İstanbul Ofis Kirasında Mesai Dışı Klima Ücreti

İstanbul’daki bir ofis kirasında mesai dışı klima bedelinin istenebilmesi, yalnız faturaya bu adın yazılmasına bağlı değildir. Kiralanan için kararlaştırılan hizmet saatleri, giderin hukuki türü, hizmetin gerçekten sunulması ve hesap yöntemi birlikte belirlenir. TBK m.341, aksi sözleşme veya yerel âdet bulunmadıkça kullanma giderlerini kiracıya yükler; gideri karşılayan tarafa, talep üzerine ispat belgelerinin örneklerini verme borcu da getirir. Sonradan getirilen yeni yükümlülüklerde m.343 ve m.346 ayrıca uygulanır.

Bu rehber, plaza veya iş merkezindeki kiracının kiraya verene ödediği mesai dışı iklimlendirme tutarını ele alır. Binaya günün her saatinde giriş hakkı, merkezi klimanın aynı süre boyunca ücretsiz çalışacağı anlamına gelmez. Buna karşılık sözleşmede bedeline dâhil edilmiş hizmetin sonradan ayrı ücretlendirilmesi de yalnız yönetim duyurusuyla haklı hâle gelmez. İnceleme, fiyat etiketinden önce taahhüdün kapsamıyla başlamalıdır.

Binaya 24 saat giriş ile klima hizmeti aynı hak mıdır?

Kira sözleşmesindeki çalışma ve erişim hükümleri ayrı okunur. Kartlı kapıdan giriş, güvenliğin bulunması, ortak aydınlatma ve merkezi iklimlendirme farklı edimlerdir. Sözleşmenin yalnız “yirmi dört saat açık” demesiyle, klimanın her saatte kira bedeline dâhil olduğu sonucu kurulmaz. Hizmet eki, teklif ve teslim belgelerinde hangi sistemin hangi saatlerde çalışacağının yazılı olup olmadığı kontrol edilir.

TBK m.19 uyarınca sözleşmenin yorumunda tarafların gerçek ve ortak iradesi esas alınır. Bu nedenle yalnız son gönderilen tarife değil, imzalı kira sözleşmesi ve onunla birlikte kabul edilen işletme şartları incelenir. Kiracının gece çalışacağı baştan bildirilmişse bu bilgi, buna verilen cevapla birlikte saklanır. Tek başına kiracının geç saate kadar çalışması ise kiraya verenin sınırsız ücretsiz hizmet taahhüdünü kanıtlamaz.

Normal çalışma aralığı, hafta sonu, resmî tatil ve önceden bildirilecek ek çalışma birbirinden ayrılmalıdır. Sistemi önceden açma veya sonradan kapatma için gerekli teknik süreler de açıklanır. Isıtma, soğutma ve havalandırma aynı cihaz üzerinden sağlansa bile hizmet kapsamları raporda ayırt edilir. Böylece sunulmayan bir hizmetin başka bir hizmetin adı altında borçlandırılması denetlenebilir.

Bedeli kiraya veren mi, yönetim mi, işletmeci mi istiyor?

İlk kontrolde alacaklı sıfatı belirlenir. Kiraya veren adına tahsilat yapan yönetici ile kendi sözleşmesine dayanarak hizmet satan işletmeci aynı kişi değildir. Faturayı düzenleyen unvan, ödeme yapılması istenen hesap ve kira sözleşmesindeki taraf eşleştirilir. Başka tüzel kişinin gönderdiği yazı için temsil veya hizmet sözleşmesi dayanağı istenir; bina logosu tek başına tahsil yetkisinin kanıtı değildir.

Talep doğrudan kat mülkiyeti yönetiminin ortak gider alacağına dayanıyorsa yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesindeki ilişki ayrıca değerlendirilir. Kiracı ile kiraya verenin kendi aralarındaki gider paylaşımı, yönetimin bütün yetkilerini ve üçüncü kişilere karşı sorumluluğu tek başına çözmez. Bu rehberdeki TBK m.341 incelemesi, başka hukuki ilişkilere ait gider kararlarının otomatik iptal edildiği anlamına gelmez.

Başvurunun muhatabı da bu ayrıma göre seçilir. Kiraya verenin sözleşmesel borcuna ilişkin istem ona; bir işletmecinin ayrı hesabına ilişkin itiraz ilgili işletmeciye yöneltilir. Aynı giderin iki farklı unvan tarafından tahsil edilip edilmediği kontrol edilir. Ödeme kayıtlarındaki belirsizlik giderilmeden, yalnız yazışmayı gönderen görevlinin kişisel sorumluluğu varmış gibi talep hazırlanmaz.

Kullanma gideri, bakım ve yatırım neden ayrılır?

TBK m.341’deki kullanma gideri, kiralananın kullanımıyla bağlantılı tüketim ve ilgili hizmet hesabı bakımından değerlendirilir. TBK m.317 ise olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini düzenler. Bu iki hüküm, merkezi sistemin bütün yatırım maliyetinin her durumda kiracıya aktarılmasını öngörmez. Ana cihazın yenilenmesi, kapasite artırımı ve olağan işletme gideri farklı nitelikteki kalemlerdir.

Hesap cetvelinde elektrik tüketimi, sistemin işletilmesi, rutin bakım, onarım ve yeni ekipman edinimi ayrı gösterilmelidir. Bir faturada “klima gideri” yazması, altındaki bütün harcamaların aynı hukuki kurala tabi olduğunu kanıtlamaz. Özellikle işletme saatine göre dağıtılan tüketimle yıllarca kullanılacak yeni tesisatın edinim bedeli birbirine eklenirken sözleşmedeki açık dayanak ve emredici kurallar birlikte kontrol edilir.

Isıtma ve sıhhi sıcak suyun özel gider paylaşımı düzenlemelerine tabi olduğu hesaplar, mesai dışı soğutma hizmetinin saat tarifesiyle karıştırılmamalıdır. Teknik sistemin türü belirlenmeden bütün giderlere tek formül uygulanmaz. Bu makaledeki hesap kontrolü herhangi bir zorunlu enerji gideri paylaşım hükmünü bertaraf etmez; sözleşmenin teknik ve hukuki kapsamının belirlenmesini sağlar.

Mesai dışı tarife sonradan değiştirilebilir mi?

TBK m.343, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine sözleşme değişikliği yapılamayacağını düzenler. Önceden bedelin içinde bulunan hizmetin kapsamının daraltılması ve kiracıya yeni ödeme yükümlülüğü yüklenmesi bu hüküm yönünden incelenir. Yönetimin e-posta göndermesi veya ilan panosuna duyuru asması, sözleşmede olmayan her değişikliği kendiliğinden geçerli kılmaz. Bildirimin hukuki dayanağı açıklanmalıdır.

Buna karşılık baştan kararlaştırılmış değişken maliyet formülünün uygulanmasıyla yeni bir fiyat belirleme yetkisinin ileri sürülmesi aynı değildir. Gerçek enerji faturasına bağlı paylaşımda tutarın dönemler arasında değişmesi doğaldır; fakat değişen verinin ve formülün gösterilmesi gerekir. Sabit saat bedelinde hangi tarihte hangi tarifenin kabul edildiği belirlenir. Tarifenin geçmiş döneme uygulanması ayrıca incelenir.

Önceden tek taraflı hazırlanmış sözleşme şartlarında TBK m.20–25 kapsamındaki genel işlem koşulları denetimi de önemlidir. Özellikle düzenleyene karşı taraf aleyhine sınırsız değişiklik yetkisi veren kayıtlar m.24 yönünden ele alınır. Matbu belgenin imzalanması her hükmün ayrı ayrı müzakere edildiğini göstermez. Tartışılan cümle, kapsam ve hesap sonucu birlikte ortaya konulmalıdır.

Talep formu, kart basma kaydı ve klima çalışma kaydı aynı delil midir?

Ek hizmet talebinin varlığı, hizmetin istenen sürenin tamamında verildiğini tek başına kanıtlamaz. Talep formunun saati, yetkili kişinin onayı, sistemin açılma ve kapanma kaydı birlikte karşılaştırılır. Talep sonradan iptal edilmişse iptalin ulaştığı zaman ve kararlaştırılmış iptal koşulu belirlenir. İptal edilen talep otomatik olarak gerçekleşmiş tüketim gibi gösterilmez; varsa farklı sözleşmesel bedelin dayanağı ayrıca açıklanır.

Kartlı geçiş sistemi çalışanın binaya girdiğini gösterir; merkezi klimanın hangi katta hangi kapasitede çalıştığını göstermez. Bina otomasyon kaydı, teknik servis tutanağı ve ilgili bölümün hizmet kaydı ayrı delillerdir. Başka katta çalışan sistemin kaydı, kiracının bölümüne hizmet sunulduğunu tek başına kanıtlamaz. Sayaç veya cihaz kodunun hangi ofise ait olduğu belirlenmelidir.

İşletmenin çalışan listesi ve giriş kayıtları gereksiz biçimde topluca paylaşılmamalıdır. Uyuşmazlık için gereken zaman aralığı, bölüm ve işlem bilgisiyle sınırlı belge hazırlanır. Teknik kayıtlar elektronik olarak saklanıyorsa ham kayıtla özet rapor ayrılır; raporu kimin ve hangi filtreyle oluşturduğu belirtilir. Sonradan hazırlanan toplam saat cetveli, dayandığı kayıt olmadan denetlenebilir değildir.

Saat, tüketim ve paylaştırma hesabı nasıl denetlenir?

Saat esaslı hesapta temel kontrol, doğrulanmış ücretli süre ile ilgili dönemin geçerli birim bedelinin eşleştirilmesidir. Asgari çalıştırma süresi, yarım saatin tam saate yuvarlanması veya hazırlık süresinin ücretlendirilmesi kanunda bütün plazalar için belirlenmiş ortak bir tarife değildir. Bu kalemler ileri sürülüyorsa sözleşme veya geçerli hizmet koşulundaki dayanakları gösterilir. Kiracının sessiz kalması üzerinden her ilave kural otomatik kabul edilmiş sayılmaz.

Tüketim esaslı hesapta dönem başlangıcı ve sonundaki ölçüm, ilgili sayaç, birim maliyet ve paylaştırma ölçütü görünür olmalıdır. Bütün katın çalıştırılma maliyeti tek ofise yükleniyorsa bunun teknik gerekliliği ve kabul edilmiş dağıtım yöntemi açıklanır. Aynı saatlerde başka kullanıcıların da hizmet aldığı durumlarda bir toplam giderin birden fazla kişiden tam olarak tahsil edilip edilmediği kontrol edilir.

Kira, aidat veya başka gider içinde tahsil edilmiş kalemler ayrıca işaretlenir. İnceleme tablosunda dönem, hizmet talebi, gerçekleşen süre, birim bedel, dağıtım payı, önceki tahsilat ve bakiye ayrı sütunlarda bulunur. Bu bir kanuni sabit fiyat formülü değil, hesabın yeniden yapılabilmesini sağlayan denetim düzenidir. Aynı tüketimin iki adla tahsil edilmesi, farklı fatura başlıkları kullanılmasıyla açıklanmış olmaz.

Ay sonunu aşan çalışma taleplerinde başlangıç ve bitiş saatleri ayrı tarihlerle kaydedilir. Tarife aynı gece değişiyorsa, eski ve yeni bedelin uygulanacağı dönem sözleşmedeki yürürlük kaydıyla eşleştirilir. İki ayın faturasında aynı saat aralığının tekrar yer alması, yalnız farklı fatura numaraları kullanılarak açıklanamaz. Düzeltme talebine ham çalışma kaydı ile her iki dönemin hesap cetveli birlikte eklenir. Bu karşılaştırma yapılırken bütün binanın ana sayacıyla yalnız kiracının kullandığı katın alt sayacı birbirine karıştırılmaz.

Avans olarak alınan tutarla kesin gider hesabı da ayrı gösterilir. Aylık tahsilatın tahmini işletme bütçesine mi, gerçekleşmiş tüketime mi dayandığı belirlenmeden yıl sonu farkı doğrulanamaz. Kesin hesapta önce avansların hangi döneme sayıldığı gösterilir; ardından gerçekleşen hizmet ve önceki tahsilatlar karşılaştırılır. Kiracının ofisi dönem ortasında teslim alması veya boşaltması durumunda, eski ve yeni kullanıcının hizmet kayıtları ayrı tutulur. Anahtar teslim tarihinden önceki bir çalıştırma talebi yeni kiracının talebi gibi sunulmaz; sözleşmenin hangi tarihte hangi gideri yüklediği ayrıca açıklanır.

TBK 341 uyarınca hangi belgeler istenir?

TBK m.341/2, giderlere katlanan tarafın ispat belgelerinin örneklerini istem üzerine diğer tarafa vermesini zorunlu kılar. Talep belirli dönem ve giderle ilişkilendirilmelidir. Enerji faturası, ölçüm raporu, çalışma kaydı, paylaştırma cetveli ve sözleşmedeki tarife dayanağı bu incelemeyi tamamlayan belgelerdir. Yalnız “yönetim hesabıdır” cevabı, giderin nasıl oluştuğunu gösteren belge yerine geçmez.

Sabit hizmet bedeli ile maliyetin aynen yansıtıldığı model ayrılır. Sabit tarifenin doğrulanmasında kabul edilmiş ücret ve gerçekleşen edim; maliyet aktarımında ise dayanak fatura ve dağıtım ayrıca önem taşır. Belge istemiyle karşı tarafın bütün ticari kayıtlarına sınırsız erişim talebi aynı değildir. Uyuşmazlığın gerektirdiği kapsam açık tutularak belgenin hangi hesap satırını açıklayacağı belirtilir.

Dava aşamasında HMK m.219–220 çerçevesinde tarafların elindeki belgelerin ibrazı değerlendirilir. Başvuru sahibi, istenen belgenin kimde olduğunu ve hangi vakıayı ispatladığını açıklamalıdır. Belgelerin verilmemesi üzerine kendiliğinden bütün kira ve gider borçlarının sıfırlandığı söylenemez. İspat sorunu, talep edilen hukuki sonuç ve ilgili usul kuralları birlikte ele alınır.

Klima çalışmadığı hâlde ücret istenirse ne yapılır?

Önce sözleşme kapsamında sunulması gereken hizmet ve gerçekleşen aksama belirlenir. Kararlaştırılmış çalışma saatinde sistemin kapalı tutulması, talep üzerine açılacağı bildirilen hizmetin hiç açılmaması ve kiracının ayrıca talep etmediği dönem farklıdır. Hizmet verilmediği iddiası tarih, bölüm, bildirim ve teknik kayıtla desteklenir. Genel memnuniyetsizlik açıklaması belirli bir fatura kaleminin yanlışlığını tek başına ortaya koymaz.

Kiralananın kararlaştırılan kullanıma elverişliliği etkilenmişse TBK m.301 ve m.305–308 kapsamındaki ayıp hakları değerlendirilir. Eksik hizmet bedeline itiraz, kira indirimi ve zarar giderimi ayrı taleplerdir. Kira indirimi için m.307’deki kullanım etkisi ve kiraya verenin öğrenmesi koşulları gözetilir. Zarar talebinde m.308 kapsamında kusur karinesiyle birlikte gerçek zarar ve nedensellik bağı incelenir.

İşletmenin bütün cirosu, klimanın çalışmadığı dönemin otomatik tazminatı değildir. İşin aksayan kısmı, alınan geçici önlem ve gerçek maliyet belgelendirilir. Güvenli kullanımın sağlanması için yapılan bildirim geciktirilmez. Geçici ekipman kullanımı da binanın teknik güvenliği ve sözleşme hükümlerinden bağımsız değerlendirilmez; uyuşmazlık güvensiz müdahaleyle çözülmeye çalışılmaz.

Teknik arıza nedeniyle hizmet kısmen verilmişse yalnız toplam çalışma saatine bakılmaz. Hangi bölümde hangi saat aralığının kullanıma elverişli olmadığı açıklanır; servis müdahalesi ve yeniden devreye alma kaydı eklenir. Otomasyon sisteminde açık görünmek, sözleşmede vaat edilen hizmetin ilgili ofise ulaştığını tek başına ispatlamaz. Buna karşılık ölçümün hangi ortamda, hangi cihazla ve hangi zamanda yapıldığı belirtilmeyen bir ekran görüntüsü de bütün geceyi temsil etmez. Talep, hizmetin gerçekten eksik kalan bölümüne ve bunun belgelenmiş sonucuna bağlanır. Böylece kısmi aksama ile hiç hizmet sunulmaması arasında doğru ayrım yapılır.

İtiraz etmek bütün kira ödemelerini durdurur mu?

Hayır. Tartışmalı mesai dışı tutar, tartışmasız kira ve diğer giderlerden ayrılır. TBK m.315, muaccel kira veya yan gider borcunun ödenmemesinde yazılı süre verilerek fesih yolunu düzenler; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve yazılı bildirimi izleyen gün başlar. Bu süre, ayıbın giderilmesi için TBK m.306’da öngörülen uygun süreyle aynı kural değildir.

İtiraz yazısında dönem, fatura numarası, tartışmalı süre ve istenen düzeltme gösterilir. Kabul edilen tutar ve ödenen miktar açıkça yazılır; ödeme açıklamasında hangi dönemin kapatıldığı belirtilir. Fatura alınmasıyla sözleşme değişikliği birbirine karıştırılmaz. Ticari fatura itirazının ayrıca tabi olduğu süre ve ispat meseleleri, talebin niteliğine göre ayrıca kontrol edilir.

İstanbul’daki ofis için hangi dosya hazırlanmalıdır?

Maslak, Levent, Şişli veya Ataşehir’deki bir ofiste aynı şirketin birden fazla yeri varsa her yerin sözleşmesi ayrı tutulur. Bir şubenin gece çalışma talebi başka şubenin faturasına dayanak yapılmamalıdır. Plaza adı yanında blok, kat, bağımsız bölüm ve teknik cihaz kodu kaydedilir. İstanbul’da bulunmak tek ve bütün binalara uygulanacak bir mesai dışı klima tarifesi yaratmaz.

Dosyada kira sözleşmesi, hizmet ekleri, kabul edilmiş tarifeler, değişiklik bildirimleri, çalışma talepleri, teknik kayıtlar, faturalar ve ödemeler dönem sırasıyla birleştirilir. Bir hesap satırının hangi hizmete bağlı olduğu izlenebilmelidir. Metrekare üzerinden paylaşım tartışılıyorsa ayrıca ofis kirasında net–brüt alan incelemesi yapılır; alan tanımı ile çalışma saati farklı hesap unsurlarıdır.

Kira yan gideri uyuşmazlığında başvuru yolu

Kiraya verenle kira ilişkisinden doğan gider alacağı veya iade uyuşmazlığında HMK m.4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevi esas alınır. Tarafların şirket olması tek başına ticaret mahkemesini görevli kılmaz. Bağımsız hizmet işletmecisine karşı ayrı sözleşmeden doğan talep ise aynı dava türü kabul edilmeden ayrıca nitelendirilir.

6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a kapsamında, kanundaki ilamsız tahliye istisnası dışında kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk şartı uygulanır. Başvuruda dönemler ve talepler açık belirtilir. İstanbul kira arabuluculuğu rehberi süreç yönünden tamamlayıcıdır. Belge görülmeden bedelin tamamının iade edileceği veya davanın belirli sürede biteceği söylenemez.

Kanun dayanakları

6098 sayılı TBK: m.19–25, 301, 305–308, 315, 317, 341, 343 ve 346. 6100 sayılı HMK: m.4 ve 219–220. 6325 sayılı Kanun: m.18/B/1-a. Merkezi ısıtma veya başka özel gider paylaşımı düzenine tabi kalemler, ilgili sistemin niteliğiyle ayrıca incelenmelidir.