Arsa Payı Satışı İçin Riskli Binanın Önce Yıkılması Şart mı? 6306 | 2026
Kısa ve net cevap: Hayır. 6306 sayılı Kanun ve güncel Uygulama Yönetmeliği kapsamında karara katılmayan malikin arsa payının satış sürecinin başlatılabilmesi için riskli yapının önceden yıkılmış olması şart değildir. Yönetmelik m.15 ve m.15/A sistemi; salt çoğunluk kararı, karara katılmayan malike anlaşma şartlarının bildirilmesi, 15 günlük kabul süresinin verilmesi, satış başvuru belgelerinin hazırlanması ve rayiç değer üzerinden açık artırma sürecinin yürütülmesi üzerine kuruludur. Yıkım, riskli yapı sürecinin ayrı bir aşamasıdır; satış talebinin hukuken doğması için zorunlu ön koşul değildir.
Arsa Payı Satışı İçin Riskli Yapının Yıkılmış Olması Gerekir mi?
6306 uygulamasında en sık karıştırılan aşamalardan biri, riskli yapının fiziksel olarak yıkılması ile karara katılmayan malikin arsa payının satış sürecidir. Güncel sistemde bu iki işlem birbirine bağlı olmakla birlikte aynı işlem değildir. Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde maliklerin yapıyı nasıl değerlendireceklerine ilişkin karar süreci başlayabilir; bu kararın uygulanması için binanın önce fiilen yıkılması zorunlu değildir.
Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesi, riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamalara ilişkin kararların yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın alınabilmesini kabul eder. Aynı sistem içinde yeniden bina yaptırma, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullerle yeniden değerlendirme kararları verilebilir. Karara katılmayan malik bakımından m.15/A’daki satış mekanizması daha sonra işletilir.
Bu nedenle “bina ayakta olduğu için pay satışı hiç başlatılamaz” şeklindeki genel kabul güncel 6306 sistemiyle uyumlu değildir. Satış dosyasının hukuka uygunluğu yıkımdan çok, salt çoğunluk kararının doğru kurulması, toplantı ve bildirim usullerinin tamamlanması, teklifin karara katılmayan malike iletilmesi, kabul için 15 günlük sürenin verilmesi ve satış değerinin mevzuata uygun belirlenmesi üzerinden denetlenir.
Kanun Neden Arsa Payı Satışını Yıkımdan Önce Mümkün Kılar?
Kentsel dönüşüm projesinin ekonomik ve hukuki hazırlığı çoğu kez yıkımdan önce tamamlanır. Maliklerin hangi yükleniciyle çalışacağı, yeni binadaki bağımsız bölüm dağılımı, teknik şartname, teslim süresi, teminatlar ve finansman modeli belirlenmeden yapının yıkılması maliklerin uzun süre belirsizlik içinde kalmasına yol açabilir. 6306 sistemi bu nedenle maliklerin dönüşüm kararını ve gerekli satış işlemlerini yıkım sonrasına bırakmak zorunda değildir.
Yıkımdan önce satış sürecinin başlayabilmesi özellikle karar alamayan veya bir kısım malikin dönüşümü uzun süre bloke ettiği yapılarda önem taşır. Salt çoğunluk usulüne uygun biçimde yeni uygulamaya karar vermişse, karara katılmayan malikin payının Yönetmelikteki güvencelerle satışa konu edilebilmesi projenin ilerlemesini sağlar.
Bu düzenleme muhalif malikin mülkiyet hakkını korumasız bırakmaz. Tam tersine satıştan önce toplantı ve karar belgeleri, teklif bildirimi, 15 günlük kabul süresi, SPK yetkili değerleme kuruluşunun raporu, idari bedel tespiti ve açık artırma gibi ardışık güvenceler vardır. Yıkımın beklenmemesi, bu güvencelerin atlanabileceği anlamına gelmez.
Satıştan Önce Hangi Malik Kararı Alınmalıdır?
6306 m.6 ve Uygulama Yönetmeliği m.15 uyarınca riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeni uygulamaya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir. Salt çoğunluk kişi sayısına göre değil, tapudaki hisse oranlarına göre hesaplanır. Bu nedenle karar tutanağında güncel tapu maliklerinin ve pay oranlarının doğru gösterilmesi gerekir.
2026 Yönetmelik değişikliğiyle yeni uygulamaya ilişkin karar alınmadan önce toplantı usulü daha belirgin hâle getirilmiştir. Maliklerin toplantıya davet edilmesi, toplantının yapıldığının ve alınan kararların belgelenmesi, karara katılan ve katılmayan maliklerin açıkça belirlenmesi gerekir. Satış başvurusunda bu toplantı ve karar belgeleri idare tarafından incelenir.
Kararın yalnız “kentsel dönüşüm yapılacaktır” şeklinde soyut olması yeterli değildir. Anlaşma şartlarının belirlenmesi; yüklenici, paylaşım, sözleşme veya uygulanacak modelin karara katılmayan malikin inceleyebileceği açıklıkta ortaya konulması gerekir. Karara katılmayan malikin payının satışı, belirsiz bir gelecek projesine zorla dahil etme aracı değildir.
Salt çoğunluk hesabının ayrıntıları için kentsel dönüşümde karar yeter sayısı rehberi; birden fazla riskli parselin birleştirilmesinde her parselde ayrı çoğunluk kuralı için birden fazla riskli parselde çoğunluk hesabı yazısı incelenebilir.
Karara Katılmayan Malike 15 Günlük Teklif Nasıl Bildirilir?
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan malike, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer mevzuattaki usulle bildirilir. Bildirimde, bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren 15 gün içinde teklifin incelenmemesi ya da aynı süre içinde kabul edilmemesi hâlinde arsa payının 6306 kapsamında satılacağı açıkça belirtilir.
Bu bildirim satışın en kritik usul adımlarından biridir. Malik hangi sözleşmeye, hangi bağımsız bölüm dağılımına veya hangi ekonomik koşullara katılmasının istendiğini bilmeden satış tehdidiyle karşı karşıya bırakılamaz. Teklifin içeriği erişilebilir ve belirli olmalıdır.
On beş günlük süre dolmadan satış talebinde bulunulması veya tebligatın usulüne uygun tamamlanmaması satış işleminin hukuki dayanağını zedeler. İdare satış başvurusunu incelerken karar ve teklifin doğru bildirildiğini, 15 günlük sürenin geçtiğini ve malikin buna rağmen anlaşmaya katılmadığını kontrol etmelidir.
Genel arsa payı satış sürecinin tüm aşamaları anlaşmayan malikin arsa payı nasıl satılır? başlıklı rehberde ayrıca açıklanmıştır.
Yıkım Olmadan Satış Başvurusu Yapıldığında Dosyada Hangi Belgeler Bulunmalıdır?
Satış dosyasının temelini toplantı ve karar belgeleri oluşturur. Güncel malik ve pay listesi, toplantıya davet belgeleri, toplantı tutanağı, salt çoğunlukla alınan uygulama kararı, anlaşma şartlarını içeren sözleşme veya teklif belgeleri dosyada bulunmalıdır. Karara katılmayan malike yapılan bildirimin ve 15 günlük kabul süresinin tamamlandığının belgelendirilmesi gerekir.
Satışa konu arsa payının ekonomik değeri de satıştan önce belirlenmelidir. Yönetmelik m.15/A kapsamında SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşuna yaptırılan değerleme belgesi satış başvurusunun zorunlu unsurlarındandır. Bu konunun ayrıntıları arsa payı satışında SPK değerleme raporu zorunlu mu? yazısında ele alınmıştır.
Ayrıca satışa konu malikin tebligata elverişli bilgileri, tapu kaydı ve idarenin talep ettiği diğer belgeler bulunmalıdır. Bina henüz yıkılmamışsa bunun satış başvurusunu reddetmek için tek başına yeterli sebep olmadığı; esas incelemenin Yönetmelikteki karar ve bildirim koşulları üzerinden yapılması gerektiği unutulmamalıdır.
Yıkımdan Önce Satışta Malikin Rayiç Değeri Nasıl Korunur?
Yıkımdan önce satış yapılabilmesi, malikin payının düşük bedelle elinden çıkarılabileceği anlamına gelmez. Satışa konu payın rayiç değeri Başkanlıkça tespit edilir veya ettirilir ve satış bu rayiç değerden az bedelle yapılamaz. SPK yetkili değerleme kuruluşunun raporu satış dosyasındaki önemli teknik güvencedir.
Binanın henüz ayakta olması değerlemede dikkate alınması gereken fiilî durumu etkileyebilir. Eski bağımsız bölümün kullanım şekli, konumu, arsa payı ve dönüşüm projesindeki ekonomik karşılığı değerleme metodolojisi içinde incelenir. Özellikle cadde cephesi, ticari kullanım veya farklı değer yaratan özellikler bulunan bağımsız bölümlerde yalnız arsa payı oranına mekanik biçimde bakılması adil paylaşım tartışmalarına yol açabilir.
Danıştay ve Anayasa Mahkemesi kararlarında da satışın yalnız şekli prosedürden ibaret olmadığı, dönüşüm kararının ve paylaşımın mülkiyet hakkı bakımından adil olup olmadığının önem taşıdığı vurgulanmıştır. Bu nedenle yıkımdan önce satış işlemi yapılırken proje dağılımı, değerleme ve teklif koşullarının somut biçimde incelenmesi gerekir.
Riskli Yapının Tahliye ve Yıkım Süreci Arsa Payı Satışından Nasıl Ayrılır?
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra 6306 m.5 kapsamında tahliye ve yıkım süreci ayrıca yürütülür. Maliklere ve yapıda bulunanlara tahliye ve yıktırma için doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Süre sonunda yapı yıktırılmazsa idare resen tahliye ve yıkım işlemlerine geçebilir.
Bu süreç arsa payı satışının ön koşulu değildir. Satış dosyası yıkımdan önce ilerleyebilirken tahliye ve yıkım takvimi kendi mevzuatına göre devam eder. Böylece malikler proje ve mülkiyet sorunlarını çözmeye çalışırken riskli yapının can güvenliği bakımından ortadan kaldırılması gereği ertelenmez.
Tahliye ve yıkım için azami süre, tebligat ve resen yıkım sonuçları riskli yapı tahliye ve yıkım süresi 90 gün rehberinde açıklanmıştır. Yıkım ruhsatının 6 iş günü kuralı ise riskli yapı yıkım ruhsatı yazısında ayrı olarak ele alınmıştır.
Arsa Payı Satışı Tamamlanmadan Yapı Ruhsatı Alınabilir mi?
2026 uygulamasında yapı ruhsatı talebinde salt çoğunluğun ve karara katılmayan maliklere bildirim sürecinin doğru yürütüldüğünün ön incelemesi önem kazanmıştır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel faaliyet raporunda, salt çoğunluk kararına dayanılarak yapı ruhsatı istenmesi hâlinde satış dosyasının satışı yapacak Müdürlük/İdareye teslim edilmesi ve dosyanın ön incelemeye tabi tutulması suretiyle çoğunluk ile tebligat şartlarının kontrol edilmesi gerektiği açıklanmıştır.
Bu düzenleme, satış mutlaka sonuçlanmadan hiçbir ruhsat işleminin düşünülemeyeceği şeklinde basit bir kurala indirgenmemelidir. Esas olan, karara katılmayan maliklerin hukuki güvencelerinin satış dosyası üzerinden denetlenmesi ve ruhsat merciinin 6306 süreciyle koordineli hareket etmesidir.
Müteahhidin ruhsat öncesi %6 teminat yükümlülüğü de ayrıca kontrol edilmelidir. Bu konuda kentsel dönüşümde müteahhit teminatı %6 başlıklı içerik incelenebilir.
İdare “Bina Yıkılmadı” Diyerek Satış Dosyasını İşleme Almazsa Ne Yapılır?
Öncelikle ret veya eksiklik gerekçesinin yazılı olarak alınması gerekir. Satış başvurusu gerçekten yalnız “yapı henüz yıkılmadı” gerekçesiyle reddediliyorsa güncel 6306 ve Yönetmelik hükümleriyle bu gerekçe karşılaştırılmalıdır. Satış için yıkımın zorunlu ön koşul olmadığına ilişkin düzenleme ve yargısal açıklamalar dosyaya sunulabilir.
Bununla birlikte idarenin ret gerekçesi gerçekte eksik toplantı tutanağı, hatalı çoğunluk, usulsüz teklif bildirimi, eksik SPK raporu veya rayiç değer sorunuysa yalnız yıkım konusuna odaklanmak doğru değildir. Yazılı işlemde hangi eksikliğin gösterildiği satır satır incelenmelidir.
Hukuka aykırı idari ret işlemi bakımından idari başvuru ve idari yargı yolları somut işleme göre değerlendirilir. Başvuru süresi ve görevli mahkeme, yazılı işlem tarihi ve işlemin niteliğine göre belirlenmelidir. Hak kaybını önlemek için ret işleminin tebliğ tarihi dosyada açıkça kayıt altına alınmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
1. Riskli bina ayaktayken anlaşmayan malikin payı satılabilir mi?
Evet. 6306 uygulamasında satış işlemi için yapının önceden yıkılmış olması şart değildir; m.15 ve m.15/A’daki karar, bildirim ve satış koşulları yerine getirilmelidir.
2. Binanın yıkılmaması salt çoğunluk kararını geçersiz kılar mı?
Hayır. Malikler yapı yıkılmadan önce yeni uygulamaya karar verebilir.
3. Yıkımdan önce satış için yine 15 günlük teklif süresi gerekir mi?
Evet. Yıkımın yapılmamış olması karara katılmayan malikin bildirim ve 15 günlük kabul hakkını ortadan kaldırmaz.
4. SPK değerleme raporu yıkımdan önce de zorunlu mu?
Evet. Satış başvuru dosyasında SPK yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşunun değerleme belgesi bulunmalıdır.
5. Satıştan önce riskli yapı tespitinin kesinleşmiş olması gerekir mi?
Riskli yapı parselinde 6306’nın özel uygulama ve satış mekanizmasının kullanılabilmesi için riskli yapı tespit sürecinin hukuken oluşmuş olması gerekir; tespit ve itiraz dosyası kontrol edilir.
6. Pay satılırken bina kullanılmaya devam edebilir mi?
Arsa payı satışının yıkımdan önce mümkün olması, riskli yapının tahliye-yıkım süresini durdurmaz. Tahliye ve yıkım m.5’e göre ayrıca yürür.
7. Satış tamamlanmadan yıkım yapılabilir mi?
Evet. Riskli yapının tahliye ve yıkım süreci, satış sürecinden ayrı olarak kanuni takvime göre ilerleyebilir.
8. Yıkımdan önce yapılan satışta rayiç değer nasıl korunur?
Payın değeri mevzuata uygun değerleme ve idari bedel tespitiyle belirlenir; satış rayiç değerden az bedelle yapılamaz.
9. İdare yıkım şartı ileri sürerse ne yapmalıyım?
Ret veya eksiklik yazısı alınmalı, gerekçe güncel 6306 ve Yönetmelik hükümleriyle karşılaştırılmalı; gerekiyorsa idari ve yargısal başvuru yapılmalıdır.
10. Satış için önce kat mülkiyetinin terkin edilmiş olması şart mı?
Yapının yıkılmış olması satışın zorunlu ön şartı olmadığı için yıkıma bağlı kat mülkiyeti terkininin de her satış dosyasında önceden tamamlanmış olması zorunlu değildir. Somut tapu kaydı ve satışa konu pay doğru belirlenmelidir.
İlgili İçerikler
- Anlaşmayan malikin arsa payı nasıl satılır?
- Arsa payı satışında SPK değerleme raporu
- Kentsel dönüşümde salt çoğunluk
- Riskli yapıda 90 günlük tahliye-yıkım süresi
- Kentsel dönüşüm müteahhit teminatı %6
Resmî Kaynaklar
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
