Ev Krediye Uygun Çıkmadı: Ekspertiz Ücreti Geri Alınır mı?
Borçlar ve Tüketici Hukuku • Güncel 2026
İlanda Krediye Uygun Yazıyordu, Ekspertizde Uygun Çıkmadı: Ekspertiz Ücreti Geri Alınır mı?
İlanda krediye uygun olduğu belirtilen bir ev için ekspertiz ücreti ödediniz ancak taşınmaz krediye uygun çıkmadıysa bankadan, satıcıdan veya emlakçıdan hangi bedellerin istenebileceğini açıklıyoruz.
İlanda krediye uygun olduğu belirtilen bir ev için ekspertiz ücreti ödediniz ancak taşınmaz krediye uygun çıkmadıysa bankadan, satıcıdan veya emlakçıdan hangi bedellerin istenebileceğini açıklıyoruz.
Ev Krediye Uygun Çıkmadıysa Ekspertiz Ücreti Geri Alınır mı?
Ekspertiz ücreti geri alınır mı sorusunda ilk ayrım, paranın kimden istendiğidir. Bankadan ekspertiz bedelinin iadesi ile satıcı veya emlakçıdan zarar talebi aynı hukuki talep değildir.
Banka ekspertiz işlemini gerçekten yaptırmış ve üçüncü kişiye ekspertiz ücreti ödemişse, kredi başvurusunun reddedilmesi bankanın bu ücreti iade etmesini gerektirmez.
Ancak taşınmaz ilanda veya satış görüşmelerinde “krediye uygun” olarak tanıtılmış ve bu bilgi gerçeğe aykırı çıkmışsa durum değişir.
Alıcı bu beyana güvenerek banka başvurusu yapmış, ekspertiz ücreti ödemiş ve ekspertiz raporu taşınmazın önceden mevcut hukuki veya teknik bir engel nedeniyle krediye uygun olmadığını göstermişse, ekspertiz gideri yanlış beyan nedeniyle oluşan maddi zarar niteliğindedir.
Yanlış beyanı veren kişinin kusuru, zarar ve yanlış beyan ile zarar arasındaki nedensellik bağı birlikte mevcutsa ekspertiz bedeli sorumlu kişiden talep edilir.
Bankadan Ekspertiz Ücreti Geri Alınır mı?
Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Tebliğ uyarınca taşınmaz ekspertiz işlemlerinde yalnızca üçüncü kişilere ödenen ücret tüketiciden tahsil edilir.
Aynı düzenleme, reddedilen kredi taleplerinde kamu kurumlarına veya üçüncü kişilere ödenen ücretleri genel ücret yasağının dışında tutar.
Bu nedenle bağımsız değerleme hizmeti fiilen verilmiş ve banka ekspertiz bedelini üçüncü kişiye ödemişse, kredi reddedildi diye ekspertiz bedeli bankadan geri istenemez.
Bankanın aldığı tutar ekspertiz firmasına ödenenden fazlaysa
Banka yalnızca üçüncü kişiye ödediği ekspertiz ücretini tahsil edebilir. Tahsil edilen bedel üçüncü kişiye ödenen gerçek ekspertiz bedelini aşıyorsa, aşan kısmın tahsil dayanağı yoktur ve fazla alınan tutar bankadan talep edilir.
Ekspertiz hiç yapılmadıysa
Ekspertiz hizmeti hiç verilmemiş ve üçüncü kişiye ödeme yapılmamışsa ekspertiz ücreti tahsil edilemez. Böyle bir tahsilat varsa bedelin iadesi bankadan istenir.
Yanlış İlanda Ekspertiz Ücreti Geri Alınır mı?
Evet. “Krediye uygun” ifadesi, konut alımını banka kredisiyle finanse edecek alıcının satın alma kararını doğrudan etkileyen bir bilgidir.
Alıcı yalnızca kredi kullanılabilen taşınmazları araştırıyorsa, bu ifadeye güvenerek taşınmaz için zaman ve para harcar, banka başvurusu yapar ve ekspertiz ücreti öder.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca emlak işletmesi internet ilanında üçüncü kişileri yanıltıcı bilgi ve belgelere yer veremez.
Bu nedenle emlak işletmesi taşınmazın krediye engel durumunu bildiği hâlde “krediye uygun” ilanı verirse yönetmelikteki yükümlülüğünü ihlal eder.
“Krediye uygun” ifadesi bankanın kesin kredi vereceği anlamına gelir mi?
Hayır. İlandaki “krediye uygun” ifadesi alıcının şahsi kredi yeterliliğini garanti etmez. Banka alıcının gelirini, kredi geçmişini ve kendi kredi politikasını ayrıca inceler.
Bu nedenle kredinin neden reddedildiği belirleyicidir. Ret alıcıdan kaynaklanıyorsa satıcı veya emlakçıdan ekspertiz gideri istenemez. Ret taşınmazın ilanla çelişen hukuki veya teknik özelliğinden kaynaklanıyorsa yanlış beyan sorumluluğu incelenir.
Emlakçıdan Ekspertiz Ücreti Geri Alınır mı?
Taşınmaz ticareti yapan işletme hizmet sunarken dürüst ve özenli hareket etmek, yanıltıcı bilgi vermemek ve alıcının tercihlerini etkileyen önemli bilgileri gizlememek zorundadır.
Emlak işletmesi taşınmazın krediye engel hukuki veya teknik durumunu biliyor ve buna rağmen “krediye uygun” diyorsa yükümlülüğünü ihlal eder.
Alıcı bu yanlış bilgi nedeniyle ekspertiz ücreti ödemişse ve taşınmaz aynı sorun nedeniyle krediye uygun bulunmamışsa ekspertiz gideri ile yanlış beyan arasında nedensellik bağı kurulmuştur.
Bu şartlarda ekspertiz gideri emlak işletmesinden talep edilir.
Emlakçı taşınmazdaki sorunu bilmiyorsa
Emlak işletmesinin mesleki özen kapsamında öğrenmesi gereken bir bilgiyi gerekli incelemeyi yapmadan kesin biçimde “krediye uygun” olarak sunması da kusur değerlendirmesine girer.
Buna karşılık emlakçı yalnızca satıcının bilgisini aktarmış ve taşınmazdaki engeli bilmesi veya mesleki özenle tespit etmesi mümkün değilse sorumluluk için kusur ayrıca ispatlanmalıdır.
Satıcıdan Ekspertiz Ücreti Geri Alınır mı?
Satıcı taşınmazı krediye uygun olarak tanıtmış ancak taşınmazın önceden mevcut hukuki veya teknik bir engel nedeniyle krediye uygun olmadığını biliyorsa, gerçeğe aykırı beyanından doğan zarardan sorumludur.
Türk Borçlar Kanunu m.49 uyarınca kusurlu ve hukuka aykırı fiille başkasına zarar veren kişi bu zararı gidermekle yükümlüdür.
Bu nedenle aşağıdaki şartların tamamı varsa ekspertiz ücreti satıcıdan talep edilir:
- Satıcı krediye uygunluk beyanı vermiştir
- Beyan gerçeğe aykırıdır
- Satıcı kusurludur
- Alıcı beyana güvenmiştir
- Alıcı ekspertiz ücreti ödemiştir
- Kredi taşınmazdaki sorun nedeniyle çıkmamıştır
- Masraf belgelenmiştir
- Beyan ile zarar arasında nedensellik vardır
Satıcı hiçbir kredi garantisi vermediyse
Satıcı “krediye uygun” şeklinde bir açıklama yapmamış, taşınmazla ilgili yanlış bilgi vermemiş ve alıcı kendi kararıyla kredi başvurusu yapmışsa sırf kredi çıkmadığı için ekspertiz giderinden satıcı sorumlu tutulamaz.
Zarar Olarak Ekspertiz Ücreti Geri Alınır mı?
Evet; ancak bunun için masrafın yanlış beyan nedeniyle yapılmış olması gerekir.
Satıcı veya emlakçı gerçeğe aykırı şekilde “krediye uygun” bilgisini vermiş, alıcı bu bilgiye güvenerek kredi başvurusu yapmış ve ekspertiz ücretini ödemişse; kredi de taşınmazdaki bu engel nedeniyle reddedilmişse ekspertiz gideri maddi zarar olarak talep edilir.
Neden ekspertiz gideri zarar sayılır?
Gerçek bilgi verilmiş olsaydı alıcı krediye uygun olmayan taşınmaz için başvuru yapmayacak ve ekspertiz ücretini ödemeyecekti. Bu nedenle yanlış bilgi ile yapılan masraf arasında doğrudan sebep-sonuç ilişkisi kurulur.
Başka giderler de istenebilir mi?
Yanlış beyan nedeniyle yapılan başka zorunlu ve belgeli masraflar varsa her gider ayrı ayrı incelenir. Masrafın doğrudan yanlış beyan nedeniyle yapıldığı ispatlanıyorsa zarar hesabına dahil edilir.
Ev Krediye Uygun Çıkmadıysa Kapora Geri Alınır mı?
Ekspertiz ücretinden ayrı olarak taşınmaz için kapora ödenmişse, kapora iadesinin hukuki dayanağı ayrıca belirlenir.
Taraflar satışın taşınmazın krediye uygun çıkması veya bankadan kredi kullanılması şartına bağlı olduğunu kararlaştırmışsa ve bu şart taşınmazdan kaynaklanan nedenle gerçekleşmemişse, kapora iadesi bu sözleşme şartına göre talep edilir.
“Kredi çıkmazsa kapora iade edilir” yazıyorsa
Sözleşmede veya yazışmalarda bu hüküm açıkça varsa ve kredi ilgili şart kapsamında çıkmamışsa kapora iade edilir.
Taşınmaz ilandaki bilgiye aykırıysa
Alıcıya krediye uygun olduğu bildirilen taşınmaz, ekspertizde önceden mevcut bir engel nedeniyle krediye uygun çıkmamışsa alıcının satıştan çekilmesi sırf keyfî vazgeçme olarak nitelendirilmez. Yanlış beyan ve sözleşmenin içeriği kapora iadesinde dikkate alınır.
Cayma parası açıkça kararlaştırılmışsa
Ödemenin TBK m.178 anlamında cayma parası olduğu açıkça kararlaştırılmışsa cayma parasına ilişkin özel hükümler uygulanır. Ancak karşı tarafın yanlış beyanı veya sözleşmeye aykırılığı bulunan dosyada olay yalnızca “alıcı caydı” şeklinde değerlendirilmez.
Bu konuda Kapora Attım Geri Alabilir Miyim? ve Kapora İadesi Nasıl Alınır? başlıklı rehberlerimize bakabilirsiniz.
Kredi Çıkmaması ile Evin Krediye Uygun Olmaması Aynı Şey mi?
Hayır. Hukuki talebin doğru kurulması için bu iki durum mutlaka ayrılmalıdır.
| Kredi ret nedeni | Ekspertiz giderinin sonucu |
|---|---|
| Alıcının gelirinin yetersiz olması | Satıcı veya emlakçı, yalnızca bu nedenle ekspertiz giderinden sorumlu olmaz. |
| Alıcının kredi notunun yetersiz olması | Ret alıcıdan kaynaklandığı için “krediye uygun” ilanına dayalı zarar talebi kurulmaz. |
| Banka kredi politikası nedeniyle kredi vermemiştir | Taşınmazla ilgili yanlış beyan yoksa satıcı veya emlakçıdan ekspertiz bedeli istenmez. |
| Ekspertiz değeri satış bedelinden düşük çıkmıştır | Tek başına düşük değer, taşınmazın krediye uygun olmadığı anlamına gelmez. İlandaki beyanın kapsamı ayrıca incelenir. |
| Taşınmazdaki hukuki engel nedeniyle kredi verilmemiştir | Engel ilanla çelişiyor ve satıcı/emlakçı kusurluysa ekspertiz gideri zarar olarak talep edilir. |
| Projeye aykırılık veya teknik sorun tespit edilmiştir | Sorun önceden mevcut ve yanlış beyanla gizlenmişse sorumlu kişiden ekspertiz gideri istenir. |
Ekspertiz Ücreti Geri Alınır mı? Gerekli Belgeler
Talebin başarıyla kurulabilmesi için yanlış beyan, ödeme ve ret sebebi aynı dosyada belgelenmelidir.
- İlan ekran görüntüsü
- İlan numarası ve bağlantısı
- “Krediye uygun” ibaresi
- Satıcı WhatsApp yazışmaları
- Emlakçı WhatsApp yazışmaları
- Banka ekspertiz dekontu
- Ekspertiz raporu
- Kredi ret gerekçesi
- Kapora dekontu
- Kapora sözleşmesi
- Taşınmaz bilgileri
- Aracılık sözleşmesi
İlan sonradan silinirse
İlan silinse bile önceden alınmış ekran görüntüsü, ilan numarası, mesajlaşmalar ve diğer elektronik kayıtlar delil değerini korur. Bu nedenle ilanı işlem başında kaydetmek gerekir.
Ekspertiz raporu neden önemli?
Ekspertiz raporu kredinin taşınmazdan kaynaklanan hangi hukuki veya teknik sorun nedeniyle kullandırılmadığını göstermesi bakımından temel belgedir.
Ekspertiz Ücreti İçin Satıcıya veya Emlakçıya İhtarname Gönderilir mi?
Yanlış beyan, zarar ve nedensellik bağı belgelenmişse satıcıya veya emlak işletmesine ekspertiz ücretinin ödenmesi için yazılı talep gönderilir.
Noter ihtarnamesi zorunlu olmadığı dosyalarda dahi talebin ve hukuki sebebin yazılı hâle getirilmesi ispat açısından önemlidir.
İhtarnamede hangi bilgiler yer almalıdır?
- İlan tarihi ve numarası
- Krediye uygunluk beyanı
- Taşınmaz bilgileri
- Ekspertiz başvuru tarihi
- Ödenen ekspertiz bedeli
- Raporda tespit edilen sorun
- Kredi ret nedeni
- Talep edilen toplam tutar
Ekspertiz Ücreti Geri Alınır mı? Başvuru Yolları
Başvurulacak merci, talebin kime yöneltildiğine ve hukuki ilişkinin niteliğine göre belirlenir.
Bankaya karşı
Banka üçüncü kişiye ödenenden daha fazla ekspertiz ücreti tahsil etmiş veya hiç verilmeyen hizmet için ücret almışsa önce bankadan iade talep edilir. Uyuşmazlık devam ederse finansal tüketici uyuşmazlıklarına ilişkin başvuru yolları kullanılır.
Emlak işletmesine karşı
Emlak işletmesinin ticari veya mesleki faaliyeti kapsamında tüketiciye sunduğu hizmetten kaynaklanan uyuşmazlıkta tüketici hukuku hükümleri uygulanır. Görevli merci parasal sınır ve talebin niteliğine göre belirlenir.
Satıcıya karşı
Satıcının tüketici işlemi kapsamında hareket edip etmediği görevli mahkemeyi değiştirir. Satıcının ticari veya mesleki amaçla hareket etmediği özel satışlarda genel görev kuralları uygulanır.
Arabuluculuk
Dava şartı arabuluculuğa tabi bir uyuşmazlık varsa dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulur. Uyuşmazlığın tüketici, ticari veya başka bir hukuk ilişkisi içinde bulunması bu kontrolü belirler.
İcra takibi
Para alacağı belirli ve talep edilebilir hâle gelmişse icra takibi başlatılabilir. Karşı taraf sorumluluğu reddederse itiraz sonrasında uyuşmazlık uygun dava yolunda çözülür.
Ekspertiz Ücreti Geri Alınır mı? Yanlış Bilinenler
| Yanlış düşünce | Doğru hukuki sonuç |
|---|---|
| Kredi çıkmazsa banka ekspertiz parasını kesin geri verir. | Ekspertiz fiilen yapılmış ve üçüncü kişiye ücret ödenmişse sırf kredi reddedildi diye ücret iade edilmez. |
| İlanda krediye uygun yazıyorsa banka mutlaka kredi vermek zorundadır. | İlan alıcının kişisel kredi yeterliliğini garanti etmez. |
| Evin krediye uygun olmadığı ortaya çıkarsa hiçbir masraf istenemez. | Gerçeğe aykırı beyan nedeniyle yapılan belgeli ekspertiz gideri, sorumluluk şartları varsa zarar olarak istenir. |
| Emlakçı ilandaki yanlış bilgiden hiçbir zaman sorumlu değildir. | Emlak işletmesi üçüncü kişileri yanıltıcı bilgi veremez ve alıcının tercihini etkileyen bilgileri gizleyemez. |
| Kredi çıkmadıysa kapora kesin yanar. | Kapora iadesi ödemenin niteliğine ve satışın kredi şartına bağlanıp bağlanmadığına göre belirlenir. |
| Ekspertiz değeri düşük çıkarsa ev krediye uygun değildir. | Düşük ekspertiz değeri ile taşınmazın hukuki veya teknik nedenle krediye uygun olmaması farklıdır. |
İlanda Krediye Uygun Yazıp Ekspertizde Uygun Çıkmayan Ev İçin Yol Haritası
- İlanı kaydedin: Krediye uygunluk ibaresi, ilan numarası ve taşınmaz bilgileri görünür olsun.
- Ekspertiz raporunu alın: Taşınmazda hangi engelin tespit edildiğini belirleyin.
- Kredi ret sebebini alın: Ret alıcıdan mı taşınmazdan mı kaynaklanıyor açıkça ayırın.
- Ekspertiz dekontunu saklayın: Ödediğiniz tutarı belgeleyin.
- Mesajları koruyun: Satıcı ve emlakçının krediye uygunluk beyanlarını kaydedin.
- Yanlış beyanı belirleyin: İlan veya mesaj ile ekspertiz raporunu karşılaştırın.
- Kapora varsa ayrı inceleyin: Kaporanın bağlanma parası veya cayma parası niteliğini belirleyin.
- Sorumlu kişiyi tespit edin: Yanlış bilgiyi kim verdiyse talebi o kişiye yöneltin.
- Yazılı ödeme talebi gönderin: Ekspertiz bedelini belge ve gerekçesiyle isteyin.
- Uygun başvuru yolunu kullanın: Tüketici, genel hukuk veya diğer görev kurallarına göre başvurun.
Mersin’de Ekspertiz Ücreti Geri Alınır mı?
Mersin’de satılık taşınmaz ilanında “krediye uygun” bilgisine güvenerek ekspertiz ücreti ödenmiş ve taşınmaz kendi hukuki veya teknik durumu nedeniyle krediye uygun çıkmamışsa ilan, ekspertiz raporu, banka ret gerekçesi ve yazışmalar birlikte incelenir.
Emlak işletmesinin yanıltıcı bilgi verdiği ispatlanırsa yönetmelikten doğan yükümlülük ihlali ortaya çıkar. Satıcının kusurlu ve gerçeğe aykırı beyanıyla ekspertiz masrafına sebep olduğu ispatlanırsa TBK m.49 uyarınca zarar talep edilir.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, Mersin Akdeniz’de taşınmaz, kapora, emlak aracılığı ve sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda ilan, ekspertiz raporu, banka belgeleri ve ödeme kayıtlarını birlikte inceler.
Kapora ve Gayrimenkul Rehberinin İlgili Yazıları
Ekspertiz Ücreti ve Yanıltıcı Emlak İlanına İlişkin Mevzuat
Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Tebliğ Madde 10 – Ekspertiz İşlemleri
MADDE 10-
(2) Taşınır ve taşınmazlara ilişkin rehin, ipotek ve ekspertiz işlemlerinde yalnızca üçüncü kişilere ödenen ücretler alınabilir.
(3) Reddedilen kredi taleplerinden bir kamu kurum ve kuruluşuna veya üçüncü kişilere ödenen ücretler hariç olmak üzere herhangi bir ücret alınamaz.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik Madde 12 – İnternet İlanları
MADDE 12- (1) İnternet ortamında taşınmaz ticaretine yönelik ilan veren işletme ve sözleşmeli işletmeler, ilgili ilke ve kurallara uymak ve ilanlarında üçüncü kişileri yanıltıcı bilgi ve belgelere yer vermemekle yükümlüdür.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik – İlke ve Kurallar
Taşınmaz ticaretiyle iştigal edenler hizmet sunarken ahlaka uygun, adil, dürüst, özenli ve makul şekilde hareket etmek ve yanıltıcı bilgi vermemekle yükümlüdür.
Hizmet verilen kişilerin alım satım ve kiralama tercihlerini etkileyecek nitelikteki bilgiler gizlenemez.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 49 – Haksız Fiil Sorumluluğu
MADDE 49- Kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille başkasına zarar veren, bu zararı gidermekle yükümlüdür.
Zarar verici fiili yasaklayan bir hukuk kuralı bulunmasa bile, ahlaka aykırı bir fiille başkasına kasten zarar veren de, bu zararı gidermekle yükümlüdür.
Ekspertiz Ücreti Geri Alınır mı? Sorumlu Kimdir?
Ekspertiz ücretinin geri istenip istenemeyeceği yalnız “kredi çıkmadı” sonucuna göre belirlenmez. Önce ücretin hangi hizmet için alındığı, hizmetin gerçekten verilip verilmediği ve kredi başvurusunun neden reddedildiği tespit edilir. Bankanın kredi politikası veya başvuranın gelir durumu nedeniyle kredi verilmemesi ile taşınmazın hukuki ya da teknik sorunu nedeniyle teminata kabul edilmemesi farklıdır.
| Sorumlu olduğu ileri sürülen kişi | Sorumluluğun doğduğu temel durum | İspatlanması gereken husus |
|---|---|---|
| Banka | Ekspertiz hizmetinin hiç verilmemesi, gerçekte oluşmayan ücretin alınması veya mevzuata aykırı tahsilat | Dekont, ücret kalemi, ekspertiz talebi ve raporun bulunmaması |
| Ekspertiz kuruluşu | Mesleki özen yükümlülüğüne aykırı, açıkça hatalı veya eksik rapor nedeniyle doğrudan zarar | Rapor hatası, doğru teknik/hukuki durum ve zarar arasındaki nedensellik |
| Satıcı | Taşınmazın krediye uygun olduğunu açıkça bildirip mevcut ayıp veya hukuki engeli gizlemesi | Beyan, engelin satış öncesinde varlığı, satıcının bilgisi ve yapılan masraf |
| Emlak işletmesi | Doğrulamadan “krediye uygun” ilanı vermesi veya bildiği engeli saklaması | İlan, mesaj, yetkilendirme, mesleki özen ihlali ve zarar |
| Alıcı | Kredi reddinin gelir, kredi notu veya kendi finansal koşullarından kaynaklanması | Bankanın ret gerekçesi ve ekspertiz raporundaki taşınmaz sonucu |
Ekspertiz yapılmış, rapor düzenlenmiş ve ücret üçüncü kişiye ödenmişse kredi sözleşmesinin kurulmamış olması bankayı otomatik olarak iade borçlusu yapmaz. Buna karşılık hizmet hiç sunulmamışsa, aynı işlem için mükerrer bedel alınmışsa veya tüketiciden gerçekte oluşmayan bir masraf tahsil edilmişse bankaya yöneltilecek iade talebinin dayanağı farklıdır.
Ekspertiz Ücreti Geri Alınır mı? Zararın Dört Şartı
Satıcı veya emlak işletmesinden ekspertiz gideri istenirken yalnız dekont sunmak yeterli değildir. Talep; hukuka aykırı ya da sözleşmeye aykırı beyan, kusur, zarar ve uygun nedensellik bağı üzerinde kurulmalıdır.
- Somut beyan: İlan, mesaj, sözleşme veya görüşmede taşınmazın krediye uygun olduğuna ilişkin açık bir açıklama bulunmalıdır.
- Beyanın yanlışlığı: Ekspertiz raporu, belediye/tapu kaydı veya banka yazısı; ret nedeninin taşınmazdaki mevcut hukuki ya da teknik engel olduğunu göstermelidir.
- Güven ve masraf: Alıcı bu beyana güvenerek kredi başvurusu yapmış ve ekspertiz ücretini ödemiş olmalıdır.
- Nedensellik: Doğru bilgi baştan verilseydi ekspertiz giderinin yapılmayacağı ortaya konulmalıdır.
Taşınmazdaki engel sonradan ortaya çıkmışsa veya ilan tarihindeki bilgi doğru olduğu hâlde banka kendi iç politikasını değiştirmişse yanlış beyan sorumluluğu kurulamaz. Aynı şekilde alıcının gelir yetersizliği, yüksek borçluluk oranı veya kredi notu nedeniyle ret verilmesi, evin krediye uygun olmadığı anlamına gelmez.
Ekspertiz Ücreti Geri Alınır mı? Hukuki Dayanak
Türk Borçlar Kanunu m.112 – Borcun ifa edilmemesi
Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.
Türk Borçlar Kanunu m.49 – Haksız fiil
Kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille başkasına zarar veren kişi, bu zararı gidermekle yükümlüdür.
Türk Borçlar Kanunu m.219 – Ayıptan sorumluluk
Satıcı, alıcıya herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması ve kullanım amacı bakımından değerini veya beklenen faydayı kaldıran ya da önemli ölçüde azaltan ayıpların bulunmasından sorumludur.
Taraflar arasında satış ön protokolü, kapora belgesi veya başka sözleşme varsa talep öncelikle sözleşmeye aykırılık hükümlerine dayanabilir. Satış sözleşmesi kurulmadan önce yanıltıcı bilgiyle masraf yaptırılmışsa sözleşme görüşmelerindeki kusur veya haksız fiil sorumluluğu gündeme gelir. Ödenen bedelin hukuki sebebi tamamen ortadan kalkmışsa TBK 77 ve devamındaki sebepsiz zenginleşme hükümleri ayrıca incelenir.
Hukuki sebep seçimi zamanaşımını da değiştirir. Sözleşmeden doğan alacaklarda aksine özel hüküm yoksa TBK 146’daki on yıllık genel süre; haksız fiilde TBK 72’deki zararı ve sorumluyu öğrenmeden itibaren iki yıllık ve her hâlde fiilden itibaren on yıllık süre; sebepsiz zenginleşmede TBK 82’deki geri isteme hakkının öğrenilmesinden itibaren iki yıllık ve her hâlde zenginleşmeden itibaren on yıllık süre dikkate alınır. Somut talebin gerçek hukuki niteliği belirlenmeden yalnız en uzun süreye güvenilmemelidir.
Ekspertiz Ücreti Geri Alınır mı? Dört Uyuşmazlık Senaryosu
1. İskânsız yapı “krediye uygun” diye ilan edildi
İlanda açıkça “krediye uygun” yazılmış, emlak işletmesi mesajda bunu teyit etmiş ve banka raporu iskân/proje aykırılığı nedeniyle taşınmazı teminata kabul etmemişse; ilan, mesaj, rapor ve dekont birlikte satıcı veya emlak işletmesine karşı ekspertiz giderinin talebini destekler. Engelin ilan öncesinde var olduğu ve doğru bilgi verilseydi başvuru yapılmayacağı gösterilmelidir.
2. Ev hukuken uygun, alıcının kredi notu yetersiz
Ekspertiz raporu taşınmazı teminata uygun bulmasına rağmen banka alıcının ödeme gücü veya kredi politikası nedeniyle talebi reddetmişse satıcının “krediye uygun” beyanı yanlış değildir. Ekspertiz hizmeti verilmişse ücretin sırf kredi çıkmadığı için satıcıdan, emlakçıdan veya bankadan iadesi istenemez.
3. Ekspertiz hizmeti hiç yapılmadı
Banka ücret tahsil etmiş fakat değerleme talebi iptal edilmiş, taşınmaz ziyaret edilmemiş ve rapor düzenlenmemişse tahsilatın dayanağı sorulmalıdır. Gerçekte sunulmayan hizmet veya oluşmayan üçüncü kişi maliyeti için bankaya yazılı iade başvurusu yapılır; sonuç alınamazsa uyuşmazlığın niteliğine ve yıllık parasal sınıra göre tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi yolu değerlendirilir.
4. Raporda açık mesleki hata bulunuyor
Tapu ve belediye kayıtlarında açıkça görülen bir husus raporda yanlış değerlendirilmiş ve bu hata nedeniyle ikinci ekspertiz, finansman kaybı veya başka doğrudan zarar doğmuşsa ekspertiz kuruluşunun özen borcu incelenir. Yalnız beklenenden düşük değer çıkması rapor hatası değildir; emsal, yüzölçümü, takyidat veya proje verisindeki somut yanlışlık teknik incelemeyle gösterilmelidir.
Başvurudan Önce Kurulması Gereken Delil Zinciri
İlanın ekran görüntüsü yalnız fotoğraf olarak değil; ilan numarası, tarih, URL ve ilanı veren işletme bilgisiyle saklanmalıdır. WhatsApp veya e-posta yazışmaları konuşmanın bütününü gösterecek biçimde dışa aktarılmalı, yalnız seçilmiş tek mesajla yetinilmemelidir. Ekspertiz raporunun sonuç sayfasının yanında ret gerekçesini açıklayan teknik bölümler de dosyaya eklenmelidir.
| Belge | İspat ettiği husus |
|---|---|
| İlan ve mesajlar | “Krediye uygun” beyanı ve beyanı veren kişi |
| Ekspertiz raporu | Taşınmazın neden teminata uygun bulunmadığı |
| Banka ret yazısı | Reddin taşınmazdan mı başvurandan mı kaynaklandığı |
| Dekont/fatura | Gerçek zarar ve ödeyen kişi |
| Tapu, proje, ruhsat ve iskân kaydı | Engelin niteliği ve ne zamandan beri mevcut olduğu |
| Kapora belgesi veya sözleşme | Tarafların yükümlülükleri ve kredi şartı |
İhtarname veya başvuruda talep edilen tutar, ödeme tarihi, yanlış beyan, ekspertiz raporundaki ret nedeni ve ödeme için verilen süre açıkça yazılmalıdır. Ekspertiz ücreti ile kapora aynı olaydan doğsa bile hukuki dayanakları ayrı kurulmalıdır.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T Bilgisi
Ekspertiz Ücreti ve Kapora İçin Dosyanıza Özgü Değerlendirme
İlanda krediye uygun olduğu yazan taşınmaz ekspertizde uygun çıkmadıysa ilan, ekspertiz raporu, banka ret gerekçesi, kapora dekontu ve mesajlaşmalar birlikte incelenmelidir. Bu belgeler yanlış beyanı, zararı ve sorumlu kişiyi belirler.
İletişimHukuki bilgilendirme: Bu içerik genel bilgi verir. Ekspertiz ücretinin kimden talep edileceği; kredi ret sebebi, ekspertiz raporu, ilan içeriği, satıcı veya emlak işletmesinin beyanı ve taraflar arasındaki sözleşmeye göre belirlenir.
Ekspertiz Ücreti Geri Alınır mı? Kısa Özet
Ekspertiz hizmeti gerçekten verilmiş ve bedel üçüncü kişiye ödenmişse sırf kredi çıkmadığı için ekspertiz ücreti bankadan geri alınmaz.
Satıcı veya emlak işletmesi taşınmazı gerçeğe aykırı biçimde krediye uygun olarak tanıtmış ve kredi taşınmazdaki sorun nedeniyle reddedilmişse ekspertiz gideri, kusur ve nedensellik şartları mevcut olduğunda zarar olarak sorumlu kişiden talep edilir.
Kredinin alıcının finansal durumundan mı yoksa taşınmazın hukuki veya teknik özelliğinden mi reddedildiği mutlaka belirlenmelidir.
Kapora verilmişse kapora iadesi, ekspertiz ücretinden ayrı hukuki sebebe göre incelenir.
Görev, Yetki ve Süre Notu
Bu içerikte açıklanan genel kuralların uygulanması; uyuşmazlığın veya isnadın niteliğine, tarafların sıfatına, olay ya da işlemin yerine ve özel kanun hükümlerine göre değişebilir. Görevli ve yetkili merci ile başvuru süresi somut olay bakımından ayrıca belirlenir.
ekspertiz ücreti Hakkında Sık Sorulan Sorular
Ev krediye uygun çıkmadıysa ekspertiz ücreti geri alınır mı?
Banka ekspertiz hizmetini gerçekten yaptırmış ve bedeli üçüncü kişiye ödemişse sırf kredi reddedildi diye ücret bankadan geri alınmaz. Taşınmaz gerçeğe aykırı biçimde krediye uygun olarak tanıtılmış ve kredi taşınmazdaki sorun nedeniyle reddedilmişse ekspertiz gideri kusurlu satıcı veya emlak işletmesinden zarar olarak talep edilir.
Kredi çıkmazsa banka ekspertiz parasını geri verir mi?
Ekspertiz hizmeti fiilen verilmiş ve üçüncü kişiye ödeme yapılmışsa banka sırf kredi başvurusu reddedildi diye ekspertiz ücretini geri vermek zorunda değildir.
Banka ekspertiz için istediği kadar ücret alabilir mi?
Hayır. Ekspertiz işleminde yalnızca üçüncü kişiye ödenen ücret tahsil edilir. Bunun üzerinde alınan tutarın yasal dayanağı ayrıca gösterilmelidir.
Ekspertiz hiç yapılmadıysa ücret alınabilir mi?
Hayır. Üçüncü kişiye ekspertiz hizmeti için ödeme yapılmamışsa ekspertiz ücreti tahsil edilemez.
İlanda krediye uygun yazıyordu ama ev uygun çıkmadı; emlakçı sorumlu mu?
Emlak işletmesi gerçeğe aykırı “krediye uygun” bilgisi vermiş, alıcı bu bilgiye güvenerek ekspertiz ücreti ödemiş ve kredi taşınmazdaki sorun nedeniyle reddedilmişse emlak işletmesi kusuru oranında oluşan zarardan sorumludur.
Emlakçı yanlış ilan verdiyse ekspertiz parasını isteyebilir miyim?
Yanlış ilan, ekspertiz gideri ve kredi reddi arasındaki nedensellik ispatlanırsa ekspertiz ücreti zarar olarak emlak işletmesinden talep edilir.
Satıcı ev krediye uygun dedi ama uygun çıkmadı; masrafımı isteyebilir miyim?
Satıcı gerçeğe aykırı bilgi vermiş, bu bilgiye güvenerek ekspertiz masrafı yapılmış ve kredi taşınmazdaki sorun nedeniyle reddedilmişse TBK m.49 şartları çerçevesinde ekspertiz gideri satıcıdan talep edilir.
Ekspertiz ücreti zarar sayılır mı?
Yanlış beyan verilmeseydi yapılmayacak bir gider olduğu ve yanlış beyan ile masraf arasında doğrudan nedensellik bulunduğu ispatlanırsa ekspertiz ücreti maddi zarar kalemidir.
Kredi çıkmadıysa kapora geri alınır mı?
Satış kredi şartına bağlanmış ve şart taşınmazdan kaynaklanan nedenle gerçekleşmemişse kapora sözleşmedeki hükme göre iade edilir. Kapora ayrıca TBK m.177 ve m.178 bakımından nitelendirilir.
Sözleşmede “kredi çıkmazsa kapora iade edilir” yazıyorsa ne olur?
Kredi sözleşmede belirtilen kapsamda çıkmamışsa kapora iade edilir. Uyuşmazlıkta kredi ret sebebi ve sözleşme hükmü birlikte incelenir.
İlanda krediye uygun yazması kredi garantisi midir?
Hayır. Bu ifade alıcının kredi notunu veya bankanın kredi verme kararını garanti etmez. Ancak taşınmazın hukuki ve teknik olarak kredi teminatına elverişli olduğu yönünde verilen bilgi gerçeğe aykırıysa sorumluluk doğar.
Ekspertiz değeri düşük çıktıysa ev krediye uygun değil mi?
Hayır. Düşük ekspertiz değeri ile taşınmazın hukuki veya teknik nedenle krediye uygun bulunmaması aynı durum değildir.
İskan veya proje sorunu nedeniyle kredi çıkmazsa ne olur?
Bu sorun satış öncesinde mevcut olup “krediye uygun” beyanıyla çelişiyorsa ve satıcı veya emlak işletmesinin kusuru ispatlanıyorsa yanlış beyan nedeniyle yapılan ekspertiz gideri talep edilir.
Ekspertiz raporunu saklamak gerekir mi?
Evet. Ekspertiz raporu kredinin taşınmazdan kaynaklanan hangi nedenle verilmediğini göstermesi açısından temel delildir.
İlan silinirse nasıl ispat ederim?
Önceden alınan ekran görüntüsü, ilan numarası, bağlantı, mesajlaşmalar ve diğer elektronik kayıtlar kullanılır.
WhatsApp’ta emlakçı “krediye uygun” dediyse önemli mi?
Evet. Mesajlar emlakçının krediye uygunluk konusunda açık bir beyan verdiğini gösterir ve diğer delillerle birlikte kullanılır.
Ekspertiz parasını almak için ihtarname gönderebilir miyim?
Evet. Zarar ve sorumlu kişi belirlendikten sonra ekspertiz giderinin ödenmesi için yazılı talep veya noter ihtarnamesi gönderilir.
Ekspertiz parası için icra takibi yapılabilir mi?
Alacak belirli ve muaccelse icra takibi başlatılır. Borçlu sorumluluğa itiraz ederse uyuşmazlık itiraz sonrası uygun dava yolunda çözülür.
Ekspertiz ücreti ve kapora birlikte istenebilir mi?
Evet. Şartları ayrı ayrı oluşmuşsa ekspertiz gideri zarar olarak, kapora ise sözleşme ve TBK hükümlerine göre aynı dosyada veya uygun başvuru kapsamında talep edilir.
Emlak ilanında yanıltıcı bilgi vermek yasak mı?
Evet. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, emlak işletmelerinin internet ilanlarında üçüncü kişileri yanıltıcı bilgi ve belge kullanmasını yasaklar.
Resmî Kaynaklar
- Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Tebliğ – ekspertiz ve reddedilen kredi talepleri
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik – internet ilanları ve yanıltıcı bilgi yasağı
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – m.49
- T.C. Ticaret Bakanlığı
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin Ofisi
Adres: İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.