFAT apostili alınması gerekmez. Fakat metnin yetersiz olması hâlinde konsolosluk işlemi yapılmış olması, özel yetki eksikliğini ortadan kaldırmaz.

İkinci yol, Avustralya’da ilgili yetkiye sahip bir Notary Public önünde belgenin ülke hukukuna uygun hazırlanması, resmî tasdik zincirinin tamamlanması ve Türk tapu sisteminin aradığı içerik şartlarının karşılanmasıdır. İkinci yol, belgenin Türkiye’ye taşınmadan önce denetlenmesini gerektirir. İmzayı doğrulayan kişi, belgenin İngilizce metni, fotoğrafı, noter mühürleri ve bütün sayfaları, vekilin hangi işi yapacağını gösteren maddelerle birlikte değerlendirilmelidir.

Bu iki yol birbirinin aynısı değildir. Türk konsolosluğunun düzenlediği vekâletname için geçerli işlem adımları, Avustralya noterinden alınan vekâletnameye otomatik olarak uygulanmaz. Avustralya Türk konsoloslukları ve vekâletname rehberimiz, temsilcilik işlemlerini ayrıca ele alır; bu yazı ise yabancı noter belgesinin tapuda kullanılmasına odaklanır.

Türkiye’deki taşınmazın devrinde hangi kanun maddeleri uygulanır?

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.705, taşınmaz mülkiyetinin kural olarak tescille kazanılacağını düzenler. Aynı Kanun’un m.706 hükmü, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliğini resmî şekle bağlar. Bu nedenle Avustralya’da satıcı ile alıcının bir satış sözleşmesi imzalaması, Türkiye’deki tapu kaydını kendiliğinden değiştirmez. Tapuda öngörülen resmî işlem ve tescil ayrı bir aşamadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.504, vekâletin kapsamının belirlenmesinde temel düzenlemedir. Maddenin üçüncü fıkrası gereğince vekil özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemez veya bir hak ile sınırlandıramaz; bağışlama gibi diğer sayılan işlemleri de yapamaz. Vekâletnamede yalnızca “Türkiye’deki bütün işlerimi yürütmeye” yazılması, bu açık özel yetki şartının yerine geçmez. Tapu işleminin türü önceden belirlenmeli, temsil yetkisi ilgili hukuki tasarrufu karşılamalıdır.

5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun m.7, hukuki işlemlerin şekli bakımından işlem yeri hukuku veya işlemin esasına uygulanacak hukuk bağlantısını kurar. Ancak bu hüküm, Türkiye’de bulunan taşınmazın mülkiyet devrini salt Avustralya’daki imzaya indirgemez. MÖHUK m.21, taşınmaz üzerindeki aynî haklarda bulunduğu yer hukukuna, özellikle taşınmaza ilişkin hukuki işlemlerin şekli bakımından da taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna işaret eder.

Bu ayrım önemlidir: Avustralya’da düzenlenen vekâletname, Türkiye’deki resmî tapu işlemini yapabilmek için temsil yetkisini gösteren belgedir; bizzat tapu satış senedinin yerine geçmez. MÖHUK m.7 ve m.21, TBK m.504, TMK m.705-706 birlikte okunmadığında “Avustralya noteri satış yaptı, Türkiye tapusu otomatik değişti” şeklinde hatalı yorumlar ortaya çıkar.

Australian Notary Public ile Justice of the Peace arasındaki fark nedir?

Avustralya’da Justice of the Peace, genel olarak çeşitli imzaların tanıklığı veya beyan işlemleri için görev yapabilir. Bununla birlikte bir JP’nin belgeye imza atması, belgenin mutlaka uluslararası kullanım amacıyla noterlik işlemi görmüş olduğu anlamına gelmez. Avustralya Dışişleri ve Ticaret Bakanlığının resmî açıklaması, özel belgelerden olan Power of Attorney metinlerinin apostil aşamasından önce Australian Notary Public tarafından noterleştirilmesini belirtir. JP imza tanıklığı ile Notary Public belgelendirmesi bu bakımdan aynı işlem değildir.

Notary Public seçimi yapılırken kişinin Avustralya’da gerçekten bu yetkiye sahip olması ve belgeye hangi işlem sıfatıyla imza attığını açıkça göstermesi gerekir. Belgenin üzerinde kişinin adı, sıfatı, imzası ve mührünün okunabilir olması DFAT tasdiki bakımından işlevseldir. Noterin sadece bir kopyayı aslı gibidir onaylaması ile vekâlet iradesini yetkili noterlik işlemi kapsamında belgelendirmesi arasındaki fark da önemlidir; Türkiye’deki tapu müdürlüğü kopyanın doğruluğundan başka, temsil yetkisinin kurulup kurulmadığını inceler.

DFAT’ın apostili, kendi yetki alanındaki imza, sıfat veya mührün doğrulanmasına ilişkindir. Noter metnindeki taşınmaz satış yetkisinin Türk Borçlar Kanunu m.504’e uygun olduğu, imza sahibinin tapu maliki olduğu veya vekilin menfaat çatışması bulunmadığı DFAT tarafından onaylanmış sayılmaz. Bu kontroller Türk tarafındaki dosyada ayrıca yapılır.

Bir belgenin başlığı “Power of Attorney” olduğu için noter ve tapu açısından yeterli olduğu varsayılmaz. Yetkili makamın uygun sıfatı, resmî dil, fotoğraf, işlem yetkileri ve Türkçe çeviri bir bütün hâlinde bulunmalıdır. İşlem yapılmadan önce belgenin örneğinin tapuya sunulabilirlik açısından ön incelemesi, Avustralya’da yeniden noter ücreti ve posta gideri doğmasını önleyebilir.

Avustralya vekâletnamesi için DFAT apostili neyi doğrular?

Avustralya ve Türkiye’nin taraf olduğu 5 Ekim 1961 tarihli Lahey Apostil Sözleşmesi, kapsama giren yabancı resmî belgelerin kullanılmasında klasik konsolosluk tasdiki yerine apostil mekanizmasını öngörür. Avustralya bakımından yetkili legalisation makamı Department of Foreign Affairs and Trade, yani DFAT’tır. Resmî bilgilendirmeye göre Avustralya kaynaklı özel bir belge olan vekâletname, Notary Public önünde gerekli işlemi görüp kamu belgesi niteliği kazandıktan sonra apostil aşamasına sunulur.

Burada üç belge karıştırılmamalıdır: Vekâlet verenin iradesini gösteren asıl metin, Avustralya noterinin yaptığı noterlik işlemi ve DFAT’ın apostil tasdiki. Birincisi yetki kapsamını, ikincisi noterlik işlemini, üçüncüsü ise resmî imza ve mührün uluslararası tasdikini ilgilendirir. Üç aşamadan yalnız birinin varlığı kalan iki aşamayı gereksiz kılmaz.

DFAT’ın belge tasdiki süreci açıklaması, belgeye hangi tasdikin gerektiğinin belgeyi kabul edecek yabancı makamdan öğrenilmesini ister. Türkiye’nin apostil sistemine dâhil olması, işlem türüne göre Türk tapu müdürlüğünün istediği belgenin uygun olduğunun ayrıca kontrol edilmesi gerektiği gerçeğini değiştirmez. Apostil, bir vekâletnameye eksik bırakılmış taşınmaz devir yetkisini sonradan eklemez.

Noter tasdikli vekâletnamenin yalnızca e-posta ekindeki taramasıyla hareket edilmemelidir. Apostilin gerçekten hangi belgeye ait olduğu, sayfalarla ilişkisinin korunup korunmadığı, noter imzası ile apostil kaydının eşleşip eşleşmediği ve varsa çevrilen metinde bütün yetkilerin bulunup bulunmadığı kontrol edilir. DFAT’a gönderilen nüsha ile Türkiye’ye sevk edilen nüshanın aynı hukuki belge setine ait olması dosyanın güvenilirliği bakımından esastır.

Yabancı noter vekâletnamesinde fotoğraf ve Türkçe çeviri neden gereklidir?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 11 Ağustos 2015 tarihli 2015/5 sayılı “Yurtdışında Düzenlenmiş Vekâletnameler” Genelgesi, Türk konsolosluklarınca düzenlenenler dışındaki yabancı vekâletnameler için özel şartları ele alır. TKGM’nin 20 Mart 2017 tarihli açıklamasına göre yabancı ülkelerde kendi hukuklarına göre düzenlenen vekâletnamelerin ülkenin resmî dilinde, ilgilinin fotoğrafını içerecek biçimde hazırlanması, uygun apostil veya konsolosluk tasdiki taşıması, talep edilen işlem yetkisini içermesi ve noter onaylı Türkçe tercümesinin sunulması gerekir.

Avustralya’da hazırlanan İngilizce belge bakımından resmî dil kontrolü, yalnızca “Türkiye’de kullanacağım, bu nedenle baştan Türkçe yazalım” düşüncesiyle aşılmamalıdır. Genelgenin yabancı noterin kendi ulusal mevzuatına ve diline göre düzenlediği belge yaklaşımı dikkate alınır. Türkçe çeviri ayrı bir işlem olarak Türkiye’deki ibraz aşamasına eklenir. Belgenin çeviri metninde kişinin adı, vekilin kimliği, satış yetkileri, tarih, adres ve noter tasdik bilgisi asıl belgeyle tutarlı olmalıdır.

Noterlik Kanunu m.80, hangi noterlik işlemlerinde fotoğraf aranacağını yönetmeliğe bırakır. Noterlik Kanunu Yönetmeliği m.93 uyarınca niteliği bakımından tapuda işlem yaptırılmasını gerektiren vekâletnamelerde fotoğraflı düzenleme kuralı bulunmaktadır. TKGM’nin 2017 açıklaması, yabancı vekâletnamede fotoğrafın belgeyi düzenleyen makam tarafından mühürlenmesi konusuna ayrıca dikkat çeker. Fotoğrafın sonradan sıradan bir zımba veya yapıştırıcıyla eklenmesi bu incelemenin yerini tutmaz.

Çeviri sadece alıcının anlayabilmesi için hazırlanmış bir yardımcı metin değildir; tapu müdürlüğünün yetkiyi doğru okumasının araçlarından biridir. Örneğin İngilizce “manage property” ifadesinin Türkçe tercümede “satmaya ve devretmeye” çevrilmesi, asıl metinde bulunmayan yetkiyi yaratmaz. Yetki genişletilmesi tercüman müdahalesiyle değil, vekâlet verenin geçerli yeni irade açıklamasıyla yapılır.

Satış, bağış, ipotek ve miras işlemlerinde özel yetki nasıl ayrılır?

Taşınmaz satışı, bağışlama, ipotek tesisi, ipotek fekki, intikal, ifraz, tevhit ve tapu kaydındaki düzeltme birbirinin aynısı değildir. Belge hazırlanırken tek bir işlem hedefine odaklanılmalı, gerekiyorsa birbirini tamamlayan yetkiler açıkça sayılmalıdır. TBK m.504/3 taşınmaz devri ve hakla sınırlandırma bakımından çekirdek özel yetkiyi kurar. Fakat her tapu işleminin belge listesi ve temsil sınırları aynı değildir.

Satış vekâletnamesinde “satmaya, resmî senedi imzalamaya, bedeli tahsil etmeye ve tescil işlemlerini yaptırmaya” benzeri işlevlerin her biri temsil göreviyle uyumlu biçimde düzenlenir. Bedeli alma yetkisi ile taşınmazı devretme yetkisi eşanlamlı değildir. Satış bedelinin hangi hesaba aktarılacağı, vekilin hangi hesap üzerinde tasarrufta bulunabileceği ve tapu harcı ödemelerinin kim tarafından yapılacağı ayrıca kararlaştırılabilir.

Bağış işleminde “satış” sözcüğünün yer alması tek başına bağışlama yetkisi doğurmaz. TBK m.504/3, bağışlama yetkisini özel olarak sayar. Bu nedenle ailenin Türkiye’deki evini karşılıksız devretmek isteyen Avustralya’daki malik için yalnız satmaya yönelik vekâletname doğru belge değildir. Taşınmaz bağışının resmî şekil ve tescil yönünden ayrıca değerlendirilmesi gerektiği TMK m.706 ve TBK m.288 odaklı bağış rehberimizde açıklanmıştır.

İpotek tesisi taşınmazı bir hakla sınırlandırır. Bu nedenle “taşınmazı idare etmeye” verilen genel yetki ipotek tesisi için yeterli değildir. İpotek bedeli, alacaklı, derecesi ve ilgili hukuki işleme göre uygun vekâlet metni hazırlanmalıdır. Miras intikali ise mülkiyet geçişinin kaynağı bakımından farklıdır; mirasçılık belgesi, temsil, tapu kaydı ve varsa diğer mirasçıların işlemleri birlikte değerlendirilir. İntikal yetkisini satış yetkisine eşitlemek doğru değildir.

Avustralya’dan getirilen vekâletname tapuda hangi nedenlerle işlem görmez?

İlk ret kümesi, belgeyi düzenleyenin hukuki sıfatına ve belge şekline ilişkindir. Yalnız bir Justice of the Peace tanıklığına dayanan imza, Notary Public belgesinin arandığı tasdik zincirini kurmayabilir. Noterin kimliği veya mührü doğrulanamıyorsa apostil alınması aşamasında da sorun yaşanır. Belgenin bütün sayfalarının birbirine bağlı ve tasdik kapsamına dâhil olması gerekir; tek bir imza sayfasının yabancı belge paketinden ayrılması belgelerin bütünlüğünü zedeler.

İkinci küme, yabancı belgenin Türkiye’ye sunuluşuna ilişkindir. Fotoğrafın bulunmaması, fotoğrafın yetkili makamca ilişkilendirilmemesi, İngilizce asıl metnin noter onaylı Türkçe çevirisinin verilmemesi veya apostil tasdikinin belgedeki noter işlemine bağlanamaması resmî incelemeyi etkiler. HMK m.224 ve uygulanabilen milletlerarası sözleşme hükümleri, yabancı resmî belgelerin ispatı açısından ayrıca dikkate alınır.

Üçüncü küme içeriktir. Tapu işlemini yapacak kişinin adı veya kimlik bilgisi yanlış yazılmışsa, taşınmazı devretme yetkisi açık değilse, bağış için sadece satış yetkisi verilmişse, işlem hedefi farklı bir vekâletle gerçekleştirilmeye çalışılıyorsa ortaya çıkan problem apostille giderilmez. İlgili özel yetkinin vekâlet veren tarafından usulüne uygun biçimde yeniden açıklanması gerekir.

Dördüncü küme, belgenin hukuken kullanılmasına ilişkin sonradan ortaya çıkan durumlardır. Yetkinin geri alınması, vekâlet ilişkisinin sona ermesi, vekilin işlem sırasında temsil sınırını aşması ve menfaat çatışması ayrı hukuki inceleme gerektirir. Türk Borçlar Kanunu m.512 vekâlet sözleşmesinin tek taraflı sona erdirilmesine ilişkin düzenleme içerir. Yalnızca eski tarihli bir vekâletnameyi göstermek, azil ve güncel temsil yetkisi denetimini bertaraf etmez.

8 Aralık 2025 tarihli TKGM talimatı neden önemlidir?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Arşiv Dairesi Başkanlığının 08.12.2025 tarihli, E-96294082-Tapu Arşivleri-18696358 sayılı yazısı yabancı ülkelerde düzenlenen vekâletnamelerin asılları hakkında özel düzenleme içerir. Yazı, Türkiye Noterler Birliği sistemlerinden yabancı ülkelerin kendi hukukuna göre düzenlediği vekâletnamelerin kontrolünün mümkün olmaması nedeniyle bu belgelerin asıllarının tapu arşivlerinde saklanmaya devam edilmesini öngörür.

Bu düzenleme Avustralya’daki malik için pratik sonuç doğurur. Aynı orijinal vekâletnameyi, birbirinden bağımsız birden çok taşınmaz işleminde farklı tapu müdürlüklerinde sırayla kullanmayı planlamak belge aslının arşivde kalması nedeniyle sorun yaratır. Belge hazırlanırken birden çok işlem ihtiyacı, yeterli nüsha temini ve ilk işlemin ardından kullanılabilir belge durumunun nasıl belgeleneceği baştan planlanmalıdır. Noter, apostil ve uluslararası gönderi giderleri değerlendirilirken bu arşiv kuralı hesaba katılır.

Talimat, her türlü yabancı hukuki belgenin mutlaka tapuda saklanacağı anlamına gelmez; konusu yabancı ülkede düzenlenen vekâletnamelerin asıllarıdır. Türk konsolosluğunca düzenlenen belgelerle Avustralya noterinde düzenlenen belgeler aynı hukuki kategoriye konulmamalıdır. Talimatın önceki uygulamadan farkı, bazı vekâletnamelerin taranıp iade edilmesi yönündeki genel yaklaşım yanında yabancı ülke noteri belgelerinin ayrı tutulmasıdır.

Tapu arşivine sunulan asıl evrakın sonradan aynı biçimde geri döneceği taahhüt edilemez. Türkiye’ye göndermeden önce temsilcinin ve malikin kişisel dosyalarında resmî tasdikli örneklerin nasıl saklanacağını, işlem boyunca hangi örneklerin kimin elinde bulunacağını ve gelecekte ek işlem gerekip gerekmediğini belge bazında netleştirmek gerekir. Böylece Avustralya’dan gelen tek nüshanın tapudaki ilk işlemle fiilen tüketilmesi riski yönetilir.

Türkiye’de tapu dosyasına hangi belgeler hazırlanır?

Belge setinin merkezinde malik ile vekilin kimlikleri, ilgili taşınmazın güncel tapu bilgileri, hangi işlemin yapılacağına ilişkin yazılı talimat, yabancı noterlik vekâletnamesi aslı, onun apostili ve noter onaylı Türkçe çevirisi bulunur. Malik adına eski pasaportla düzenlenen belgelerle güncel kimlik arasında farklılık varsa bu farklılığın resmî kayıtlarla eşleştirilmesi gerekir. Sadece isim benzerliği, temsil yetkisinin sahibini kesin olarak ortaya koymaz.

Taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm bilgileri, vekâletnamede işleme uyacak şekilde kullanılmalıdır. İdari değişiklik veya imar uygulaması nedeniyle eski ve yeni parsel numaraları farklıysa işlem öncesinde tapu kaydı üzerinden doğrulama yapılır. Tapu sicilindeki kişiyle Avustralya kimliğinde yazan kişi arasında soyadı veya ad sırası farkı bulunması hâlinde doğrudan yanlış beyanla işlem yapılmaz; gerekli belgelendirme hazırlanır.

Tapu müdürlüğünün isteyeceği ek evrak, işlemin niteliğine göre farklılık gösterir. Satışta mülkiyet ve takyidat, ipotek işleminde kredi veya alacak ilişkisi, miras intikalinde mirasçılık belgesi, paylı mülkiyette diğer hakların varlığı kontrol edilir. Yabancı vatandaşlık veya Mavi Kart statüsü bulunuyorsa ilgili mevzuat ayrıca uygulanır. Avustralya’da ikamet etmek ile Avustralya vatandaşı olmak aynı şey değildir; yalnız ikamete dayanılarak yabancının Türkiye’deki edinim sınırlamaları hakkında sonuç çıkarılamaz.

Belgeler hazırlanırken yabancı resmî belge ve HMK m.224 rehberimiz, Web Tapu rehberimiz ve ilgili işlemin kendi mevzuatından yararlanılabilir. Ama bir sayfada yer alan genel kontrol listesi, somut tapu müdürlüğünün resmî belge isteği ile eşdeğer değildir; son karar işlemin hukuki niteliğine göre verilen resmî başvuru üzerinden oluşur.

Avustralya’dan Türkiye’de tapu işlemi adım adım nasıl yönetilir?

Birinci adımda malik, amacını işlem terimleriyle belirler: satış mı, bağış mı, ipotek mi, intikal mi, yoksa salt kayıt düzeltmesi mi? İşlem türünün doğru belirlenmesi, TBK m.504 kapsamındaki özel yetkinin metne eksiksiz yazılmasını sağlar. Vekilin para tahsili, tapu harcı ödemesi, tapu senedi teslimi ve taraflarla sözleşme imzalaması gibi ek işlevleri varsa bunlar yetki sınırlarıyla birlikte kayda alınır.

İkinci adımda güncel tapu ve kimlik bilgileri karşılaştırılır. Vekâletnamenin temelini oluşturan kişinin tapu kaydındaki malik ile aynı kişi olduğundan emin olunmadan Avustralya’da resmî belge hazırlatılmamalıdır. Vekil olarak görevlendirilecek kişinin kimlik ve iletişim bilgileri de metne eksiksiz geçirilir. Birden fazla malik veya mirasçı varsa her kişinin temsil iradesi ayrı hukuki dayanak gerektirir.

Üçüncü adımda hangi belgelendirme yolunun seçildiği belirlenir. Türk konsolosluğunda düzenleme seçilmişse ilgili temsilciliğin usulü izlenir. Avustralya Notary Public seçilmişse belgenin resmî dil, fotoğraf, açık yetki ve noterlik sıfatı bakımından 2015/5 Genelgesi ile uyumlu olması hedeflenir. Hazırlanan nüsha, henüz nihai masraf yapılmadan yetki ve taşınmaz bilgileri açısından kontrol edilmelidir.

Dördüncü adım DFAT apostilidir. Apostilin noter işlemiyle eşleştiği, belge bütünlüğünün bozulmadığı ve tercümesi yapılacak sayfaların tamamının elde bulunduğu doğrulanır. Beşinci adım, Türkiye’de noter onaylı Türkçe tercümenin hazırlanmasıdır. İngilizce metindeki satış, temsil, tahsil veya başka yetki ifadeleri çeviride genişletilmez veya daraltılmaz. Altıncı adım resmî tapu başvurusu ve yetki denetimi; yedinci adım resmî işlem ile tescil; son adım ise tapu kaydı ve arşivlenen vekâletname durumunun yazılı şekilde kontrol edilmesidir.

Üç ayrı tapu işlemi neden farklı vekâletname gerektirir?

Örnek 1: Avustralya’da yaşayan malik Mersin’deki dairesini satacaktır. Dosyanın temel sorusu, satışın hangi taşınmaza ilişkin olduğu ve vekilin devir yetkisinin bulunup bulunmadığıdır. TBK m.504/3 ve TMK m.705-706 merkezi dayanaklardır. Satış bedelinin tahsilinin de vekile bırakılması isteniyorsa o yetki ayrıca belirlenir. Sadece “daireyi yönetmek” ifadesiyle düzenlenen vekâletnameyi satış işlemi için yeterli kabul etmek doğru değildir.

Örnek 2: Brisbane’de yaşayan ebeveyn, Türkiye’deki arsa payını çocuğuna bağışlayacaktır. Burada bağışlama ve taşınmazı devir yetkisi açıkça aranır. Tapu sicilinde resmî işlem yapılması gerekliliği devam eder. Vekilin bir yandan bağışlayan diğer yandan bağışlanan adına işlem yapacağı bir temsil yapısı öngörülmüşse çift taraflı temsil, menfaat çatışması ve izin sınırları ayrıca incelenir. Satış için verilmiş bir vekâletnamenin sırf karşılıksız devir aile içinde yapılacağı için bağışa elverişli sayılması TBK m.504 yaklaşımıyla bağdaşmaz.

Örnek 3: Perth’te yaşayan mirasçı, Türkiye’deki terekeye dâhil taşınmazın intikalini takip ettirecektir. Bu dosyada mirasçılık sıfatı, mirasçılık belgesi, tüm mirasçıların payları ve tapu işleminin intikal mi yoksa sonradan satış mı olduğunun ayrımı önemlidir. Miras intikali için yapılan yetkilendirme ile miras taşınmazının üçüncü kişiye satılması aynı tasarruf değildir. Satış planlanıyorsa her bir malik veya mirasçının satışa ilişkin temsil yetkisi değerlendirilir; mirasçıların paylı hakları görmezden gelinmez.

Bu örnekler aynı Avustralya ülke bağlantısına sahip olmalarına rağmen belge seti, hukuki dayanak ve yetki içeriğinin neden değiştiğini gösterir. SEO açısından da her hukuki sorunun kendi arama niyeti vardır: “Avustralya tapu satış vekâletnamesi”, “Avustralya’dan taşınmaz bağışı” ve “Avustralya’da yaşayan mirasçı tapu intikali” tek bir sorunun üç kopyası değildir. Bir başka işlemin adını değiştirerek metni tekrar etmek hukuki yönden de editoryal yönden de uygun olmaz.

Tapu müdürlüğüne sunmadan önce hangi somut denetim yapılmalıdır?

İlk denetim belgeyi düzenleyen makamın unvanıdır. Avustralya Notary Public sıfatı, imza ve mühür tutarlılığı ile DFAT apostil eşleştirmesi kontrol edilir. İkinci denetim belge biçimidir: resmî dil, fotoğrafın makamla ilişkilendirilmesi, tam sayfa bütünlüğü, okunabilir tarih ve sayı bilgileri. Üçüncü denetim içeriktir: malik ve vekilin kimliği, temsil olunan taşınmaz, işlemin türü ve TBK m.504 uyarınca gereken özel yetki.

Dördüncü denetim Türkiye’de kullanılabilirliktir: noter onaylı Türkçe çevirinin bütün ilgili yetkileri doğru aktarabilmesi, yabancı belgenin HMK m.224 ve sözleşme hükümleri çerçevesinde ispat gücü ve tapunun işlem gerekleri. Beşinci denetim zaman ve arşiv planlamasıdır: azil veya temsilin sona ermesi yönünden güncel durum, tapuda kullanılacak asıl belgenin ilk işlemden sonra arşive bırakılması ve birden çok işlem gerekecekse bunun belge hazırlığında dikkate alınması.

Son denetim tamamlanma denetimidir. Tapuda başvurunun açılmış olması mülkiyetin geçtiğini ispatlamaz. İşlemden sonra tapu kaydının doğru malik adına güncellendiği, gerekiyorsa işlem türüne bağlı şerh veya ipoteğin tesis ya da terkin edildiği, vekile verilen yetkinin sınırı dışına çıkılmadığı ve tarafların işlem belgelerinin dosyaya alındığı teyit edilir. Bu aşamada kullanılan belge ile gerçekleşen tasarrufun uyumu, uyuşmazlık önleyici esas kontroldür.

Avustralya tapu vekâletnamesi hakkında sık sorulan 12 soru

1. Avustralya’da imzaladığım her Power of Attorney Türkiye’de geçerli midir?

Hayır. Özel bir belgeye “Power of Attorney” başlığı yazılması tek başına Türk tapu işlemine elverişlilik sağlamaz. Yetkili noterlik işlemi, uygun tasdik, fotoğraf ve Türkçe tercüme ile işlem için gereken özel yetki birlikte bulunmalıdır. İlgili kurallar TKGM 2015/5 Genelgesi ve TBK m.504/3 çerçevesinde değerlendirilir.

2. Justice of the Peace imzası DFAT apostili yerine geçer mi?

Hayır. JP imza tanıklığı ile apostil farklı hukuki işlemlerdir. DFAT Avustralya’daki belgenin uluslararası tasdikini yapar; özel vekâletname belgelerinde önce Australian Notary Public işlemi gerekli olabilir. JP imzasının Notary Public belgesinin yerine geçtiği varsayılmamalıdır.

3. Apostil, Türkiye’deki evin satılmasına yetki verir mi?

Hayır. Apostil yetki yaratmaz; resmî imza, mühür veya sıfatı tasdik eder. Taşınmaz devri yetkisinin açık biçimde vekâletnamede bulunması TBK m.504/3 gereğidir. Apostilli fakat satış yetkisi içermeyen bir belge satış için kullanılabilir hâle gelmez.

4. Avustralya noteri önünde Türkçe vekâletname hazırlanabilir mi?

Tapu bakımından TKGM’nin yabancı noter vekâletnameleri için resmî dil ve noterlik usulüne ilişkin 2015/5 sayılı Genelge şartları esas alınır. İngilizce hazırlanmış uygun yabancı noter belgesinin ayrıca noter onaylı Türkçe tercümesi sunulur. Türkçe metni yabancı notere yalnızca imzalatmak yeterli yöntem kabul edilmemelidir.

5. Yabancı noter vekâletnamesinde fotoğraf gerekli mi?

Tapuda işlem yapılmasını gerektiren vekâletnameler yönünden Noterlik Kanunu Yönetmeliği m.93 ve TKGM uygulaması fotoğraf şartını öngörür. Fotoğrafın belgeyi düzenleyen makam tarafından ilişkilendirilip tasdiklenmesi önem taşır. Sonradan yapıştırılan sıradan fotoğrafla eksiklik giderildiği varsayılamaz.

6. DFAT apostili Türkiye’de tercümeyi gereksiz kılar mı?

Hayır. Apostil, belgenin dilini değiştirmez. Tapu müdürlüğüne yabancı noter vekâletnamesiyle başvurulurken noter onaylı Türkçe çevirisinin ibrazı TKGM’nin öngördüğü ayrı şarttır. Çeviri ayrıca apostil sayfasını ve yetki hükümlerini doğru karşılamalıdır.

7. Avustralya’dan Türkiye’ye gitmeden tapu satış işlemi yaptırılabilir mi?

Usulüne uygun temsil yetkisiyle Türkiye’de vekil aracılığıyla resmî tapu işlemi yapılabilir. Ancak vekâletname, tapuda resmî senet ve tescil gerekliliğini ortadan kaldırmaz. Taşınmazın üzerindeki takyidatlar, kimlik kaydı ve işlem türü ayrıca incelenir.

8. Genel vekâletname ipotek kurmaya yeterli midir?

Taşınmaz üzerinde ipotek gibi bir hakla sınırlandırma bakımından TBK m.504/3 özel yetki arar. “Bütün işlerimi takip etmeye” benzeri genel yetki, ipotek tesisine dair açık iradenin yerine geçmez. İşlemin hukuki konusu ve özel yetkinin kapsamı birlikte denetlenir.

9. Satış yetkisi, taşınmazı bağışlamaya da izin verir mi?

Hayır. Satış ve bağış ayrı hukuki işlemlerdir. TBK m.504/3 bağışlama yetkisini de özel yetkiye bağlar. Karşılıksız devir planında, sadece satmaya yönelik vekâletnameyle bağış işlemi yürütülmemelidir.

10. Tapu müdürlüğü Avustralya vekâletnamesinin aslını iade eder mi?

TKGM Arşiv Dairesi Başkanlığının 8 Aralık 2025 tarihli talimatına göre yabancı ülkelerin kendi hukukuna uygun düzenlenmiş vekâletname asılları tapu arşivinde muhafaza edilir. Birden fazla tapu işlemi planlayan kişinin belge nüshalarını ve sonraki kullanım gereksinimini bu kurala göre önceden düzenlemesi gerekir.

11. Vekâletnamenin tarihi eskiyse otomatik olarak hükümsüz olur mu?

Yalnızca düzenleme tarihinin eski olması, her vekâletnameyi otomatik olarak geçersiz kılan genel bir sonuç değildir. Bununla birlikte belge içindeki sınırlama, azil, vekâletin sona ermesi, vekilin yetkisi ve tapu uygulamasındaki kabul şartları ayrıca incelenmelidir. TBK m.512 bu değerlendirmede önem taşıyan hükümlerden biridir.

12. Bu işlemler için Avustralya’da avukat ofisi aranması gerekir mi?

Avustralya noterlik ve DFAT tasdik işlemleri Avustralya’daki yetkili kişiler ve kurumlar eliyle yürütülür; Türkiye’deki tapu işlemi ise Türkiye hukukuna tabidir. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu dosyaları Mersin ve İstanbul ofislerinden koordine eder. Yurt dışındaki müvekkiller için hukuki destek sayfası üzerinden Türkiye ayağına ilişkin belge ve uyuşmazlık konuları değerlendirilebilir.

Resmî mevzuat ve kurum kaynakları

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.504 ve m.512 — vekâletin kapsamı ve sona erme.
• 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu, m.705-706 — mülkiyetin tescili ve resmî şekil.
• 5718 sayılı MÖHUK, m.7 ve m.21 — işlemin şekli ve taşınmaz aynî hakları.
• TKGM 2015/5 sayılı Genelge ve uygulama kılavuzu — yabancı noter vekâletnamelerinin tapuda kullanımı.
• TKGM 20.03.2017 tarihli açıklama — fotoğraf, resmî dil, apostil ve tercüme.
• TKGM 08.12.2025 tarihli yabancı vekâletname arşiv talimatı — belge aslının tapu arşivinde saklanması.
• Avustralya DFAT — Legalise edilebilecek belgeler — Notary Public ve özel belgeler.
• Avustralya DFAT — Apostil işlemi nasıl yapılır? — resmî belgelendirme adımları.