İstanbul İSKİ Havzasında Arsa Almak: İmar Planı, Görüş ve Kamulaştırma

İstanbul’da İSKİ içme suyu havzasında arsa satın alırken tapuda “arsa” yazması, konut veya işyeri inşa edilebileceğini göstermez. Yapılaşma bakımından parselin koruma sınıfı, yürürlükteki imar planı ve plan notları, varsa havzaya özgü koruma planı ve ilgili kurum kararları birlikte belirleyicidir. İSKİ görüşü yapı ruhsatının yerine geçmez; koruma sınırında bulunmak da tek başına kamulaştırma bedelinin hemen ödenmesini sağlamaz.

Bu rehber, İstanbul’daki bir parselin satın alınmasından önce hangi belgelerin karşılaştırılacağını ve olumsuz görüş, ruhsat reddi veya kamulaştırma işlemiyle karşılaşılınca hangi ayrımların yapılacağını açıklar. Temel kaynak, İSKİ’nin yayımladığı İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği ile ilgili kanunlardır. Özel koruma planı bulunan havzalarda, genel yönetmelikteki kurallar parselin güncel planı görülmeden doğrudan sonuç olarak uygulanamaz.

Arsa alırken önce hangi belgeler incelenmeli?

İncelemeye taşınmazın açık adresiyle değil, ada ve parsel numarasıyla başlanır. Tapu kayıt örneği, güncel kadastro geometrisi, belediyenin imar durum belgesi, dayanak imar planı ve plan notları aynı taşınmaza ait olmalıdır. Eski parsel numarası kullanılan bir belgede ifraz, tevhid veya imar uygulaması nedeniyle numara değişikliği bulunup bulunmadığı araştırılır. Yanlış parsel üzerinden alınmış olumlu görüş, satın alınan taşınmazın hukuki durumunu açıklamaz.

İkinci aşama, taşınmazın hangi havzada ve hangi koruma alanında kaldığının resmî veriden belirlenmesidir. Parselin dere işletme bandıyla kesişmesi, tarım veya orman statüsü taşıması ve kamu hizmeti alanına ayrılması ayrı kayıtlar gerektirir. Tapu takyidatında belirli bir kısıtın görünmemesi, kamu hukuku sınırlamasının bulunmadığını kanıtlamaz. Tapu sicili, imar planı ve su havzası koruma düzeni farklı bilgi kaynaklarıdır.

Satış ilanındaki “villa imarlı”, “geleceğin yatırım bölgesi” veya “yakında ruhsat çıkar” ifadeleri resmî izin belgesi değildir. Satıcıdan bu açıklamaların dayanağı istenmelidir. Belgenin düzenlendiği tarih, muhatabı, parseli, kapsadığı faaliyet ve varsa koşulları kontrol edilir. İnceleme sonunda hangi bilginin kurum kararı, hangisinin taraf beyanı olduğu açıkça ayrılmalıdır.

İSKİ havza korumasının kanuni dayanağı nedir?

2560 sayılı Kanun m.2, su kaynaklarının korunması ve bu alandaki görevler için temel düzenlemeyi oluşturur. Kanunun m.20 hükmü, zararlı maddeler ve içme suyu havzalarının korunmasına ilişkin tedbirlerin yönetmelikle düzenlenmesini öngörür. İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği m.3, dayanak olarak aynı Kanunun 2, 6 ve 20. maddelerini gösterir. Mülkiyet hakkı, bu koruma düzenini kendiliğinden uygulanamaz hâle getirmez.

Yönetmeliğin m.4 hükmü tanımları, m.5 genel hükümleri ve m.6 özel kuralları içerir. Ancak havza koruması bütün imar mevzuatının yerine geçmez. Yapı ruhsatının gerekip gerekmediği ve ruhsat işlemleri bakımından 3194 sayılı İmar Kanunu m.21 ve devamındaki hükümler de uygulanır. Kurumların görevleri, tek bir olumlu yazıda birleştirilmemelidir.

Mutlak, kısa, orta ve uzun mesafeli koruma alanları

İSKİ Yönetmeliği m.4’te mutlak koruma alanı, göl veya rezervuarın en yüksek su seviyesinde su ile karanın birleştiği çizgiden itibaren yatay 300 metrelik kara alanı olarak tanımlanır. Havza sınırının daha önce sona ermesi durumunda sınır buna göre belirlenir. Kısa mesafeli alan, mutlak koruma alanının üst sınırından itibaren 700 metre daha devam eden bölümdür; genel gösterimde 300–1.000 metre aralığına karşılık gelir.

Orta mesafeli koruma alanı, kısa mesafeli alanın üst sınırından başlayan 1.000 metrelik bölüm; uzun mesafeli alan ise bundan havza sınırına kadar kalan kesimdir. Bu tanımlar genel olarak 1.000–2.000 metre ve 2.000 metre–havza sınırı biçiminde ifade edilir. Ancak bu sayılar, güncel su kıyısına bakıp telefon haritasından mesafe ölçülerek kesin parsel kararı verilebileceği anlamına gelmez.

Hukuki incelemede esas olan yetkili idarenin sınır verisi ve yürürlükteki özel planın kapsamıdır. Parsel iki koruma sınıfını kesiyorsa her bölüm ayrı gösterilmelidir. Toplam tapu yüzölçümü, kullanılabilir yapı alanıyla aynı değildir. Yol bağlantısı, yapı yaklaşma mesafesi ve diğer plan kararları da kalan kısmın kullanılmasını etkiler. Haritada yapılan teknik eşleştirme, sözlü bölge tarifinden daha açıklayıcıdır.

Özel havza koruma planı neden önce okunur?

İSKİ Yönetmeliği m.5/2, özel içme suyu havzası koruma planı bulunmayan havzalarda yönetmeliğin; böyle bir plan hazırlanan havzalarda ise ilgili plan hükümlerinin uygulanacağını düzenler. Bu nedenle yalnız genel yönetmeliğe dayanarak belirli bir parselin yapılaşma hakkını açıklamak eksik incelemedir. İdareye, parsel için hangi koruma planının ve hangi onay tarihli hükümlerinin uygulandığı sorulmalıdır.

Dosyada planın yalnız kapak sayfası değil, parseli kapsayan pafta ve ilgili hükümler bulunmalıdır. Değişiklik veya yargı kararı varsa yürürlük durumu ayrıca belirlenir. Başka havzaya ait karar, benzer ad taşıdığı için bu parsele uygulanamaz. İnternetteki eski harita ile yeni imar durum belgesi arasında farklılık bulunduğunda, çelişkinin dayanağı kurumdan yazılı olarak açıklanmalıdır.

Özel planın bulunmadığı durumda da bütün boşluklar kişisel yorumla doldurulmaz. Yönetmeliğin m.5/1 hükmü, açıklanmayan hususlarda İçme-Kullanma Suyu Havzalarının Korunmasına Dair Yönetmeliğe gönderme yapar. Belge incelemesi bu bağlantıyı gözetir; bir kuralın genel yönetmelikte görünmemesi, faaliyetin koşulsuz serbest olduğu anlamına gelmez.

İSKİ görüşü yapı ruhsatı yerine geçer mi?

Hayır. İSKİ Yönetmeliği m.6/9-a, içme suyu havzalarında çevre düzeni planı dahil her ölçekte imar planı hazırlanırken veya mevcut planlar revize edilirken İSKİ görüşünün alınmasını zorunlu tutar. Buna karşılık m.6/5-a, imar faaliyetlerinin planlara ve imar mevzuatına uygunluğunun denetimi ile yaptırımlar bakımından ilgili idarelerin görevlerini düzenler. İSKİ’nin havza koruma değerlendirmesi, belediyenin ruhsat incelemesini tamamlayan fakat onun yerine geçmeyen bir aşamadır.

Bir yazının olumlu olması kadar hangi konu hakkında düzenlendiği önemlidir. Plan görüşü, atıksu değerlendirmesi, bilgi verme yazısı ve belirli teknik proje hakkındaki görüş aynı değildir. Yazının koşullu olup olmadığı, atıf yaptığı proje ve geçerli parsel numarası okunmalıdır. Eski malik adına başka faaliyet için verilmiş görüş, yeni alıcının farklı projesine otomatik izin oluşturmaz.

Belediyenin imar durumunda İSKİ görüşüne atıf varsa ilgili yazının tam örneği istenir. Kısıtlama yalnız sözlü aktarılmışsa hangi kararın dayanak alındığı belirlenir. Böylece ruhsat dosyası eksik belge nedeniyle mi bekliyor, yoksa planlanan faaliyet koruma hükmüne mi aykırı, sorusu ayrıştırılır. İki durumun çözümü aynı değildir.

Mutlak koruma alanında konut yapılabilir mi?

Genel İSKİ Yönetmeliğinin uygulandığı alanda m.6/9-c, idare tarafından yapılacak veya yaptırılacak arıtma tesisleri dışında mutlak koruma alanında yapılaşmaya izin vermez. Bu hükümdeki kamu tesisine ilişkin istisna, malike konut veya ticari yapı yapma hakkı sağlamaz. Bir parselin satış ilanında konut potansiyeliyle tanıtılması bu sınırı değiştirmez.

Olumsuz işlem bu maddeye dayandırılmışsa itirazın ilk konusu resmî sınırla parsel eşleşmesidir. Harita yanlış okunmuş, eski parsel kullanılmış veya uygulanacak özel plan gözden kaçırılmışsa bu hata belgeyle gösterilir. Sadece “mülkiyet benim” açıklaması, yapılaşma koşullarının sağlandığını kanıtlamaz. Buna karşılık mülkiyete getirilen sınırlamanın başka bir bedel veya kamulaştırma talebine dayanak oluşturup oluşturmadığı ayrı değerlendirilir.

İmar planı yoksa hangi ayrım yapılmalıdır?

İSKİ Yönetmeliği m.6/9-ç, imar planı bulunmayan içme suyu havzalarında planlar hazırlanıncaya kadar yapılaşmaya izin verilmemesini düzenler. Bu yazının İstanbul’daki parselleri konu aldığı unutulmamalıdır. Yönetmeliğin İstanbul il sınırları dışındaki bazı alanlar için m.6/4’te düzenlediği plan ve plansız alan bağlantısı, İstanbul içindeki her taşınmaza doğrudan aktarılamaz.

Çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı aynı belge değildir. Belediye yazısında planın ölçeği ve onay bilgisi görülmelidir. Komşu parselde yapı bulunması, sizin parseliniz için yeni yapılaşma hakkı oluşturmaz. Mevcut ruhsatlı yapı, ruhsatsız yapı ve henüz üzerinde bina bulunmayan arazi farklı hukuki incelemeler gerektirir. Gelecekte plan hazırlanacağı beklentisi, yürürlükteki planın yerine geçmez.

Emsal ve faaliyet türü nasıl kontrol edilir?

Genel yönetmeliğin m.6/9-d düzenlemesi, havzaya özgü koruma planı hazırlanıncaya kadar planlamada uygulanacak yoğunluk ve kullanım esaslarını içerir. EK-2’deki yoğunluk değerleri ile belirli konut dışı yapıların katsayı sınırları bu çerçevededir. Bunlar, belediyenin parsel için belirlediği daha düşük yapılaşma değerini kendiliğinden yükselten haklar değildir. Yürürlükteki plan ve plan notları birlikte okunur.

Orta ve uzun mesafeli koruma alanlarında sanayi, kimyasal işlem, depolama ve akaryakıt faaliyetleri bakımından farklı yasaklar bulunur. Orta mesafedeki her sanayi yasağıyla uzun mesafede sayılan belirli faaliyetlerin sınırı birbirine karıştırılmamalıdır. Depo satın alan işletme, saklayacağı ürünü ve yapacağı işlemi açıkça belirtmelidir. Sadece “depo” adı kullanılması, kimyasal depolama veya yıkama faaliyetinin hukuki niteliğini değiştirmez.

Önceki işletmecinin izinleri yeni faaliyetin uygunluğunu kanıtlamaz. Üretim hattı, kullanılan maddeler, oluşan atıksu ve planlanan kapasite dosyada açıklanır. Hukuki inceleme, faaliyetin gerçek içeriğiyle yönetmelikteki düzenlemeyi karşılaştırır. Bu karşılaştırma yapılmadan taşınmazın her işletme türüne uygun olduğu yönünde sözleşme taahhüdü verilmemelidir.

Hafriyat ve dolgu için olumlu görüş yeterli mi?

İSKİ Yönetmeliği m.6/8, hafriyat ve döküm faaliyetlerini koruma sınıfına göre düzenler. Mutlak koruma alanındaki teknik tesis ve belirli kültür varlığı uygulamalarına ilişkin istisnalar, genel dolgu izni değildir. Terk edilmiş ocakların doğal yapısının geri kazanılmasına ilişkin özel düzenleme de her arsanın yükseltilebileceği anlamına gelmez. Malzemenin niteliği, faaliyetin amacı ve uygulanacak alt bent ayrı gösterilir.

Kısa ve orta mesafeli alanlarda döküm sahası oluşturma yasağıyla, eski ocakların belirli koşullarla kirlenmemiş hafriyat toprağıyla doldurulması farklıdır. Uzun mesafeli alanda su kalitesini olumsuz etkileyen zehirli ve zararlı döküm türleri yasaktır. M.6/8-d, olumlu görüş bulunan yerlerde de yetkili idarelerden izin veya ruhsat alınmasını gerektirir. Yüklenicinin “İSKİ uygun gördü” sözü bütün izinlerin tamamlandığını kanıtlamaz.

Dere işletme bandındaki 13 metre ve 10 metre neyi ifade eder?

Yönetmeliğin m.6/9-g hükmü, EK-1’de isimleri verilen derelerin orman alanları ve tarımsal niteliği korunacak alanlar dışında kalan kesimleri için özel düzenleme getirir. İdarenin belirlediği dere ıslah kesitinden sonra her iki tarafta yapı yaklaşma sınırı en az 13 metredir. Bunun ıslah kesitinden sonraki 10 metrelik bölümü dere işletme bandı olarak ayrılır.

Başlangıç noktası görünen su çizgisi veya parsel çiti değildir; idarenin belirlediği ıslah kesitidir. Ayrıca bu hüküm bütün İstanbul derelerine, kapsam koşulları araştırılmadan uygulanacak tek bir formül olarak sunulamaz. EK-1 kaydı, arazi niteliği ve teknik kesit birlikte doğrulanır. Derenin üstünün kapatılmış olması, ilgili bandın hukuken ortadan kalktığını göstermez.

Parselin yalnız bir bölümünün bantta kalması hâlinde kesişen yüzölçümü hesaplanmalıdır. Kalan kısmın yola erişimi veya kullanılabilirliği de önemlidir. İdareden yalnız “dere var” cevabı değil, ilgili teknik kesitin ve bandın taşınmaz üzerindeki konumunun gösterilmesi istenir. Bu belge hem imar değerlendirmesinde hem olası kamulaştırma dosyasında kullanılır.

Koruma alanında olmak kamulaştırma bedeli hakkını otomatik doğurur mu?

Koruma sınırlaması, tapu mülkiyetinin kendiliğinden idareye geçmesi değildir. İSKİ Yönetmeliği m.6/9-g, dere ıslah alanı ve işletme bantlarının idarece kamulaştırılmasını düzenler. Buna rağmen somut dosyada hangi kararın alındığı, hangi bölümün edinileceği, tebligatın yapılıp yapılmadığı ve bedel aşaması belirlenmelidir. Bütün koruma alanlarını aynı kamulaştırma işlemi olarak değerlendirmek yanlıştır.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.8 satın alma usulünü, m.10 bedel tespiti ve tescil aşamasını, m.11 değerleme esaslarını ve m.12 kısmen kamulaştırmayı düzenler. Taşınmazın tamamıyla yalnız bandın edinilmesi aynı hesap değildir. Kalan kısım üzerindeki etkiler, kanundaki koşullar ve teknik verilerle ortaya konulur.

Kamulaştırma işleminin iptali ile bedel uyuşmazlığı ayrı taleplerdir. Kanunun m.14 hükmündeki özel dava süresi, yalnız genel idari dava süresi varsayılarak gözden kaçırılmamalıdır. Fiilî kullanım, plan kısıtlaması ve tamamlanmış kamulaştırma da farklı hukuki durumlardır. İdare yazısındaki “kamulaştırılacak” ifadesi, tek başına bedelin kesinleştiği veya mülkiyetin devredildiği anlamına gelmez.

Olumsuz görüş veya ruhsat reddinde hangi işleme başvurulur?

Öncelikle hakları etkileyen işlemin kim tarafından tesis edildiği belirlenir. İSKİ’nin hazırlık niteliğindeki görüşü, belediyenin nihai ruhsat reddi, imar planı ve yıkım kararı aynı işlem değildir. 2577 sayılı İYUK m.14/3-d bakımından kesin ve yürütülmesi zorunlu işlem niteliği incelenir. Bir görüşün bağımsız dava konusu olup olmadığı, yalnız olumsuz ifadeler taşımasından hareketle belirlenemez.

İYUK m.7, özel süre öngörülmeyen idari davalarda genel süreyi düzenler. M.10 yeni işlem yapılması için başvuruyu, m.11 ise mevcut işlemin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni işlem yapılması isteminin dava süresine etkisini ele alır. Başvurunun hangi maddeye girdiği ve süresinde yapılıp yapılmadığı dosyadan anlaşılmalıdır. Telefon görüşmesi, genel danışma kaydı veya sıradan belge istemi otomatik olarak süreyi durdurmaz.

İtirazın gerekçesi somut olmalıdır: yanlış parsel eşleşmesi, uygulanmayan özel koruma planı, hatalı dere kesiti veya kararın dayanağındaki ölçüm açıklanır. Dilekçeye ilgili resmî belge eklenir; alındı kaydı saklanır. Teknik itiraz gerekiyorsa tartışılan koordinat, sınır veya plan hükmü gösterilir. Sadece taşınmazın değer kaybettiğini söylemek, her ret işleminin hukuka aykırılığını ispatlamaz.

Dava açmak inşaat veya yıkım işlemini durdurur mu?

İYUK m.27 uyarınca idari dava açılması, dava konusu işlemin yürütmesini kural olarak kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulması, mahkemenin kanuni koşulları inceleyerek vereceği ayrı bir karardır. Açık hukuka aykırılık ve işlemin uygulanmasından doğacak giderilmesi güç veya imkânsız zarar koşulları birlikte somutlaştırılır. Dava dilekçesinin verilmesi, malik adına ruhsat üretmez.

Yürütmenin durdurulması kararı alınmışsa kapsamı dikkatle okunur. Bir ret işleminin etkisinin durdurulması, her türlü yapının koşulsuz inşa edilmesine izin verildiği anlamına gelmez. İdarenin yeni değerlendirme yapması veya başka yasal işlemlerin tamamlanması gerekebilir. Mahkeme kararıyla teknik ruhsat süreci birbirinin yerine kullanılmamalıdır.

Satış sözleşmesinde hangi beyanlar somutlaştırılmalı?

Alıcının kullanım amacı baştan açıklanmalıdır. Konut projesi, tarımsal kullanım ve ticari depo birbirinden farklı izinler gerektirir. Satıcı belirli izinlerin bulunduğunu söylüyorsa belge numarası, tarihi ve kapsamı sözleşme dosyasına alınır. Henüz alınmamış bir ruhsatın gelecekte alınacağı taahhüdüyle mevcut ruhsatın devredildiği beyanı aynı değildir. Taşınmaz satışının resmî şekli ve satış vaadinin geçerliliği ayrıca korunmalıdır.

Sonradan öğrenilen kısıtlama her olayda aynı iade veya tazminat sonucunu doğurmaz. Satıcının açıklaması, alıcının bildiği kayıtlar, taşınmazın taahhüt edilen niteliği ve geçerli sözleşme birlikte değerlendirilir. Bu yüzden inceleme yalnız imar belgesini almakla bitirilmez; alınan belgenin sözleşmedeki vaatle uyumu da kontrol edilir. Peşin ödeme öncesinde eksik belgeler açıkça listelenmelidir.

İstanbul için parsel inceleme dosyasının kurulması

Sazlıdere, Büyükçekmece, Alibey, Terkos, Ömerli, Elmalı ve Darlık adlarının genel yönetmelik ekinde bulunması, bu alanlardaki her parselin aynı statüye sahip olduğunu göstermez. İlçe sınırı ile havza sınırı farklıdır. Arnavutköy, Çatalca, Büyükçekmece, Çekmeköy veya Şile adından hareketle bütün taşınmazlar için tek yapılaşma sonucu kurulamaz. İnceleme güncel parsel ve plan verisine dayanır.

Dosyanın sonunda tapu ve kadastro kaydı, imar planı, koruma planı, ilgili İSKİ yazıları, proje amacı ve varsa tebliğ edilmiş karar birlikte bulunmalıdır. Her belgenin tarihinin ve birbirleriyle bağlantısının gösterilmesi, uyuşmazlığın doğru kuruma yöneltilmesini sağlar. Boğaziçi koruması ayrı bir hukuki düzendir; bu ayrım için Sarıyer imar ve Boğaziçi hukuku rehberi incelenebilir. Riskli yapı işlemleri ise İstanbul kentsel dönüşüm sürecinde ayrıca ele alınmıştır.

İdareye yöneltilecek sorular ve belge kontrol sırası

Belge talebi, yapılmak istenen işlemle ilişkilendirilmelidir. Arsa satın alma incelemesinde aranan bilgi, mevcut bir ruhsat reddinin kaldırılması isteminden farklıdır. İlk dosyada taşınmazın güncel statüsü açıklığa kavuşturulur; ikinci dosyada belirli idari kararın hukuka aykırı olduğu ileri sürülür. Dilekçenin yalnız başlığı değil, talep sonucu da bu ayrımı göstermelidir. Bilgi verilmesini istemek, ret işleminin kaldırılmasını istemekle kendiliğinden aynı başvuru değildir.

1. Parseli tanımlayın: İl, ilçe, mahalle, ada ve parseli yazın; numara değişikliği varsa eski ve yeni kayıt bağlantısını ekleyin. İdarenin hangi taşınmazı değerlendirmesini istediğiniz tereddütsüz anlaşılmalıdır.
2. Koruma dayanağını sorun: Parselin hangi havza ve koruma sınıfında kaldığını; özel koruma planı bulunuyorsa onay bilgilerini ve parsele uygulanan hükmü isteyin. Yönetmelik m.5/2 açısından bu bilgi belirleyicidir.
3. Teknik sınırı isteyin: Dere bandı gerekçesi kullanılıyorsa ilgili dereyi, belirlenmiş ıslah kesitini ve parselde etkilenen bölümün gösterildiği veriyi sorun. Sadece genel haritaya atıf yapılmasıyla yetinmeyin.
4. İşlemin türünü belirtin: Plan görüşü, yapı ruhsatı, faaliyet uygunluğu veya kamulaştırma bilgisi taleplerini birbirine karıştırmayın. Kurumdan hangi konuda cevap beklendiğini açıkça yazın.
5. Tebliğ kaydını ayrı tutun: Daha önce verilmiş ret veya yaptırım kararı varsa kararın tam metnini ve tebliğ belgesini dosyaya ekleyin. Yeni belge talebiyle mevcut dava süresinin korunduğunu varsaymayın.

Kurum cevabını aldıktan sonra belgeyi yalnız olumlu veya olumsuz sözcüklerine göre değerlendirmeyin. Cevap hangi parsel, proje ve tarihli plana dayanıyor; belirli koşullarla mı verilmiş; başka kurum iznine gönderme yapıyor mu? Her koşulun karşılığında dosyada hangi belgenin bulunduğunu işaretleyin. Böylece henüz tamamlanmamış bir ruhsat süreci ile faaliyetin esasen yasak olduğu durum birbirinden ayrılır.

İstanbul’daki incelemenin çıktısı, taşınmaz hakkında tek kelimelik bir uygunluk notu olmamalıdır. Satın alma ve kullanım kararını etkileyen belge eksikleri, açık idari koşullar ve tebliğe bağlı işlemler ayrı gösterilmelidir. Bu düzen, alıcının hangi sorunun sözleşmede çözüleceğini, hangisinin idari başvuru gerektirdiğini ve hangisinin teknik proje üzerinden açıklanacağını görmesini sağlar. İnşaatın veya kullanımın hukuka uygunluğu, bu belgeler arasındaki tutarlılıkla değerlendirilir.

Sık sorulan sorular

İstanbul’da tapuda arsa yazması ev yapmaya yeterli mi?

Hayır. Güncel imar planı, plan notları, havza koruma sınıfı, varsa özel koruma planı ve ruhsat koşulları birlikte incelenir. Tapu niteliği tek başına yapılaşma izni değildir.

Özel havza planı varsa genel İSKİ Yönetmeliği tek başına uygulanır mı?

Yönetmelik m.5/2, özel koruma planı hazırlanan havzalarda ilgili plan hükümlerini esas alır. Parselin hangi planın kapsamına girdiği ve yürürlükteki hükümler belirlenmelidir.

İSKİ’nin olumlu görüşü yapı ruhsatı mıdır?

Hayır. Görüşün konusu ve koşulları incelenir; belediyenin veya diğer yetkili idarenin imar ve ruhsat işlemleri ayrıca tamamlanır.

Mutlak koruma alanında konut yapılabilir mi?

Genel yönetmeliğin uygulandığı alanda m.6/9-c, idarenin yapacağı veya yaptıracağı arıtma tesisleri dışında yapılaşmaya izin vermez. Varsa özel koruma planı ayrıca okunur.

İmar planı bulunmayan İstanbul havzasında yeni yapı yapılabilir mi?

Genel yönetmeliğin m.6/9-ç hükmü, imar planı hazırlanıncaya kadar yapılaşmaya izin verilmemesini düzenler. Mevcut yapıların statüsü ve uygulanacak özel plan ayrı incelenir.

Dere işletme bandı mesafesi görünen sudan mı ölçülür?

M.6/9-g kapsamındaki ölçüm, İSKİ’nin belirlediği dere ıslah kesitinden başlar. EK-1 ve arazi niteliği koşulları kontrol edilir; aynı formül bütün derelere doğrudan uygulanmaz.

Koruma alanına giren arsa için hemen bedel ödenir mi?

Koruma kısıtlamasıyla kamulaştırma farklıdır. İdari karar, edinilecek bölüm ve 2942 sayılı Kanundaki işlem aşaması belirlenmeden otomatik bedel sonucu kurulamaz.

Olumsuz İSKİ yazısının her biri ayrı dava konusu olabilir mi?

İşlemin kesin ve yürütülmesi zorunlu niteliği incelenir. Hazırlık görüşüyle nihai ruhsat reddi aynı değildir; İYUK m.14/3-d çerçevesinde somut yazının etkisi değerlendirilir.

Dava açılınca işlem kendiliğinden durur mu?

İYUK m.27 uyarınca kural olarak durmaz. Yürütmenin durdurulması için mahkeme kararı gerekir; bu karar da kendiliğinden yeni yapı ruhsatı oluşturmaz.

İSKİ havzasında arsa alırken hangi belgeler istenmeli?

Tapu ve kadastro kaydı, güncel imar durumu, plan ve plan notları, resmî havza sınırı, varsa özel koruma planı ve parsel hakkındaki kurum kararları birlikte temin edilmelidir.

Resmî kaynaklar

İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği: m.3–6, EK-1 ve EK-2; 2560 sayılı Kanun: m.2, 6 ve 20; 3194 sayılı İmar Kanunu: m.21 ve devamı; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu: m.8, 10, 11, 12 ve 14; 2577 sayılı İYUK: m.7, 10, 11, 14 ve 27.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →