İngiltere Kira Artışı 2026: Form 4A, Section 13 ve Türk Kiracının Tribunal İtirazı
Kısa ve net cevap
İngiltere’de 1 Mayıs 2026’dan sonra kapsam içindeki özel konut kirası artışında Form 4A ve Housing Act 1988 m.13 prosedürü uygulanır. Genel olarak yılda bir artış yapılabilir; ilk yıl artış yapılamaz ve yeni bedelden en az iki ay önce bildirim gerekir. Kiracı piyasa kirasını aşan artışa, önerilen yeni bedelin başlangıç tarihinden önce MR1 başvurusuyla itiraz edebilir.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
| Kontrol | 2026 hukukî sonuç |
|---|---|
| Yürürlük | 1 Mayıs 2026 reformu |
| Bildirim | Housing Act 1988 m.13, Form 4A |
| Süre | En az iki ay |
| Artış sınırı | Yılda bir kez, ilk 12 ayda artış yok |
| Piyasa itirazı | First-tier Tribunal ve MR1 |
| Başvuru zamanı | Önerilen başlangıç tarihinden önce |
| Türkiye farkı | MÖHUK m.25 ve TBK m.344 ayrımı |
1. 1 Mayıs 2026’da kira artışında ne değişti?
İngiltere’de özel konut kiralarına yönelik Renters’ Rights Act 2025 reformu, 1 Mayıs 2026 itibarıyla artış usulünü büyük ölçüde değiştirdi. Housing Act 1988 m.13 artık yeni assured periodic tenancy kapsamındaki kira artışları için temel kanunî yöntemdir. Ev sahibi mevcut kira sözleşmesinde ‘her ocakta yüzde on artış’ yazdığını söyleyerek yeni emredici sistemin dışına çıkamaz. Artışın uygulanabilmesi için uygun resmî bildirim ve kanunî süre gerekir. Türk vatandaşı bir kiracının geçerli çalışma vizesine, öğrenci statüsüne ya da İngiliz vatandaşlığına sahip olması artış usulünü ayrı bir kanuna dönüştürmez. Taşınmazın İngiltere’de bulunması ve sözleşmenin ilgili assured tenancy kapsamında olması esastır. Reform eski tarihli bütün kira artışlarını da otomatik olarak geçersiz kılmaz; geçiş hükümleri ayrı uygulanır.
2. AST sözleşmesinin yeni durumu nedir?
Reformdan önce assured shorthold tenancy (AST) adıyla yürütülen yaygın özel kiralama modeli, 1 Mayıs 2026’da kapsam dahilindeki konutlar için assured periodic tenancy rejimine dönüştü. Dönüşüm kiracının aynı gün evden çıkmasını gerektirmez ve mülk sahibini aynı şartlarla başka bir kiracı bulmaya zorlamaz. Ancak eski AST metnindeki her madde değişmeden uygulanır sonucuna da varılamaz. Özellikle rent review clause adıyla düzenlenen artış hükümleri artık yeni artışlar bakımından kanunî m.13 yöntemini bertaraf edemez. Türk kiracı, önce sözleşmesinin gerçekten assured periodic tenancy olup olmadığını ve hangi tarihte kurulduğunu incelemelidir. Sosyal konut, özel tarım kiralamaları veya diğer istisnai düzenlemeler farklı formlara bağlı olabilir. Bu yazı özel konut sektörü için genel Form 4A usulüne odaklanmaktadır.
3. Ev sahibi yılda kaç kez kira artırabilir?
GOV.UK’un 2026 tarihli landlord ve tenant rehberleri, kapsam dahilindeki assured periodic tenancies için kira artışının bir yılda yalnız bir kez yapılabileceğini açıklar. Ayrıca yeni sözleşmenin ilk on iki ayında bu yöntemle artış yapılamaz. Bu yüzden ev sahibinin önce ocakta, sonra eylülde ayrı artış bildirimi yapması kanunî zaman sınırlaması bakımından incelenmelidir. Yalnız yeni ilan fiyatının bölgede yükselmiş olması ek bir artış hakkı yaratmaz. Eski sözleşmede çok sık artışa izin veren madde olsa bile m.13 düzeni uygulanır. Türk kiracı kira ödemelerini, önceki artışın yürürlüğe girdiği tarihi ve yeni bildirimin gönderildiği günü kronolojik biçimde saklamalıdır. Ev sahibinin ‘enflasyon yükseldi’ açıklaması, kanunda bulunmayan özel bir ikinci artış dönemi yaratmaz.
4. Form 4A hangi amaçla kullanılır?
Form 4A, Housing Act 1988 m.13(2) uyarınca İngiltere özel konut sektöründeki assured tenancy için önerilen yeni kira bedelini bildirmek amacıyla oluşturulmuş resmî formdur. 2026 tarihli Assured Tenancies (Private Rented Sector) (Prescribed Forms and Transitional Provisions) (England) Regulations, ilgili formu ve bu forma esaslı ölçüde denk bildirimi düzenler. Form 4A ile tahliye için kullanılan Form 3A birbirinden ayrıdır. Kiracıya yalnız WhatsApp üzerinden ‘gelecek ay artış var’ denmesi, m.13 bildirim şartlarının her zaman karşılandığını göstermez. Türk kiracı başvurusunda formun hangi sürümünün kullanıldığını, ev sahibinin kimliğini, kiralanan adresini, önceki ve önerilen tutarı ve yürürlüğe giriş tarihini kontrol etmelidir. Tebliğin ne zaman yapıldığı da iddia edilen artışın geçerliliğini etkileyebilir.
5. İki aylık ön bildirim süresi nasıl hesaplanır?
1 Mayıs 2026 sonrası genel uygulamada özel konut malikinin yeni kira bedelini başlatmadan en az iki ay önce uygun Form 4A bildirimini yapması gerekir. Takvim hesabında bildirimin düzenleme günüyle kiracıya ulaştığı gün karıştırılmamalıdır. Sözleşmenin kira dönemi haftalık veya aylık olabilir; yeni bedelin dönem başlangıcıyla uyumu ayrıca incelenir. Örneğin sözleşmesi ayın beşinde kira dönemi başlatan kiracıya artışın ayın ortasında uygulanacağı söylendiyse bildirim ve dönem uyuşmazlığı ortaya çıkabilir. Postayla tebliğ edilmiş bir form için gönderenin kayıtları ve kiracının ulaşma tarihi önem kazanır. İki ay şartı, kira artışının miktarının her durumda makul olduğu anlamına gelmez; miktar hakkında ayrı tribunal incelemesi yapılabilir.
6. Önceki artıştan itibaren 52 hafta koşulu
2026 geçiş düzenlemeleri, yeni m.13 bildirimiyle önerilecek artışın önceki geçerli artışın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren kanunun aradığı döneme saygı göstermesini gerektirir. Bu sistem genel olarak en az 52 haftalık veya bir yıllık aralığa bağlanır. Özellikle 1 Mayıs 2026’dan önce eski rent review clause ile artırılmış kira varsa tarihlerin doğru karşılaştırılması gerekir. GOV.UK örneğinde 1 Şubat 2026’da yürürlüğe giren artış sonrasında yeni artış 1 Şubat 2027’den önce başlayamaz. Ev sahibi eski rent review clause’u artık kullanamayacak olsa da önceki geçerli artışın tarihini görmezden gelemez. Kiracı için ödeme dekontları, eski bildirim ve sözleşme maddeleri yeni Form 4A’nın yasal takvimini kontrol etmeye yarar. Varsayımsal ‘bir yıl doldu’ ifadesi yerine kesin başlangıç tarihi kullanılmalıdır.
7. Eski rent review clause 2026 sonrasında ne olur?
Birçok eski İngiliz AST sözleşmesinde her yıl kira oranını artıran otomatik rent review clause vardır. Renters’ Rights Act 2025 m.6 ve geçiş uygulaması, yeni assured periodic tenancy döneminde kira artışı için m.13 yolunu zorunlu hâle getirir. GOV.UK landlord rehberi, 1 Mayıs 2026’dan önce kararlaştırılmış fakat bu tarihten sonra ilk kez yürürlüğe girmesi beklenen artışların eski maddeden otomatik sonuç doğurmayabileceğini açıkça belirtir. Bu nedenle Türk kiracı ‘imzaladığım sözleşmede yazıyor, mecburum’ demeden önce artışın gerçekten ne zaman kararlaştırıldığını ve hangi tarihte uygulanmasının planlandığını kontrol etmelidir. Ev sahibi de sözleşmeye sonradan ekleyeceği otomatik artış maddesinin emredici kanunî sürecin yerini alabileceğini varsaymamalıdır. Tarafların yazılı uzlaşması ve m.13 usulü ilişkisi ayrıca değerlendirilmelidir.
8. 1 Mayıs öncesinde düzenlenen Form 4 geçerli midir?
İngiliz hükümetinin resmi rehberi, 1 Mayıs 2026’dan önce usulüne uygun Form 4 ile önerilmiş kira artışları bakımından geçiş düzeni bulunduğunu açıklar. Bu bildirimde öngörülen artış günü Mayıs 2026’dan sonraya denk gelse dahi mevcut bildirimin koşullara göre etkili olabileceği belirtilir. Dolayısıyla 30 Nisan’da verilen her eski bildirim yeni kanuna geçildiği gerekçesiyle otomatik olarak hükümsüz olmaz. Öte yandan yeni Form 4A gerektiren bir dönemde sırf eski formun alışılmış olması nedeniyle onu kullanmak da risk doğurur. Artışa itiraz etmek isteyen kiracı form tarihini, kiralananın hukuki türünü, ev sahibinin teslim kanıtını ve açıklanan yeni kira başlangıcını birlikte incelemelidir. Geçiş sürelerini genel ‘eski sözleşmeler muaf’ cümlesiyle özetlemek doğru değildir.
9. Aşırı yüksek artışa karşı tribunal başvurusu
Housing Act 1988 m.14 kapsamında First-tier Tribunal (Property Chamber), uygun bir başvuruda kira bedelinin açık piyasada benzer konutlar için oluşacak bedeli belirleyebilir. Türk kiracı yeni kira teklifinin piyasa koşullarının üzerinde olduğunu düşünüyorsa ev sahibine itiraz edebilir ve koşulları varsa tribunal’a müracaat edebilir. Ancak yalnız itiraz mesajı gönderildi diye mahkeme başvurusunun kendiliğinden yapılmış olduğu kabul edilemez. HMCTS’nin MR1 rehberi ve resmi formu kullanılmalıdır. Başvuruda Form 4A kopyası, kira sözleşmesi, konutun özellikleri ve karşılaştırılabilir ilanlar önem taşır. Tribunal her dosyada mutlaka kiracının önerdiği daha düşük bedeli kabul etmez; bağımsız piyasa incelemesi yapar. Uyuşmazlıkta önerilen artışın hangi tarihte yürürlüğe gireceği ve başvurunun süresi belirleyici olur.
10. MR1 formu için son başvuru tarihi
HM Courts & Tribunals Service’in 2026 MR1 formu, Form 4 veya Form 4A bildirimine itiraz eden kiracının başvuruyu bildirilen yeni kiranın yürürlük tarihinden önce tribunal’a göndermesi gerektiğini açıkça gösterir. Bu, kararın mutlaka o tarihten önce verilmesi gerektiği anlamına gelmez; başvuru süresi ile yargılamanın sonuçlanma süresi farklıdır. Türk kiracı formda yazan artış tarihini takvime kaydetmeli ve gerekli belgeleri son gün gelmeden hazır etmelidir. Başvurunun ne zaman ulaştığına ilişkin elektronik teyit veya gönderim makbuzu saklanmalıdır. Artış tutarına dair yalnız acenteyle yapılan görüşme, MR1’in süre şartını otomatik olarak korumaz. Zamanaşımı yahut süreye ilişkin Türk hukukundaki genel kavramlar İngiliz formundaki usul tarihinin yerine geçmez.
11. Open market rent nasıl hesaplanır?
Tribunal’ın amacı malikin istediği herhangi bir tutarı veya kiracının mevcut bütçesine uygun en düşük rakamı bulmak değildir. Housing Act 1988 m.14 ve GOV.UK rehberi, benzer konutun açık piyasada yeniden kiraya verilmesi hâlinde makul olarak elde edebileceği kira değerini değerlendirmeye odaklanır. Karşılaştırılabilir ilanlarda aynı sokak, yapı yaşı, oda sayısı, donanım, bahçe, ısıtma, ulaşım olanakları ve bakım durumu önemlidir. Türk kiracı yalnız internette en ucuz iki ilanı gösterirse bunların kendi taşınmazıyla gerçekten karşılaştırılabilir olup olmadığı sorulur. Ev sahibi de sadece talep edilen yüksek ilan fiyatlarını gerçekte ödenen kira ile eşit kabul etmemelidir. Piyasa değerlemesi somut delillerle yapılır; otomatik yüzde artış garantisi bulunmaz.
12. Evdeki ayıplar piyasa kirasını etkiler mi?
Konutun nem, ısıtma bozukluğu, pencere sızdırması veya güvenlik eksiği bulunması, benzer konutlarla kira karşılaştırmasında dikkate alınması gereken maddi unsurlardır. Tribunal başvurusunda fotoğraflar, onarım talepleri, uzman değerlendirmesi ve inceleme zamanına ilişkin kayıtlar sunulabilir. Ancak her boya kusurunun belirli miktarda kira indirimini otomatik sağladığına ilişkin sabit formül yoktur. Kira artışına itiraz ile konutun oturulabilirliğine ilişkin bağımsız onarım talebi farklı hukukî sorunlar olabilir. Türk kiracı başvuru dosyasında hangi belgenin piyasa bedelini etkilediğini, hangisinin ayrı bir sözleşme ihlalini kanıtladığını belirtmelidir. Özellikle taşınmazın büyüklüğü ve bakım durumu hakkında çelişen ilan metinleri gerçeği yansıtan güncel fotoğraflarla karşılaştırılmalıdır.
13. Kiracı artışı otomatik reddedebilir mi?
Kiracının artışı kabul etmediğini söylemesi, her durumda eski kiranın süresiz olarak değişmeden kalacağı anlamına gelmez. Usulüne uygun Form 4A verilmişse ve kiracı kanunî sürede tribunal’a başvurmamışsa önerilen bedelin yürürlüğe girmesi söz konusu olabilir. Buna karşılık kusurlu bir form, henüz dolmamış bir yıllık dönem veya iki aylık notice eksikliği uyuşmazlıkta farklı savunma yaratır. Kiracı artışı değerlendirmek için önce bildirimin hukuken geçerli olup olmadığını, ardından piyasa kirasının üzerindeki tutar iddiasını ayrı ayrı analiz etmelidir. Acenteye e-posta atılması, resmi tribunal başvurusu yapılmadıkça tek başına yasal süreyi durdurmaz. Kiracı ücretin artmadığını varsayarak ödeme yapmazsa gereksiz kira borcu ihtilafı doğabilir. Yazılı karşı teklif kayıt altında tutulmalıdır.
14. Bildirim e-posta veya WhatsApp ile yapılır mı?
GOV.UK landlord rehberine göre Form 4A’nın kiracıya elden veya posta yoluyla verilmesi mümkündür; e-posta kullanımının uygunluğu ise kira sözleşmesinde buna izin verilip verilmediğine bağlıdır. Bu nedenle tarafların WhatsApp üzerinden konuşuyor olması, WhatsApp mesajının her durumda kanunun aradığı formal notice yerine geçeceği sonucunu doğurmaz. Aynı şekilde ev sahibinin başka ülkede yaşaması, istediği dijital kanaldan tek taraflı artış yürürlüğe koymasını haklı kılmaz. Kira sözleşmesindeki tebligat hükümleri, kullanılan form, gönderim ve teslim kanıtı birlikte görülmelidir. Kiracı resmi artış formunun PDF ekini aldıysa bunun tam sürümünü ve zaman damgasını saklamalıdır. Başvuru ve teslim için farklı yöntemlerin kullanılabileceği somut sözleşmede açıklanmalıdır.
15. Türk ev sahibinin Londra’daki dairesi
Türkiye’de yaşayan Türk malik, Londra’daki dairesinin kirasını Türkiye’deki benzer konutlara uygulanan TÜFE oranında otomatik artırabileceğini varsaymamalıdır. İngiltere’de taşınmazın kullanımına ve özel kira artışlarına ilişkin yerel emredici kurallar geçerlidir. Malik emlak ofisinden Form 4A’nın güncel sürümünü, kira dönemi bilgilerini ve önceki artış takvimini istemelidir. Türkiye’deki kira bedelini artırma usulünde TBK m.344 gibi hükümler bulunurken İngiltere’de Housing Act 1988 m.13–14 çerçevesi değerlendirilir. İşlemler aynı başlık altında ‘yıllık kira zammı’ olarak anılsa da uygulanacak hukuk ve usul ayrıdır. Kiracı yurt dışından ödeme yapıyorsa para birimi de tek başına İngiliz artış prosedürünü değiştirmez. Acente sözleşmesinde değişen mevzuat bildirimlerinin takibi görevi açıkça yazılmalıdır.
16. Türk kiracının gelirinin artmaması itiraz için yeterli mi?
Maddi güçlük yaşayan Türk kiracı, artışın kendisi açısından ağır olduğunu anlatabilir ve ev sahibiyle müzakere edebilir. Bununla birlikte First-tier Tribunal’ın genel piyasa kirası değerlendirmesi yalnız kiracının şahsî gelirine göre belirlenen bir sosyal destek hesaplaması değildir. Tribunal benzer konutların açık piyasadaki bedeline odaklanır. Kiracının geliri, sosyal yardım ödemesi veya aile yükü farklı hukukî koruma konularında önem taşıyabilir fakat tek başına piyasa değerinin ne olduğunun kanıtı değildir. Kiracı ödeme gücüne ilişkin belgelerini sunarken taşınmazın piyasa kira araştırmasını ayrı dosyada hazırlamalıdır. Ev sahibi kiracının ekonomik zorluğunu fırsat bilerek kanunda olmayan artış prosedürü uygulayamaz; kiracı da yalnız kişisel zorluk nedeniyle yasal başvurunun gereksiz olduğunu düşünmemelidir.
17. Tribunal kira bedelini artırabilir mi?
First-tier Tribunal, başvuran kiracının arzuladığı rakamı otomatik uygulamaz; mahkemenin görevi yasal ölçütlerle açık piyasa değerini değerlendirmektir. Bu nedenle sadece itiraz etmiş olmak hiçbir uyuşmazlık riski bulunmadığı anlamına gelmez. Kiracı önceden talep edilen artış miktarını, karşılaştırılabilir konutları ve kanunun yeni 2026 kurallarında tribunal yetkisine getirdiği sınırları güncel mevzuattan doğrulamalıdır. GOV.UK rehberindeki yeni rejimde tribunal kirayı malikin bildirimde önerdiği tutarın üzerine çıkarmayacak şekilde belirleme yapar; bu önemli koruma yine de bildirimin ve başvurunun türüne bağlı değerlendirilmelidir. Türk kiracı İngiltere’deki konutunu ilgilendiren bir karar için eski 2024 yıllarına ait forum yorumlarından değil mevcut resmi usul rehberinden yararlanmalıdır.
18. Kira zammı kararı geriye etkili olabilir mi?
2026 reformunun tribunal sisteminde yeni bedelin yürürlüğe gireceği tarih ve kararın etkisi, eski uygulamayla bire bir aynı değildir. Kiracı, itiraz ettiği için karar gününe kadar tüm ödemelerinin sonsuza kadar eski bedel üzerinden kalacağı gibi kesin varsayıma dayanamaz. Resmi GOV.UK kılavuzu, tribunal kararıyla belirlenen bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağını ve belirli ağır güçlük hâllerindeki erteleme imkanlarını açıklar. Başvuru tarihi, bildirilen öneri tarihi ve kararın hukuki sonuç doğurma zamanı ayrı sütunlarda izlenmelidir. Somut rakamı ve hangi dönemlerin borçlandığını anlamak için tribunal hükmünün tam metni gerekir. Banka hesap hareketleri ve acente kira çizelgeleri daha sonra olabilecek ödeme farkı tartışmasında önemli olabilir. Her dosyada peşin aynı tarih uygulanacağı söylenemez.
19. Geçiş döneminde yeni artışın ertelenmesi
Mayıs 2026’da kanun değiştiği için 2025 yılında yapılmış artışlar yok sayılmaz. Örneğin önceki sözleşme hükmüne göre Şubat 2026’da yeni kira bedeli yürürlüğe girmişse 2026 sonbaharında yeni Form 4A gönderilmesi sonraki artışın 2027 Şubatından önce uygulanabileceği anlamına gelmeyebilir. GOV.UK bu örneğe açıkça yer verir. Taraflar 1 Mayıs tarihini yeni bir yıllık periyodun başlangıcı sanmamalıdır. Kiracı önceki artışı ispatlayan banka dekontu veya artış mektubu sunabilir. Ev sahibinin yönetim şirketi yıl içinde değişmişse yeni yöneticinin eski kira dosyasını tam devralması gerekir. Bir yıllık aralık kayıtları eksik olduğunda yalnız son acente bildirimine güvenmek usul hatası yaratabilir. Başlangıç verileri objektif tarih ve belgelerle doğrulanmalıdır.
20. Acentenin eski şablon kullanması
Türk ev sahibinin İngiltere’deki kiralık konutu için hizmet veren letting agent, geçmiş yıllarda kullanılan rent review şablonunu değişiklikten sonra kullanmaya devam edebilir. Bu durum, acentenin her mesajının kendiliğinden geçersiz olduğunu göstermez; hangi hukuki işlem yapıldığı ve formun kanunen gereken bilgileri içerip içermediği incelenir. Ancak 2026 Form 4A’nın zorunlu olduğu uygulamada eski kira artışı mektubunun usule uymaması ciddi problem oluşturabilir. Malikin ajanına verdiği talimat ile acentenin fiilen kiracıya tebliğ ettiği belge ayrı saklanmalıdır. Kiracı artış itirazına hazırlıkta eksik alanları işaretleyebilir. Yönetim hizmet sözleşmesinde güncel mevzuat ve şekil şartlarına uyum yükümlülüğü açıkça belirtilirse tekrar eden hataların azaltılması mümkün olur. Yetki sorumluluğu somut sözleşmeye göre değerlendirilir.
21. Türk Borçlar Kanunu m.344 ile İngiliz m.13 ayrımı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344, Türkiye’de konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerindeki artış sınırlamasıyla ilgilidir. İngiltere’de bulunan konutun aylık kirasının İngiliz m.13 prosedürüyle artırılması için Türkiye’deki TÜFE uygulamasını otomatik formül olarak kullanmak doğru değildir. 5718 sayılı MÖHUK m.25, taşınmazın bulunduğu ülkenin hukukunun taşınmaz kullanımına ilişkin sözleşmeler açısından önemini düzenler. İngiltere’de yaşayan Türk kiracı, Türkiye’de de taşınmaz kiralıyorsa her mülkün bulunduğu ülke hukukuna ayrı dosya açmalıdır. Aynı finansman veya döviz kurlarındaki değişim iki ülkenin kira artış sınırlarını birbirine dönüştürmez. Yetkili mahkeme, kanunî kira bildirimleri ve artış kararı belgeleri sistematik biçimde ayrılmalıdır.
22. Section 21 tahliyesi ile kira artışı aynı usul mü?
1 Mayıs 2026 reformu hem eski section 21 no-fault tahliye yolunun kaldırılmasını hem kira artışlarına ilişkin m.13 usulünü etkiledi. Ancak bu iki konu birbirinin yerine geçmez. Tahliye için Housing Act 1988 section 8 kapsamında uygun ground ve gerekli Form 3A gibi prosedürler gündeme gelirken kira artışı için Form 4A ve section 13 mekanizması kullanılır. Kiracı yüksek artışa itiraz ettiği için kendi lehine otomatik bir tahliye dokunulmazlığı oluştuğunu ileri süremez; ev sahibi de kira artışının reddedilmesini kendiliğinden possession ground kabul edemez. Türk malikin aynı kiracıyla ilgili tahliye ve kira artışı dosyaları varsa bunlar ayrı hukuki sebeplerle hazırlanmalıdır. Bir bildirimde diğer işlem türünün form numarasının yazılması geçerlilik sorununa yol açabilir.
23. Galler’deki ev sahibi için Form 4A geçerli mi?
Cardiff veya Swansea’de bulunan konutlara İngiltere’nin 1 Mayıs 2026 sonrası Form 4A bildirimini otomatik uygulamak doğru değildir. Galler’de Renting Homes (Wales) Act 2016 ve occupation contract sistemi farklı esaslara dayanır. Galler kanununun kendi rent variation, notice ve contract-holder hükümleri kullanılmalıdır. Bir Türk malikin Bristol ve Cardiff’te iki dairesi varsa ortak kira yönetim sistemi kullanması, iki sözleşmenin hukukunu birleştirmez. Emlak ofisinin İngiltere için hazırlanmış pdf’ini Galler’deki kiracıya göndermesi tek başına uygun bir artış prosedürü başlatmayabilir. Kiracı sözleşmesindeki başlığı, başlangıç tarihini ve mevzuat bağlantısını kontrol etmelidir. Bu yazı kapsamındaki section 13 ve Form 4A analizi özellikle İngiltere özel konut kira rejimini inceler.
24. MR1 başvurusuna eklenecek deliller
HMCTS’nin 2026 MR1 başvuru dosyasında Form 4A veya mevcut geçiş rejimindeki Form 4, güncel kira sözleşmesi, önerilen bedel ve kira dönemi bilgisi bulunmalıdır. Konutun açık piyasa değerinin tartışıldığı dosyada oda fotoğrafları, dış cephe, bakım kusurları, kiralananın fiziksel özellikleri ve benzer ilanlar faydalı olabilir. Kiracı karşılaştırma yaptığı ilanların konum, alan, oda sayısı ve tarih bakımından kendi konutuyla benzerliğini açıklamalıdır. Ev sahibi mülkün yenilenmiş olduğunu iddia ediyorsa gider faturası yerine fiilen yapılan iyileştirme ve piyasa etkisini gösterecek kayıtların değerlendirilmesi gerekir. Delil olarak sunulan görüntülerde kişisel ve özel bilgiler gereksiz yere paylaşılmamalıdır. Mahkeme kararı yerine geçmeyen internet hesaplayıcılarının sonuçları mutlak tespit olarak sunulmamalıdır.
25. Örnek: Manchester’da Türk öğrenciye yüksek artış
Manchester’da yaşayan Türk öğrenci A’nın aylık kira ilişkisi Mayıs 2026 öncesinden devam etsin. Ev sahibi 10 Eylül’de gönderdiği e-postada 1 Ekim’den itibaren büyük artış talep ediyor olsun. A, öncelikle önerinin uygun Form 4A ile bildirilip bildirilmediğini ve en az iki aylık süre şartını kontrol eder. E-posta kullanımının sözleşmesinde kabul edilip edilmediği de önemlidir. Daha sonra önceki kira artışının ne zaman yürürlüğe girdiğini ve bir yıllık aralığın dolup dolmadığını inceler. Tutar açık piyasa değerinden yüksek görülüyorsa yeni bedelin yürürlüğe gireceği tarihten önce MR1 başvuru imkânını değerlendirebilir. A’nın öğrenci olması bu süreci kendiliğinden ortadan kaldırmaz; konut ve sözleşmenin türü ile dosyadaki gerçek tarihler belirleyicidir.
26. Örnek: Mersin’deki malikin Londra portföyü
Mersin’de yaşayan B’nin Londra’da kiraya verdiği iki ayrı konut bulunduğunu düşünelim. İlk konutta kira geçen Şubat ayında artırılmış, ikincisinde son iki yıldır hiç artış olmamış olsun. B her iki kiracıya aynı gün Form 4A göndermeyi planlıyor. Bu işlemde iki konutun yıllık artış takvimi, başlangıç sözleşmesi, mevcut kira bedeli ve uygun yeni notice tarihi farklı olabilir. Aynı gün bildirim gönderilmesi otomatik olarak her iki konutta aynı gün artış doğurmaz. B’nin emlak acentesi konutların açık piyasa değerine ilişkin karşılaştırılabilir verileri hazırlamalı, kira sözleşmelerinin hukuki türünü kontrol etmelidir. İngiltere’de artış için Türk kira hukukunda kullanılan beş yıllık tespit sistemi doğrudan uygulanmaz. Bütün işlemler ayrı yazılı delil dosyalarında takip edilmelidir.
27. Son kontrol ve uygulama sonucu
İngiltere’de 2026 sonrası kapsam içindeki özel konut kiralarında kira artırmak için malikin Form 4A ile kanunî section 13 sürecini izlemesi, en az iki ay bildirim yapması ve yıllık artış sınırlamasına uyması gerekir. Kiracı yeni bedelin piyasa değerinin üzerinde olduğunu düşünüyorsa HMCTS MR1 ile uygun zamanda First-tier Tribunal incelemesini isteyebilir. Önceki Form 4 bildirimleri, eski rent review clause üzerinden yürürlüğe girmiş artışlar ve özel tenancy türleri bakımından geçiş kurallarını incelemek gerekir. Türk vatandaşı olmak ne geçersiz bir artış bildiriminin sonuçlarını ortadan kaldırır ne de kendiliğinden ek artış yükümlülüğü yaratır. Galler’deki farklı hukukla İngiltere m.13 usulü karıştırılmamalıdır. Somut karar, sözleşme ve bildirim örnekleri görülmeden kesin sonuç garantisi verilmez.
İlgili yayımlanmış makaleler
Resmî İngiliz ve Türk mevzuatı
- Renters’ Rights Act 2025 m.6, resmi kanun
- Housing Act 1988 m.13, güncel kanun
- Housing Act 1988 m.14 tribunal yetkisi
- 2026 İngiltere prescribed forms regulations
- GOV.UK kiracılar için 2026 kira artışı
- GOV.UK ev sahipleri için Form 4A ve m.13
- HMCTS MR1 Tribunal resmi rehberi
- GOV.UK 1 Mayıs 2026 genel reform
- MÖHUK 5718 m.25 resmî PDF
Sık Sorulan Sorular
1. İngiltere’de 2026 kira artışı için hangi form gerekir?
Kapsam içindeki özel assured tenancy artışları için Form 4A ve Housing Act 1988 m.13 süreci uygulanır.
2. Ev sahibi kirayı yılda iki kez artırabilir mi?
Genel assured periodic tenancy rejiminde yılda yalnız bir artış ve ilk on iki ay sınırı vardır.
3. Kira artışı için iki aylık bildirim gerekir mi?
Evet, 1 Mayıs 2026 sonrası genel Form 4A bildiriminde en az iki aylık süre gerekir.
4. Eski sözleşmedeki her yıl yüzde artış maddesi geçerli mi?
Yeni artışlarda m.13 yöntemi esastır; eski rent review clause ile ilgili geçiş kuralları ayrıca değerlendirilir.
5. Mayıs 2026 öncesi Form 4 bildirimi otomatik geçersiz mi?
Hayır, 1 Mayıs 2026 öncesi usulüne uygun Form 4 bildirimlerine özgü geçiş kuralları uygulanabilir.
6. Yüksek kira artışı nereye şikâyet edilir?
Uygun koşullarda HMCTS MR1 başvurusuyla First-tier Tribunal Property Chamber’dan açık piyasa kirası tespiti istenir.
7. MR1 başvurusunun süresi nedir?
Form 4/4A’daki önerilen yeni kira başlangıç tarihinden önce başvurunun yapılması gerekir.
8. Tribunal yalnız kiracının gelirine mi bakar?
Hayır, temel ölçüt konutun açık piyasa değeri ve benzer taşınmazlardır.
9. Tribunal kira artışını mutlaka iptal eder mi?
Hayır; kanunun belirlediği ölçütler ve somut delillere göre kira bedelini belirler.
10. Form 4A WhatsApp mesajıyla ikame edilir mi?
Sıradan bir mesajın yeterli olduğu varsayılmamalı; formun şekli, sözleşmedeki tebliğ yöntemi ve teslim kanıtı incelenmelidir.
11. Türk Borçlar Kanunu m.344 İngiltere’deki evde uygulanır mı?
İngiltere’deki taşınmaza Türkiye’nin kira artış yöntemi doğrudan uygulanmaz; taşınmazın bulunduğu yer hukuku önemlidir.
12. Galler’de Form 4A kullanılır mı?
Galler’deki occupation contract sistemi farklıdır; İngiltere özel kira artışı formu kendiliğinden geçerli sayılmaz.
Mersin Ofisi Konum Haritası
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
