Kiracı Tahliye Davası: Nedenler, Süreler ve Arabuluculuk

Kiracı Tahliye Davası Sebepleri ve Ana Süreler

Tablodaki süreler özet niteliğindedir. Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması, tebligat tarihi, kira yılının başlangıcı ve TBK m.353 kapsamında önceden bildirim yapılıp yapılmadığı sonucu değiştirebilir.

İhtiyaç ve Yeni Malik Nedeniyle Tahliye

TBK m.350 kapsamında kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi varsa dava açabilir. İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Yalnız daha yüksek kira elde etme isteği ihtiyaç nedeni sayılmaz.

İhtiyacın devamlılığı; mevcut konut veya işyeri, aile ve sağlık durumu, işin niteliği, taşınmazın elverişliliği ve olayın zaman çizelgesiyle değerlendirilir. Tahliye kararından sonra haklı sebep olmaksızın yeniden kiralama yasağı ve tazminat riski TBK m.355 kapsamında ayrıca gözetilmelidir.

Yeni malik hangi yolu izler?

Kiralananı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla altı ay sonra dava açabilir. Yeni malik ayrıca sözleşme süresinin bitimine dayalı genel ihtiyaç yolunu da koşulları varsa kullanabilir. Tapu tarihi, bildirimin tebliği ve davanın açıldığı tarih birlikte kontrol edilmelidir.

Tahliye Taahhüdü ve İki Haklı İhtar

Tahliye taahhüdünün TBK m.352/1 kapsamında sonuç doğurması için kiralananın tesliminden sonra, kiracı tarafından, belirli bir boşaltma tarihini içerecek şekilde yazılı verilmesi gerekir. Boş imza, tarih sonradan doldurma, temsil yetkisi, aile konutu ve baskı iddiaları somut delillerle incelenir.

İki haklı ihtar yolunda aynı kira yılı içinde iki farklı aya ait muaccel kira bedeli nedeniyle haklı yazılı ihtar bulunması aranır. Ödeme tarihi, ihtarın tebliği, ihtarın haklılığı ve kira yılının bitimi belgelenir. Aynı borcun iki kez bildirilmesi tek başına iki haklı ihtar oluşturmaz.

Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

TBK m.315’e göre kiracı kira bedeli veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verip bu sürede ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilen süre en az otuz gündür ve yazılı bildirimi izleyen günden başlar.

İhtarda borç dönemi, tutar, ödeme yeri ve fesih sonucu açık olmalıdır. Fazla veya henüz muaccel olmayan tutar istenmesi, ödeme kayıtlarının dikkate alınmaması ya da otuz günlük sürenin yanlış başlatılması uyuşmazlığa neden olabilir. İİK’daki kira alacağı ve tahliye takibi ayrı usul kurallarına tabidir.

Zorunlu Arabuluculuk ve Dava Süreci

6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca, kiralanan taşınmazların İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk başvurusu dava şartıdır. Başvurunun zorunlu olması anlaşmanın zorunlu olduğu anlamına gelmez.

1. Tahliye sebebini belirleyin. Birden çok sebep varsa her birinin koşul ve süresini ayrı yazın.
2. Tebligatları doğrulayın. Gönderme tarihi ile tebliğ tarihi aynı değildir.
3. Arabuluculuk başvurusunu kapsamlı yapın. Tahliye ve bağlantılı alacak talepleri açıkça belirtilmelidir.
4. Son tutanağı saklayın. Dava dilekçesine usulüne uygun son tutanak eklenmelidir.
5. Görev ve yetkiyi kontrol edin. Kiralananın yeri, davalının yerleşimi ve sözleşme kaydı birlikte değerlendirilir.

TBK m.353 uyarınca belirli tahliye sebeplerinde dava açma süresi içinde kiracıya dava açılacağının yazılı bildirilmesi, dava süresini bir kira yılı uzatabilir. Bu hüküm her tahliye yoluna aynı şekilde uygulanmaz.

Kiraya Veren ve Kiracı İçin Delil Dosyası

Kiraya veren bakımından

• Kira sözleşmesi ve tüm yenileme protokolleri,
• Tapu kaydı ve edinme belgesi,
• İhtar, tebligat mazbatası ve ödeme dökümü,
• İhtiyacı gösteren konut, iş, sağlık veya aile belgeleri,
• Tahliye taahhüdünün aslı ve teslim tarihini gösteren kayıtlar,
• Arabuluculuk başvurusu ve son tutanak.

Kiracı bakımından

• Banka dekontları ve kira ödeme açıklamaları,
• Taahhüdün verildiği tarihe ve koşullara ilişkin yazışmalar,
• İhtiyacın gerçekliğine aykırılık iddiasını destekleyen somut kayıtlar,
• Adres ve tebligat belgeleri,
• Arabuluculuk daveti ve toplantı tutanakları.

Tahliye davası İçin İlgili Hukuk Rehberleri

Tahliye davası konusunda diğer güncel açıklamalar için hukuki bilgilendirme arşivini; büronun çalışma alanları için hizmetlerimiz sayfasını inceleyebilirsiniz.