Kamulaştırmada İrtifak Hakkı Nedir? 2942 m.4 Elektrik Hattı, Metro ve Tünel 2026
Kısa ve net cevap: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.4’e göre kamu hizmetinin amacı için taşınmazın tamamının mülkiyetinin alınması gerekmiyorsa, taşınmazın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir. Bu durumda malik mülkiyetini tamamen kaybetmez; ancak taşınmazın kullanımını sınırlayan kamu lehine bir hak doğar. Bedel, irtifak nedeniyle taşınmazın değerinde meydana gelen azalma üzerinden belirlenir. Mülkiyet hakkının kullanılmasını engellemeyen ve can-mal güvenliği önlemleri alınan teleferik, köprü, metro, raylı sistem ve tünel yatırımlarında kanunun özel fıkrası uyarınca mülkiyet kamulaştırması yapılmayabilir; yatırım nedeniyle maliklerden değer artış bedeli de alınamaz.
Kamulaştırmada İrtifak Hakkı Ne Anlama Gelir?
Kamulaştırmada irtifak hakkı, idarenin kamu hizmetini gerçekleştirmek için taşınmazın tamamının mülkiyetini devralmak yerine, ihtiyaç duyduğu kullanım yetkisini taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak olarak kurmasıdır. 2942 sayılı Kanun m.4 bu yöntemi açıkça düzenler. Amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmazın belirli bir kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak tesis edilir.
Bu yöntem özellikle enerji nakil hatları, boru hatları, yer altı tesisleri, su isale hatları ve benzeri doğrusal altyapı yatırımlarında önem taşır. İdarenin ihtiyacı yalnız belirli yükseklikte hat geçirilmesi veya belirli derinlikte tesis kurulması ise bütün parselin mülkiyetini almak ölçüsüz olur. Kanun bu nedenle kamu hizmeti ile özel mülkiyet arasında daha sınırlı müdahale imkânı sağlar.
İrtifak kurulması, malikin hiçbir kayba uğramadığı anlamına gelmez. Taşınmaz üzerindeki yapılaşma, tarımsal kullanım, ağaçlandırma, makine kullanımı, erişim veya gelecekteki ekonomik değerlendirme imkânı sınırlandırılabilir. Bu kayıp kamulaştırma bedelinde hesaba katılır.
2942 m.4 Güncel Olarak Ne Düzenler?
Kanunun birinci fıkrası temel kuralı kurar: Taşınmazın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine amaç için yeterli ise taşınmazın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde irtifak hakkı kurulabilir. Burada belirleyici ölçüt idarenin tercihinden çok amacın neyi gerektirdiğidir. Kamu hizmeti sınırlı hakla gerçekleştirilebiliyorsa bütün mülkiyetin alınmasının gerekliliği ayrıca açıklanmalıdır.
İkinci fıkra ise bazı ulaşım ve altyapı yatırımları için özel hüküm getirir. Maliklerin mülkiyet hakkını kullanmasının engellenmemesi ve can-mal güvenliği bakımından gerekli önlemlerin alınması kaydıyla taşınmazların üstünde teleferik ve benzeri ulaşım hatları ile her türlü köprü; altında metro ve benzeri raylı taşıma sistemleri ile tünel yapılabilir. Mülkiyet hakkının kullanımı engellenmiyorsa bu yatırımlar için taşınmazın mülkiyetine ilişkin kamulaştırma yapılmaz. Kanun ayrıca yapılan yatırım nedeniyle maliklerden değer artış bedeli alınamayacağını belirtir.
Anayasa Mahkemesinin maddenin geçmiş metnine ilişkin iptal kararı nedeniyle ikinci fıkra okunurken yürürlükteki konsolide metin esas alınmalıdır. Özellikle “hiçbir bedel ödenmez” şeklinde geçmiş metne veya eski internet kaynaklarına dayalı genelleme yapılmamalıdır. Mülkiyet kullanımının fiilen engellenip engellenmediği ve somut zarar ayrı değerlendirilir.
Hangi Projelerde İrtifak Kamulaştırması Kullanılır?
Kanun proje türlerini kapalı liste hâlinde sınırlamaz. İrtifak, kamu hizmetinin yalnız sınırlı bir alan, yükseklik veya derinlik kullanmasını gerektirdiği bütün kamulaştırmalarda gündeme gelebilir. Enerji nakil hattında direk ve iletken güvenlik koridoru, doğal gaz veya su hattında yer altı güzergâhı, drenaj ve kanal tesislerinde kullanım şeridi, haberleşme altyapısında belirli teknik alan buna örnektir.
İrtifak alanı teknik projede koordinat, güzergâh ve yüzölçümü ile gösterilmelidir. “Parselin bir kısmı” ifadesi tek başına yeterli değildir. Hangi bölümde hangi hakkın, ne genişlik ve yükseklikte kurulacağı tapu ve proje kayıtlarında belirli olmalıdır. Belirsizlik malikin kalan bölümdeki kullanım hakkını gereksiz yere daraltır.
İrtifak kamulaştırmasında proje sınırı değişirse önceki değerleme de otomatik olarak geçerli kalmaz. Güzergâh, direk yeri, hat yüksekliği, koruma mesafesi veya çalışma alanı farklılaşmışsa taşınmaz üzerindeki değer kaybı yeniden somut proje üzerinden incelenir.
Kamulaştırma İrtifak Bedeli Nasıl Hesaplanır?
İrtifak bedeli yalnız irtifak şeridinin metrekare alanı ile birim fiyatın çarpılması değildir. 2942 sayılı Kanunun bedel tespit sistemi içinde esas soru, irtifak kurulması nedeniyle taşınmazın bütününün değerinde ne kadar azalma meydana geldiğidir. Taşınmaz irtifaktan önceki değeri ile irtifak kurulduktan sonraki değeri bakımından karşılaştırılır.
Arsa niteliğindeki taşınmazlarda imar hakkı, yapı yaklaşma mesafesi, kullanım türü, emsal satışlar, cephe, geometrik bütünlük ve irtifak koridorunun konumu önem taşır. İrtifak hattı parselin kenarından geçiyorsa etkisi ile yapılaşma merkezini kesiyorsa etkisi aynı değildir. Tarım arazisinde ürün deseni, tarım makinelerinin kullanımı, direk ayakları, sulama düzeni, ağaç dikim sınırı ve ulaşım dikkate alınır.
Enerji nakil hattında iletkenlerin geçtiği koridor ile direk yerleri farklı ekonomik etki doğurabilir. Direk yeri için mülkiyet kamulaştırması yapılmışsa bu bölümün bedeli, irtifak alanı için değer kaybı hesabından ayrılır. Aynı kaybın iki kez hesaplanmaması ve malikin gerçek kaybının eksik bırakılmaması gerekir.
Bilirkişi raporu “emsal uygulamalarda yüzde şu oran kullanılır” diyerek soyut oranla yetinmemelidir. Oranın neden bu parsel için uygun olduğu; hat yönü, taşınmazın büyüklüğü, kalan alan, imar ve kullanım kısıtları üzerinden açıklanmalıdır. Mahkeme denetimine elverişli rapor, hesap yöntemini ve verileri göstermelidir.
Elektrik Nakil Hattı Geçen Taşınmazda Hangi Haklar Vardır?
Elektrik nakil hatları irtifak kamulaştırmasının en sık görülen uygulamalarındandır. Hat güzergâhı bir tarla, arsa veya yapılaşma alanının üstünden geçebilir. İdare veya yetkili kuruluş, projenin gerektirdiği irtifakı tapuya tescil ettirir. Malik mülkiyetini korur ancak hat güvenliği için getirilen teknik sınırlamalara uymak zorunda kalır.
Malik açısından dosyada dört ayrı alan kontrol edilir. Birincisi direk ayağı veya tesis için mülkiyet kamulaştırması yapılıp yapılmadığıdır. İkincisi irtifak koridorunun gerçek genişliğidir. Üçüncüsü hat nedeniyle yapılaşma ve kullanım kısıtının boyutudur. Dördüncüsü taşınmazın kalan kısmının ekonomik bütünlüğüdür.
İmar planında konut veya ticaret alanında kalan arsadan yüksek gerilim hattı geçmesi, tarla üzerindeki hatla aynı değer düşüşünü doğurmaz. Aynı şekilde parselin küçük veya büyük olması, hattın çapraz ya da kenardan geçmesi, direk bulunması, mevcut yapıya yakınlık ve teknik koruma alanı değerlemeyi değiştirir. Bedel bu somut özellikler üzerinden belirlenir.
Metro, Tünel, Teleferik ve Köprü İçin Kamulaştırma Zorunlu mudur?
2942 m.4 ikinci fıkra bu yatırımlar için özel ölçüt getirir. Maliklerin mülkiyet hakkını kullanması engellenmiyor ve can-mal güvenliği için gerekli önlemler alınıyorsa taşınmazların üstünde teleferik ve benzeri ulaşım hatları ile köprü, altında metro ve benzeri raylı sistem ile tünel yapılabilir. Mülkiyet kullanımının engellenmediği durumda taşınmazın mülkiyetinin kamulaştırılması gerekmez.
Bu hüküm “metro geçen bütün taşınmazlarda hiçbir hak doğmaz” anlamına gelmez. Somut yatırım yüzünden binanın güvenli kullanımı, temel sistemi, yapılaşma imkânı veya taşınmazın ekonomik değerlendirilmesi fiilen etkileniyorsa bu etkinin hukuki niteliği ayrıca incelenir. Kanunun özel fıkrası, mülkiyet hakkının kullanımının engellenmemesi koşuluna bağlıdır.
Yatırım nedeniyle bölgede genel değer artışı meydana gelmesi hâlinde idarenin maliklerden ayrıca “değer artış bedeli” istemesi m.4 hükmüyle yasaklanmıştır. Bu kural kamulaştırma veya zarar değerlendirmesinden farklıdır; kamu yatırımı dolayısıyla mülkün piyasa değerinin yükselmesi, m.4 kapsamında ayrı bedel tahsilinin gerekçesi yapılamaz.
İrtifak Kurulunca Malik Taşınmazını Kullanabilir mi?
Evet. İrtifak kamulaştırmasının mülkiyet kamulaştırmasından temel farkı budur. Malik tapuda malik olarak kalır ve taşınmazı, irtifakın amacıyla bağdaşan ölçüde kullanmaya devam eder. Satış, miras, kira ve diğer tasarruflar irtifak kaydıyla birlikte gerçekleşir. Yeni malik de tapudaki irtifakın sınırlarına tabidir.
Ancak malikin kullanım hakkı sınırsız değildir. Enerji hattı güvenlik mesafesi içinde bina yapmak, yüksek ağaç dikmek veya teknik tesisi tehlikeye sokan faaliyet yürütmek yasaklanabilir. Yer altı hattında kazı veya temel çalışması izne veya teknik sınırlamaya bağlı olabilir. Bu nedenle tapu kaydındaki irtifak açıklaması ile teknik proje birlikte okunmalıdır.
İrtifakın fiilen kullanılmadığı, projenin kaldırıldığı veya kamu hizmetinin sona erdiği durumlarda kaydın geleceği ayrıca incelenir. İrtifak kendiliğinden her durumda silinmez; terkin için hakkın hukuki sona erme sebebi ve ilgili idarenin işlemi/tapu usulü değerlendirilir.
İrtifak Hakkı Bedeli Hangi Mahkemede Belirlenir?
İdare 2942 m.8 satın alma usulünde anlaşma sağlayamazsa m.10 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. İrtifak kamulaştırmasında mahkeme, mülkiyetin tamamını idareye geçirmek yerine belirlenen irtifak hakkının idare lehine tesciline ve bedelin hak sahibine ödenmesine karar verir.
Malik, bilirkişi raporunda yalnız irtifak şeridinin alanını değil taşınmazın bütün değerine etkisini kontrol etmelidir. İmar durumu, güncel emsal satışlar, tarımsal gelir, proje planı, hat koridoru, direk yerleri ve varsa yapı ruhsatları dosyaya sunulmalıdır. Eksik teknik proje üzerinden yapılan keşif doğru değer kaybını göstermez.
Kamulaştırma işleminin kendisine yönelik yetki, kamu yararı, proje ve usul itirazları adli bedel tespitiyle aynı şey değildir. 2942 m.14’teki özel otuz günlük süre içinde idari yargıda iptal davası gerektiren bir sorun varsa süre ayrıca korunmalıdır.
İrtifak Kamulaştırması Dosyasında Hangi Belgeler İncelenir?
- Güncel tapu kaydı ve irtifak şerhleri,
- kamulaştırma ve kamu yararı kararları,
- onaylı güzergâh/proje krokisi,
- irtifak alanını ve varsa direk/tesis alanını gösteren koordinatlar,
- imar durum belgesi ve plan paftaları,
- emsal satış kayıtları veya tarımsal gelir belgeleri,
- yapı ruhsatı, iskan ve mevcut yapı bilgileri,
- fotoğraflar, ölçüm krokileri ve teknik raporlar,
- m.8 satın alma teklif yazısı ve tebliğ belgesi,
- m.10 dava tebligatı ve bilirkişi raporları.
Belge setinin amacı, irtifakın soyut olarak varlığını değil bu parsel üzerinde doğurduğu gerçek değer kaybını göstermek olmalıdır.
İrtifak Kamulaştırmasında Sık Yapılan Hatalar
İrtifak alanını kamulaştırılan mülkiyet gibi hesaplamak doğru değildir. Bedel kural olarak taşınmazın bütün değerindeki azalma üzerinden belirlenir.
Direk yerini ve hat koridorunu tek kalem saymak hatalıdır. Mülkiyet alınan bölüm ile irtifak kurulan bölüm ayrılmalıdır.
Her metro veya tünel yatırımında otomatik bedel var/yok demek yanlıştır. M.4/2’de mülkiyet kullanımının engellenmemesi ve güvenlik önlemleri temel şarttır.
Eski kanun metnindeki iptal edilmiş cümlelere dayanmak ciddi hatadır. Güncel konsolide metin esas alınmalıdır.
İmar durumunu dosyaya sunmamak özellikle arsa değerlemesinde kaybın eksik hesaplanmasına neden olabilir.
İptal davası süresini yalnız bedel davasına odaklanarak kaçırmak ayrıca hak kaybı yaratır.
Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması
2942 m.4 Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’de enerji nakil hatları, boru hatları, ulaşım ve altyapı yatırımlarında irtifak kamulaştırması sık karşılaşılan bir yöntemdir. Tarsus’taki tarım arazisi ile Yenişehir’de imarlı arsa üzerinde aynı hat geçse dahi değer kaybı aynı oranla belirlenmez; taşınmazın hukuki ve fiilî niteliği ayrı değerlendirilir.
Silifke, Erdemli, Mut ve diğer ilçelerde tarımsal araziler bakımından ürün, sulama, makine geçişi ve parsel bütünlüğü; Mersin merkezde imarlı taşınmazlarda yapılaşma hakkı, emsal ve mevcut yapı daha belirleyicidir. Yerel farklılık değerleme verisini etkiler; hukuki dayanak değişmez.
Sonuç
Kamulaştırmada irtifak hakkı, kamu hizmetinin bütün mülkiyetin alınmasını gerektirmediği durumda daha sınırlı müdahale aracıdır. 2942 m.4, taşınmazın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynağı üzerinde irtifak kurulmasına izin verir. Malik mülkiyetini korur fakat irtifakın getirdiği sınırlamalara tabi olur. Bedel, bu sınırlamanın taşınmazın bütün ekonomik değerinde yarattığı gerçek azalma üzerinden belirlenir.
Hukuki dayanak: Anayasa m.46; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.4, m.10, m.11, m.14 ve ilgili hükümler.
Resmî kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi · T.C. Resmî Gazete
İlgili rehberler: Kamulaştırma bedeli peşin mi ödenir? · Kamulaştırma bedeli nasıl hesaplanır? · Kamulaştırma bedeli ve itiraz rehberi
11 Eylül 2026 tarihindeki yürürlükte mevzuata göre Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.
Kamulaştırma irtifakında değer kaybı hangi teknik verilerle gösterilmelidir?
2942 sayılı Kanun m.4 kapsamında mülkiyet tamamen devredilmeden taşınmaz üzerinde irtifak kurulabilir. Bu durumda bedel, yalnız irtifak alanının metrekaresi üzerinden hesaplanmaz; hakkın taşınmazın tamamının kullanımına ve değerine etkisi incelenir. Enerji hattı, boru hattı, ulaşım koridoru veya benzeri sınırlamanın yapılaşma, tarımsal kullanım, erişim ve güvenlik mesafesi üzerindeki etkisi harita ve bilirkişi verileriyle somutlaştırılmalıdır.
Tapu kaydı, imar durumu, kadastro çapı, irtifak güzergâhı, emsal satışlar ve taşınmazın irtifak öncesi kullanım biçimi aynı dosyada bulunmalıdır. Bilirkişi raporunda değer kaybı oranı gerekçesiz tek bir yüzde olarak verildiyse, bu oranın hangi ekonomik ve teknik veriden çıktığı sorgulanmalıdır. Geçici irtifak ile sürekli irtifak da aynı değerleme mantığıyla ele alınmamalıdır.
İrtifak sonradan genişletilmiş veya proje güzergâhı değişmişse yeni müdahalenin mevcut tescil sınırları içinde kalıp kalmadığı ayrıca ölçülmelidir. Tapudaki hak ile fiilî kullanımın aşılması, ek bedel veya ayrı hukuki talep bakımından önem taşır.
Teknik kontrol: Bilirkişi krokisindeki irtifak genişliği ile tapu tesciline esas koordinatlar aynı olmalıdır; farklılık varsa bedel ve kullanım kısıtı hesabı bu çelişki giderilmeden kesinleştirilmemelidir.
Sık Sorulan Sorular
İrtifak kamulaştırması nedir?
Taşınmazın tamamının mülkiyetini almak yerine kamu hizmeti için gerekli sınırlı kullanım hakkının kamulaştırma yoluyla kurulmasıdır.
Elektrik hattı geçen arsanın tamamı kamulaştırılır mı?
Hayır. Amaç için irtifak yeterliyse m.4 uyarınca irtifak kurulur; direk veya tesis alanı için ayrıca mülkiyet kamulaştırması yapılabilir.
İrtifak bedeli metrekare üzerinden mi hesaplanır?
Yalnız metrekare çarpımı yeterli değildir. İrtifak nedeniyle taşınmazın bütün değerinde oluşan azalma belirlenir.
İrtifak kurulunca malik taşınmazı satabilir mi?
Evet. Malik mülkiyeti korur; ancak yeni malik de tapuya tescilli irtifakla bağlı olur.
Metro taşınmazın altından geçerse kamulaştırma yapılır mı?
Mülkiyet kullanımını engellemiyor ve gerekli güvenlik önlemleri alınmışsa m.4/2 özel kuralı uyarınca mülkiyet kamulaştırması yapılmayabilir.
Köprü veya teleferik nedeniyle değer artış bedeli alınır mı?
2942 m.4 yatırım nedeniyle taşınmaz maliklerinden değer artış bedeli alınamayacağını düzenler.
İrtifak bedeli hangi mahkemede belirlenir?
2942 m.10 bedel tespiti ve tescil davası taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür.
Bilirkişi hangi verileri incelemeli?
İmar durumu, taşınmazın niteliği, proje güzergâhı, kullanım sınırlaması, emsal veya gelir verileri ve kalan bölümün değerini birlikte incelemelidir.
İrtifak kaldırılırsa tapudan otomatik silinir mi?
Hayır. Hakkın hukuki sona erme sebebi ve terkin usulü ayrıca uygulanır.
Mersin’de irtifak bedeli için ayrı kanun var mı?
Hayır. 2942 m.4 Türkiye genelinde uygulanır; yerel veriler yalnız değerleme sonucunu etkiler.
Telefon: +90 552 224 43 66
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
