Boşanmada Evlilik Öncesi veya Miras Kalan Evin Kira Geliri Paylaşılır mı? TMK m.219/4 | 2026
Güncel kontrol tarihi: 16 Eylül 2026. Bir eşin evlilikten önce sahip olduğu veya evlilik sırasında miras yoluyla edindiği ev kural olarak kişisel maldır. Ancak bu evin kira geliri aynı hukuki nitelikte değildir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.219/4, kişisel malların gelirlerini edinilmiş mallar arasında sayar. Bu nedenle kişisel evin kendisi mal paylaşımına girmezken, mal rejimi süresinde elde edilen kira geliri kural olarak edinilmiş mal hesabına girer.
Kısa ve Net Cevap
Evlilikten önce alınmış veya miras kalmış evin mülkiyeti kişisel mal olabilir; fakat bu evden evlilik ve edinilmiş mallara katılma rejimi devam ederken elde edilen kira geliri kural olarak edinilmiş maldır. TMK m.219/4 bu sonucu açıkça düzenler.
Eşler TMK m.221/2 uyarınca mal rejimi sözleşmesiyle kişisel malların gelirlerinin edinilmiş mallara dahil olmayacağını kararlaştırmışsa sonuç değişir. Böyle bir noter mal rejimi sözleşmesi yoksa yasal kural uygulanır.
Boşanma davasının açıldığı tarihte mal rejimi TMK m.225/2 gereği sona erer. Bu tarihten sonra doğan yeni kira gelirleri, sona ermiş mal rejiminin edinilmiş malı sayılmaz; dava tarihinden önce doğmuş fakat sonradan tahsil edilmiş kira alacaklarının hangi döneme ait olduğu ayrıca incelenir.
Evlilik Öncesi Ev Neden Kişisel Maldır?
TMK m.220/2, mal rejiminin başlangıcında eşlerden birine ait bulunan malvarlığı değerlerini kişisel mal sayar. Eş evlenmeden önce evi satın almış ve tapu kendi adına kayıtlıysa evin ana mülkiyet değeri kural olarak kişisel maldır.
Evlilik sonrasında tapunun hâlâ aynı eşte olması tek başına yeterli olmasa da edinim tarihi resmi tapu kaydıyla açıkça ispatlanır.
Miras Kalan Ev Neden Kişisel Maldır?
TMK m.220/2, miras yoluyla veya başka bir şekilde karşılıksız kazanılan malvarlığı değerlerini de kişisel mal sayar. Bu nedenle evlilik içinde anne, baba veya başka miras bırakandan kalan ev mal rejimi tasfiyesinde ana mal olarak kişisel maldır.
Mirasın evlilik sırasında gelmiş olması bu sonucu değiştirmez.
Kira Geliri Neden Farklıdır?
TMK m.219/4, “kişisel malların gelirleri”ni açıkça edinilmiş mallar arasında sayar. Bir ev kişisel mal olsa bile bu evin kira geliri mal rejimi süresinde elde edilmişse, eşlerin farklı bir mal rejimi sözleşmesi yoksa edinilmiş mal niteliği taşır.
Bu kural yalnız taşınmaz kirasına özgü değildir. Kişisel şirket payının temettüsü, kişisel mevduatın faizi ve kişisel maldan doğan diğer düzenli gelirler de aynı ilke kapsamında değerlendirilebilir.
Kira Geliri Otomatik Yarısı Diğer Eşin mi?
Hayır. Kira gelirinin edinilmiş mal olması, her ay tahsil edilen kiranın yarısının doğrudan diğer eşe ödenmesi gerektiği anlamına gelmez. Edinilmiş mal rejimi tasfiyesinde tüm edinilmiş mallar ve borçlar birlikte ele alınır, TMK m.231 artık değer bulunur ve m.236’ya göre katılma alacağı hesaplanır.
Kira Geliri Harcanmışsa
Mal rejimi süresinde kira geliri aile giderleri, çocukların masrafı, günlük yaşam veya olağan ihtiyaçlar için tüketilmişse tasfiye tarihinde mevcut olmayan her kira bedeli otomatik olarak “geri eklenmez”. Edinilmiş mallara katılma rejimi bir aylık gelir paylaşımı sistemi değil, mal rejimi sona erdiğinde mevcut değerlerin tasfiyesidir.
Ancak kira geliri diğer eşin katılma alacağını azaltmak amacıyla üçüncü kişiye karşılıksız devredilmişse TMK m.229 eklenecek değer hükümleri gündeme gelebilir.
Kira Banka Hesabında Duruyorsa
Dava tarihinde hesapta bulunan ve mal rejimi süresindeki kişisel mal kira gelirlerinden oluştuğu ispatlanan para edinilmiş maldır. Ana ev kişisel mal olarak tasfiye dışında kalsa bile banka bakiyesi artık değer hesabına girer.
Kira Geliriyle Araba Alındıysa
Kira geliri edinilmiş mal olduğundan bu gelirle alınan araç TMK m.219/5 anlamında edinilmiş malın yerine geçen değer olabilir. Araç yalnız kişisel ev sahibi eşin adına kayıtlı olsa bile kaynak analizi önemlidir.
Kira Geliriyle Yeni Ev Alındıysa
Mal rejimi süresinde biriken kişisel mal kira gelirleriyle yeni taşınmaz alınmışsa bu yeni taşınmaz kural olarak edinilmiş mal kaynağına dayanır. Yeni evin tapusunun yalnız bir eş adına olması niteliği tek başına değiştirmez.
Miras Ev Satılıp Başka Ev Alındıysa
Miras evin satış bedeli kişisel maldır ve bu bedelle başka ev alınması TMK m.220/4 kapsamında kişisel malın yerine geçen değer olarak kişisel mal niteliğini sürdürebilir. Burada satış bedeli ile kira geliri karıştırılmamalıdır.
Miras evin satış parası kişisel malın yerine geçen değer; evin kira geliri ise kural olarak edinilmiş maldır.
Evlilik Öncesi Ev Satılırsa
Evlilik öncesi evin satış bedeli de kişisel malın yerine geçen değer olarak korunabilir. Ancak satış bedeliyle birlikte birikmiş kira gelirleri veya maaş parası kullanılarak yeni ev alınmışsa yeni malda kişisel ve edinilmiş katkılar karışabilir; oranlama ve denkleştirme gerekir.
Evin Kredisi Evlilikte Ödendiyse
Evlilikten önce alınmış ev kişisel mal olsa bile konut kredisi taksitlerinin evlilik içinde maaş gibi edinilmiş mallardan ödenmesi TMK m.230 denkleştirme hesabını gündeme getirir. Evin kişisel mal olması, edinilmiş mal grubundan yapılan kredi katkılarını yok etmez.
Kira Geliriyle Kredi Ödendiyse
Kişisel evin kira geliri TMK m.219/4 gereği edinilmiş mal olduğundan bu gelirle aynı evin kişisel mal borcu/kredisi ödenmişse edinilmiş mal grubundan kişisel mal grubuna değer aktarımı vardır. TMK m.230 uyarınca tasfiyede denkleştirme yapılabilir.
Kira Geliri Elden Alınıyorsa
Kiranın bankadan değil elden tahsil edilmesi hukuki niteliği değiştirmez; ancak ispatı zorlaştırır. Kira sözleşmesi, kiracının beyanı, tahsil makbuzları, vergi beyannameleri ve mesaj kayıtları kullanılabilir.
Kira Geliri Beyan Edilmediyse
Vergi yönünden kira gelirinin beyan edilmemiş olması, medeni hukuk bakımından gelirin hiç doğmadığı anlamına gelmez. Gerçek tahsilat ispatlanabiliyorsa mal rejimi hesabına alınabilir. Vergi yükümlülüğü ayrıca Gelir Vergisi Kanunu kapsamında değerlendirilir.
Kiracı Kira Ödemediyse
Dava tarihinden önce doğmuş fakat henüz ödenmemiş kira alacağı, tahsil edilebilir bir alacak olarak malvarlığı değeri oluşturabilir. Hangi dönemin kirası olduğu belirlenmelidir. Dava tarihinden sonraki yeni kira dönemleri sona ermiş mal rejiminin edinilmiş malı değildir.
Peşin Kira Alındıysa
Bir yıllık kira peşin ödenmiş ve dönem mal rejimi sona erme tarihini aşıyorsa peşin bedelin hangi döneme karşılık geldiği ayrıştırılır. Tamamını tahsil edildiği günün edinilmiş malı saymak yerine ekonomik dönemi dikkate almak gerekebilir.
Depozito Kira Geliri midir?
Hayır. Kiracının verdiği güvence bedeli, sözleşme sonunda şartları varsa iade edilmesi gereken borç niteliğindedir; ev sahibinin kesin geliri değildir. Bankaya yatırılmış depozitonun tasfiyede brüt malvarlığı gibi kabul edilmemesi, karşılığındaki iade borcunun da dikkate alınması gerekir.
Stopajlı İşyeri Kirası
İşyeri kirasında stopaj ve vergi kesintileri bulunabilir. Mal rejimi tasfiyesinde fiilen eşin ekonomik malvarlığına geçen net tutar ile vergi alacağı/borcu birlikte değerlendirilir.
Kira Geliri Ortak Hesaba Yatıyorsa
Kişisel evin kira gelirinin ortak hesaba yatırılması, zaten m.219/4 gereği edinilmiş mal niteliğinde olduğundan bu yönde sonucu değiştirmez. Ancak hesabın içindeki miras, maaş ve diğer para kaynakları ayrı analiz edilebilir.
Eşler “Bu Kira Benim” Diye Sözleşebilir mi?
TMK m.221/2 uyarınca eşler mal rejimi sözleşmesiyle kişisel malların gelirlerinin edinilmiş mallara dahil olmayacağını kararlaştırabilir. Bu sözleşmenin TMK m.205’teki şekil şartlarına uygun yapılması gerekir; sıradan sözlü anlaşma yeterli değildir.
Mal Rejimi Sözleşmesi Ne Zaman Yapılır?
Eşler evlenmeden önce veya evlilik sırasında noterlikte düzenleme veya onaylama şeklinde mal rejimi sözleşmesi yapabilir. Kişisel mal gelirlerini kişisel sayan hüküm, sözleşmenin yürürlüğe girdiği dönem bakımından değerlendirilir.
Boşanma Davası Tarihi Neden Önemli?
TMK m.225/2 gereği mal rejimi boşanma davasının açıldığı tarihte sona erer. Bu tarihten sonra doğan kira alacakları artık eski mal rejiminin edinilmiş malı değildir. Boşanma kararının yıllar sonra kesinleşmesi bu tarihsel sınırı değiştirmez.
Kira Dava Tarihinden Sonra Tahsil Edilmişse
Önemli olan paranın bankaya girdiği tarih kadar hangi kira dönemine ait olduğudur. Dava tarihinden önceki ayların birikmiş kiraları sonradan tahsil edilmişse doğmuş alacağın kaynağı önceki dönemdir. Dava tarihinden sonraki kira dönemi farklıdır.
Boşanma Davası Reddedilirse
Boşanma davası reddedilirse ve evlilik devam ederse mal rejiminin sona erme sonucu da davanın sonucuyla bağlantılı olarak değerlendirilir. Sonradan yeni boşanma davası açılması hâlinde yeni dava tarihinin etkisi somut süreç üzerinden belirlenir.
Kira Geliri Gizlenirse
Kira sözleşmesi, tapu kaydı, banka hesapları, vergi dairesi kayıtları ve kiracıdan bilgi alınması yoluyla gelir araştırılabilir. Mahkeme somut delil talepleri üzerine banka ve diğer kurumlara müzekkere yazabilir.
Mal Kaçırmak İçin Kira Başkasına Yönlendirilirse
Kira bedelinin boşanma öncesinde kardeş veya anne-baba hesabına yönlendirilmesi, gerçek bir borç ilişkisine dayanmıyorsa katılma alacağını azaltma amacı bakımından TMK m.229 çerçevesinde incelenebilir.
Kira Geliriyle Şirket Sermayesi Artırıldıysa
Edinilmiş mal niteliğindeki kira gelirinin eşin kişisel şirket payına sermaye katkısı olarak aktarılması, aynı eşin edinilmiş ve kişisel mal grupları arasında TMK m.230 denkleştirme doğurabilir.
Değer Artış Payı ile Farkı
TMK m.227, bir eşin diğer eşin malına karşılıksız katkı yapması hâlinde değer artış payını düzenler. TMK m.230 ise aynı eşin kişisel ve edinilmiş mal grupları arasındaki değer aktarımını denkleştirir. Kira geliriyle kimin hangi malına katkı yapıldığı doğru belirlenmelidir.
İspat İçin Belgeler
- tapu kayıtları ve edinim tarihi,
- veraset belgesi,
- kira sözleşmeleri,
- banka hesap hareketleri,
- kira tahsil makbuzları,
- vergi beyannameleri,
- yeni mal alım belgeleri,
- kredi ödeme planları,
- mal rejimi sözleşmesi varsa noter örneği.
Adım Adım Hesap
- Evin kişisel mal niteliğini belirleyin.
- Mal rejiminin sona erme tarihini tespit edin.
- Bu tarihe kadar doğan kira gelirlerini çıkarın.
- Harcanmış ve mevcut kira gelirlerini ayırın.
- Kira gelirinin dönüştüğü malvarlıklarını takip edin.
- Kişisel mal borcuna ödeme varsa m.230 denkleştirme yapın.
- Karşılıksız devir varsa m.229’u inceleyin.
- Net edinilmiş değeri artık değer bilançosuna ekleyin.
Uygulama Örnekleri
Örnek 1: Evlilik öncesi ev, aylık 30.000 TL kira
Ev kişisel maldır. Mal rejimi sırasında tahsil edilen ve tasfiye tarihinde mevcut/yerine geçen kira gelirleri kural olarak edinilmiş maldır.
Örnek 2: Miras evin kirasıyla araç alındı
Miras ev kişisel maldır; kira geliri edinilmiş maldır. Kira gelirinden alınan araç edinilmiş malın yerine geçen değer olarak tasfiyeye girebilir.
Örnek 3: Eşler noter sözleşmesi yaptı
Mal rejimi sözleşmesinde kişisel mal gelirlerinin kişisel mal sayılacağı geçerli şekilde kararlaştırılmışsa m.221/2 hükmü uygulanır ve kira gelirinin niteliği değişir.
Sık Sorulan Sorular
Evlilik öncesi ev paylaşılır mı?
Evin kendisi kural olarak kişisel maldır; kira geliri ayrıca değerlendirilir.
Miras kalan ev paylaşılır mı?
Miras ev kişisel maldır.
Miras evin kirası paylaşılır mı?
TMK m.219/4 gereği mal rejimi dönemindeki kişisel mal gelirleri kural olarak edinilmiş maldır.
Kira geliri harcandıysa geri mi istenir?
Olağan giderlere harcanan her kira otomatik eklenmez; mevcut değer ve TMK m.229 kapsamındaki eksiltmeler incelenir.
Kira geliriyle alınan araba?
Edinilmiş malın yerine geçen değer olarak tasfiyeye girebilir.
Ev satılıp yeni ev alınırsa?
Kişisel evin satış bedeli kişisel malın yerine geçen değer olarak korunabilir; kira gelirleriyle karışım varsa oranlama gerekir.
Boşanma davasından sonra kira paylaşılır mı?
Mal rejimi dava tarihinde sona erer; sonraki dönem kira gelirleri eski tasfiyeye girmez.
Peşin kira nasıl ayrılır?
Hangi döneme karşılık geldiği belirlenerek mal rejimi dönemi ayrıştırılır.
Kira gelirini kişisel mal yapabilir miyiz?
TMK m.221/2 kapsamında geçerli mal rejimi sözleşmesiyle mümkündür.
Kira geliri gizlenirse?
Banka, vergi, kira sözleşmesi ve kiracı kayıtları üzerinden delil toplanabilir.
Resmî Kaynaklar
Sonuç
Evlilikten önce alınmış veya miras kalmış evin kendisi kişisel maldır; ancak o evden mal rejimi süresinde elde edilen kira geliri TMK m.219/4 gereği kural olarak edinilmiş maldır. Eşler m.221/2 kapsamında bunun aksini noter mal rejimi sözleşmesiyle kararlaştırabilir. Kira gelirinin harcanmış, bankada tutulmuş, araç veya başka eve dönüştürülmüş olması tasfiye hesabını etkiler; boşanma davası tarihi ise dönemsel sınırı oluşturur.
Hukukçu İncelemesi
Bu içerik Av. Halil Bakırcı tarafından 16 Eylül 2026 tarihinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun kişisel mallar, edinilmiş mallar, mal rejimi sözleşmesi ve tasfiye hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
