Kira Sözleşmesinde Depozito Nasıl Verilir? TBK 342 Banka Hesabı, Üç Aylık Sınır ve İade 2026

TBK 342 hangi kira sözleşmelerinde uygulanır?

TBK m.342, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel düzenlemeler arasında yer alır. Bu nedenle bir daire, villa, apartman dairesi, ofis, dükkân, mağaza, depo niteliğindeki çatılı işyeri veya benzeri bir yer için kira sözleşmesinde güvence bedeli kararlaştırılmışsa öncelikle m.342 uygulanır. Maddede güvence verilmesi zorunlu tutulmamıştır. Taraflar kira sözleşmesi yaparken hiç güvence kararlaştırmayabilir. Fakat güvence kararlaştırdıkları anda kanunun miktar ve saklama usulüne ilişkin emredici sınırları devreye girer.

Kanun “depozito” kelimesi yerine “güvence” kavramını kullanır. Uygulamada depozito, teminat veya güvence bedeli olarak adlandırılan ödemenin hukuki niteliği sözleşmenin içeriğine göre belirlenir. Kiraya verenin kira ilişkisinden doğabilecek kira bedeli, yan gider, özen borcuna aykırılık veya teslim sırasında tespit edilen zarar gibi alacaklarının güvencesi için alınan bedel TBK m.342 kapsamındadır. Sözleşmede bu ödemenin başka bir hukuki sebebe dayandığı açıkça ortaya konulmadıkça yalnız isminin “kapora” yazılması, güvenceye ilişkin emredici kuralları bertaraf etmez.

TBK m.342’nin konut ve çatılı işyerleri için öngördüğü sistem, kiracının parasının kiraya verenin kişisel malvarlığına karışmasını engellemeyi amaçlar. Para güvence olarak verilmişse doğru sistem kiraya verenin kendi hesabına serbestçe aktarılan bir ödeme değil, tarafların tek başına çözemeyeceği blokeli güvence hesabıdır. Böylece kira ilişkisi devam ederken kiraya veren güvenceyi kendi ihtiyacı için kullanamaz; kira sona erdiğinde de hangi tarafın hangi miktara hak kazandığı açık bir hukuki zeminde çözülür.

Kira depozitosu en fazla kaç aylık olabilir?

TBK m.342/1 hükmü açıktır: Sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Üst sınır güvence bedelinin niteliğine ilişkindir ve konut ile çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Tarafların “altı aylık depozito”, “bir yıllık kira kadar teminat” veya başka bir ad altında üç aylık kira bedelini aşan güvence kararlaştırması, m.342’deki sınıra aykırıdır.

Hesaplamada kira sözleşmesindeki aylık kira bedeli esas alınır. Örneğin aylık çıplak kira bedeli 30.000 TL ise kanuni güvence üst sınırı 90.000 TL’dir. Aidat, ortak gider, elektrik, su veya başka yan giderlerin güvence hesabına ayrıca eklenebilmesi için bunların gerçekten kira bedelinin parçası olup olmadığı sözleşmeden ayrılır. “Üç aylık kira” sınırını yan gider kalemleriyle fiilen artırmak, maddenin koruma amacına aykırı sonuç doğurur.

Kira bedelinin sonraki yıllarda artması, başlangıçta verilmiş güvence bedelini kendiliğinden artırmaz. Güvencenin her TÜFE artışında otomatik olarak tamamlanacağına ilişkin kayıt ayrıca değerlendirilir; kiracının kanunda öngörülen korumasını bertaraf eden ve güvenceyi sürekli büyüten sözleşme hükümleri, TBK’nın konut ve çatılı işyeri kiralarındaki kiracıyı koruyucu sistemi içinde ele alınır. Kiraya verenin tek taraflı mesajla “kira arttı, depozitoyu da üç aya tamamla” diyerek yeni bir ödeme talep etmesi, sözleşme ve emredici hükümler birlikte incelenmeden kesin bir borç doğurmaz.

Depozito neden bankada blokeli hesaba yatırılmalıdır?

TBK m.342/2, güvence para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılmışsa saklama yöntemini doğrudan düzenler. Kiracı parayı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilememek üzere bir tasarruf hesabına yatırır. Kıymetli evrak söz konusuysa bankaya depo edilir. Banka güvenceyi yalnız iki tarafın rızasıyla veya kesinleşmiş icra takibinin ya da kesinleşmiş mahkeme kararının varlığı hâlinde geri verebilir.

Bu düzenlemenin sonucu şudur: Kanuni modelde para kiraya verenin serbest kullanımındaki kişisel banka hesabına geçmez. Banka ne kiracının tek taraflı talebiyle kira devam ederken parayı çözer ne de kiraya verenin “evde hasar var” şeklindeki tek taraflı beyanıyla bedeli kiraya verene aktarır. Taraflar anlaşırsa ortak talimat verir. Anlaşmazlık varsa kiraya veren alacağını hukuken kesinleştirir; banka da kesinleşmiş takip veya karar üzerinden işlem yapar.

Güvence hesabı açılırken bankanın ürün adı bankadan bankaya değişebilir. Önemli olan hesabın TBK m.342’deki işlevi sağlamasıdır: para kiracının güvence amacıyla yatırdığı bir bedel olarak tutulmalı ve kiraya verenin tek başına çekimine kapalı olmalıdır. Normal vadesiz hesaba kiraya veren lehine açıklama yazılması, tek başına m.342’deki blokaj sistemini kurmaz. Sözleşmede banka hesabının hangi şubede açılacağı, masrafların kime ait olacağı ve faiz/getirinin güvenceye eklenip eklenmeyeceği açık yazılırsa teslim sonunda gereksiz uyuşmazlık azalır.

Depozito elden veya kiraya verenin hesabına verilmişse ne olur?

Uygulamada güvence bedelinin sıkça elden veya doğrudan kiraya verenin banka hesabına ödendiği görülür. Bu yöntem TBK m.342/2’de öngörülen saklama sistemine uygun değildir. Bununla birlikte fiilen yapılmış ödemenin yok sayılması da doğru değildir. Kiracı öncelikle güvence verdiğini ve miktarını ispatlamalıdır. Banka havalesi, dekont, kira sözleşmesindeki “depozito alınmıştır” kaydı, makbuz, teslim belgesi veya usulüne uygun diğer deliller ödeme olgusunu ortaya koyabilir.

Elden ödeme yapılmışsa yazılı makbuzun bulunması özellikle önemlidir. Sadece sözlü “iki depozito verdim” beyanıyla yüksek miktarlı bir ödemenin ispatı, HMK’daki senetle ispat ve delil kuralları nedeniyle güçleşir. Banka yoluyla yapılan ödeme ise açıklama kısmında “… adresli taşınmaz kira sözleşmesi güvence bedeli” gibi belirli bir açıklamayla yapılırsa ödemenin hukuki sebebi daha açık hâle gelir.

Kiraya verenin hesabına yatırılan güvence, sözleşme sona erdiğinde kira bedeliyle karıştırılarak tutulamaz. Kiraya veren hangi alacağı nedeniyle ne kadar kesinti yaptığını açıklamak ve uyuşmazlık çıkarsa alacağını ispatlamak durumundadır. Kiracı da güvenceyi ödediğini ve kira ilişkisinin sona erdiğini ortaya koyar. Tarafların bu aşamadaki ispat yükü, ileri sürdükleri vakıalara göre HMK m.190’daki genel ispat kuralı çerçevesinde belirlenir.

Kiracı son ayların kirasını depozitodan düşebilir mi?

Güvence bedeli, kira ilişkisinin sonunda doğabilecek alacakları teminat altına almak amacıyla verilir. Kiracı tek taraflı olarak “son ay kirayı ödemiyorum, depozitodan say” diyerek kira ödeme borcunu sona erdiremez. Kira bedelinin ödeme zamanı TBK m.314, temerrüt sonuçları ise konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.315 kapsamında değerlendirilir. Güvencenin varlığı, aylık kira borcunun vadesinde ödenmesi yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Taraflar açıkça anlaşır ve güvence bedelinin belirli kira borcuna mahsup edilmesini birlikte kabul ederse farklıdır. Bu durumda mahsup iradesi yazılı hâle getirilmelidir. Aksi hâlde kiracı son ay kirasını ödemezse kiraya veren ödenmeyen kira nedeniyle ihtar ve tahliye süreçlerini başlatabilir. “Zaten depozito vardı” savunması, tek başına vadesi gelmiş kira borcunun ödendiğini göstermez.

Benzer şekilde kiraya veren de kira dönemi içinde güvenceyi dilediği kira borcuna tek taraflı olarak tüketip sonra yeniden depozito isteyemez. Kanuni güvence sistemi, bedelin belirli koşullar gerçekleşene kadar teminat olarak korunmasını esas alır. Takas ve mahsup hükümleri bakımından TBK m.139 ve devamı gündeme gelebilse de somut alacakların muacceliyeti, aynı türden olması ve sözleşmedeki düzenleme ayrıca değerlendirilir.

Kira bitince depozito ne zaman iade edilir?

TBK m.342/3 bankadaki güvencenin çözülmesi için özel bir mekanizma kurar. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira ilişkisiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermek zorundadır. Bu üç aylık süre, “kiraya veren her durumda depozitoyu üç ay boyunca tutabilir” şeklinde okunmamalıdır. Taraflar teslimde anlaşmış ve kiraya verenin güvenceye yönelik bir alacağı kalmamışsa iadenin gereksiz yere bekletilmesi için hukuki bir sebep yoktur.

Kiracı taşınmazı teslim ederken anahtarı ispatlanabilir biçimde vermeli, mümkünse teslim tutanağı düzenlemeli, sayaç ve taşınmazın fiziksel durumunu tarihli kayıtlarla belgelendirmelidir. Kiraya veren de teslim sırasında tespit ettiği olağan kullanımı aşan zararları somutlaştırmalıdır. Anahtarın fiilen bırakıldığı tarih kira ilişkisinin sona ermesi ve kullanım bedeli tartışmaları bakımından kritik olduğundan, apartman görevlisine veya komşuya bırakmak yerine kiraya verene ya da yetkili temsilcisine teslimin ispatlanması daha güvenlidir.

Bankada blokeli güvence yok ve para doğrudan kiraya verene verilmişse, kiracı alacağını yazılı talep ile isteyebilir. Uyuşmazlık kira ilişkisinden doğduğu için 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B kapsamındaki dava şartı arabuluculuk düzenlemesi dikkate alınır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa görevli mahkemede alacak talebi ileri sürülür.

Kiraya veren hangi zararları depozitodan kesebilir?

TBK m.334’e göre kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa kira sözleşmesinin sonunda o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmadan sorumlu değildir. Bu ayrım depozito uyuşmazlıklarının merkezidir. Duvar boyasının normal kullanım süresinde eskimesi, belirli kullanım ömrünü tamamlayan parçalar veya olağan yıpranma kiracıya otomatik olarak yeni ürün bedeli yüklemez. Buna karşılık kiracının kusurlu davranışıyla kırılan sabit eşya, sözleşmeye aykırı ağır hasar veya teslim anındaki durumu aşan zarar tazminat konusu olabilir.

TBK m.335 ayrıca geri verme sırasında kiralananın durumunun gözden geçirilmesi ve kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpların kendisine hemen yazılı olarak bildirilmesi bakımından önem taşır. Teslimden uzun süre sonra ilk kez ileri sürülen, teslim anında fark edilebilecek hasar iddiaları bu hüküm çerçevesinde değerlendirilir. Teslimde fotoğraf, video, demirbaş listesi ve tutanak bulunması hem kiracı hem kiraya veren için ispatı güçlendirir.

Kesinti yapılacaksa zarar kalemi, miktarı ve dayanağı belirli olmalıdır. “Evi beğenmedim, depozitoyu vermiyorum” veya “temizlik masrafı çıktı” gibi soyut ifadeler tek başına güvence bedelinin tamamının tutulmasını haklılaştırmaz. Kiraya veren zarar iddiasını ve zarar ile kiracının sözleşmeye aykırı davranışı arasındaki bağı ispatlar. Kiracı da olağan kullanım, teslim anındaki mevcut durum veya ödediği onarım bedellerine ilişkin delillerini sunar.

Depozito iade edilmezse hangi yol izlenir?

Depozito iadesi uyuşmazlığı kira ilişkisinden doğan bir alacak uyuşmazlığıdır. 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Bu nedenle doğrudan dava açılmadan önce arabuluculuk süreci tamamlanır. Anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi şartları çerçevesinde uyuşmazlık sona erer; anlaşma sağlanamazsa dava açılır.

Görev bakımından 6100 sayılı HMK m.4, kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesini görevli kılar. Talebin yalnız para alacağı olması, kira ilişkisinden kaynaklanıyorsa görev kuralını kendiliğinden değiştirmez. Yetki ise HMK’nın genel ve sözleşmeden doğan davalara ilişkin hükümleri ile somut kira ilişkisinin bağlantı noktalarına göre belirlenir.

Kiracının dosyaya koyması gereken temel belgeler kira sözleşmesi, güvence ödeme dekontu veya makbuzu, anahtar teslim belgesi, varsa giriş ve çıkış fotoğrafları, kiraya verenle yazışmalar, arabuluculuk son tutanağı ve talep edilen miktarın hesabıdır. Kiraya verenin zarar savunması varsa hasar fotoğrafları, servis veya onarım faturaları, teslim tutanakları ve zarar kalemlerinin kiracıya ait olduğunu gösteren deliller ayrıca incelenir.

İç bağlantılar: Kiracı erken çıkarsa TBK 325 · Kira borcu nedeniyle tahliye · Kira bedeli için tevdi mahalli · İletişim.

Resmî mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.314, 315, 334, 335 ve 342 · 6100 sayılı HMK m.4 ve 190 · 6325 sayılı Kanun m.18/B.

Sık Sorulan Sorular

Türkiye geneli ve Mersin uygulaması

Kira sözleşmesi Mersin’deki bir konuta veya işyerine ilişkin olabileceği gibi İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya, Adana veya başka bir ildeki taşınmaza da ilişkin olabilir. TBK m.342 Türkiye genelinde uygulanır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fiziksel ofisi Mersin’dedir; Türkiye genelindeki kira uyuşmazlıkları görev, yetki, arabuluculuk ve temsil kuralları çerçevesinde Mersin’den koordine edilir.