İngiltere’de Section 21 Tahliyesi 2026’da Kalktı mı? Galler Section 173 ve Türk Ev Sahipleri
Kısa ve net cevap
İngiltere’de özel konut kiraları bakımından Section 21 ile sebepsiz tahliye yolu 1 Mayıs 2026’da kaldırıldı. Ev sahibi uygun bir possession ground ile section 8 bildirimine ve gerektiğinde mahkeme kararına başvurur. Galler ise farklıdır: Renting Homes (Wales) Act 2016 m.173 kapsamında ayrı notice kuralları bulunur. Türk vatandaşlığı veya Türkiye’de ikamet, bu bölgesel kuralları kendiliğinden değiştirmez.
Bu rehber 1 Kasım 2026 itibarıyla resmî İngiltere, Galler ve Türk mevzuatını karşılaştırır; somut tahliye tarihi garantisi içermez.
| Konu | İngiltere | Galler |
|---|---|---|
| Ana özel kira rejimi | 2026 Renters’ Rights Act sonrası assured periodic tenancies | Renting Homes (Wales) Act 2016 occupation contracts |
| No-fault bildirim | Section 21 kaldırıldı | Section 173 ayrı sistemde devam ediyor |
| Ev sahibi geri alma sebebi | Section 8 ground for possession | Welsh occupation contract hükümleri |
| Bildirimin şekli | Uygun durumlarda Form 3A | Galler mevzuatına uygun notice |
| Türk TBK hükümleri | TBK 350–351 otomatik uygulanmaz | TBK 350–351 otomatik uygulanmaz |
1 Mayıs 2026 değişikliğinin asıl anlamı
İngiltere’de özel konut kiralamalarında uzun yıllar kullanılan Housing Act 1988 section 21 bildirimi, belirli koşullarda kiracının kusurunu göstermeden taşınmazın geri alınmasını sağlayan bir yoldu. Renters’ Rights Act 2025’in ilk aşaması 1 Mayıs 2026’da yürürlüğe girince İngiltere’deki özel kira rejimi esaslı biçimde değişti. Bu tarihten sonra eski section 21 süreciyle yeni tahliye bildirimi göndermek mümkün değildir. Ancak bu değişiklik ev sahibinin her durumda kiracıyı çıkaramayacağı anlamına gelmez. Kanunda belirlenen bir tahliye sebebi, usulüne uygun bildirim ve gerektiğinde mahkeme kararı aranır. Türkiye’de yaşayan ve İngiltere’de evi bulunan malik, kira sözleşmesinin eski örneklerini kullanmak yerine güncel İngiliz mevzuatını ve taşınmazın bulunduğu bölgeyi kontrol etmelidir. Galler’deki kurallar ayrıca farklıdır.
İngiltere ve Galler neden aynı kira sistemi değildir?
Birleşik Krallık tek devlet olsa da konut kiralama hukukunda İngiltere ve Galler için ayrı düzenlemeler bulunmaktadır. İngiltere’de 1 Mayıs 2026’dan itibaren özel konut kiralarına ilişkin Renters’ Rights Act 2025 reformu ve Housing Act 1988’de değiştirilen hükümler önemlidir. Galler’de ise Renting Homes (Wales) Act 2016 sistemi 1 Aralık 2022’den beri uygulanır. Bu sistemde tenancy yerine pek çok konuda occupation contract ve tenant yerine contract-holder kavramları kullanılır. Cardiff’teki dairesi bulunan Türk malikin Londra için hazırlanan section 8 bildirimini Galler’deki sözleşmesine aynen uygulaması ciddi bir usul hatası olabilir. Önce taşınmazın fizikî adresinin İngiltere’de mi, Galler’de mi bulunduğu belirlenir. Sonra özel kiralama türü ve hukuken uygulanabilir sözleşme sınıfı araştırılır; milliyet tek başına uygulanacak hukuku belirlemez.
Section 21 yerine İngiltere’de hangi işlem yapılır?
İngiltere’de 1 Mayıs 2026’dan sonra ilgili özel konut sözleşmelerinde malikin taşınmazı geri istemesi için Housing Act 1988 section 8 çerçevesinde kanunda tanınan bir tahliye sebebine dayanması gerekir. Bu işlem her uyuşmazlıkta otomatik tahliye sağlayan basit bir bildirim değildir. Hangi ground for possession hükmünün ileri sürüldüğü, bu sebebin şartları, kiracıya verilmesi gereken süre ve ispat belgeleri farklılaşır. GOV.UK rehberi uygun bildirim için Form 3A veya aynı etkiyi karşılayan resmî şeklin kullanılmasını açıklar. Formda yalnız madde numarası yazılması değil, somut olgu ve gerekçenin açıklanması beklenir. Sonraki aşamada mahkemenin possession order düzenlemesi gerekebilir. Ev sahibi veya temsilcisi, mahkeme süreci tamamlanmadan kendi imkânıyla kilidi değiştirerek veya eşyayı çıkararak kiracıyı tahliye edebileceğini varsaymamalıdır.
Assured shorthold tenancy sözleşmelerinin akıbeti
Eski uygulamada assured shorthold tenancy, kısaca AST, İngiltere’de çok yaygın bir özel konut kira modeliydi. 1 Mayıs 2026 reformu ile kapsam içindeki eski AST’lerin yeni assured periodic tenancy rejimine dönüşmesi hedeflenmiştir. Bu dönüşüm, tarafların eski sözleşmeyi hiçbir hukukî sonucu kalmamış kâğıt olarak görmesini haklı kılmaz. Kira miktarı, kiralananın durumu, tarafların kimliği ve geçerli yan yükümlülükler bakımından eski sözleşmenin hükümleri yine incelenir; ancak yeni emredici kurallarla çatışan eski tahliye hükümleri uygulanamaz. İngiliz hukukunda belirli istisnalar ve özel kiralama türleri ayrıca ele alınmalıdır. Türkiye’den yönetilen portföylerde şablonlarda ‘AST bittiğinde malik doğrudan çıkarır’ gibi eski ifadeler varsa güncel resmî rehbere göre denetlenmelidir. Kiracı açısından da sözleşmenin tarihini ve aldığı bildirimin hangi kanunî zeminde düzenlendiğini görmek önemlidir.
Kiracı kira ödemezse eviction süreci nasıl başlar?
Kira borcunun birikmesi, İngiltere’deki tahliye sebeplerinden biri olabilir; ancak her geç ödeme veya her küçük bakiye aynı hukukî sonucu doğurmaz. İlgili grounds for possession hükümlerinin zorunlu veya takdire bağlı nitelikleri ile aranan borç düzeyi ve devam süresi incelenir. Malik önce kira çizelgesini hazırlamalı, her tahakkuk dönemini, kısmi ödemeleri, depozito hesabını ve kiracıya yapılan yazışmaları belgelemelidir. Sonra seçilen sebebe göre gerekli süreyi içeren section 8 notice düzenlenir. Kiracı borca itiraz ediyorsa banka kayıtları ile muhasebe arasındaki fark açıklanmalıdır. Mahkeme possession order verirken delilleri ve uygulanabilir hükmü değerlendirir. Türkiye’deki İİK yoluyla tahliye kuralları, İngiltere’deki kiraya otomatik uygulanmaz. Bu sebeple Türkiye’deki kira icra takibine alışık malikin iki sistemi birbirine karıştırmaması gerekir.
Ev sahibinin satış veya kendisinin oturma ihtiyacı
İngiltere’de malikin evi satmak veya kendisi ya da kanunda belirtilen yakınları için kullanmak istemesi bazı şartlarla geri alma sebebi olabilir. Ancak 2026 reformu bu gerekçeleri belirli korumalarla birlikte düzenler. GOV.UK kiracı rehberi, satış veya malikin taşınma gerekçesinin kira ilişkisinin ilk on iki ayında kullanılamaması gibi sınırlamalardan söz eder. Bu nedenle satın alma kararından hemen sonra sözleşmeyi feshedeceğini düşünen Türk yatırımcı kira başlangıç tarihini ve ilgili ground hükümlerini önceden incelemelidir. Niyetin gerçekliği ve bildirimde açıklanan gerekçe delillerle desteklenmelidir. Bir tahliye sebebi var diye sürenin otomatik olarak bittiği varsayılmamalıdır; bildirim süresinin dolması ve gerektiğinde mahkemenin kararı ayrı aşamalardır. Yatırımın nakit akış planı, hukuken öngörülen bekleme süresini dikkate almalıdır.
Bildirim süresi neden her olayda aynı değildir?
Section 8 kapsamında ileri sürülen sebepler için tek ve değişmez bir bildirim süresi söylemek isabetli değildir. Kanundaki farklı grounds; kira borcu, malik ihtiyacı, satış, davranış veya özel kullanım senaryolarına göre farklı süre ve şartlar içerebilir. Bu sebeple ticari bir internet sitesindeki eski genel ‘iki ay bekleyin’ cümlesi 2026 sonrası tüm tahliyeleri açıklamaz. Malik önce doğru sebebi seçer, sonra o sebebin güncel notice period şartını ve Form 3A metnini resmî kaynaktan kontrol eder. Bildirimin kiracıya ne zaman ve hangi yolla ulaştığı da ayrıca ispatlanır. Kiracının belli bir tarihten sonra çıkmaması, gerekli durumlarda mahkemeye müracaat edilmesini gerektirir. Yanlış süreyle gönderilen tebligat zaman ve masraf kaybına neden olabilir; başvuru hazırlayan kişi resmî belgeyi güncel sürümüyle kullanmalıdır.
2026 Form 3A’da hangi bilgiler bulunmalı?
İngiltere’deki resmî tahliye rehberi, 1 Mayıs 2026 sonrası section 8 bildirimlerinde Form 3A veya onun esaslı olarak karşılığı olan bir belge kullanılmasını öngörüyor. Formdaki mülk adresinin, ev sahibi ve kiracı bilgilerinin, ileri sürülen possession ground hükmünün ve gerekçeyi oluşturan olguların doğru olması önemlidir. Yalnız ‘kiracı çıkmalı’ şeklindeki kısa talep, sebep ve delil anlatımı yerine geçmez. Kiraya verenin dayandığı ground ile bildirim süresi birbirini tutmalıdır. Başvuru öncesi depozito koruması ve required prescribed information yükümlülükleri de incelenir; bazı tahliye sebepleri bakımından bunlar mahkeme incelemesini etkiler. Bildirimin tebliğine ilişkin kayıtlar saklanmalıdır. Formun gönderilmesiyle mahkeme kararı verilmesi aynı işlem değildir. Türk ev sahibi kiracıyla yazışırken hem İngilizce aslını hem gönderim tarihini güvenli biçimde muhafaza etmelidir.
Depozito koruması tahliye davasını etkiler mi?
İngiltere özel konut kiralarında güvence bedelinin gerekli government-approved deposit protection scheme’e yerleştirilmesi ve kiracıya prescribed information verilmesi uzun süredir önemli bir yükümlülüktür. 2026 sonrası GOV.UK landlord rehberi de depozito şartlarının birçok possession ground bakımından mahkemenin değerlendirmesinde rol oynayabileceğini gösterir. Malik depozitoyu şahsi banka hesabında tuttuysa veya kaydı eksikse yalnız kira sözleşmesindeki hükme güvenmemelidir. Korumanın doğru zamanda sağlanıp sağlanmadığı, bildirimlerin gönderildiği tarih, bedelin iadesi veya mahkemede tartışılma durumu ayrı ayrı belgelenir. Bir taşınmaz için daha önce değişmiş kiracıların depozito kayıtları yeni kiracının dosyasıyla karıştırılmamalıdır. Belge eksikliği fark edildiğinde uygulanabilecek düzeltme ve talepler için İngiliz mevzuatına uygun hukukî değerlendirme yapılmalıdır; tüm dosyalar için tek otomatik sonuç yoktur.
Mahkeme kararı ile fiilî tahliye neden ayrıdır?
Geçerli section 8 notice verilmiş olması, kiracının bildirilen gün taşınmazı mutlaka boşalttığı veya malikin derhâl fizikî müdahale edebileceği anlamına gelmez. Kiracı kalmaya devam ederse malik yetkili İngiliz mahkemesinde possession claim başlatabilir. Mahkeme iddia edilen sebebi, doğru bildirim şartlarını ve gerektiğinde kiracının savunmasını inceler. Possession order düzenlenmesi de bazı durumlarda ayrı icra adımlarını gerektirebilir. GOV.UK rehberi mahkeme başvurusu, duruşma, order ve warrant/bailiff aşamalarını ayrı başlıklar altında anlatır. Türk malik, İngiltere’deki mülkiyet hakkını Türkiye’de sahip olduğu tahliye alışkanlıklarıyla değil İngiliz usul hukukunun bu aşamalarıyla kullanmalıdır. Kiracının da yalnız ev sahibinin mesajından hareketle fizikî tahliyeyi kaçınılmaz kabul etmesi gerekmez; bildirimin hukukî geçerliliği incelenebilir.
1 Mayıs 2026 öncesindeki eski notice ne olacak?
Reformdan önce section 21 veya section 8 bildirimi gönderilmiş bazı dosyalar için geçiş kuralları öngörülmüştü. Bu dosyaların tamamına ‘eski bildirim sonsuza kadar geçerlidir’ veya ‘1 Mayıs günü kendiliğinden tüm davalar düştü’ demek yanlıştır. GOV.UK tarafından 1 Ağustos 2026’da güncellenen özel rehber, 1 Mayıs 2026’dan önce verilen notice kullanılarak artık yeni County Court possession başvurusu yapılamadığına dikkat çeker. Buna karşılık daha önce açılmış ve usulüne uygun devam eden dava bakımından ayrıca geçiş hükümlerinin kontrolü gerekir. Bu ayrım, bir Türk yatırımcının 2026 baharında eski notice verdiği ancak henüz mahkemeye başvurmadığı dosyada belirleyici olabilir. Bildirimin tarihi, başvurunun yapılıp yapılmadığı ve mahkeme dosyasının gerçek durumu üzerinden değerlendirme yapılmalıdır.
İngiltere’deki Section 21 ile Galler Section 173 aynı şey mi?
Hayır. İsim benzerliği veya ikisinin de kusursuz sona erdirmeye ilişkin işlev taşıması kuralları özdeş kılmaz. İngiltere’de Housing Act 1988 section 21 yolu 1 Mayıs 2026 reformuyla kaldırılmıştır. Galler’de Renting Homes (Wales) Act 2016 m.173, ilgili periodic standard occupation contract için ev sahibinin notice verebilmesine ilişkin ayrı bir düzenlemedir. Bu yol 2026’da İngiltere’deki section 21 ile birlikte ortadan kalkmış değildir. Galler resmî rehberi, normal koşullarda en az altı aylık notice şartını açıklar. Ancak ilgili kontratın niteliği, Schedule 8A gibi kanunî istisnalar ve bazı eski dönüştürülmüş sözleşmeler bakımından özel hükümler bulunabilir. Dolayısıyla ‘Birleşik Krallık’ta no-fault tamamen yasaklandı’ şeklinde ülke geneline yönelik cümle doğru değildir. Cardiff kiracısı, kendi sözleşme türüne özgü Welsh mevzuata bakmalıdır.
Galler’de Section 173 için altı ay nasıl hesaplanır?
Renting Homes (Wales) Act 2016 m.173 ve m.174, ilgili periodic standard contract için bildirim ve asgari süre çerçevesini kurar. Genel uygulamada altı aylık notice öngörülür; bununla birlikte kanunun m.174A ve Schedule 8A hükümleri belirli kontratlara farklı şartlar tanır. Birçok normal yeni sözleşmede ayrıca ilk altı aylık yerleşim dönemi içinde m.173 notice düzenlenemez. Bu nedenle kiracının en az on iki ay güvence altında kalması sonucu doğabilen senaryolar vardır. Fakat sözleşme tipi saptanmadan her Galler dosyasına aynı tarih uygulanması doğru olmaz. Bildirimin şekli, taraf bilgileri, ilgili statutory şartlar ve diğer kanunî yükümlülükler inceleme kapsamındadır. Türkiye’den verilen WhatsApp mesajı veya emlak ofisinin standart İngiltere Form 3A’sı, kendiliğinden Galler section 173 bildirimi sayılmaz.
Galler’de ciddi kira borcu ya da sözleşme ihlali
Galler’de kontrat sahibinin ciddi kira borcu veya sözleşmeye aykırı davranışı, Renting Homes (Wales) Act 2016 kapsamında m.173’ten farklı yasal başvuru yollarını gündeme getirebilir. Kanundaki ilgili breach, serious rent arrears ve notice hükümleri sözleşme türüne göre ayrı değerlendirilir. Bu nedenle Galler’deki bir Türk malik ‘Section 8 formu’ düzenleyerek İngiltere tahliye sistemini olduğu gibi kullanmamalıdır. Kiraya ilişkin aylık ödeme tablosu, sözleşme şartları, kiracının bildirimi aldığına dair kanıt ve ihlalin açıklaması esas delillerdir. İhlalin mevcut olması, fiilî tahliye için mahkeme veya kanunda öngörülen süreçlerin atlanabileceği anlamına gelmez. Galler makamlarının yayımladığı resmî rehberden geçerli prosedür, süre ve belge türü yeniden kontrol edilmelidir. Her iki bölgede de belgesiz baskı yerine kayıtlı usul tercih edilmelidir.
Türk vatandaşı ev sahibi olması İngiliz kurallarını değiştirir mi?
Mülk sahibinin Türk vatandaşı olması, Türkiye’de vergi mükellefi bulunması veya kira bedelini Türk banka hesabına almak istemesi, İngiltere’de bulunan taşınmazın kiralanması için İngiltere’nin emredici kira usullerini ortadan kaldırmaz. Türk mahkemelerinde yabancılık unsurlu sözleşmeler bakımından 5718 sayılı MÖHUK m.25, taşınmaza veya kullanımına ilişkin sözleşmelerin taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna tabi olduğunu düzenler. MÖHUK m.2/5 ise yabancı devletin farklı bölgesel hukuk düzenleri olması hâlindeki belirleme sorununu ele alır. Bu nedenle Londra’daki konutla Cardiff’teki konut aynı ‘İngiltere kira’ etiketiyle değerlendirilmemelidir. Türk vatandaşının Türkiye’den vekil tayin etmesi veya İngilizce sözleşmeyi Türkiye’de imzalaması da tek başına hukukî coğrafyayı değiştirmez. Yetki, uygulanacak hukuk ve usul ayrımının yapılması gerekir.
Türk Borçlar Kanunu m.350–351 ne zaman uygulanır?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350 kiraya verenin kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için ihtiyaç nedeniyle fesih davasına ilişkin çerçeveyi; m.351 ise yeni malikin ihtiyacı bakımından özel süre ve bildirim şartlarını düzenler. Bunlar Türkiye’deki taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda belirleyici olabilir. Ancak Manchester’daki konut için sırf malik Türk vatandaşı olduğu gerekçesiyle m.350’deki dava süresi veya m.351’deki yeni malik bildirimi doğrudan uygulanamaz. İngiliz ground for possession ve usul hükümleri ayrıdır. Örneğin Türkiye’de yeni satın alınan dairenin kiracısına yapılan bildirimle İngiltere’de ev satın alan malikin section 8 ground bildirimi iki ayrı kanunî işlemdir. Sınır ötesi gayrimenkul yatırımcısı hem ülke hukuku hem mülkün bulunduğu bölgenin güncel mevzuatını ayrı takip etmelidir.
Türkiye’deki avukat İngiltere’de tahliye davası açabilir mi?
Türkiye’de kayıtlı avukatın Türk hukukuna ilişkin görüş vermesi, İngiliz hukukunda yetkili bir solicitor veya mahkeme temsilcisi sıfatını kendiliğinden kazanmasını sağlamaz. İngiltere’deki possession claim mahkemesinin usul ve temsil kuralları ayrıca değerlendirilmelidir. Türk ev sahibi, Türkiye’deki malvarlığı, vergi, vekâletname veya iki ülke arasında sözleşme koordinasyonu için Türk hukuk bürosundan destek alırken İngiliz yargı işlemleri için ilgili ülkede yetkili meslek mensuplarıyla çalışabilir. Aynı ayrım Galler’deki tahliye süreci bakımından da önemlidir. Müvekkille hizmet sözleşmesi yapılırken hangi dava ve başvurunun kim tarafından yürütüleceği, çeviri masrafları ve talep edilen belge listesi açık tutulmalıdır. Türk avukatın İngiliz mahkeme başvurusunun tüm teknik şartlarını yerine getireceği varsayımı doğru ve güvenli bir hizmet modeli değildir.
Tebligatın WhatsApp veya e-posta ile yapılması yeterli mi?
Dijital iletişim hayatı kolaylaştırsa da ev sahibinin kiracıya WhatsApp mesajı atması ile kanunun aradığı notice’un usulüne uygun tebliği aynı şey olmayabilir. İngiltere’deki başvuruda notice’un şekli, iletim yolu, hangi tarihte ulaştığı ve kiracıyla sözleşmede kararlaştırılan tebligat usulü önem kazanır. Galler’de ise occupation contract ve Welsh mevzuatının özel notice hükümleri incelenir. Ev sahibi birinci mesajı gönderdiği tarihi tahliye süresinin başlangıcı saymadan önce bu yöntemin hukuken geçerli olup olmadığını kontrol etmelidir. Kiracı aynı şekilde dijital mesajın tüm içeriğini, mesaj saatini ve ekli belgeyi kaydedebilir. Resmî formun eski sürümüyle gönderilen e-posta veya yanlış adrese yapılan bildirim mahkeme aşamasında itiraz konusu olabilir. Doğru zaman çizelgesi için gönderim ve teslim kanıtı dosyada tutulmalıdır.
Kiracının savunmaları nasıl düzenlenir?
Kiracı kendisine tahliye bildirimi ulaşınca önce hangi bölge hukukunun uygulandığını, sözleşme niteliğini, bildirimin dayandığı ground veya section 173 hükmünü ve hesaplanan sürenin doğruluğunu kontrol etmelidir. Kiracı borcunun bulunmadığını iddia ediyorsa banka dekontları, kira hesapları ve ev sahibi yazışmaları toplanır. Malik satış veya yerleşim gerekçesi ileri sürmüşse ilgili yasal koşulların mevcut olup olmadığı araştırılır. Depozito koruması veya prescribed information eksikliği de bazı durumlarda önem taşıyabilir. Fakat yalnız internette okunan kısa bir savunma cümlesi tüm dosya için yeterli değildir; her ground’un unsurları farklıdır. Kiracının tahliye tehdidi, izinsiz giriş, kilit değişikliği veya eşya çıkarma gibi olgularla karşılaşması hâlinde güvenliğinin ve delillerin korunması ayrıca ele alınmalıdır. Gereken yerde yerel hukukî yardım alınmalıdır.
Ev sahibinin teslim almak istediği taşınmaz için delil dosyası
Malikin daha sonra mahkemede açıklamak isteyeceği olayları baştan kronolojik biçimde kaydetmesi önemlidir. Kira sözleşmesi veya Welsh occupation contract, depozito belgesi, kira ödeme çizelgesi, dönemsel hatırlatmalar, mülkün satışına ilişkin gerçek belgeler, kişinin yerleşim ihtiyacını gösteren kayıtlar ve sözleşme ihlali fotoğrafları farklı sebepler bakımından önem taşıyabilir. Ancak her dosyada tüm belgeler gerekli değildir; önce hukukî dayanak belirlenir. Kiracı tarafından gönderilen tamir taleplerinin korunması, sonradan çıkabilecek karşı iddialara karşı da şeffaflık sağlar. Dava açıldıktan sonra belgenin tarihini veya içeriğini değiştirmek delilin güvenilirliğine zarar verebilir. Türkiye’den yönetilen gayrimenkul portföylerinde İngiltere ve Galler için ayrı evrak klasörleri oluşturulması, güncel mevzuata aykırı eski şablonların kullanılmasını önleyebilir.
Mülk yönetim şirketi yanlış belge gönderirse sorumluluk
Türk yatırımcı, İngiltere veya Galler’deki evinin kiracı iletişimini bir lettings agent veya property manager aracılığıyla yürütebilir. Yetki devri, malikin düzenleyici sorumluluklarının ve mahkeme sonucunun her durumda tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmez. Agent tarafından seçilen hukuki dayanak, kullanılan form sürümü, tebligatın yapıldığı adres ve depozito kaydı kontrol edilmelidir. Yanlış bölgeye ait tahliye şablonu gönderildiğinde bunun nasıl düzeltileceği, sözleşmedeki hizmet yükümlülükleri ve olası zarar ayrı bir değerlendirme gerektirir. Yönetim sözleşmesine aylık kira raporu, yasal duyuruların takibi ve önemli bildirimlerin kopyalarının zamanında malik ile paylaşılması gibi sorumluluklar eklenebilir. Ev sahibinin güvenle plan yapabilmesi için agent’in yalnız ‘kiracıya haber verildi’ mesajı değil, tebliğ edilen belgenin nüshası ve kanıtı gereklidir.
İngiltere kiracı koruması Türkiye’deki kira vergisini etkiler mi?
İngiltere’deki 2026 tahliye reformu konutun zilyetliğinin geri alınması ve kira ilişkisinin sona erdirilmesiyle ilgilidir; Türkiye’deki malikin kira gelirini hangi ülkede beyan edeceği veya çifte vergilendirme anlaşması uygulanıp uygulanmayacağı konusunu tek başına çözmez. Gelirin niteliği, malikin vergi mukimliği, taşınmazın yeri ve ilgili uluslararası anlaşma ayrıca araştırılır. Kiracı evi boşaltmamışsa tahsil edilen kira ile sözleşmede yazan fakat ödenmeyen miktarlar da vergi ve muhasebe açısından farklı değerlendirme gerektirebilir. Bu yazı tahliye mevzuatını inceler; vergi matrahı veya mahsup sonucu vaat etmez. Türk malik, taşınmazın İngiliz veya Galler bölge hukukuna tabi kira prosedürü ile iki ülke vergisel yükümlülüklerini ayrı dosyalarda takip ederek birbirine karıştırmamalıdır.
Örnek olay: Londra’da satılacak evin kiracısı
Londra’da bir apartman dairesi bulunan Türk vatandaşı A, evi Eylül 2026’da satmak istiyor. 2024 tarihli kira sözleşmesinde ‘section 21 ile iki ayda çıkış’ ifadesi var. A bu cümleyi tek başına uygulayamaz; reformla değişen İngiliz özel konut kira rejimine göre doğru ground’un kullanılması gerekir. Satış niyetinin kanundaki şartlara uyup uymadığı ve ilgili dönem korumaları incelenir. Kiracıya uygun Form 3A ve gerekli süreyle bildirim hazırlanması, gerekirse mahkeme sürecinin yürütülmesi ayrı aşamalardır. A’nın Türkiye’den gönderdiği ihtar veya Türkiye’deki TBK m.351’deki süreyi kullanması İngiliz bildirimin yerine geçmez. Kira başlangıcı, depozito ve mevcut tahliye dosyası denetlenmeden satış tarihi için garanti verilmemelidir.
Örnek olay: Cardiff’te oturan kiracıya section 21 mektubu
Cardiff’te bir konut kiralayan B’ye ev sahibi, İngiltere’de section 21’in kaldırılmasını anlatan bir internet yazısından kopyalanmış bildirim gönderiyor. B ilk olarak konutun Galler’de yer aldığını ve İngiltere’nin 2026 özel kira reformunun doğrudan uygulanmayabileceğini tespit eder. Galler’deki Renting Homes (Wales) Act 2016 kapsamında occupation contract türü ve section 173 şartları analiz edilir. Bildirim dönemi, normalde altı aylık kural ve varsa özel istisnalar üzerinden hesaplanır. Sözleşmenin hangi tarihte kurulduğu ve dönüştürülmüş eski kontrat olup olmadığı önemli olabilir. B’nin kusursuz olması, m.173 kapsamındaki her bildirim yolunun tamamıyla ortadan kalktığı anlamına gelmez. Ancak geçersiz form veya yanlış süreye dayanılarak fiilî tahliye yapılması da hukuken kabul edilemez.
Uygulama için son kontrol ve sonuç
1 Kasım 2026 itibarıyla İngiltere’deki özel konut kiracısı ile Galler’deki occupation contract sahibi aynı tahliye usulüne tabi değildir. İngiltere’de section 21 no-fault tahliye yolu 1 Mayıs 2026 itibarıyla kaldırılmış; uygun durumlarda section 8 ve kanunda tanımlanmış grounds ön plana çıkmıştır. Galler’de section 173 ise ayrı bir sistemde geçerliliğini sürdürür ve genel altı aylık notice çerçevesi önem taşır. Türk malik için vatandaşlık değil taşınmazın yeri ve sözleşme türü başlangıç noktasıdır; MÖHUK m.25 bu ayrımı destekler. Türkiye’deki TBK m.350–351 hükümleri İngiliz konutunu tahliye etmeye yarayan otomatik prosedürler değildir. Doğru form, süre, delil, depozito kaydı ve mahkeme aşamaları birlikte planlanmalıdır. Konutun bulunduğu yer ve belgeler incelenmeden kesin tahliye tarihi vaat edilmemelidir.
İlgili yayımlanmış hukuk rehberleri
Resmî kanun ve kurum bağlantıları
- GOV.UK: 1 Mayıs 2026 sonrası İngiltere özel konut tahliyesi
- GOV.UK: 1 Mayıs 2026 öncesi bildirimler ve geçiş süreci
- Renters’ Rights Act 2025 resmî kanun
- GOV.WALES: Galler kiracılarının resmî rehberi
- Renting Homes (Wales) Act 2016 m.173–175
- MÖHUK 5718 m.25 T.C. Tapu Kadastro resmî PDF
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350–351 Adalet Bakanlığı
Sık sorulan sorular
1. İngiltere’de section 21 tamamen kaldırıldı mı?
Kapsam içindeki özel konut kiraları bakımından 1 Mayıs 2026’dan itibaren yeni section 21 no-fault tahliye yolu kaldırıldı.
2. 1 Mayıs 2026’dan önce section 21 notice alan kiracı ne yapmalı?
Notice tarihi, önceden dava açılıp açılmadığı ve 2026 geçiş kuralları birlikte kontrol edilmelidir.
3. İngiltere’de ev sahibi artık kiracıyı hiç çıkaramaz mı?
Hayır. Kanunda öngörülen bir tahliye sebebi ve uygun section 8 usulü kullanılarak mahkemeden talepte bulunulabilir.
4. Section 8 için her olayda iki ay beklenir mi?
Hayır. Bildirim süresi seçilen possession ground ve olayın koşullarına bağlıdır.
5. Galler’de section 21 hâlâ var mı?
Galler özel konutlarında farklı Renting Homes sistemi bulunur; ilgili periodic standard contract için section 173 düzenlenmiştir.
6. Galler’de section 173 bildirimi kaç aydır?
Genel kural altı aydır; sözleşme türü ve kanunda belirtilen özel istisnalar kontrol edilmelidir.
7. Türk ev sahibi İngiltere’deki evi için TBK 351 kullanabilir mi?
İngiltere’deki taşınmazın tahliyesinde Türk Borçlar Kanunu m.351 otomatik olarak uygulanmaz; taşınmazın bulunduğu ülke hukuku esas alınır.
8. Kiracı kira ödemezse mahkeme kararı gerekir mi?
Uygun kanunî sebep, bildirim ve gerektiğinde possession order ve icra aşamaları izlenmelidir.
9. Form 3A neden kullanılır?
İngiltere’de section 8 kapsamında yeni tahliye bildirimi için resmî form veya esaslı biçimde eşdeğer belge kullanılır.
10. Ev sahibinin satış niyeti tek başına yeterli midir?
Hayır. İlgili ground şartları ve ilk on iki aya ilişkin koruma dâhil somut koşullar incelenmelidir.
11. Depozito koruma eksikliği tahliye davasını etkileyebilir mi?
Evet. GOV.UK rehberi depozito ve prescribed information şartlarının birçok possession ground açısından önemli olduğunu açıklar.
12. İngiltere ve Galler’deki sözleşmeleri aynı yönetim şirketi takip edebilir mi?
Takip edebilir; fakat her taşınmaz için ayrı bölgesel hukuk, doğru belge ve süre kullanılmalıdır.
Mersin Ofisi Konum Haritası
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
