Kiracı Evi Kullanmasa da Kira Öder mi? TBK 324 ve Kullanılmayan Kiralanan 2026
Bir konutun aylarca boş kalması, kiracının başka şehirde bulunması, işyerinde faaliyetin durması veya kiracının kiralanandan fiilen yararlanmamayı seçmesi tek başına kira bedelini sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu, kira bedelini fiilî kullanımın değil, sözleşme kapsamında kullanım imkânının karşılığı olarak ele alır. Bu nedenle TBK m.324 ile TBK m.325 birbirinden ayrılmalıdır. Kiracı kiralananı geri vermemiş ve sözleşmeyi sona erdirmemişse m.324; sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri vermişse m.325 gündeme gelir. Erken geri verme bakımından ayrıca TBK 325 erken çıkış ve makul süre rehberi incelenebilir.
TBK 324 kiralananın kullanılmaması hakkında ne düzenler?
TBK m.324’ün kuralı nettir: kiralanan kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiracı, kendisinden kaynaklanan bir sebeple kiralananı kullanmasa veya sınırlı kullansa bile kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Aynı hüküm, kiraya verenin bu nedenle yapmaktan kurtulduğu giderlerin kira bedelinden indirilmesini de emreder.
Bu madde, “kullanmadığım şeyin parasını ödemem” düşüncesinin kira hukukunda neden doğrudan uygulanmadığını açıklar. Kira sözleşmesinde kiraya verenin temel edimi, kiralananı sözleşmenin amaçladığı kullanıma elverişli biçimde teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır. TBK m.301 bu borcu düzenler. Kiraya veren bu edimini yerine getiriyorsa, kiracının kendi tercihi veya kendi alanındaki bir nedenle kullanımın azalması kira bedelini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Kural konutla sınırlı değildir. Genel kira hükümleri içinde yer aldığı için kapsamına, özel hüküm bulunmadıkça, konut, çatılı işyeri ve diğer kira ilişkileri girer. Bununla birlikte sözleşmenin türüne göre sona erme, bildirim ve emredici hükümlerin kapsamı değişebilir. Bu nedenle “kullanılmama” kuralı tek başına değil, sözleşmenin niteliğiyle birlikte uygulanır.
Kiralananı kullanmamak ile kiralananı geri vermek aynı şey mi?
Hayır. Bu ayrım erken çıkış uyuşmazlıklarında belirleyicidir. Kiracı anahtarları elinde tutuyor, kiralanan üzerindeki fiilî hâkimiyetini sürdürüyor ve kira ilişkisini sona erdirmiyorsa, taşınmazı fiilen boş bırakmış olması TBK m.324 kapsamındadır. Sözleşme ve kira ödeme borcu devam eder.
Kiracı ise sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı hukuken geri verirse TBK m.325 uygulanır. Bu ikinci durumda kiracının borçları kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder; uygun yeni kiracı bulunması hâlinde daha önce sona erebilir. Dolayısıyla m.324 “kullanım yapılmıyor fakat kiralanan geri verilmemiş” durumunu; m.325 ise “erken geri verme gerçekleşmiş” durumu düzenler.
Bu fark, kira borcunun süresini doğrudan etkiler. Kiracı uzun süre evde yaşamamış olsa bile anahtar teslimi ve sözleşmenin sona ermesine yönelik bir işlem yoksa, sırf fiilî kullanmama üzerinden m.325’teki makul süre savunmasına geçilemez. Geri verme tarihinin yazılı ve ispatlanabilir olması bu nedenle önemlidir.
Kiralananın kullanıma elverişli olması şarttır
TBK m.324’ün uygulanması için kanun açıkça “kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece” ifadesini kullanır. Kiraya verenin TBK m.301 kapsamındaki teslim ve elverişli bulundurma borcu yerine getirilmemişse, uyuşmazlık artık yalnızca kiracının kendi tercihinden doğan kullanmama meselesi değildir.
Kiralananda sözleşmede amaçlanan kullanımı engelleyen bir ayıp bulunması hâlinde TBK’nın ayıba ilişkin hükümleri devreye girer. TBK m.304 ve devamında teslim anındaki veya sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin kiracının hakları düzenlenir. Ayıbın ağırlığına ve kanuni şartlara göre ayıbın giderilmesi, kira bedelinden indirim, zarar giderimi ve ağır ayıpta sözleşmenin sona erdirilmesi gündeme gelir. Bu nedenle kiralananın kullanılamaması kiracının alanından değil, kiralananın objektif durumundan doğuyorsa m.324 gerekçe gösterilerek otomatik tam kira talep edilemez.
Aynı şekilde kiraya verenin kiralanana erişimi fiilen engellemesi veya sözleşmede amaçlanan kullanım imkânını ortadan kaldırması, “kiracı zaten kullanmadı” şeklinde değerlendirilemez. Önce kiraya verenin kullanım imkânını sağlama borcunu yerine getirip getirmediği incelenir.
“Kiracının kendisinden kaynaklanan sebep” hangi hukuki anlama gelir?
Madde, kullanmama nedeninin kiracının kendi alanında olmasını arar. Kiracının kişisel tercihi, taşınma planı, faaliyeti durdurma kararı, kullanım ihtiyacının ortadan kalkması veya kiralanandan yararlanmamayı seçmesi bu çerçevede değerlendirilir. Esas ölçüt, kiralananın sözleşmeye uygun şekilde kullanıma hazır olmasına rağmen kullanımın kiracının tarafındaki nedenle gerçekleşmemesidir.
Buna karşılık bina veya bağımsız bölümün kullanımını hukuken ya da fiilen engelleyen ve kiraya verenin borç alanında kalan ayıplar aynı nitelikte değildir. TBK m.324, kiraya verenin TBK m.301’deki asli borcunu bertaraf etmez. Kiraya veren konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralananı amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve bu durumda bulundurmak zorundadır; bu hüküm kiracı aleyhine değiştirilemez.
Bu nedenle uyuşmazlıkta ilk soru “kiracı kullandı mı?” değil, “kiralanan sözleşmeye uygun kullanıma elverişli miydi ve kullanmamanın kaynağı hangi taraftaydı?” olmalıdır.
Kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler nasıl düşülür?
TBK m.324, kira borcunun devam edeceğini söylerken kiraya verene de mahsup yükümlülüğü yükler. Kiralananın kullanılmaması nedeniyle kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir. Kanunun bu cümlesi, kiraya verenin fiilen katlanmadığı bir maliyeti kiracıdan tahsil etmesini önler.
İndirim yapılabilmesi için gider ile kullanılmama arasında bağlantı bulunmalıdır. Kiraya verenin zaten sözleşme gereği veya mülkiyet nedeniyle katlanacağı sabit giderler, sırf kiracı evi kullanmadı diye ortadan kalkmıyorsa indirim kalemi oluşturmaz. Buna karşılık kullanım gerçekleşmediği için doğmayan ve normalde kiraya verenin üstleneceği giderler hesapta dikkate alınır.
TBK m.302’ye göre kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemişse kiraya veren katlanır. TBK m.303 ise kiraya verenin kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan ve kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlere katlanacağını, özel kullanım ve yerel âdetin de dikkate alınacağını düzenler. Hangi giderin kime ait olduğu sözleşme ve özel hükümlere göre ayrıca belirlenir. TBK m.324’teki mahsup yalnızca kiraya verenin kullanmama nedeniyle gerçekten kurtulduğu giderler bakımından uygulanır.
TBK 324 ile TBK 325 arasındaki fark neden önemlidir?
TBK m.324 ve m.325 yan yana düzenlenmiştir fakat farklı olgulara uygulanır. M.324’te kiralanan kullanıma elverişlidir ve kiracı kendi nedeni yüzünden kullanmıyordur; kira ilişkisi aynen sürer. M.325’te ise kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri vermiştir. Bu durumda kanun, sorumluluğu yeniden kiraya verilebilecek makul süreyle sınırlar ve uygun yeni kiracı bulma imkânı tanır.
Kiracı, kira borcunu sona erdirmek istiyorsa yalnızca evi boş bırakmakla yetinmemelidir. Sözleşmenin hangi sona erme hükmüne göre kapatıldığı ve geri vermenin ne zaman gerçekleştiği açık olmalıdır. Aksi hâlde taraflar aylar sonra anahtarın kimde olduğu, sözleşmenin devam edip etmediği ve hangi tarihten itibaren m.325 hesabına geçileceği konusunda uyuşabilir.
TBK m.324’te de kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler düşülür; m.325’te ise buna ek olarak kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya kasten elde etmekten kaçındığı yararlar da mahsup edilir. Bu iki ayrı mahsup sistemi dahi maddelerin farklı hukuki durumları düzenlediğini gösterir.
Kullanılmayan kira sözleşmesi nasıl sona erdirilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin olağan sona erdirilmesi TBK m.347’ye tabidir. Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise yalnızca sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; kanunda öngörülen sona erme sebepleri ve süreleri uygulanır.
Kiracı sözleşme sonunu beklemeden geri vermek istiyorsa TBK m.325’in sonuçları doğar. Kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren önemli sebepler bulunuyorsa TBK m.331’deki olağanüstü fesih ayrıca değerlendirilir. Bu hükümde hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak olağanüstü feshin parasal sonuçlarını belirler. Ancak yalnızca kiracının artık taşınmaza ihtiyaç duymaması her uyuşmazlıkta m.331 sonucu doğurmaz; m.324 ve m.325’in özel düzenlemeleri öncelikle dikkate alınır.
Kullanılmayan ev veya işyerinde hangi belgeler saklanmalıdır?
Kira sözleşmesi, banka ödeme kayıtları, taraflar arasındaki fesih ve teslim yazışmaları, anahtar teslim tutanağı, kiralananın kullanım elverişliliğine ilişkin fotoğraf ve teknik belgeler, ayıp bildirimi varsa bildirimin tarihi, aidat ve yan gider belgeleri korunmalıdır. Uyuşmazlığın çözümünde özellikle kullanmama nedeninin kimin alanından doğduğu ve kiralananın hangi tarihe kadar kiracının tasarrufunda kaldığı önemlidir.
Kiracı “evi kullanmadım” savunmasına dayanıyorsa bu savunmanın tek başına TBK m.324 karşısında kira borcunu kaldırmadığı bilinmelidir. Kiraya veren ise tam kira talep ederken m.324’ün ikinci cümlesindeki yapmaktan kurtulduğu giderleri mahsup etmek zorundadır. Dolayısıyla iki taraf da yalnızca kira miktarını değil, giderlerin niteliğini ve geri verme tarihini belgelendirmelidir.
Kullanılmayan kiralanan uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kiralananın kullanılmadığı döneme ilişkin kira bedeli, mahsup edilecek giderler veya sözleşmenin sona erme tarihi hakkında açılacak kira kaynaklı davalarda bu dava şartı uygulanır.
Görevli mahkeme bakımından HMK m.4, kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil olmak üzere kira ilişkisinden doğan davaları sulh hukuk mahkemesinin görev alanında düzenler. Yetki ise HMK’nın genel ve sözleşmeye ilişkin yetki kuralları çerçevesinde belirlenir.
Yurt dışında bulunan kiracı için kural değişir mi?
Kiracının yurt dışında bulunması TBK m.324’ün temel kuralını değiştirmez. Kiralanan Türkiye’de ve Türk hukukuna tabi kira ilişkisi kapsamında kullanıma elverişli şekilde hazır tutuluyorsa, kiracının kişisel olarak yurt dışında bulunması tek başına kira ödeme borcunu sona erdirmez. Kiracı kira ilişkisini bitirmek istiyorsa kanuna ve sözleşmeye uygun fesih veya geri verme işlemlerini gerçekleştirmelidir.
Bu nokta özellikle uzun süre yurt dışında kalan konut kiracıları ve Türkiye’de işyeri kiralayıp faaliyetine ara veren kişiler bakımından önem taşır. Fiilen anahtar kullanılmıyor olması ile hukuken kiralananın geri verilmiş olması aynı değildir.
Türkiye geneli ve Mersin uygulaması
TBK m.324 Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’deki konut, ofis, mağaza veya diğer kira ilişkilerinde ayrı bir “kullanılmayan kira” kuralı yoktur. Uyuşmazlıkta sözleşme, kiralananın kullanım elverişliliği, kullanmama nedeninin hangi taraftan kaynaklandığı, geri verme tarihi ve kiraya verenin kurtulduğu giderler birlikte incelenir.
Mersin’de kira ilişkisinden doğan dava açılacaksa 6325 m.18/B kapsamındaki dava şartı arabuluculuk tamamlanır ve görev bakımından HMK m.4 dikkate alınır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu Türkiye genelindeki kira dosyalarını Mersin’den takip eder.
Kuralın özeti: kullanım değil, kullanım imkânı esas alınır
TBK m.324 bakımından hukuki sonuç tek cümleyle şöyledir: kiraya veren kiralananı sözleşmeye uygun kullanım için hazır tutuyorsa, kiracının kendi alanındaki nedenle bu imkândan yararlanmaması kira borcunu kaldırmaz. Kiraya veren ise kullanılmama nedeniyle yapmaktan kurtulduğu giderleri düşmek zorundadır.
Kiracı kiralananı artık istemiyorsa TBK m.324 altında pasif biçimde kullanmamaya devam etmek yerine, kira sözleşmesini kanuna uygun biçimde sona erdirme veya TBK m.325 kapsamında geri verme sonuçlarını dikkate almalıdır. Bu ayrım, gereksiz kira borcu birikmesini ve anahtar teslim tarihi tartışmasını önler.
Kira ödenmeye devam ederken yan giderler de aynı şekilde devam eder mi?
Kira bedeli ile yan gider aynı hukuki kalem değildir. TBK m.20 ve devamındaki genel işlem koşulları ile kira sözleşmesine ilişkin özel hükümler saklı olmak üzere, hangi yan giderin kiracıya ait olduğu sözleşme ve kanuna göre belirlenir. Kiracının kiralananı fiilen kullanmaması, hiç doğmayan bir tüketim bedelini kendiliğinden doğurmaz. Örneğin bireysel ölçüme dayanan ve tüketim gerçekleşmediği için oluşmayan gider ile sabit aidat veya sözleşmeden doğan başka bir yan gider aynı şekilde değerlendirilemez.
TBK m.324 bakımından önemli olan, kiraya verenin kullanılmama nedeniyle yapmaktan kurtulduğu giderlerin kira bedelinden düşülmesidir. Bu nedenle hesap yapılırken kira bedeli, ortak gider, kişisel tüketim, kiraya verene ait zorunlu gider ve sözleşmeyle kiracıya bırakılmış yan giderler ayrı ayrı sınıflandırılmalıdır. Tek kalemde “kira ve tüm giderler” denilmesi, m.324’ün mahsup emrini görünmez hâle getirir.
Kiracının kullanmama iradesini bildirmesi sözleşmeyi fesheder mi?
Hayır. “Artık evi kullanmayacağım”, “şehir dışına çıktım” veya “işyerini kapattım” şeklindeki bir bildirim, tek başına kira sözleşmesini kanuni sona erme tarihinden itibaren sona erdiren bir işlem değildir. Sona erme için sözleşmenin türüne göre TBK m.327 ve devamındaki süreli/süresiz kira hükümleri ile konut ve çatılı işyerlerinde TBK m.347 ve devamındaki özel hükümler uygulanır. Kiralanan erken geri veriliyorsa ayrıca TBK m.325’in sonuçları doğar.
Bu nedenle kiracının kullanım ihtiyacının ortadan kalktığı tarih ile kira sözleşmesinin hukuken sona erdiği tarih aynı olmayabilir. Uyuşmazlıkta bildirim tarihi, bildirimin içeriği, anahtar teslimi, kiraya verenin teslimi kabul edip etmediği ve sözleşmedeki fesih düzeni birlikte değerlendirilir. Yazılı ve tarihli bildirim yapılması, sonradan “sadece kullanmayacağını söyledi, feshetmedi” tartışmasını azaltır.
Sık Sorulan Sorular
Evde hiç oturmadım, kira ödemek zorunda mıyım?
Kiralanan kullanıma elverişli tutulmuşsa ve kullanmama sizin tarafınızdaki nedenden kaynaklanıyorsa TBK m.324 gereğince kira borcu devam eder.
Yurt dışında olduğum aylarda kira ödemez miyim?
Yurt dışında bulunmak kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. TBK m.324 koşulları varsa kira bedeli ödenir.
İşyerini kapattım, kira borcu biter mi?
İşyerinin faaliyetine son verilmesi tek başına kira sözleşmesini bitirmez. Kiralanan kullanıma elverişli ise TBK m.324 uygulanır; sözleşmenin ayrıca sona erdirilmesi gerekir.
Ev kullanılamaz durumdaysa TBK 324 uygulanır mı?
TBK m.324, kiralananın kullanıma elverişli bulundurulduğu süreyi esas alır. Kiraya verenin TBK m.301 borcuna aykırı biçimde kullanım mümkün değilse ayıba ilişkin hükümler ayrıca uygulanır.
Ev boş kaldığı için hangi giderler düşülür?
TBK m.324 gereğince kiraya verenin kullanılmama nedeniyle yapmaktan gerçekten kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.
Anahtarı vermeden evi boşaltmak yeterli mi?
Hayır. Fiilî olarak eşyaları çıkarmak ile kiralananı hukuken geri vermek farklıdır. Geri verme ve anahtar teslimi ispatlanabilir biçimde yapılmalıdır.
Kiralananı erken geri verirsem hangi madde uygulanır?
Sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan geri verme gerçekleşmişse TBK m.325 uygulanır; kullanılmama ile geri verme birbirinden ayrılır.
Kira alacağı davasından önce arabuluculuk gerekir mi?
Evet. 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki kira uyuşmazlıklarında, maddede açıkça belirtilen istisna dışında, dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartıdır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
