EİDS’de Taşınmaz İlanını Kim Verebilir? 2026: Malik, Eş, 1. ve 2. Derece Hısımlar
Taşınmaz ilanlarında sahte malik, sahte emlakçı ve yetkisiz pazarlama sorunlarını azaltmak amacıyla kurulan EİDS, ilan veren kişinin kimliğini ve taşınmazı pazarlama yetkisini elektronik olarak doğrular. Sistem iki aşamalıdır: önce ilanı veren kişinin kimliği doğrulanır, ardından kişinin ilan konusu taşınmaz üzerinde ilan verme yetkisine sahip olup olmadığı kontrol edilir.
2026 itibarıyla “arkadaşımın evini onun adına ilana koyarım”, “komşumun dairesini kendi hesabımdan yayımlarız” veya “yetki belgesi olmayan emlakçı ilanı başka hesap üzerinden girer” şeklindeki uygulamalar mevzuata uygun değildir. Kimlerin bireysel ilan verebileceği Ticaret Bakanlığının EİDS açıklamalarında açık biçimde sınırlandırılmıştır.
EİDS’nin hukuki amacı nedir?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte 31 Ağustos 2023 tarihinde yapılan değişiklikle ilan platformlarına kimlik ve yetki doğrulama yükümlülüğü getirildi. Ticaret Bakanlığı bünyesinde kurulan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi üzerinden kimlik doğrulaması 1 Kasım 2023’te, yetki doğrulaması ise 15 Eylül 2024’te devreye alındı. 15 Eylül-31 Aralık 2024 geçiş döneminden sonra 1 Ocak 2025 itibarıyla yetki doğrulanmadan ilan verilemeyecek tam uygulamaya geçildi.
Sistemin amacı sahte ilanların, ilan kirliliğinin, spekülatif fiyat manipülasyonlarının, tüketici mağduriyetlerinin ve yetki belgesiz emlakçılık faaliyetinin önüne geçmektir. EİDS tapu ve Bakanlık verileriyle ilan platformlarını ilişkilendirerek ilanı veren kişi ile taşınmaz arasındaki yetki bağını doğrular.
2026’da uygulama yalnız klasik ilan siteleriyle sınırlı değildir. Ticaret Bakanlığı 13 Haziran ve 22 Ağustos 2026 tarihli resmî açıklamalarında Instagram, Facebook ve WhatsApp dahil elektronik ortamda verilen taşınmaz ilanlarının da EİDS kuralları kapsamında olduğunu ve aykırı ilanlara yaptırım uygulandığını duyurmuştur.
Taşınmaz sahibi kendi ilanını verebilir mi?
Evet. Tapu kaydında malik görünen gerçek kişi, ilan platformunda kimlik doğrulamasını tamamlayarak kendisine ait taşınmazı bireysel ilan olarak yayımlayabilir. İlan girişinde ilgili alana taşınmaz numarası girilir ve sistem ilan veren kişinin tapu kaydındaki malik olup olmadığını doğrular.
Malikin kendi ilanını vermesi için emlak işletmesini yetkilendirmesi gerekmez. Ancak ilan içeriğinin gerçeğe uygun olması, taşınmazın niteliği ve fiyat bilgilerinin yanıltıcı olmaması ve Yönetmelikteki ilan kurallarına uyulması gerekir.
Tapu kaydında malik değişmiş fakat sistem henüz güncellenmemişse kullanıcı tapu kaydını ve EİDS ekranını kontrol etmelidir. Yanlış malik bilgisi üzerinden ilanı başka kişinin hesabıyla aşmaya çalışmak yerine resmi kayıt düzeltilmelidir.
Taşınmaz sahibinin eşi ilan verebilir mi?
Evet. Ticaret Bakanlığının EİDS yetki doğrulama açıklamasına göre taşınmaz sahibinin eşi, malikin kendisi adına EİDS’de ayrıca emlak işletmesi yetkilendirmeden bireysel ilan verebilir. Sistem eş ilişkisini resmi kayıtlar üzerinden doğrular.
Ancak eşin ilan verebilmesi, malikin taşınmaz üzerindeki mülkiyet yetkilerini eşe devretmez. Eş sırf EİDS üzerinden ilan verdiği için tapuda satış yapma, satış bedelini tahsil etme veya malikin adına sözleşme imzalama yetkisi kazanmaz. Tapu satışı için mülkiyet sahibi bizzat işlem yapmalı veya geçerli vekâletname vermelidir.
Eşin emlak işletmesini malikin adına yetkilendirip yetkilendiremeyeceği de ayrı konudur. Bakanlık açıklamasına göre eş malike ait taşınmaz için kendi hesabından ilan verebilir; ancak malikin adına emlak işletmesi yetkilendiremez. Emlak işletmesini EİDS üzerinden yalnız taşınmaz sahibi yetkilendirir.
Birinci derece kan hısımları kimlerdir ve ilan verebilir mi?
EİDS açıklamalarında birinci derece kan hısımları malikin annesi, babası ve çocukları olarak belirtilir. Bu kişiler malike ait taşınmazı bireysel ilan olarak yayımlayabilir. Sistem akrabalık bağını nüfus kayıtları üzerinden doğrular.
Çocuğun reşit olmaması veya hesap/kimlik doğrulama kapasitesi gibi özel durumlar ayrı hukuki kurallara tabidir. EİDS’nin “çocuk birinci derece hısımdır” açıklaması, ergin olmayan kişinin tek başına sözleşme yapma ehliyetini genişletmez.
Birinci derece hısım da eş gibi yalnız ilan verme yetkisi bakımından bu kolaylıktan yararlanır. Tapuda satış yapma, malik adına emlakçıyla yetkilendirme sözleşmesi imzalama veya satış bedelini tahsil etme yetkisi bu hısımlık ilişkisinden doğmaz.
İkinci derece kan hısımları kimlerdir?
Ticaret Bakanlığı EİDS bilgilendirmesinde ikinci derece kan hısımları kardeş, büyükanne, büyükbaba ve torun olarak sayılmıştır. Bu kişiler de malikin taşınmazı için bireysel ilan verebilir. Teyze, hala, amca, dayı, kuzen gibi daha uzak akrabalar bu sayılan birinci ve ikinci derece listeye girmez.
“Akrabamız” olmak tek başına yeterli değildir. Sistem resmi hısımlık derecesini kontrol eder. İlan platformunda yetki doğrulaması olumsuz çıkarsa başka hesap kullanılarak sistem aşılmamalıdır.
İkinci derece hısım ilan verebilir fakat malikin adına emlak işletmesine EİDS yetkisi veremez. Emlak işletmesi yalnız taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirilebilir.
Yetki belgeli emlak işletmesi nasıl ilan verebilir?
Emlak işletmesinin ilan girebilmesi için iki ayrı şart bulunur. Birincisi, işletmenin Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca geçerli taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip olmasıdır. İkincisi, taşınmaz sahibinin e-Devlet üzerindeki EİDS Taşınmaz İlanı Yetkilendirme İşlemleri ekranından bu işletmeyi ilgili taşınmaz için yetkilendirmesidir.
Malik, işletmenin yetki belgesi numarasını girer, taşınmazını seçer ve yetki bitiş tarihini belirler. Yetki süresi üç aydan kısa olamaz. Emlak işletmesi ilan girişinde taşınmaz numarasını kullanır; ilan platformu EİDS’den yetki kontrolünü otomatik yapar.
EİDS yetkisi yalnız ilan verme yetkisidir. Emlak işletmesine tapu işlemi yapma veya taşınmaz üzerinde tasarruf etme yetkisi vermez. Satış için ayrıca gerekli sözleşme ve varsa vekâletname gerekir.
Kimler malike ait taşınmaz için bireysel ilan veremez?
Malikin arkadaşı, komşusu, nişanlısı, sevgilisi, üçüncü derece veya daha uzak hısmı sırf malikin izni var diye kendi bireysel hesabından EİDS doğrulamasıyla ilan veremez. Yönetmelik ve Bakanlık açıklaması bireysel ilan hakkını malik, eş ve birinci/ikinci derece kan hısımlarıyla sınırlar.
Yetki belgesiz emlakçı da malikin taşınmazını işletme adına ilan platformuna giremez. Bir yetki belgeli emlak işletmesinin hesabının üçüncü kişiye kullandırılması da mevzuata aykırı faaliyet riskini doğurur.
Malik taşınmazını profesyonel olarak pazarlatmak istiyorsa geçerli yetki belgesi bulunan işletmeyi EİDS üzerinden bizzat yetkilendirmelidir.
İlan verirken taşınmaz numarası neden istenir?
EİDS yetki doğrulamasının taşınmazla eşleşebilmesi için ilan platformundaki ilgili alana taşınmaz numarası (ID) girilir. Bu numara e-Devlet/Tapu kayıtlarında taşınmazın benzersiz tanımlayıcısıdır. Malik kendi taşınmazlarını EİDS ekranında görür; emlak işletmesi ise taşınmaz numarasını malikten temin eder.
Taşınmaz numarası ada-parsel numarasıyla aynı kavram değildir. Bir apartman bağımsız bölümünde aynı parsel üzerinde çok sayıda bağımsız bölüm bulunduğu için doğru taşınmaz ID’sinin kullanılması ilan ile tapu kaydının doğru eşleşmesini sağlar.
Tapu kaydı olmayan taşınmazlar için Bakanlığın EİDS bilgilendirmesinde “Tapum Yok” seçeneği öngörülmüştür. Bu özel kategori ayrı rehberde açıklanmıştır.
Instagram, Facebook veya WhatsApp’ta ilanı kim verebilir?
Ticaret Bakanlığı 2026 açıklamalarında EİDS kimlik ve yetki doğrulama yükümlülüğünün Instagram, Facebook ve WhatsApp dahil elektronik ortamda verilen tüm taşınmaz ilanlarını kapsadığını açıkça duyurmuştur. Bu nedenle klasik ilan sitesine ilan girmeyip yalnız sosyal medya hesabından pazarlama yapmak, EİDS ve taşınmaz ticareti kurallarının dışında kalındığı anlamına gelmez.
Özellikle ticari faaliyet gösteren emlak işletmeleri sosyal medya ilanlarında yetki belgesi ve malik yetkilendirmesi şartlarına uymalıdır. Bakanlık 2026’da aykırı sosyal medya ilanları için idari yaptırım uyguladığını da açıklamıştır.
Bireysel malik veya izin verilen hısım bakımından da ilan içeriği gerçeğe uygun olmalıdır. Sahte kimlik, gerçekte var olmayan taşınmaz veya başkasının fotoğraflarıyla ilan vermek ayrıca dolandırıcılık ve haksız ticari uygulama boyutu doğurabilir.
EİDS doğrulaması satış yetkisi verir mi?
Hayır. EİDS yalnız elektronik ilan verme yetkisini doğrular. Taşınmazın tapuda satışı, mülkiyet sahibinin bizzat tapu müdürlüğünde işlem yapmasını veya satış yetkisini açıkça içeren geçerli vekâletname verilmesini gerektirir. EİDS yetkisinin varlığı, emlakçıya satıcının yerine tapu imzası atma yetkisi kazandırmaz.
Bu ayrım alıcı açısından önemlidir. İlanda EİDS logosu görmek, ilanı veren işletmenin ilan yetkisini doğrular; taşınmazın ipoteksiz, hacizsiz veya hukuken sorunsuz olduğunu garanti etmez. Tapu kaydı ayrıca incelenmelidir.
Sık Sorulan Sorular
EİDS’de kimler bireysel ilan verebilir?
Malik, malikin eşi, anne-babası, çocukları, kardeşi, büyükanne-büyükbabası ve torunları bireysel ilan verebilir.
Kuzenim benim evimi ilana koyabilir mi?
Hayır. Kuzen birinci veya ikinci derece kan hısımı değildir.
Arkadaşım benim adıma ilan verebilir mi?
Bireysel hesapla veremez. Profesyonel aracılık yapılacaksa malik yetki belgeli emlak işletmesini EİDS üzerinden yetkilendirmelidir.
Eşim evimi ilana koyabilir mi?
Evet. Eş, Bakanlığın izin verdiği bireysel ilan veren kişiler arasındadır.
Kardeşim ilan verebilir mi?
Evet. Kardeş ikinci derece kan hısımıdır.
Amcam veya dayım ilan verebilir mi?
Hayır. Bakanlığın EİDS bireysel ilan listesinde birinci ve ikinci derece kan hısımları esas alınır; amca ve dayı bu gruba girmez.
Emlakçı ilan verebilmek için neye sahip olmalı?
Geçerli taşınmaz ticareti yetki belgesi bulunmalı ve malik tarafından EİDS üzerinden ilgili taşınmaz için yetkilendirilmelidir.
EİDS yetkisi tapuda satış yetkisi verir mi?
Hayır. Yalnız ilan verme yetkisidir.
Sosyal medya ilanları EİDS dışında mı?
Hayır. Ticaret Bakanlığı 2026’da Instagram, Facebook ve WhatsApp dahil elektronik ilanların kapsamda olduğunu açıkça duyurdu.
EİDS ne zamandan beri zorunlu?
Yetki doğrulaması 15 Eylül 2024’te başladı; geçiş süresi sonunda 1 Ocak 2025 itibarıyla doğrulamasız ilan verilemeyen tam uygulamaya geçildi.
Resmî kaynaklar
- Ticaret Bakanlığı – Elektronik İlan Doğrulama Sistemi
- Ticaret Bakanlığı – EİDS Yetki Doğrulama Uygulaması
- Ticaret Bakanlığı – 22 Ağustos 2026 sosyal medya EİDS denetimi
İçerik 11 Eylül 2026 tarihinde Ticaret Bakanlığının EİDS resmî açıklamaları ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik esas alınarak hazırlanmıştır. İlan verme yetkisi ile tapuda tasarruf yetkisi birbirinden ayrılmıştır.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472 – Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu. Yazar profili
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
