Kamulaştırmada Taşınmaz Devri KDV’den İstisna mı? KDVK 17/4-ğ | 2026
Kısa ve net cevap: Evet. 7577 sayılı Kanunun 3. maddesiyle 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4. fıkrasına eklenen (ğ) bendi uyarınca, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında taşınmazların kamulaştırmayı yapan Devlet veya kamu tüzel kişilerine devri KDV’den istisnadır. Düzenleme, 7577 sayılı Kanunun 14/b maddesi gereğince Kanunun yayımını izleyen ikinci aybaşında, yani 1 Haziran 2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir. İstisna, kamulaştırma kapsamındaki taşınmaz devri işlemine ilişkindir; kamulaştırma bedelinin tespiti, tapu harcı, gelir veya kurumlar vergisi ve diğer mali sonuçlar ayrıca kendi mevzuatına göre değerlendirilir.
Kamulaştırmada KDV İstisnasının Hukuki Dayanağı
17 Nisan 2026 tarihli ve 33227 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7577 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 3. maddesi, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17. maddesinin dördüncü fıkrasına yeni bir (ğ) bendi eklemiştir. Hüküm açık biçimde “2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında taşınmazların kamulaştırmayı yapan Devlet ve kamu tüzel kişilerine devri”ni KDV istisnası kapsamına almıştır.
Kanun hükmünün yapısı üç unsuru birlikte aramaktadır: işlem bir taşınmaz devri olmalı, devir 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında yapılmalı ve taşınmaz kamulaştırmayı yapan Devlet veya kamu tüzel kişisine devredilmelidir. Bu üç unsur birlikte gerçekleştiğinde, taşınmazın devri KDVK m.17/4-ğ kapsamında KDV’den istisna edilir.
Bu düzenleme özellikle ticari işletmelerin, şirketlerin veya KDV mükellefi diğer kişilerin aktifinde bulunan taşınmazların kamulaştırılması bakımından önem taşır. Önceki uygulamada işlemin niteliğine, satıcının statüsüne ve taşınmazın işletme aktifindeki durumuna göre KDV tartışmaları doğabiliyordu. Yeni bent, 2942 sayılı Kanun kapsamındaki ve kanunda belirtilen alıcıya yapılan taşınmaz devri için doğrudan istisna hükmü getirmiştir.
KDVK 17/4-ğ Ne Zaman Yürürlüğe Girdi?
7577 sayılı Kanunun yürürlük maddesi bu değişiklik için özel bir tarih belirlemiştir. Kanunun 14/b maddesine göre, KDV Kanunu m.17/4’e eklenen (ğ) bendi yayımı izleyen ikinci aybaşında yürürlüğe girer. 7577 sayılı Kanun 17 Nisan 2026 tarihinde yayımlandığından, istisnanın yürürlük tarihi 1 Haziran 2026’dır.
Bu tarih önemlidir. Kamulaştırma süreci aylar veya yıllar sürebilir; ancak KDV bakımından hangi dönemin uygulanacağının belirlenmesi için vergiyi doğuran olayın ve devir işleminin tarihi ayrıca tespit edilmelidir. Kamulaştırma kararının daha önce alınmış olması, devir işleminin ve KDV açısından vergiyi doğuran olayın otomatik olarak karar tarihiyle aynı olduğu anlamına gelmez. Tapu tescili, anlaşma tutanağı, mahkeme kararı, bedelin kesinleşmesi ve taşınmazın idare adına tescil süreci somut dosyada birlikte incelenmelidir.
1 Haziran 2026’dan sonraki işlemlerde doğrudan yeni istisna hükmü uygulanır. Yürürlük öncesine ilişkin işlemler ise o tarihteki mevzuata göre değerlendirilmelidir. Vergi hukukunda yeni istisna hükmünün geçmişte tamamlanmış bir vergiyi doğuran olaya kendiliğinden uygulanacağı kabul edilemez.
Hangi Taşınmaz Devirleri KDV İstisnası Kapsamındadır?
KDVK m.17/4-ğ’nin konusu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında yapılan taşınmaz devridir. Dolayısıyla sıradan bir taşınmaz satışı, kamu kurumuna yapılan her satış veya bir kamu tüzel kişisinin özel hukuk sözleşmesiyle yaptığı her taşınmaz alımı bu bent kapsamında değildir. İşlemin kamulaştırma hukuki rejimi içinde gerçekleşmesi gerekir.
Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmaz malların tamamının veya bir kısmının Devlet veya kamu tüzel kişileri tarafından 2942 sayılı Kanunda öngörülen usulle iktisap edilmesidir. İstisna hükmü de bu özel idare hukuku işlemi ile bağlantılı devri hedefler.
Kamulaştırma Kanunu m.8 kapsamında satın alma usulüyle anlaşmaya varılması halinde işlem, kamulaştırma sürecinin bir parçası olarak gerçekleşir. Bedel üzerinde anlaşma sağlanamaması halinde idarenin Kamulaştırma Kanunu m.10 uyarınca bedel tespiti ve tescil davası açması mümkündür. Her iki yolda da taşınmazın kamulaştırmayı yapan Devlet veya kamu tüzel kişisine devri, diğer şartlar da mevcutsa KDVK m.17/4-ğ bakımından değerlendirilir.
Kamulaştırma bedelinin tespitinde giderler ve yargılama maliyetleri için ayrıca Kamulaştırma Davasında Bilirkişi, Keşif, Tapu ve Diğer Giderleri Kim Öder? başlıklı rehberimize bakılabilir.
İstisna İçin Alıcının Kim Olması Gerekir?
Kanun metni, taşınmazın “kamulaştırmayı yapan Devlet ve kamu tüzel kişilerine” devrini istisna kapsamına almaktadır. Bu ifade nedeniyle işlemin alıcı tarafı önemlidir. Sadece taşınmazı satın alan tarafın kamu ile ilişkili olması yeterli değildir; devir, 2942 sayılı Kanun çerçevesinde kamulaştırmayı yapan Devlet veya kamu tüzel kişisine yapılmalıdır.
Özel hukuk tüzel kişileri lehine yürütülen bazı projelerde kamulaştırma yetkisinin hangi idari makam tarafından kullanıldığı, mülkiyetin kime geçtiği ve sonradan nasıl devredildiği ayrıca incelenmelidir. KDV istisnasının kapsamı belirlenirken yalnız projenin kamu hizmetiyle bağlantılı olması değil, kanuni devir zinciri esas alınır. Bu nedenle taşınmazın önce idareye kamulaştırma kapsamında devri ile idarenin daha sonra başka bir kişiye devri aynı işlem değildir.
İstisna hükmü lafzen kamulaştırma kapsamındaki ilk devir işlemini düzenler. İdarenin daha sonra taşınmazı satması veya devretmesi halinde ikinci işlemin KDV durumu kendi hukuki niteliğine göre belirlenir; KDVK m.17/4-ğ’nin ilk kamulaştırma devri için tanıdığı istisna sonraki devirlere otomatik olarak taşınmaz.
Taşınmaz Sahibinin KDV Mükellefi Olması Sonucu Değiştirir mi?
İstisna hükmünün getiriliş amacı bakımından en önemli alanlardan biri, normal şartlarda KDV’ye tabi olabilecek taşınmaz devirleridir. Taşınmazı kamulaştırılan kişinin bir şirket, ticari işletme veya KDV mükellefi olması halinde, işlemin diğer şartları sağlanıyorsa yeni istisna hükmü uygulanır.
Buna karşılık zaten KDV’nin konusuna girmeyen bir işlemde ayrıca istisna uygulanması tartışması farklıdır. KDV sistematiğinde önce işlemin verginin konusuna girip girmediği, daha sonra istisna bulunup bulunmadığı değerlendirilir. KDVK m.17/4-ğ, verginin konusuna girebilecek kamulaştırma devirlerinde doğrudan kanuni istisna dayanağı sağlar.
Taşınmazın işletme aktifinde bulunması, stok niteliğinde olması veya uzun süre işletmede tutulması gibi hususlar başka KDV hükümleri bakımından önem taşıyabilse de, somut kamulaştırma işlemi yeni bentteki açık şartları sağlıyorsa KDVK m.17/4-ğ ayrıca dikkate alınmalıdır.
Kamulaştırma Bedeline KDV Eklenir mi?
1 Haziran 2026’dan itibaren KDVK m.17/4-ğ kapsamına giren devir KDV’den istisna olduğundan, istisna kapsamındaki kamulaştırma bedelinin üzerine bu devir nedeniyle KDV hesaplanmaz. Kamulaştırma bedelinin kendisi ise 2942 sayılı Kanunun değerleme ve bedel tespit hükümlerine göre belirlenir.
Kamulaştırma bedelinin tespiti ile KDV’nin uygulanması iki ayrı hukuki aşamadır. Taşınmazın arsa, arazi veya yapı niteliği, yüzölçümü, emsal değeri, gelir yöntemi, yapı maliyetleri ve objektif değer artırıcı unsurlar kamulaştırma bedeli hesabında etkili olabilir. KDV istisnası ise tespit edilen bedelin vergiye tabi bir teslim bedeli olarak KDV hesaplanıp hesaplanmayacağı sorununa ilişkindir.
Bu nedenle “KDV istisnası getirildi, kamulaştırma bedeli düştü” şeklinde otomatik bir sonuç kurulamaz. İstisna taşınmazın değerini belirleyen kural değildir; vergisel sonucu düzenler.
KDV İstisnası Tapu Harcı ve Diğer Vergileri de Kaldırır mı?
Hayır. KDVK m.17/4-ğ yalnızca Katma Değer Vergisi bakımından bir istisna hükmüdür. Tapu işlemleri, harçlar, gelir veya kurumlar vergisi ve diğer mali yükümlülükler ayrı kanunlara tabidir. Bir işlemin KDV’den istisna edilmesi bütün vergi ve harçlardan istisna edildiği anlamına gelmez.
Örneğin kamulaştırma işlemlerinde tapu tescili, yargılama gideri, bilirkişi ve keşif giderleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile ilgili harç mevzuatı çerçevesinde ayrı değerlendirilir. Bu konuda yukarıda bağlantısı verilen gider rehberi güncel 2942 sayılı Kanun hükümlerini açıklamaktadır.
Ayrıca çok eski tarihli fiili el atma veya mülkiyet sorunları bakımından kamulaştırma hukuku farklı düzenlemeler içerebilir. 9 Ekim 1956 öncesi kamulaştırmasız el atma hakkındaki rehber, bu özel uyuşmazlık türünü ayrıca ele almaktadır.
Fatura ve Muhasebe Uygulamasında Nelere Dikkat Edilmeli?
KDV mükellefi bir işletmenin aktifindeki taşınmazın kamulaştırılması halinde işlem muhasebe kayıtlarına alınırken, istisnanın hukuki dayanağı açıkça gösterilmelidir. 1 Haziran 2026 ve sonrasındaki kapsama giren işlemler için dayanak 3065 sayılı KDV Kanunu m.17/4-ğ’dir.
İşlem nedeniyle fatura veya diğer belge düzenleme yükümlülüğü bulunan hallerde belgenin, işlemin kamulaştırma kapsamında olduğunu ve KDV istisnası dayanağını açık biçimde gösterecek şekilde düzenlenmesi uyuşmazlık riskini azaltır. Belge düzeni konusunda Vergi Usul Kanunu ve ikincil mevzuatın güncel hükümleri de ayrıca uygulanır.
İstisna nedeniyle yüklenilen KDV’nin indirim veya düzeltme rejimi, KDV Kanunu’nun istisna türüne ve indirim hakkına ilişkin hükümleri çerçevesinde ayrıca incelenmelidir. KDVK m.17’de düzenlenen her istisnanın yüklenilen KDV bakımından sonucu aynı değildir. Bu nedenle kamulaştırma işlemiyle doğrudan bağlantılı yüklenimlerin beyannameye nasıl yansıtılacağı muhasebe kaydı kurulmadan önce güncel KDV mevzuatı üzerinden kontrol edilmelidir.
Vergi Uyuşmazlığında Hangi Belgeler İncelenir?
İstisnanın uygulanıp uygulanamayacağına ilişkin uyuşmazlıkta ilk olarak işlemin gerçekten 2942 sayılı Kanun kapsamında olup olmadığı belirlenir. Bu amaçla kamulaştırma kararı, kamu yararı kararı, kıymet takdir belgeleri, Kamulaştırma Kanunu m.8 görüşme ve satın alma evrakı, anlaşma tutanağı, bedel tespiti ve tescil davası dosyası, tapu tescil belgesi ve ödeme kayıtları incelenebilir.
İkinci olarak devrin kime yapıldığı kontrol edilir. Tapu kaydında mülkiyetin kamulaştırmayı yapan Devlet veya kamu tüzel kişisine geçtiğinin tespiti önemlidir. Üçüncü olarak vergiyi doğuran olayın tarihi belirlenerek 1 Haziran 2026 yürürlük tarihiyle karşılaştırılır.
Vergi idaresinin KDV tarhiyatı yapması halinde ihbarname, vergi inceleme raporu ve tarhiyatın gerekçesi de ayrıca incelenmelidir. İstisna şartları gerçekleşmesine rağmen KDV hesaplandığı veya tarh edildiği ileri sürülüyorsa, düzeltme-şikâyet veya vergi mahkemesinde dava yollarının hangisinin kullanılacağı işlemin niteliğine ve sürelere göre belirlenir.
Kamulaştırma Sürecinde KDV Kontrol Listesi
- Devir gerçekten 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında mı?
- Kamulaştırmayı yapan taraf Devlet veya kamu tüzel kişisi mi?
- Taşınmaz doğrudan kamulaştırmayı yapan tarafa mı devrediliyor?
- Vergiyi doğuran olay ve devir tarihi 1 Haziran 2026 veya sonrasında mı?
- Satıcı KDV mükellefi ise işlem belgesinde KDVK m.17/4-ğ dayanağı gösterilmiş mi?
- Kamulaştırma bedeli ile vergi matrahı kavramları birbirinden ayrılmış mı?
- Tapu harcı ve diğer mali yükümlülükler ayrıca kontrol edilmiş mi?
- İstisna nedeniyle yüklenilen KDV’nin beyanname etkisi ayrıca incelenmiş mi?
Bu kontroller, KDV istisnasının yalnızca “kamulaştırma var” gerekçesiyle otomatik uygulanmasını veya kapsam dışı bir kamu taşınmaz alımının yanlışlıkla istisna sayılmasını önler.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Kamulaştırma bedeline 2026’da KDV eklenir mi?
1 Haziran 2026’dan itibaren KDVK m.17/4-ğ kapsamındaki taşınmaz devrinde KDV hesaplanmaz.
2. Her kamu kurumuna taşınmaz satışı KDV’den istisna mı?
Hayır. İstisna, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında taşınmazın kamulaştırmayı yapan Devlet veya kamu tüzel kişisine devrine ilişkindir.
3. Şirketin aktifindeki taşınmaz kamulaştırılırsa istisna uygulanır mı?
İşlem KDVK m.17/4-ğ’deki şartları taşıyorsa, satıcının şirket olması istisnayı ortadan kaldırmaz.
4. KDV istisnası hangi tarihte başladı?
7577 sayılı Kanunun 14/b maddesi nedeniyle KDVK m.17/4-ğ hükmü 1 Haziran 2026 tarihinde yürürlüğe girdi.
5. Kamulaştırma kararı Nisan 2026’da, tapu devri Haziran 2026’da ise hangi tarih önemlidir?
Vergiyi doğuran olay ve devir tarihi somut dosyada tespit edilmelidir. Yalnız kamulaştırma kararının tarihi tek başına yeterli değildir.
6. KDV istisnası tapu harcını da kaldırır mı?
Hayır. KDV istisnası yalnız KDV bakımındandır. Tapu, harç ve diğer vergi sonuçları kendi mevzuatına göre ayrıca belirlenir.
7. Kamulaştırma satın alma usulüyle tamamlanırsa istisna uygulanabilir mi?
Kamulaştırma Kanunu kapsamında yapılan ve taşınmazın kamulaştırmayı yapan Devlet veya kamu tüzel kişisine devriyle sonuçlanan işlem, diğer şartları da taşıyorsa KDVK m.17/4-ğ kapsamında değerlendirilir.
8. İstisna uygulanmadığı için KDV tarh edilirse ne yapılır?
Kamulaştırma ve tapu belgeleriyle birlikte tarhiyatın gerekçesi incelenir; uygulanacak idari veya yargısal yol Vergi Usul Kanunu ve İYUK’taki süreler gözetilerek belirlenir.
Resmî Kaynaklar
- TBMM – 7577 sayılı Kanun tam metni
- Resmî Gazete – 17 Nisan 2026 tarihli 7577 sayılı Kanun
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 3065 sayılı KDV Kanunu ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu
- Gelir İdaresi Başkanlığı
Hukuki inceleme: İçerik, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu m.17/4-ğ, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve 7577 sayılı Kanunun 3 ve 14. maddeleri esas alınarak 16 Eylül 2026 tarihinde hazırlanmıştır.
Yazar: Av. Halil İbrahim Bakırcı – Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu. Türkiye genelindeki dosyalar Mersin’den yürütülmektedir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
