Komşu Arsaya Taşan Bina Ne Olur? Taşkın Yapı ve 15 Günlük İtiraz TMK 725 (2026)

Kısa ve net cevap: Bir yapının bir bölümü komşu parsele taşıyorsa Türk Medenî Kanunu m.725 uygulanır. Yapıyı yapan malik, taşan kısım için önceden kurulmuş bir irtifak hakkına sahipse taşan bölüm kendi taşınmazının bütünleyici parçası sayılır. Böyle bir irtifak hakkı yoksa zarar gören malik, taşmayı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz etmezse ve durum ile koşullar da haklı gösteriyorsa, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kişi uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir. On beş günlük itiraz süresi, taşmayı öğrenme tarihinden başlar; tapu devri veya inşaat ruhsatı tarihi kendiliğinden başlangıç tarihi değildir.

Taşkın yapı nedir?

Taşkın yapı, bir taşınmaz üzerinde inşa edilen yapının bir bölümünün komşu taşınmazın sınırını aşarak komşu araziye taşmasıdır. Yapının ana gövdesi, temel bölümü, balkon, duvar, kolon, çatı çıkması veya yapısal başka bir kısmı parsel sınırını aşmış olabilir. TMK m.725 bakımından belirleyici olan, yapının bir bölümünün başka malike ait arazi üzerinde bulunmasıdır.

Taşkın yapı ile bütünüyle başkasının arazisine yapılan haksız yapı aynı hukuki kurum değildir. Bütün yapı veya esaslı bölüm tamamen başka kişinin arazisine yapılmışsa TMK m.722-724 hükümleri gündeme gelir. Yapının kendi parselinde başlayıp sınırı aşan bölümü komşu parsele taşıyorsa TMK m.725 özel hükmü uygulanır.

Parsel sınırının nerede olduğu kadastro ve tapu kayıtlarıyla belirlenir. Fiilî çit, duvar, ağaç sırası veya yıllardır kullanılan hat tapu-kadastro sınırıyla aynı olmak zorunda değildir. Bu nedenle taşkın yapı uyuşmazlığında teknik ölçüm yapılmadan yalnız mevcut duvar veya kullanım çizgisine bakılarak sonuç kurulamaz.

Taşan bölüm için önceden irtifak hakkı varsa ne olur?

TMK m.725/1, yapıyı yapan malikin taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip olması hâlini düzenler. Böyle bir irtifak hakkı varsa başkasına ait araziye taşan yapı kısmı, yapıyı yapanın taşınmazının bütünleyici parçası olur. Burada taşma hukuka aykırı bir müdahale olarak değil, mevcut irtifak hakkına dayanan kullanım olarak değerlendirilir.

İrtifak hakkının kapsamı önemlidir. Tapu kaydında yalnız geçit hakkı bulunması, kendiliğinden komşu arazi üzerine yapı taşırma yetkisi vermez. İrtifakın konusu ve kapsamı, resmi senet ve tapu kayıtlarından anlaşılır. Taşkın yapı için ileri sürülen hakkın gerçekten yapı taşmasına izin veren nitelikte olması gerekir.

İrtifak hakkı yoksa TMK m.725/2’deki şartlar incelenir. Bu şartlar; zarar gören malikin taşmayı öğrendikten sonra 15 gün içinde itiraz etmemiş olması, yapıyı yapanın iyiniyetli olması ve durum ile koşulların haklı göstermesidir. Bu unsurların birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Taşkın yapıda 15 günlük itiraz süresi nasıl işler?

Kanun, zarar gören malike çok kısa ve açık bir itiraz süresi tanır: taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün. Bu süre inşaatın başladığı tarihten, ruhsat tarihinden veya tapu kaydının oluşturulduğu tarihten otomatik olarak başlamaz. Başlangıç noktası, malikin kendi arazisine yapı taşmasının gerçekleştiğini öğrendiği tarihtir.

İtirazın ispatlanabilir biçimde yapılması önemlidir. Noter ihtarı, iadeli taahhütlü yazı, KEP, dava veya ihtiyati tedbir başvurusu gibi tarih ve içerik bakımından ispatlanabilen yöntemler uyuşmazlıkta önem taşır. Sadece sözlü itiraz yapıldığı iddiası, sonradan ispat sorunu doğurabilir.

On beş gün içinde itiraz edilmemesi tek başına yapıyı yapan kişiye otomatik mülkiyet kazandırmaz. Kanun ayrıca yapıyı yapanın iyiniyetli olmasını ve durum ile koşulların irtifak veya devir istemini haklı göstermesini arar. Sonuç için uygun bedel de ödenmelidir.

İyiniyet şartı neden önemlidir?

TMK m.725/2, özel istem hakkını “taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse”ye tanır. Yapıyı yapan kişi parsel sınırını bildiği hâlde bilerek komşu araziye taşmışsa, kanunun iyiniyetli yapıcıya tanıdığı irtifak veya mülkiyet devri isteminden yararlanamaz.

İyiniyet değerlendirmesi somut olgulara göre yapılır. İnşaattan önce aplikasyon yaptırılıp yaptırılmadığı, resmi ölçü ve projelerin ne gösterdiği, komşunun daha önce sınırı bildirdiği, sınır işaretlerinin mevcut olup olmadığı ve yapıcının taşmayı ne zaman öğrendiği önem taşıyabilir. Salt “ben bilmiyordum” beyanı yeterli değildir.

Tapu ve kadastro verilerinin erişilebilir olması, iyiniyet incelemesinde dikkate alınabilecek unsurlardan biridir. Profesyonel inşaat faaliyetlerinde sınırın teknik olarak belirlenmesi mümkündür. Bununla birlikte her olayda iyiniyetin varlığı veya yokluğu dosyadaki deliller üzerinden belirlenir; kanun otomatik bir karine kurmamıştır.

İrtifak kurulması veya arazi devri hangi bedelle olur?

Kanun, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kişiye bedelsiz hak tanımaz. İrtifak hakkı kurulması veya taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin devri için uygun bir bedel ödenmesi gerekir. Bedel, taşınmazın niteliği ve taşmadan etkilenen alanın ekonomik değeri dikkate alınarak belirlenir.

Mülkiyet devrinin talep edilmesi hâlinde taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının ifraz edilmesinin teknik ve imar mevzuatı bakımından mümkün olup olmadığı da önem taşır. Her birkaç metrekarelik taşma, tapuda ayrı bir parça oluşturulmasına elverişli değildir. Bu nedenle kadastro bilirkişisi yanında imar koşullarının da incelenmesi gerekebilir.

İrtifak seçeneği, mülkiyetin komşuda kalmasına rağmen taşan yapının belirli bölümünün mevcut kalmasına hukuki zemin sağlar. Hangi çözümün uygulanacağı tarafların talepleri, taşmanın niteliği, imar koşulları ve hakkaniyet çerçevesinde değerlendirilir.

Malik 15 gün içinde itiraz ederse ne olur?

Zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz etmişse TMK m.725/2’de iyiniyetli yapıcıya tanınan özel istemin şartlarından biri gerçekleşmez. Yapıyı yapan kişi, malikin sessiz kalmasına dayanarak arazi devri veya irtifak kurulması sonucunu talep edemez.

Bu durumda malikin mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin durdurulması ve sonuçlarının giderilmesi gündeme gelir. İnşaat devam ediyorsa ihtiyati tedbir koşulları ayrıca değerlendirilebilir. Yapı tamamlanmışsa el atmanın önlenmesi ve taşan bölümün kaldırılması talepleri dosyanın niteliğine göre ileri sürülebilir.

Kaldırmanın nasıl gerçekleştirileceği teknik açıdan bilirkişi incelemesini gerektirebilir. Yapının statik güvenliği, taşan bölümün ayrılabilirliği ve kaldırma işleminin başka bölümlere etkisi değerlendirilir. Ancak teknik zorluk, malik tarafından süresinde yapılmış itirazı kendiliğinden hükümsüz hâle getirmez.

Taşkınlığın teknik ölçümü nasıl belirlenir?

Taşkın yapı uyuşmazlığında önce tapu kayıtları ve kadastro paftası getirtilir. Harita veya kadastro mühendisi aracılığıyla parsel sınırı zemine uygulanır ve yapının hangi bölümünün kaç metrekare komşu parselde kaldığı belirlenir. Yapının projesi, yapı ruhsatı ve belediye işlem dosyası da teknik incelemeye eklenebilir.

Komşular arasında yıllardır kullanılan çit veya duvar hattının kadastro sınırından farklı olduğu hâller sık görülür. Bu durumda fiilî sınırın neden ve ne zamandan beri kullanıldığı ayrı bir delil konusudur. Taşkın yapı davasının temelinde ise tapu-kadastro verisine göre gerçek parsel sınırı yer alır.

Ölçümün santimetre düzeyinde hassasiyet gerektirdiği durumlarda eski aplikasyon krokileri ve koordinat verileri incelenir. Yapının yalnız çatısının veya balkonunun hava boşluğunda komşu parsele taşması hâlinde de müdahalenin niteliği teknik olarak ortaya konulmalıdır.

TMK 725 ile imar mevzuatı arasındaki fark nedir?

TMK m.725 özel hukuk bakımından komşu maliklerin mülkiyet ilişkisini düzenler. Yapı ruhsatı ve imar mevzuatına uygunluk ise idare hukuku boyutudur. Bir yapının belediye tarafından ruhsatlandırılmış olması, komşu parsel üzerine taşmış bölümü özel hukuk bakımından kendiliğinden hukuka uygun hâle getirmez.

Tersine, TMK m.725 kapsamında irtifak veya mülkiyet devri koşullarının oluşması da yapının imar mevzuatına aykırı bölümünü otomatik olarak ruhsatlı hâle getirmez. Özel hukuk ve imar hukuku denetimleri ayrı ayrı yapılır.

Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar bakımından 3194 sayılı İmar Kanunu m.32 uyarınca mühürleme ve yıkım süreci ayrıca gündeme gelebilir. Sitemizdeki Ruhsatsız Yapı Mühürlenirse Ne Olur? rehberi idari süreci açıklar. Parsel sınırı ve ifraz ihtiyacı bakımından Arsa İfraz ve Tevhit rehberi de bağlantılıdır.

Taşkın yapı davasında hangi talepler ileri sürülür?

Zarar gören arazi maliki, koşullara göre el atmanın önlenmesini ve taşan bölümün kaldırılmasını isteyebilir. Yapıyı yapan kişi ise TMK m.725/2’deki şartlar gerçekleşmişse uygun bedel karşılığında irtifak hakkı kurulması veya taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin devri talebini ileri sürebilir.

Tarafların talepleri birbirine karşı dava veya karşı dava niteliğinde olabilir. Mahkeme, öncelikle parsel sınırını ve taşmayı, daha sonra 15 günlük itiraz şartını, iyiniyeti ve durumun hakkaniyet bakımından irtifak veya devir sonucunu haklı gösterip göstermediğini değerlendirir.

Mülkiyet devri talebi varsa imar mevzuatı bakımından ilgili parçanın devrine ve ifrazına engel bulunup bulunmadığı araştırılır. Uygun bedel belirlenirken taşınmaz değerleme bilirkişisinden yararlanılması gerekebilir. Kararın tapuda uygulanabilir ve sınırları belirli olması gerekir.

Taşkın yapı ile haksız yapı arasındaki fark

TMK m.722-724, başkasına ait malzemenin kullanılması veya başkasının arazisine yapı yapılması hâllerini genel olarak düzenler. TMK m.725 ise bir yapının yalnız belirli kısmının komşu araziye taşmasına özgü özel hükümdür. Bu ayrım yanlış dava türü ve yanlış talep seçilmesini önler.

Bütünüyle başkasının arsasına yapılan yapı bakımından malzemenin sökülmesi, tazminat ve belirli şartlarda arazi mülkiyetinin devri m.722-724’e göre değerlendirilir. Bir yapı kendi parselinde bulunmakla birlikte sınırı aşarak komşu parsele geçiyorsa m.725 uygulanır.

Bu iki kurum bazen aynı dosyada alternatif nitelendirme tartışmasına yol açabilir. Teknik bilirkişi raporuyla yapının konumu kesinleşmeden hukuki nitelendirmeyi yalnız tarafların kullandığı ifadeye göre yapmak doğru değildir.

Mersin ve Türkiye genelinde uygulama

TMK m.725 Türkiye genelinde uygulanır. Mersin, Mezitli, Yenişehir, Toroslar, Akdeniz, Tarsus, Erdemli veya diğer ilçelerdeki taşınmazlarda aynı kanuni şartlar geçerlidir. Mersin’de hızlı yapılaşan bölgelerde eski sınır işaretleri ile yeni aplikasyonların uyuşmaması, teknik ölçümün önemini artırır; ancak hukuki çözüm yine tapu-kadastro kayıtları ve TMK m.725 üzerinden kurulur.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu tarafından Mersin’den takip edilen taşınmaz uyuşmazlıklarında tapu kaydı, aplikasyon, belediye proje dosyası ve itiraz tarihini gösteren belgeler birlikte incelenmektedir. Son mevzuat kontrol tarihi 11 Eylül 2026’dır.

Sık sorulan sorular

Komşunun binası benim arsama taşmışsa ne yapabilirim?

Taşmayı öğrendiğiniz tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz etmeniz, TMK m.725/2 bakımından kritik önemdedir. Sonrasında el atmanın önlenmesi ve taşan kısmın kaldırılması talepleri değerlendirilebilir.

15 günlük süre ne zaman başlar?

Kanuna göre taşmayı öğrendiğiniz tarihten başlar.

15 gün içinde itiraz etmezsem arsam otomatik komşuya mı geçer?

Hayır. İtiraz edilmemesi tek başına mülkiyet devri doğurmaz; yapıcının iyiniyetli olması, durumun haklı göstermesi ve uygun bedel ödenmesi şartları da aranır.

Taşkın yapı sahibi irtifak hakkı isteyebilir mi?

TMK m.725/2 şartları oluşmuşsa uygun bedel karşılığında taşan kısım için irtifak kurulmasını isteyebilir.

Taşan arazi parçasının tapusunu isteyebilir mi?

Kanundaki şartlar gerçekleşirse taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin devrini talep edebilir; imar ve ifraz koşulları ayrıca incelenir.

Ruhsatlı bina komşu arsaya taşarsa sorun olmaz mı?

Olur. Yapı ruhsatı özel mülkiyet sınırını ortadan kaldırmaz; TMK m.725 ayrıca uygulanır.

Taşmayı bilerek yapan kişi arazi devri isteyebilir mi?

TMK m.725/2 özel istemi iyiniyetli yapıcıya tanır. Bilerek taşma iyiniyet şartıyla bağdaşmaz.

Çatı saçağı komşu parsele taşarsa da madde uygulanır mı?

Yapısal unsurun komşu taşınmaz üzerindeki alanı ihlal edip etmediği teknik olarak belirlenir; taşkınlık varsa m.725 kapsamı değerlendirilir.

Taşan kısmın kaç metrekare olduğu nasıl belirlenir?

Kadastro/tapu verileri zemine uygulanarak harita veya kadastro bilirkişisi tarafından ölçülür.

Komşu sözlü olarak itiraz ettiyse yeterli mi?

İtirazın şekli için maddede özel bir şekil şartı yazılı değildir; ancak sonradan tarih ve içerik ispatı gerektiğinden ispatlanabilir yazılı yöntem önemlidir.