İFM Katılımcı Belgesi İptalinde Ofis Kirası ve 3091 Tahliyesi

İstanbul Finans Merkezi katılımcı belgesi iptal edildiğinde, İFM’de faaliyet için yapılmış kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Bu sonuç 7412 sayılı Kanun m.9/3 hükmünde açıkça düzenlenmiştir. Kira tapuya şerh edilmişse yönetici şirketin talebiyle şerh terkin edilir. Aynı fıkra, bu şekilde sona eren kiraya konu taşınmazın tahliyesinde 3091 sayılı Kanun hükümlerine gönderme yapar. Sözleşmenin sona ermesi, sicil işlemi ve fiilî tahliye ayrı aşamalardır.

Bu yazı, İFM ofisinin kiracısı, maliki ve yönetici şirket bakımından iptal sonrası kira ve tahliye dosyasını inceler. İlk katılımcı belgesi başvurusu veya vergi teşviki hesabı anlatılmaz. İnceleme 24 Ekim 2026 tarihinde erişilen güncel kanun ve yönetmelik metinlerine dayanır. Özellikle askı, belge iptali ve kira süresinin bitmesi birbirinin yerine kullanılmaz; her birinin dayanağı ayrı tespit edilir.

İptalin kiraya etkisini hangi hüküm düzenler?

7412 m.9/3, katılımcı belgesinin herhangi bir sebeple iptal edilmesini kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermesine bağlar. Madde, İFM’de faaliyette bulunmak üzere yapılmış kira sözleşmesini konu alır. Şirketin başka bir yerde kiraladığı bütün taşınmazlar bu hüküm nedeniyle sona ermiş sayılmaz. İptal edilen belge ile kiralanan ofisin ve kira sözleşmesinin aynı İFM faaliyetini gösterdiği belirlenmelidir.

Kanundaki sonuç, yalnız tarafların sözleşmeye eklediği bir fesih maddesinden doğmaz. Bu nedenle dosyada önce kanuni sona erme sebebi gösterilir. Kira süresinin kalan kısmı, sözleşmenin tapuya şerh edilmiş olması veya geçmiş kira bedellerinin ödenmiş bulunması, m.9/3’teki belge iptalini kendiliğinden etkisiz kılmaz. Buna karşılık iptal gerçekleşmeden sadece iptal edileceğine ilişkin bir yazışma aynı sonuç olarak kabul edilmez.

İstanbul Finans Merkezi Yönetmeliği m.9/5 aynı sona erme kuralını tekrarlar ve 3091 tahliye başvurusunu yapacak kişileri açıklar. Kanunun m.10 hükmü ise uygulama yönetmeliği çıkarılmasına ilişkindir. Tahliyenin özel dayanağı olarak m.10’u göstermek yerine m.9/3 ile Yönetmelik m.9/5 birlikte okunmalıdır. Bu ayrım, başvuru dilekçesinin doğrudan doğru hükme dayanmasını sağlar.

Belgenin askıya alınması ve sürenin dolması iptal sayılır mı?

Yönetmelik m.15, faaliyetle ilgili izin veya lisansın geçici durdurulmasına bağlı katılımcı belgesi askısını düzenler. M.16 ise belge iptaline ilişkindir. Askı kararı, metni ve sonucu itibarıyla iptal kararı değildir. Yalnız askı bulunduğu için m.9/3’teki iptale bağlı kendiliğinden sona erme sonucu varmış gibi tahliye dosyası kurulmaz. Kira sözleşmesindeki diğer sona erme sebepleri kendi hükümleriyle değerlendirilir.

M.9/3’te esas alınan olay, belgenin iptalidir. Sözleşmede yazılı kira bitiş tarihi veya başka bir faaliyet izninin süresinin dolması iptal belgesi yerine konulamaz. Güncel düzenlemede bu tarihlerden her birinin otomatik olarak aynı 3091 tahliye sebebine dönüştüğü yazmaz. İptal kararı varsa tarihi, kapsamı ve tebliğ kaydı; süreye ilişkin sorun varsa hangi belgenin veya sözleşmenin süresinin dolduğu ayrı gösterilir.

Türk Borçlar Kanunu m.347, konut ve çatılı işyeri kiralarında süre bitimi ve uzama için ayrı düzenleme içerir. İFM’de m.9/3 kapsamındaki iptal sonucu ile yalnız kira süresinin dolması bu nedenle aynı hukuki gerekçeyle açıklanmaz. Başlangıç, sözleşmedeki bitiş, iptal ve fiilî teslim tarihleri tek satırda birleştirilmeden takip edilir. Hangi sona erme sebebine dayanıldığı açıkça belirlenir.

İptal yazısında ve kira sözleşmesinde ne karşılaştırılır?

İptal yazısının hangi katılımcı belgesini konu aldığı belirlenir. Şirket unvanı ve kimliği, belge numarası, ofis alanı ve kira sözleşmesinin tarafları eşleştirilir. Aynı şirketler topluluğunda bulunmak, başka bir tüzel kişiye ait belgenin iptalini bu şirketin kirasının iptali gibi kullanmaya yetmez. Kiracı, katılımcı ve fiilî kullanıcı farklı görünüyorsa aradaki hukuki ilişki belgeleriyle açıklanmalıdır.

Yönetmelik m.16’da kira veya yer tahsisinin sona ermesi de belge iptali sebeplerinden biridir. Başka dosyalarda ise faaliyet izninin kaldırılması veya belge koşullarının kaybedilmesi önce gelir. Bu yüzden işlem sırası önemlidir: kira sona erdiği için belge iptaliyle, belge iptali nedeniyle kiranın sona ermesi aynı başlangıç olayına dayanmaz. Dosyada sebep, karar ve sonucun tarih sırası korunur.

İFM katılımcı belgesi başvurusu ve eksik evrak rehberi, ilk başvuruyla daha önce verilen belgenin iptalini ayırır. İlk başvurunun reddi üzerine bu yazıdaki iptal sonucu otomatik uygulanmaz; ortada verilmiş belgenin iptali bulunmalıdır. Tahliye dosyasına yalnız başvuru takip ekranı yerine dayanak işlem, kira ve ilgili bildirimlerin tam nüshası alınır.

Tapudaki kira şerhi iptalden sonra devam eder mi?

7412 m.9/3, kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse yönetici şirketin talebiyle şerhin terkinini düzenler. Sona erme ile sicildeki görünümün güncellenmesi iki ayrı konudur. Şerhin henüz kayıttan kaldırılmamış olması, iptal nedeniyle sona eren sözleşmenin sırf sicilde görünmeye devam ettiği için yeniden yürürlüğe girdiği anlamına gelmez. Terkin başvurusunda hangi şerhin hedeflendiği belirli olmalıdır.

Tapu kaydındaki ada, parsel, bağımsız bölüm, kiracı ve şerh tarihi kira dosyasıyla karşılaştırılır. İFM’de birden çok ofis veya bağımsız bölüm kullanan katılımcının dosyasında tüm yerler aynı sözleşmeye bağlı varsayılmaz. Terkin talebinin konusu, ilgili kira şerhiyle sınırlandırılır. Bir bölümün kira şerhinin terkin edilmesi, başka bir bölümdeki farklı hukuki hakkın kaldırıldığını göstermez.

Şerhin terkini mülkiyet devri değildir; malik kaydını değiştiren bir satış işlemi yapılmaz. Ayrıca terkin, ofisin fiilen boşaltılıp teslim edildiğini kanıtlamaz. Kira dosyasında sicil sonucu ile anahtar teslim tutanağı ayrı tutulur. Kanun terkin talebini yönetici şirkete bağladığından, kiracının çıkış yazısı veya malik tarafından düzenlenen tek taraflı belge bu özel başvurunun yerine geçmiş sayılmaz.

3091 tahliyesini yönetici şirket veya malik mi ister?

Yönetmelik m.9/5 uyarınca başvuru yönetici şirket ya da ilgili malik tarafından yapılır. Bu açık özel düzenleme dosyada gösterilir. Tüzel kişi adına işlemi yürüten temsilcinin yetkisi ayrıca belgelenir. Kira bedelini tahsil eden hizmet şirketi, bina görevlisi veya operasyon birimi, bu sıfatı nedeniyle kendiliğinden kanuni başvurucu hâline gelmez.

3091 sayılı Kanun m.2, karar makamını taşınmazın bulunduğu yere göre belirler: merkez ilçede vali veya görevlendirdiği vali yardımcısı, diğer ilçelerde kaymakam yetkilidir. İstanbul’daki başvuruda ofisin açık adresiyle tapu ve idari sınır bilgisi eşleştirilir. İşverenin şirket merkezi veya malikinin ikamet ettiği ilçe, taşınmazın bulunduğu yer yerine esas alınmaz. Yerleşke adı tek başına yetki incelemesini tamamlamaz.

İFM’ye özel fark, kira ilişkisinin sona ermesine bağlanan açık 3091 atfıdır. 3091 sayılı Kanun’un genel taşınmaz kapsamı başka fiilî zilyetlik uyuşmazlıklarını da içerir. Yeni başvuruda yalnız genel işgal anlatımı yapılması yerine 7412 m.9/3 ve Yönetmelik m.9/5 dayanağı, belge iptali ve ilgili kira ilişkisi birlikte açıklanır. Böylece özel tahliye sebebi dosyada görünür olur.

İFM tahliye başvurusunun belge dosyası nasıl kurulur?

Başvuru dosyasında dayanak iptal işlemi ve bildirimleri, kira sözleşmesi ve ekleri, taşınmazı belirleyen kayıtlar, varsa kira şerhi ve temsil belgeleri birlikte değerlendirilir. Bu başlıklar her dosyada aynı adla belge isteneceğine ilişkin uydurma bir resmî liste değildir. İddia edilen sona erme sebebinin ve başvuru yetkisinin açıklanmasını sağlar. Dilekçedeki bağımsız bölümle eklerdeki bölüm aynı yeri göstermelidir.

Ofisin hâlen teslim edilmediğine ilişkin kayıtlar ayrıca korunur. Tarafların teslim yazışmaları, teslim için bildirilen tarih, yerinde düzenlenen tutanak ve mevcut kullanım bilgisi aynı olay akışına yerleştirilir. Belge iptal tarihi ile mülki idareye başvuru tarihi arasındaki dönem boş bırakılmaz. Ofisin kısmen boşaltılmasıyla anahtarların ve kullanımın tamamen teslimi de ayrı tespit edilir.

Mevcut mahkeme dosyaları gizlenmeden başvuruda açıklanır. Hangi mahkeme, hangi taraflar, hangi taşınmaz ve hangi talep hakkında karar veya tedbir bulunduğu belirtilir. Yalnız şirketin başka bir uyuşmazlıkta davalı olması bu başvuru bakımından anlamlı değildir. İlgili dava veya tedbirin 3091 m.14 kapsamına girip girmediğini gösteren somut bilgiler sunulur.

Altmış gün, bir yıl, on beş gün ve beş gün nasıl ayrılır?

3091 m.4, müdahalenin öğrenilmesinden itibaren altmış günlük başvuru süresi ve müdahalenin oluşundan itibaren bir yıllık üst sınır öngörür. Kanundaki süre aranmayan özel alanlar ayrıca düzenlenmiştir. Bir İFM ofisi sırf finans merkezi içinde bulunduğu için süre istisnasına girmiş sayılmaz. Öğrenme, kullanımın hukuki dayanağının sona ermesi ve teslim edilmeme tarihleri belgelere göre belirlenir; tek başına kira sözleşmesindeki eski başlangıç tarihi kullanılmaz.

M.6’daki on beş gün, soruşturmanın tamamlanıp karara bağlanmasına ilişkindir. M.9’daki beş gün ise kararın infaz memuruna geldiği tarihten itibaren yerine getirilmesi süresidir. Bunlar kiracıya katılımcı belgesi iptalinden itibaren tanınan ortak bir yirmi günlük bekleme süresi değildir. Başvuru, soruşturma kararı ve infaza sevk ayrı kaydedilir.

7412 m.9/3 ayrıca her iptal dosyası için otuz veya doksan günlük tahliye süresi koymaz. Sözleşmede bulunan bildirim ve teslim hükümleri incelenir; bunlar kanunun yazmadığı genel bir tahliye vadesi olarak ilan edilmez. Yönetmelikte yeniden katılımcı belgesine başvuruya ilişkin süre bulunması da aynı süre boyunca ofiste kalma hakkı doğurmaz. Yeniden başvuru ile mevcut kira ilişkisinin sona ermesi farklı konulardır.

İnceleme ve fiilî teslim nasıl yapılır?

3091 m.5 ve m.8, yerinde soruşturma ve ilgili bildirimleri düzenler. İFM ofisinin hangi kısmının kiraya verildiği, ortak alan ile bağımsız bölümün ayrımı ve fiilî kullanım durumu inceleme sırasında açık gösterilmelidir. Başvurucunun veya kanundaki temsilcisinin gerekli aşamalarda hazır bulunması, şirket içi görev dağılımında önceden planlanır. Dosya sunulması yerinde inceleme ve bildirim düzenini kaldırmaz.

M.9, kararın yetkili amirin görevlendirdiği infaz memurunca uygulanmasını ve taşınmazın yerinde teslimini öngörür. Mülki amirin gerekli gördüğü güvenlik tedbirleri de kanunda düzenlenir. Yönetici şirketin başvuru hakkı, kendiliğinden kamu gücü kullanma yetkisi değildir. Karar ve infaz süreci olmadan özel ekip tarafından kilit değiştirilmesi, 3091’in öngördüğü teslim işlemi olarak sunulamaz.

M.8 uyarınca müdahalede bulunan kişiye tebligat yapılamadığında soruşturma veya uygulama yeri, tarihi ve saati üç gün önceden kanundaki ilan usulüyle duyurulur. İlgilinin gelmemesi işlemin yokluğunda yürütülmesine engel olmaz. Bu üç gün, katılımcı belgesinin iptaline itiraz süresi değildir; ilgili 3091 aşamasının bildirimine ilişkindir.

Ofiste kalan eşya bakımından 3091 Ek m.1 ve Ek m.2 uygulanır. Eşyanın çıkarılması ve teslimi kanundaki usulle yürütülür; başvurucuya kalan malları doğrudan kendi malı sayma yetkisi verilmez. Bilgisayar, evrak, mobilya ve diğer eşyanın durumu teslim tutanağında ayırt edilir. Şirketin iş verileri ile fiziksel eşya kayıtları karıştırılmadan korunmalıdır.

Yönetmelik m.9/6, kira sözleşmesi feshedilen veya sona erenlerin verilmiş İFM giriş kartlarının iptalini ayrıca düzenler. Kartın iptali, ofisteki eşyanın teslim edildiği veya kiralananın boşaldığı anlamına gelmez. Elektronik giriş kaydı, anahtar teslimi ve infaz tutanağı farklı kayıtlar olarak saklanır. Bina erişim işlemi, kiraya ilişkin özel tahliye kararının ve kanuni uygulama usulünün yerine konulmaz.

Soruşturma ve infaz giderlerini kim karşılar?

3091 m.17, görevlilerin yevmiye ve taşıt giderlerinin başvurucu tarafından maliye veznesine yatırılmasını düzenler. Önlemeye karar verilirse masrafların müdahalede bulunan kişiden tahsili de kararda belirtilir; bu kısım icra dairesince yerine getirilir. İFM dosyasında başvuruyu yönetici şirket veya malik yapması, ödeme ve sonradan tahsil aşamalarını aynı işlem hâline getirmez. Yatırılan giderlerin dekontu ile kararın giderlere ilişkin bölümü birlikte saklanır.

M.18, bu kanuna göre verilen kararların vergi, harç ve resme tabi olmadığını belirtir. Bu hüküm, yerinde soruşturma ve infazın m.17 kapsamındaki giderlerinin hiç doğmayacağı anlamına gelmez. Başvuru hazırlığında sabit bir güncel ücret uydurulmadan yetkili makamın bildirdiği gider ve ödeme kaydı esas alınır. Bina yönetiminin ayrı ortak gider hesabıyla idari soruşturma gideri de aynı kalemde gösterilmez.

Dava açılması tahliyeyi otomatik durdurur mu?

3091 m.14, başvuru sırasında taraflar arasındaki taşınmaz anlaşmazlığının dava konusu yapılmış veya hakkında ihtiyati tedbir verilmiş olmasını ayrıca düzenler. Bu kontrol başvuru anındaki ilgili uyuşmazlık üzerinden yapılır. Herhangi bir ticari davanın varlığı veya başka taşınmaza ilişkin tedbir aynı sonuç doğurmaz. Belge iptalinin tartışılmasıyla taşınmaz uyuşmazlığının kapsamı da dosyadan ayrı belirlenir.

3091 kararı verildikten sonra bu karara karşı açılan iptal davası ise ayrı aşamadır. 3091 m.7 idari yargı yolunu açık tutar. 2577 sayılı İYUK m.7 uyarınca özel süre bulunmayan idare mahkemesi davalarında genel süre altmış gündür; yazılı bildirimi izleyen günden başlayan süre somut tebligat üzerinden hesaplanır. Dilekçe ve karar örnekleri yanında tebliğ kaydı da saklanmalıdır.

İYUK m.27/1 gereğince dava açılması idari işlemin yürütmesini kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulması için m.27/2’deki açık hukuka aykırılık ve telafisi güç veya imkânsız zarar koşulları birlikte değerlendirilir. 3091’in eski m.13 hükmü güncel kanunda Anayasa Mahkemesince iptal edilmiş olarak yer alır; eski yürütmeyi durdurma yasağı yürürlükteymiş gibi aktarılmaz.

3091 kararının kesinliği ve idari yargı rehberi, karar denetimi ile taşınmaz üzerindeki özel hukuk iddiasını ayrıntılı açıklar. İFM dosyasında belge iptali, kira sonucu, şerh işlemi ve 3091 kararı ayrı belgeler olarak korunur. Birine karşı başvuru yapılmasıyla diğer bütün işlemlerin otomatik olarak durduğu varsayılmaz; verilen kararın hangi işleme ve hangi tarihe ilişkin olduğu incelenir.

Ofis teslimi kira alacağını ve zarar hesabını kapatır mı?

Yönetmelik m.9/7, yönetici şirketin veya ilgili malikin İcra ve İflas Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki hapis, fesih, sona erdirme ve tahliye haklarını saklı tutar. İptale bağlı özel tahliye düzeni, her parasal talebin aynı kararla kesinleştiği anlamına gelmez. Tahliye tutanağı, kira hesabı ve tarafların zarar iddiaları kendi dayanaklarıyla ayrı incelenir.

TBK m.334 kiralananın geri verilmesini düzenler; sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmadan kiracı sorumlu değildir. M.335, geri verme sırasında inceleme ve kiracının sorumlu olduğu eksikliklerin hemen yazılı bildirimini öngörür; olağan incelemeyle belirlenemeyen ayıplara ilişkin özel hüküm saklıdır. İFM teslim tutanağında ofisin durumu, anahtarlar, teslim edilen bölümler ve tarafların somut çekinceleri kaydedilir.

Katılımcı belgesi iptali tek başına bütün güvence bedelinin malike kaldığını veya bütün geçmiş borcun silindiğini göstermez. Son hesap, sözleşme ve ilgili maddi hukuk kuralları üzerinden hazırlanır. Fiilî boşaltma tarihiyle hesap kesim tarihi aynı kabul edilmeden dayanakları belirlenir. Kira, ortak gider, iade ve zarar kalemleri ayrı gösterildiğinde tahliye işleminin neyi çözdüğü ve hangi taleplerin devam ettiği açıklığa kavuşur.

Sık sorulan sorular

1. İFM katılımcı belgesi iptal edilince kira kendiliğinden biter mi?

Evet. 7412 m.9/3, İFM’de faaliyette bulunmak üzere yapılan kira sözleşmesini katılımcı belgesinin iptaline bağlı olarak kendiliğinden sona erdirir. İptal edilen belgeyle ilgili kira ilişkisi dosyada eşleştirilir.

2. Bu tahliye kuralı 7412 m.10’da mı yer alır?

Hayır. Özel kira ve tahliye hükmü 7412 m.9/3’tedir. Yönetmelik m.9/5 uygulama ve başvurucuyu açıklar. Kanun m.10 ise uygulama yönetmeliği çıkarılmasına ilişkin yetki hükmüdür.

3. Belgenin askıya alınması aynı tahliye sonucunu doğurur mu?

Askı, Yönetmelik m.15’te; iptal m.16’da ayrı düzenlenir. M.9/3 iptale dayanır. Sadece askı kararı, iptale bağlı kendiliğinden sona erme işlemi gibi kullanılamaz.

4. Kira sözleşmesinin süresinin dolması iptal kararı yerine geçer mi?

Hayır. Kira bitiş tarihi ile katılımcı belgesinin iptali farklıdır. M.9/3’teki özel sonuç için belge iptali esas alınır; yalnız kira süresinin dolması ilgili kira hükümleriyle değerlendirilir.

5. Tapuya şerh edilmiş kira iptalden sonra korunur mu?

7412 m.9/3, şerhin yönetici şirketin talebiyle terkin edilmesini düzenler. Şerh tek başına iptale bağlı sona ermeyi önlemez. Sicil terkini ile ofisin fiilen teslimi ayrı işlemlerdir.

6. İFM için 3091 başvurusunu kim yapar?

İFM Yönetmeliği m.9/5, yönetici şirketin ya da ilgili malikin başvurusunu öngörür. Tüzel kişi adına işlem yapan temsilcinin yetkisi ve başvuruya konu ofis ayrıca belirlenir.

7. On beş ve beş gün kiracıya verilen tahliye süresi mi?

Hayır. 3091 m.6’daki on beş gün soruşturma ve karar; m.9’daki beş gün kararın infaz memuruna gelmesinden itibaren uygulama süresidir. İptal tarihinden başlayan ortak bekleme süresi değildir.

8. 3091 kararına dava açılınca tahliye durur mu?

Dava açılması tek başına yürütmeyi durdurmaz. İYUK m.27 uyarınca yürütmenin durdurulması ayrıca değerlendirilir. Başvuru öncesindeki ilgili taşınmaz davası veya tedbir için 3091 m.14 ayrı kontrol edilir.

9. Yönetici şirket kendi ekibiyle kilidi değiştirerek tahliye yapabilir mi?

3091 yoluyla tahliye, yetkili makamın kararı ve görevlendirdiği infaz memuru eliyle yürütülür. Başvuru hakkı özel ekibe kamu gücü kullanma yetkisi vermez; eşya tesliminde Ek m.1 ve Ek m.2 uygulanır.

10. Belge iptali güvence bedelinin tamamının kaybı anlamına gelir mi?

Hayır. 7412 m.9/3 kira sona ermesi, şerh ve tahliyeyi düzenler. Güvence, borç ve zarar hesabı ilgili sözleşme ve maddi hukuk kurallarıyla ayrıca belirlenir; iptal tek başına güvencenin tamamının iade edilmeyeceğini belirlemez.

Resmî kaynaklar

7412 sayılı Kanun m.9/3; İFM Yönetmeliği m.9, 15 ve 16; 3091 sayılı Kanun m.2–9, 14, Ek m.1 ve Ek m.2; 2577 sayılı İYUK m.7 ve m.27; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.334, 335 ve 347.

Kaynak kontrolü: 24 Ekim 2026. Kanun maddeleri ve resmî kaynaklar ilgili açıklamaların yanında verilmiştir.

İstanbul’da İFM ofis kirası ve tahliye dosyasının incelenmesi

Belge iptali, kira sözleşmesi, tapu şerhi, teslim kayıtları ve 3091 işlem dosyası birlikte incelenir. Görüşme için Maslak Polaris Plaza İstanbul ofisinin iletişim bilgilerine ulaşabilirsiniz.

Sorunuzu iletin

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →