Bina Yanarsa veya Yıkılırsa Emlak Vergisi Ne Zaman Sona Erer? EVK m.9
Bir bina yangın, deprem, yıkım veya başka bir olay nedeniyle ortadan kalktığında emlak vergisinin yıl sonuna kadar otomatik olarak devam edeceği düşüncesi doğru değildir. EVK m.9, mükellefiyetin bitişini yıllık dönem sonuna değil olayı takip eden taksite bağlamıştır. Bu nedenle olay tarihinin hangi emlak vergisi taksitinden önce veya sonra gerçekleştiği doğrudan önem taşır.
Ancak her hasar mükellefiyeti sona erdirmez. Kanun “yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hâle gelen” binaları kapsar. Kısmi hasar gören ve kullanılabilirliğini sürdüren bina ile tamamen kullanılamaz duruma gelen bina aynı değildir. Bu yazıda m.9’daki sona erme anı, belediyeye bildirim, kısmi hasar, arsa vergisinin devamı ve yeniden inşa hâli ayrı ayrı açıklanmaktadır.
- EVK m.9’daki sona erme kuralı
- Yanan bina
- Yıkılan bina
- Tamamen kullanılmaz hâle gelme
- Takip eden taksit nasıl belirlenir?
- Belediyeye bildirim
- Arsa vergisi devam eder mi?
- Yeniden inşa edilirse ne olur?
- Yanlış tahakkuk nasıl düzeltilir?
- Sık sorulan sorular
1319 Sayılı Kanun m.9 Mükellefiyetin Sona Ermesini Nasıl Düzenliyor?
EVK m.9’un ikinci fıkrası, bina vergisi mükellefiyetinin sona ereceği olayları açıkça sayar. Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hâle gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan binalar nedeniyle mükellefiyet, bu olayların meydana geldiği tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.
Bu hüküm bina vergisine ilişkindir. Bina ortadan kalksa dahi üzerinde bulunduğu arsanın hukuki ve vergisel durumu ayrıca devam edebilir. Bu nedenle belediye sicilinde bina kaydının kapatılması ile arsa veya arazi mükellefiyetinin sürmesi birbirinden ayrılmalıdır.
Mükellefiyetin sona ermesi için olay tarihinin belirlenebilir olması gerekir. Yangın raporu, yıkım ruhsatı veya tutanağı, afet tespit belgesi, belediye teknik raporu ve benzeri resmi belgeler olay tarihini ve binanın durumunu ispat bakımından önem taşır.
Yanan Binada Emlak Vergisi Hangi Tarihte Biter?
Yangın binayı m.9 anlamında yanan ve artık bina vergisine konu olamayacak duruma getirmişse mükellefiyet yangın tarihini takip eden taksitten itibaren sona erer. Örneğin yangın 10 Haziran’da gerçekleşmiş ve bina tamamen yanmışsa Haziran tarihinden sonraki emlak vergisi taksiti Kasım olduğundan Kasım taksitinden itibaren bina vergisi alınmaz.
Yangın 15 Nisan’da meydana gelmişse o tarihte birinci taksit ödeme dönemi henüz devam ediyor olsa bile somut tahakkuk ve ödeme durumu m.9’daki “olayı takip eden taksit” kuralına göre incelenir. Belediye kaydında olay tarihinin doğru işlenmesi, hangi taksidin artık istenemeyeceğini belirler.
Yangın binanın yalnız küçük bir bölümünde hasar yaratmış, bina kullanılmaya devam ediyor ve “tamamen kullanılmaz” hâl oluşmamışsa mükellefiyetin tamamen sona ermesi sonucu otomatik olarak doğmaz. Hasarın bina vergi değerine etkisi ve EVK m.33 kapsamındaki değer değişikliği ayrıca değerlendirilmelidir.
Bina Yıkılırsa Vergi Ne Zaman Kesilir?
Binanın fiilen yıkılması hâlinde de EVK m.9 uygulanır. Yıkım tarihi, bina vergisi mükellefiyetinin sona ermesinde esas alınır ve bu tarihi takip eden taksitten itibaren bina vergisi alınmaz. Yıkımın belediye kararıyla, malik tarafından ruhsatlı biçimde veya afet nedeniyle gerçekleşmesi olayın belgelenme yöntemini değiştirir; m.9’daki temel sonuç değişmez.
Kontrollü yıkımda yıkım ruhsatı, yapı tatil veya yıkım tutanağı, belediye saha tespiti ve tapu/belediye kayıtları birlikte kullanılabilir. Afet sonucu yıkımda AFAD veya ilgili idare tespitleri, belediye teknik birimi kayıtları ve hasar belgeleri önem taşır.
Yıkım kararı alınmış fakat bina henüz fiilen ayakta ve kullanılabilir durumda ise yalnız kararın varlığı her durumda “yıkılan bina” sonucu doğurmaz. Fiili yıkım veya kanunda ayrıca düzenlenen kullanım yasağı şartları somut olayda ayrılmalıdır.
“Tamamen Kullanılmaz Hâle Gelen Bina” Ne Demektir?
Kanun yalnız fiziksel olarak tamamen yok olan binayı değil, tamamen kullanılmaz hâle gelen binayı da m.9 kapsamına alır. Deprem, ağır yangın, taşıyıcı sistem çökmesi veya benzeri nedenle yapı ayakta görünse bile fiilen ve teknik olarak tamamen kullanılamaz durumda olabilir.
Bu durumda yalnız malikin “oturamıyorum” beyanı yerine resmi tespit önemlidir. Hasar derecesini ve kullanılamazlığı ortaya koyan belediye, çevre-şehircilik, afet veya yetkili teknik makam belgeleri vergi sicilinin düzeltilmesinde kullanılmalıdır.
“Tamamen” ibaresi önemlidir. Binanın bir kısmının kullanılamaması, tadilat ihtiyacı veya geçici onarım süreci her durumda bütün bina vergisi mükellefiyetinin sona erdiği anlamına gelmez. Kısmi hasar ile tamamen kullanılamaz hâl ayrımı teknik tespit üzerinden yapılmalıdır.
“Olayı Takip Eden Taksit” Nasıl Hesaplanır?
Emlak vergisi genel olarak birinci taksiti Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksiti Kasım ayında olmak üzere iki taksitte ödenir. EVK m.9 ise sona erme anını olayın meydana geldiği tarihten sonraki taksite bağlar. Bu yüzden yıl içindeki olay tarihi önemlidir.
Örnek 1: Bina 20 Haziran’da tamamen yıkılmıştır. Olayı takip eden taksit Kasım taksitidir; bina vergisi mükellefiyeti bu taksitten itibaren sona erer. Örnek 2: Bina 10 Ekim’de tamamen yanmıştır. Olayı takip eden taksit yine Kasım’dır ve o taksitten itibaren bina vergisi alınmaz.
Örnek 3: Bina 10 Aralık’ta tamamen kullanılamaz hâle gelmiştir. Olaydan sonra aynı yıl başka emlak vergisi taksiti kalmadığından sonraki bütçe yılının ilk taksitinden itibaren bina vergisi mükellefiyeti devam etmez. Tahakkuk sistemi belediye sicilinde olay tarihiyle uyumlu düzeltilmelidir.
Yangın veya Yıkım Belediyeye Nasıl Bildirilir?
Belediyeler farklı idari kanallardan olaydan haberdar olabilse de mükellefin emlak vergisi sicilinin güncellendiğini varsaymaması gerekir. Taşınmazın bağlı olduğu belediyeye yazılı veya e-belediye sistemi üzerinden olayın tarihi, niteliği ve binanın kullanılamaz/yıkılmış durumu bildirilmelidir.
Başvuruya tapu veya emlak sicil bilgisi, yangın raporu, yıkım belgesi, hasar tespit tutanağı, fotoğraf ve mevcut diğer resmi belgeler eklenmelidir. Amaç yalnız hasarı göstermek değil, EVK m.9 kapsamındaki olayın hangi tarihte meydana geldiğini ve mükellefiyetin hangi taksitten itibaren sona erdiğini ispatlamaktır.
Belediye sicilinde bina kaydı kapatılmadığı için sonraki taksit tahakkuk etmişse, olay belgeleriyle kayıt düzeltmesi ve vergi hatası düzeltmesi talep edilmelidir. Ödeme yapılmışsa iade koşulları da ayrıca değerlendirilir.
Bina Yıkılınca Arsa Vergisi de Sona Erer mi?
Hayır. Bina vergisi ile arsa vergisi ayrı vergi konularıdır. Bina yıkıldığında binaya ilişkin mükellefiyet m.9 uyarınca sona erebilir; ancak taşınmaz arsa niteliğiyle vergiye tabi olmaya devam edebilir. Belediye sicilinin bina kaydından arsa kaydına doğru biçimde dönüştürülmesi gerekir.
Arsa vergisi oranı EVK m.18’de düzenlenir ve büyükşehir belediye sınırları içinde artırımlı uygulanır. Arsa değerinin de ilgili takdir komisyonu ve EVK m.29 hükümlerine göre belirlenmesi gerekir. Yıkımdan sonra eski bina vergi değerinin arsa vergisi olarak devam ettirilmesi doğru değildir.
Paylı mülkiyet varsa arsa vergisi paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır. Genel paylaşım kuralı için paylı mülkiyette emlak vergisi rehberi incelenebilir.
Yıkılan Binanın Yerine Yeni Bina Yapılırsa Mükellefiyet Ne Zaman Başlar?
Yeni bina yapılması yeni bir emlak vergisi olayıdır. EVK m.9’un birinci fıkrası ile m.33’teki vergi değerini tadil eden sebepler birlikte uygulanır. Yeni binanın inşasının sona erdiği veya kullanılmaya başlandığı yıl bilgileri belediyeye bildirilir ve yeni bina için mükellefiyet takip eden bütçe yılı esaslarıyla kurulur.
Yeni bina mesken olarak kullanılıyorsa EVK m.5/a’daki beş yıllık geçici muafiyet ayrıca gündeme gelebilir. Bu muafiyetin vergi değerinin dörtte birine ilişkin olduğu ve tam vergi muafiyeti olmadığı unutulmamalıdır. Ayrıntı için yeni konut geçici muafiyet rehberi kullanılabilir.
Yeniden yapım sürecinde eski bina kaydının kapatılıp yeni binanın ayrı inşaat ve kullanım tarihiyle sicile işlenmesi, aynı taşınmazda mükerrer veya yanlış dönem tahakkukunu önler.
Yıkılmış Bina İçin Vergi Çıkmaya Devam Ederse Ne Yapılır?
Önce belediyeden emlak sicil dökümü ve tahakkuk bilgileri alınmalıdır. Bina kaydı hâlâ aktif görünüyorsa olay tarihini kanıtlayan belgelerle EVK m.9’a dayalı sicil düzeltmesi talep edilir. Tahakkukun hangi taksitlerden itibaren hatalı olduğu açıkça gösterilmelidir.
Vergi tahakkuk etmiş veya ödenmişse 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 116 ve devamı maddelerindeki vergi hatalarının düzeltilmesi hükümleri değerlendirilir. Yanlış alınan verginin iadesi için olay tarihi, ödeme tarihi ve düzeltme zamanaşımı birlikte incelenmelidir.
Yıllık emlak vergisi ödeme dönemleri için 2026 emlak vergisi ödeme tarihleri rehberi incelenebilir. Burada önemli olan, m.9’un mükellefiyet sona erme tarihini takvim yılı sonuna değil takip eden taksite bağlamasıdır.
Yangın/Yıkım Sonrası Kontrol Listesi
- Olay tarihini resmi belgeyle kesinleştirin.
- Binanın tamamen mi kısmen mi kullanılamaz olduğunu teknik raporla belirleyin.
- Yangın veya yıkım tutanağını belediyeye sunun.
- Belediye emlak sicilinde bina kaydının güncellendiğini kontrol edin.
- Olayı takip eden ilk emlak vergisi taksidini belirleyin.
- Bu taksitten itibaren bina vergisi tahakkuku olup olmadığını kontrol edin.
- Bina yıkıldıysa arsa vergisi sicilinin doğru açıldığını doğrulayın.
- Paylı mülkiyette yeni arsa tahakkukunu hisselerle karşılaştırın.
- Yanlış ödeme varsa VUK düzeltme/iade yolunu değerlendirin.
- Yeni bina yapılırsa yeni inşaat ve kullanım tarihlerini ayrıca bildirin.
Resmî Kaynaklar
- Adalet Bakanlığı Mevzuat – 1319 sayılı Kanun m.9
- Gelir İdaresi Başkanlığı – Emlak Vergisi Kanunu
- GİB – Emlak Vergisi Bilgilendirmesi
Sık Sorulan Sorular
Ev tamamen yanarsa o yılın bütün emlak vergisi silinir mi?
Hayır. EVK m.9 mükellefiyeti olay tarihini takip eden taksitten itibaren sona erdirir; olaydan önce doğan taksitler ayrı değerlendirilir.
Haziranda yanan ev için Kasım taksiti ödenir mi?
Bina m.9 anlamında yanmış ve bina vergisi konusu olmaktan çıkmışsa Haziranı takip eden Kasım taksitinden itibaren mükellefiyet sona erer.
Kısmen yanan bina için vergi tamamen biter mi?
Otomatik olarak hayır. Kanun yanan, yıkılan veya tamamen kullanılamaz hâle gelen binaları kapsar; kısmi hasarın vergi değerine etkisi ayrıca değerlendirilir.
Depremde ağır hasarlı bina için emlak vergisi alınır mı?
Bina tamamen kullanılamaz hâle gelmişse EVK m.9 kapsamında olay tarihini takip eden taksitten itibaren bina vergisi mükellefiyeti sona erer. Resmi hasar tespiti önemlidir.
Yıkım kararı var ama bina henüz ayakta; vergi biter mi?
Yalnız yıkım kararının bulunması “yıkılan bina” şartını tek başına oluşturmayabilir. Fiili yıkım veya ayrıca düzenlenen kullanım yasağı hükümleri incelenmelidir.
Bina yıkılınca arsa vergisi de silinir mi?
Hayır. Bina vergisi sona ererken taşınmaz arsa olarak vergiye tabi olmaya devam edebilir.
Yangını belediyeye bildirmek zorunda mıyım?
Belediyenin sicilinin doğru güncellenmesi için olay tarihi ve resmi hasar/yıkım belgeleriyle bildirim yapılmalıdır.
Yıkılmış bina için yanlışlıkla vergi ödedim, geri alabilir miyim?
Vergi hatası ve süre şartları varsa VUK m.116 ve devamı kapsamında düzeltme ve iade talep edilebilir.
Yıkılan ev yeniden yapılırsa eski vergi kaydı devam eder mi?
Yeni bina ayrı inşaat ve kullanım tarihleriyle yeni mükellefiyet doğurur; belediye sicili buna göre güncellenmelidir.
Olay tarihi nasıl ispatlanır?
Yangın raporu, yıkım tutanağı, afet/hasar tespit belgesi, belediye teknik kayıtları ve diğer resmi belgeler olay tarihini tevsik eder.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Son mevzuat kontrolü: 17 Eylül 2026
(E-İMZALIDIR)
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
