İpotek Nasıl Kaldırılır? Tapuda Fek İşlemi 2026

Kısa cevap: İpotek borcu ödendiğinde tapu kaydından kendiliğinden silinmez. Banka veya diğer ipotek alacaklısı terkin onayı verir; banka ipoteğinde elektronik fek yazısı TAKBİS’e gönderilir ve tapu müdürlüğü ipoteği terkin eder. Özel alacaklı tapu müdürlüğünde resmi terkin talebi verir. Borç tamamen ödendiği halde alacaklı fek vermiyorsa malik, borcun sona erdiğini ispatlayarak ipoteğin kaldırılması davası açar. İşlem tamamlandıktan sonra güncel tapu kaydından rehinler bölümü kontrol edilir.

İpotek Fekki Nedir?

Fek, tapu sicilindeki ipotek kaydının terkin edilerek kaldırılmasıdır. İpotek taşınmazı bir alacağın teminatı yapar. Alacak ödeme veya başka sona erme nedeniyle bittiğinde malik terkin ister. Tapu sicili açıklık ve güven ilkesi gereği, borç kapanmış olsa bile ipotek kaydı resmi işlem yapılıncaya kadar görünür. Satış ve yeni kredi öncesinde yalnızca banka dekontu değil, güncel tapu kaydı esas alınır.

Borç Bitince İpotek Otomatik Kalkar mı?

Hayır. Borcun ödenmesi teminatın maddi dayanağını sona erdirir, fakat tapu kaydı kendiliğinden silinmez. İpotek alacaklısının terkin beyanı veya kesin mahkeme kararı gerekir. Bankanın “kredi kapandı” yazısı ile tapuya gönderilen elektronik fek talebi aynı işlem değildir. Malik Web Tapu rehinler bölümünden elektronik yazının tescile yansıyıp yansımadığını kontrol etmelidir.

Banka İpoteği Nasıl Kaldırılır?

Kredi, erken kapama tutarı ve bağlı bütün borçlar ödendikten sonra bankadan borcu yoktur ve ipotek fek talebi istenir. Banka TKGM ile elektronik entegrasyon üzerinden e-terkin belgesini gönderir. Tapu müdürlüğü elektronik imzayı ve yetkiyi doğrular, yevmiye ile terkini tamamlar. Malik banka referans numarası ve Web Tapu üzerinden süreci izler. Aynı bankaya ait başka teminat borcu varsa ipotek metni kontrol edilir.

Özel Kişi Lehine İpotek

Alacaklı banka değil gerçek kişi veya şirketse terkin, alacaklının tapu müdürlüğündeki resmi istemiyle yapılır. Alacaklı kimliği, tüzel kişi yetkisi, vekâletname ve ipotek kaydı doğrulanır. Alacaklı ölmüşse mirasçılık belgesi ve bütün hak sahiplerinin terkin iradesi gerekir. Adi yazılı “borcu aldım” belgesi tek başına tapu terkin talebi değildir; borcun bittiğini ispatlayan delil olarak kullanılır.

Gerekli Belgeler

Kimlik, taşınmaz bilgisi, ipotek yevmiye ve derece kaydı, banka referansı, elektronik fek yazısı veya özel alacaklının terkin istemi temel belgelerdir. Temsil varsa ipotek terkini için yeterli yetki içeren vekâletname sunulur. Mahkeme kararıyla işlemde kesinleşme şerhli karar ve resmi yazı gerekir. Tapu müdürlüğü TAKBİS kayıtlarını kontrol edip eksik belgeyi başvuru sahibine bildirir.

İpotek Türü Neden Önemlidir?

Anapara ipoteği belirli mevcut alacağı, üst sınır ipoteği ise faiz ve masraflarla birlikte belirli limite kadar mevcut veya gelecekteki alacakları teminat altına alır. Banka genel kredi sözleşmesindeki bütün riskleri ipotek kapsamına almışsa tek bir kredi hesabının kapanması fek için yetmez. Resmi senet, limit, derece ve teminat kapsamı okunmadan “borç bitti” sonucu kurulmaz.

Alacaklı Fek Vermezse Ne Yapılır?

Malik ödeme dekontu, kapama yazısı, ipotek resmi senedi ve ihtar ile alacağın sona erdiğini belgeler. Alacaklı terkin beyanından kaçınırsa ipoteğin fekki davası açılır. Görev temel ilişkiye göre tüketici, ticaret veya asliye hukuk mahkemesinde belirlenir. Mahkeme borcun tamamen bittiğini tespit edip ipoteğin terkinine karar verir; kesin karar tapu müdürlüğüne gönderilir.

Eski ve Ulaşılamayan Alacaklı

Yıllar önce kurulmuş ipotekte alacaklı bulunamıyor, ölmüş veya şirket kapanmışsa sicil kayıtları, nüfus ve ticaret sicili araştırılır. Borcun ödendiği veya zamanaşımı ve teminatın sona erme şartlarının gerçekleştiği mahkemede ispatlanır. Sırf ipoteğin eski tarihli olması otomatik terkin nedeni değildir. Mirasçılar ve tasfiye memuru davada taraf gösterilir; ilan yoluna ancak usul şartlarıyla başvurulur.

İpotekli Ev Satılabilir mi?

İpotekli taşınmaz tapuda satılır ve ipotek kural olarak yeni malik üzerinde devam eder. Alıcının satış bedelini bankaya ödeyerek aynı anda fek yaptırdığı güvenli işlem modeli kullanılmalıdır. Alıcı borcu üstlenmedikçe taşınmazı ipotekli satın alması kredi borçlusunu otomatik değiştirmez. Satış öncesi bankadan güncel kapama, fek taahhüdü ve tapu randevu planı yazılı alınır.

Tapu Harcı ve İşlem Masrafı

İpotek terkini satış değildir; harç ve döner sermaye kalemleri yürürlükteki tarife ve işlem türüne göre belirlenir. Taşınmaz aynı anda satılıyorsa satış harcı ayrıca hesaplanır. tapu harcı hesaplama aracı satış bedeli üzerinden ön hesap verir. Bankanın fek ücreti talebi, sözleşme ve tüketici mevzuatı yönünden denetlenir; resmi tahsilat makbuzu alınır.

Derece ve Birden Fazla İpotek

Tapuda birinci, ikinci veya sonraki derecelerde farklı alacaklıların ipotekleri bulunabilir. Bir ipoteğin fekki diğerlerini kaldırmaz. Boşalan derece üzerindeki ilerleme veya saklı derece hakkı resmi senet ve tapu kaydına göre uygulanır. Satıştan önce rehinler bölümündeki bütün kayıtlar, alacaklılar, limitler ve yevmiye tarihleri ayrı liste yapılır. Tek bankanın yazısı başka alacaklı ipoteğine etki etmez.

Mersin ve Türkiye Genelinde Fek İşlemi

Mersin tapu müdürlüklerinde banka e-terkin kaydı TAKBİS üzerinden, şahsi ipotek resmi istem veya mahkeme kararıyla yürütülür. Türkiye’nin diğer illerinde aynı TKGM sistemi kullanılır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu Mersin ofisinde ipotek senedi, borç kapama, banka yazısı ve tapu kaydını inceler; fek davalarını ve tapu işlemlerini Türkiye genelinde takip eder.

Banka kredisi kapatılırken hesaba yatırılan tutarın açıklamasında kredi numarası ve erken kapama bilgisi bulunmalıdır. Otomatik ödeme hesabında kalan küçük faiz veya sigorta borcu fek talebini geciktirir. Bankadan sıfır bakiyeli hesap özeti ve fek başvuru numarası aynı gün alınmalıdır.

Tapu müdürlüğü ipoteği terkin ettiğinde malik güncel tapu kayıt örneğini indirip rehinler bölümünü kontrol eder. SMS ile “işlem tamamlandı” bildirimi tek başına kaydın içeriğini göstermez. Yanlış parsel veya bağımsız bölüm için gönderilen fek yazısı derhal düzeltilmelidir.

Araç sonucu ön hesap sağlar; kesin hukuki sonuç dosya belgeleri ve resmî kayıtlarla belirlenir. Satış harcı ile ipotek terkin işlemi ayrı mali kalemlerdir.

İpotek alacaklısı terkin karşılığında borç dışında ek ödeme istiyorsa talebin kredi sözleşmesi, tarife ve tüketici hukuku dayanağı yazılı istenir. Haksız tahsilat için banka başvurusu, hakem heyeti veya mahkeme yolu temel ilişkinin niteliğine göre kullanılır.

Aile konutu üzerindeki ipotek, eş rızası ve ipoteğin geçerliliği yönünden ayrı davaya konu edilir. Borcun ödenmesiyle fek yolu başka, ipoteğin başlangıçtan geçersizliği nedeniyle tapu iptali başka taleptir. Dava dilekçesinde hukuki neden ve taraflar doğru kurulmalıdır.

Örnek olayda konut kredisi 1 Eylül 2026’da tamamen kapanmış, banka aynı gün e-fek talebi göndermiştir. Malik Web Tapu’da rehin kaydının silindiğini görmeden satış randevusuna güvenmez. Kayıt sürüyorsa banka referansı ve kapama dekontuyla tapu müdürlüğüne başvuru durumunu sorar.

Özel kişi lehine ipotek borcu banka havalesiyle tamamen ödenmiş, alacaklı tapuya gelmeyi reddetmiştir. Malik noter ihtarı gönderir, ödeme ve resmi senetle fek davası açar. Kesinleşen terkin kararı tapuya iletildiğinde alacaklının ayrıca imzası olmadan ipotek kaydı silinir.

İpotekli taşınmaz paylı mülkiyetteyse ipoteğin hangi pay veya tamamı üzerinde kurulduğu tapu kaydından okunur. Bir paydaşın borcunu ödemesi yalnızca kendi payındaki ipoteği kaldırır; bütün taşınmazı kapsayan ortak ipotek için alacaklı beyanı tüm kayıt yönünden gerekir. Bağımsız bölüm numarası ve malik adı fek yazısında tam olmalıdır.

İpotek alacağı temlik edilmişse fek yetkisi eski bankada değil, tapu sicilinde veya geçerli temlik belgesinde görünen yeni alacaklıdadır. Borçlu ödeme yapmadan önce alacak devrini ve hesap numarasını doğrular. Eski alacaklının terkin yazısı yetkisiz kalır; yeni alacaklı veya mahkeme kararı gerekir.

Kısmi ödeme ipoteği kendiliğinden oransal azaltmaz. Alacaklı kısmi fek veya limit indirimine resmi olarak razı olursa tapuda değişiklik yapılır. Birden fazla bağımsız bölüm aynı borcun teminatıysa belirli bölümün serbest bırakılması için bankanın parsel ve bölüm bazlı muvafakati alınır.

İpotek süresi resmi senette belirli tarihle sınırlandırılmışsa sürenin dolması her zaman alacağın sona erdiği anlamına gelmez. Kaydın niteliği, vade, terkin taahhüdü ve borç bakiyesi birlikte incelenir. Süreli ipotekte dahi tapu sicilinden resmi terkin yapılmadan kayıt görünmeye devam eder.

Dava sırasında taşınmazın satışını önlemek için ihtiyati tedbir isteniyorsa hak ve zarar riski yaklaşık ispatla gösterilir. Fek davası açılması tapuya otomatik şerh koymaz. Tedbir kararı tapu müdürlüğüne yazıldığında üçüncü kişiler kaydı görür; haksız tedbirde teminat ve tazminat hükümleri uygulanır.

Fek işleminden sonra eski ipotek belgesinin fiziki nüshası hukuki değerini tapu kaydı karşısında yitirir; yine de kredi kapama ve terkin belgeleri zamanaşımı süresince saklanmalıdır. Banka sisteminde borç yanlışlıkla açık görünürse tapu terkini ve sıfır bakiye belgesiyle kayıt düzeltme başvurusu yapılır.

Dosya kontrol notu: İpotek Nasıl Kaldırılır? Tapuda Fek İşlemi 2026 incelemesinde ipotek kaldırma, ipotek fekki, e-terkin, tapu işlemi başlıkları tek bir belgeye göre değil; sözleşme, resmî kayıt, taraf bildirimleri, ücret hareketleri ve olayların tarih sırası birlikte okunarak belirlenir. Bir belgedeki ifade diğer kayıtlarla çelişiyorsa belgenin düzenlenme zamanı, teslim şekli ve gerçek uygulama esas alınır. Başvuru yapılmadan önce süreler takvime yazılmalı, talep kalemleri ayrı hesaplanmalı ve bütün dijital kayıtların değişmemiş örnekleri saklanmalıdır.

Kanun Metni ve Resmî Kaynaklar

Türk Medeni Kanunu madde 883 ve 1026 özetini açın

Alacak sona erince taşınmaz maliki alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini ister. Tapu sicilindeki kayıt, hak sahibinin yazılı beyanı veya kesin mahkeme kararıyla terkin edilir. İpotek alacağı sona erse dahi tapu kaydının kaldırılması için resmi terkin işlemi gerekir.

E-terkin uygulaması Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – E-Terkin, ipotek hükümleri 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu üzerinden kontrol edilmiştir.

Sık Sorulan Sorular

İpotek Fek ve Tapu Kaydı İncelemesi

İpotek resmi senedi, borç kapama, e-fek kaydı ve tapu takyidatı birlikte incelendiğinde terkin yolu belirlenir.

Hukuki değerlendirme talep edin

Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T Bilgisi

Bu içerik Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından güncel mevzuat, resmî kaynaklar ve hukuki terminoloji yönünden incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil Bakırcı, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlı kurucu avukattır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde hukuki danışmanlık, dava takibi ve hukuki içerik hazırlama çalışmalarını yürütmektedir.

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin

Hazırlayan

Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472

İnceleyen

Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507

Son içerik kontrolü

1 Eylül 2026

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Hukuki değerlendirme, yürürlükteki mevzuat, somut olayın özellikleri ve hukuka uygun deliller üzerinden yapılır; sonuç garantisi verilmez.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin Ofisi

Adres: İhsaniye Mahallesi, 4903. Sokak, Profit İş Merkezi No:23, Kat:3, Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin, Türkiye

Google Maps’te yol tarifiİletişim bilgileri

Hukuki konu hakkında iletişim

İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.

Telefonla AraWhatsAppİletişim Bilgileri