Malatya Gayrimenkul Avukatı | Tapu ve Taşınmaz

Malatya’da taşınmaz uyuşmazlığında ilk adım nedir?

Önce taşınmazın güncel tapu kaydı, tedavüllü kayıtları, çapı ve varsa takyidatları alınır; uyuşmazlığın satış, miras, sınır, kira, yapı veya idari işlemden hangisine dayandığı belirlenir. Aynı parsel hakkında “tapu sorunu” denilen iki dosyada görevli mahkeme, davalı, talep ve süre tamamen farklı olabilir.

Battalgazi, Yeşilyurt ve Malatya’nın diğer ilçelerinde taşınmazın tapu niteliği, fiilî kullanım biçimi ve belediye sınırları önem taşır. Tarla üzerinde yapı bulunması, hisseli tapu, kadastro yolu ya da imar uygulaması gibi bilgiler yalnız fotoğraftan anlaşılamaz. ilgili tapu müdürlüğü, Malatya Kadastro Müdürlüğü, belediye imar birimleri ve gerektiğinde ilgili kamu kurumlarından alınan kayıtlar karşılaştırılmalıdır.

Malatya gayrimenkul davaları nelerdir?

Talep sonucu belirlenmeden yalnız “tapu davası açmak” yeterli değildir. Bazı uyuşmazlıklarda taşınmazın aynına ilişkin dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür; bazı kira ve alacak uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk gündeme gelir. İdari işlemden kaynaklanan imar dosyaları ise adli yargıdaki tapu davasıyla karıştırılmamalıdır.

Tapu iptal ve tescil davasında ne araştırılır?

Tapu iptal ve tescil, tek bir sebebe dayanan standart dava değildir. Muris muvazaası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik, sahtecilik, hata-hile, kadastro tespiti veya geçersiz işleme dayalı tescil farklı ispat kurallarına sahiptir. Davacı, hangi tescilin hangi hukuki nedenle yolsuz olduğunu ve tapunun kimin adına hangi payla düzeltilmesini istediğini açıkça göstermelidir.

İlk dosyada güncel kayıt yanında önceki malik ve işlem zincirini gösteren tedavüllü kayıt, resmi senet, vekâletname, satış bedeline ilişkin banka hareketleri ve tarafların yakınlık ilişkisi toplanır. Muris muvazaasında miras bırakanın gerçek iradesi; vekâletin kötüye kullanılmasında temsilcinin yetkisi ve karşı tarafın durumu; ehliyetsizlik iddiasında işlem tarihindeki sağlık ve algılama durumu incelenir.

Taşınmaz dava sürerken yeniden devredilebilecekse, ihtiyati tedbir talebi somut risk ve ölçülülükle gerekçelendirilmelidir. Tedbir davanın kazanıldığı anlamına gelmez; fakat uyuşmazlık konusu hakkın dava sonuna kadar korunmasına hizmet edebilir.

Hisseli taşınmazda ortaklığın giderilmesi

Paydaşlardan biri kural olarak ortaklığın sürdürülmesine zorlanamaz. Ancak taşınmazın aynen bölünmeye elverişli olup olmadığı, imar ve tarımsal arazi kuralları, üzerindeki yapılar ve paydaş anlaşmaları incelenir. Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.

Satış bedelinin paylaştırılması ile kimin taşınmazı yıllarca kullandığı ayrı meselelerdir. Tek başına kullanan paydaştan ecrimisil istenebilmesi için intifadan men ve istisnaları değerlendirilir. Paydaşın yaptığı zorunlu veya faydalı giderler de doğrudan tapu payını değiştirmeyebilir; ayrı alacak ve katkı tartışması doğurabilir.

Dava öncesi bütün paydaşların kimlik ve adresleri, veraset belgeleri ve tapu payları doğrulanmalıdır. Ölmüş paydaş adına kayıt bulunması taraf teşkilini geciktirebilir. Satış isteyen kişi yalnız bugünkü piyasa değerini değil, ihale giderleri ve satış sürecini de hesaba katmalıdır.

Yasal önalım hakkı ve kritik süreler

Paylı mülkiyette bir payın paydaş olmayan üçüncü kişiye satılması, diğer paydaşlara kanuni koşullar varsa önalım hakkı verebilir. Bu hak her devirde doğmaz; satışın niteliği, alıcının durumu ve paydaşlık yapısı incelenir. Bağış, trampa veya görünüşte satış gösterilen başka işlemlerde gerçek işlem ayrıca tartışılabilir.

Türk Medeni Kanunu m.733 uyarınca satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıllık hak düşürücü süreler önemlidir. Sürenin kaçırılması hakkın esasını sona erdirebilir. Tapu kaydını sonradan görmekle noter bildiriminin hukuki etkisi aynı değildir; bildirim ve öğrenme belgeleri ayrı saklanmalıdır.

Davada satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerinin depo edilmesi gündeme gelir. Tapudaki bedel ile gerçek ödeme arasında iddia varsa banka kayıtları ve taraf açıklamaları önem kazanır. Bu nedenle pay satışı öğrenildiğinde yalnız sözlü itirazla yetinilmemelidir.

Sınır, geçit, el atma ve ecrimisil uyuşmazlıkları

Komşu parsel sınırı tartışmasında internet haritası veya tel çizgisi tek başına belirleyici değildir. Tapu çapı, kadastro paftası, aplikasyon krokisi, koordinatlar ve zemindeki sabit noktalar uzman incelemesiyle karşılaştırılır. Yapının komşu parsele taşması durumunda el atmanın önlenmesi, yıkım, temlik veya tazminat seçenekleri olayın iyi niyet ve ölçülülük koşullarına göre değerlendirilir.

Yola çıkışı olmayan taşınmaz için zorunlu geçit hakkı talep edilebilir. Güzergâh yalnız en kısa çizgiye göre değil, fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesi, kullanım ihtiyacı ve komşu parseller üzerindeki yük dikkate alınarak belirlenir. Geçit bedeli ve tapuya tescil de kararın parçasıdır.

Haksız işgal nedeniyle ecrimisil talebinde malik sıfatı, kullanım dönemi, kullanım biçimi ve emsal kira verileri araştırılır. Paydaşlar arasındaki dosyada intifadan men koşulu ayrıca önem taşır. Dönem ve faiz başlangıcı belirsiz bırakılmamalıdır.

Taşınmaz satışı, satış vaadi ve kat karşılığı inşaat

Taşınmaz mülkiyetinin devri tapu sicil müdürlüğünde resmi şekilde yapılır. Kapora belgesi veya adi yazılı sözleşme her zaman mülkiyeti geçirmez. Taşınmaz satış vaadinin noterlikte düzenleme biçiminde yapılması ve uygun hâllerde tapuya şerhi; sonraki devirlere karşı korunma bakımından önemlidir.

Satış öncesi malik, hisse, ipotek, haciz, şerh, beyan ve aile konutu kaydı kontrol edilmelidir. İmar durumu, ruhsat, iskan, fiilî alan ve bağımsız bölüm numarası tapu belgesiyle karşılaştırılmalıdır. Tarla vasfındaki yerin gelecekte kesin imara gireceği veya hisseli yerde belirli bir bölümün alıcıya ait olacağı yönündeki sözlü vaatler belgeye dönüşmedikçe yüksek risk taşır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim tarihi, ruhsat sorumluluğu, bağımsız bölüm paylaşımı, teknik şartname, gecikme yaptırımı ve fesih sonucu açık olmalıdır. Yükleniciden bağımsız bölüm alan üçüncü kişinin kazanımı, yüklenicinin edimini yerine getirme düzeyi ve tapu zinciri birlikte incelenir.

Malatya kira ve tahliye uyuşmazlıkları

Kira bedeli, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü, on yıllık uzama süresi, temerrüt ve kiralananın ayıpları farklı koşul ve sürelere tabidir. Konut ve çatılı işyeri uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk kuralı genel olarak kontrol edilmelidir; icra yoluyla tahliye ve özel istisnalar ayrıca değerlendirilir.

Kiraya veren tapu maliki olmayabilir; fakat dava hakkı ve husumet, sözleşme ile talep sebebine göre belirlenir. Yeni malikin ihtiyacı, sözleşmenin sona ermesi veya iki haklı ihtar gibi sebepler birbirinin yerine kullanılamaz. Tebligat tarihleri, banka ödemeleri ve yazılı ihtarlar kronolojik dosyalanmalıdır.

Tahliye taahhüdünde kiralananın tesliminden sonra verilme, tarih, imza ve icra/dava süresi kritik olabilir. Boş kâğıda imza veya sonradan doldurma iddiası somut delille incelenir. Örnek belge için tahliye taahhütnamesi rehberi kullanılabilir.

İmar, ruhsat ve kamulaştırma dosyaları

İmar planı, parselasyon, yapı ruhsatı, yıkım veya idari para cezası belediye ya da başka idari makam işlemi olabilir. Bu işlemlere karşı görevli yargı ve dava süresi, tapu iptal davasından farklıdır. Tebliğ edilen kararın tamamı ve ekleri alınmadan süre hesabı yapılmamalıdır.

Kamulaştırmada bedel tespiti ve tescil, acele kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma veya hukuki el atma ayrımları önemlidir. Taşınmazdan fiilen yol geçirilmesi ile plan kısıtlaması aynı dava türünü doğurmayabilir. Emsal satışlar, taşınmazın niteliği ve değerlendirme tarihi bedeli etkiler.

Malatya Büyükşehir Belediyesi veya ilgili ilçe belediyesi kaydı gereken dosyalarda hangi idarenin işlemi yaptığı belirlenmelidir. Emlak vergisi kaydı mülkiyet belgesi değildir; ancak kullanım ve beyan geçmişi bakımından yardımcı delil olabilir.

Dava öncesi belge kontrol listesi

• Güncel ve tedavüllü tapu kaydı, takyidatlar ve resmi senetler
• Çap, aplikasyon, kadastro paftası ve varsa imar uygulaması belgeleri
• Satış, satış vaadi, kira veya inşaat sözleşmesinin tüm ekleri
• Banka ödemeleri, dekontlar, ihtarlar ve tebligat mazbataları
• Miras dosyasında veraset ilamı ve nüfus kayıtları
• Belediye kararları, ruhsat, iskan, encümen veya yıkım belgeleri
• Fotoğraf, video ve kullanım tarihini gösterebilen tarafsız kayıtlar
• Devam eden dava, icra veya arabuluculuk evrakı

Belgeler tarih sırasına dizildikten sonra talep, karşı taraf ve süre belirlenir. Dava değeri; harç, görev ve vekâlet ücreti bakımından etkili olabilir. Eksik tarafla veya yanlış mahkemede açılan dava, uyuşmazlığın esasına girilmeden zaman ve masraf kaybettirebilir.

Deprem sonrası hasarlı yapı, hak sahipliği ve tapu uyuşmazlığı

Malatya’daki taşınmaz dosyalarında deprem sonrası hasar tespiti, yıkım, hak sahipliği, rezerv yapı alanı, yerinde dönüşüm ve yeniden inşa belgeleri ayrı hukuki işlemlere dayanabilir. Bir yapının ağır hasarlı sayılması tapu mülkiyetini kendiliğinden sona erdirmez; buna karşılık idari kararlar binanın kullanımı, yıkımı ve desteklerden yararlanma bakımından süreli başvuru yolları doğurabilir.

Dosyada e-Devlet ekran görüntüsüyle yetinilmemeli; hasar tespit raporu, itiraz sonucu, yıkım veya tahliye işlemi, hak sahipliği başvurusu, tebligat, tapu kaydı, bağımsız bölüm listesi ve malik kararları aynı kronolojide tutulmalıdır. Teknik hasar değerlendirmesi ile mülkiyet, kira veya yüklenici sorumluluğu birbirinden ayrılmalıdır.

Yıkılan binada arsa payı ve bağımsız bölüm

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunan binanın yıkılması, arsa payları ve sicil işlemleri bakımından ayrıca incelenir. Fiilen kullanılan daire büyüklüğü ile tapudaki arsa payı uyuşmuyorsa yeni projedeki paylaşım tartışma yaratabilir. Yönetim veya malik kurulu kararı alınırken toplantı ve karar nisapları, tebligat ve temsil yetkileri belgelenmelidir.

Yüklenici ve yapı ayıbı iddiaları

Binanın yapım yılı, ruhsat ve projeler, yapı denetim kayıtları, teknik raporlar, tadilatlar ve deprem etkisi birlikte değerlendirilir. Sadece hasarın varlığı belirli bir yüklenicinin otomatik sorumluluğunu kanıtlamaz. Delil tespiti, bilirkişi incelemesi, zamanaşımı ve taraf sıfatı dava açılmadan önce planlanmalıdır.

Hak sahipliği ile miras kaydının uyuşması

Malik vefat etmiş fakat tapu intikali yapılmamışsa hak sahipliği dosyasındaki kişi listesi ile mirasçılık belgesi karşılaştırılmalıdır. Mirasçılardan birinin tek başına yaptığı başvuru diğer payların devri anlamına gelmez. Feragat, muvafakat veya vekâlet belgeleri imzalanmadan önce sonuçları açıklığa kavuşturulmalıdır.

Miras kalan Malatya taşınmazında hangi işlemler yapılır?

Miras bırakanın ölümüyle mirasçılar taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyeti sahibi olabilir; tapuda intikal henüz yapılmamış olması miras hakkını ortadan kaldırmaz. Uygulamada veraset ilamı, veraset ve intikal vergisi yönünden ilişik kesme işlemleri ve tapu intikali tamamlanarak kayıt güncellenir. Yurt dışında düzenlenen ölüm veya mirasçılık belgesinin Türkiye’de kullanılması için belgenin niteliğine göre apostil, konsolosluk onayı, tercüme ve tanıma değerlendirmesi gerekebilir.

Mirasçılardan birinin taşınmazı tek başına kullanması, diğerlerinin payını kendiliğinden sona erdirmez. Kira geliri toplanıyorsa gelir hesabı; tarımsal ürün elde ediliyorsa kullanım ve giderler; bina yapılmışsa yapının kimin tarafından hangi tarihte ve hangi izinle yapıldığı ayrı incelenir. Paylaşma konusunda anlaşma yoksa ortaklığın giderilmesi düşünülebilir; fakat aile içi kullanım, ecrimisil ve katkı alacakları satış dosyasından bağımsız talepler doğurabilir.

Miras bırakan sağlığında taşınmazı bir mirasçıya veya üçüncü kişiye devretmişse yalnız miras payının azalması tapunun otomatik iptali sonucunu doğurmaz. İşlemin gerçek satış mı bağış mı olduğu, muris muvazaası koşulları, saklı pay ve tenkis hükümleri, ödeme kayıtları ve zamanaşımı/hak düşürücü süreler somut vakıaya göre ayrıştırılmalıdır.

Malatya’da taşınmaz satın almadan önce hukuki inceleme

Satın alma kararında yalnız emlak ilanı ve güncel tapu örneği yeterli değildir. Tapu sicilindeki ipotek, haciz, intifa, aile konutu, satış vaadi, kira şerhi ve yönetim planı okunmalı; malik kimliği ile satış yapan kişinin yetkisi karşılaştırılmalıdır. Vekâleten satışta vekâletnamenin geçerliliği, azil durumu ve taşınmaz devrine ilişkin özel yetki kontrol edilir.

Belediyeden imar durumu, ruhsat, yapı kullanma izin belgesi ve varsa encümen kararları araştırılır. Tapuda “arsa” görünen fakat üzerinde bina bulunan yer ile tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı yerin riskleri aynı değildir. Kat mülkiyeti, kat irtifakı ve fiilî kullanım arasındaki fark; kredi, abonelik ve ilerideki satış kabiliyetini etkileyebilir.

Kırsal mahalle veya tarım arazisinde asgari büyüklük, bölünme, toplulaştırma, sulama, orman sınırı ve mera iddiaları incelenmelidir. Parsel sorgu ekranı konum hakkında ön bilgi verir; hukuki sınır ve mülkiyetin kesin kanıtı değildir. Yerinde aplikasyon yapılmadan sadece telefon ekranındaki çizgiye güvenilmemelidir.

Ödeme planında kapora, cayma parası ve bağlanma parası kavramları ayrılmalı; kredi çıkmaması, takyidatın kaldırılamaması veya ruhsat sorunu gibi hâllerde paranın iadesi açıkça düzenlenmelidir. Yüksek bedelin elden ödendiğine dair sonradan düzenlenen belge, ispat ve vergi riski yaratabilir. Banka açıklaması ile sözleşmedeki taşınmaz ve taksit bilgileri birbiriyle uyumlu olmalıdır.

Malatya gayrimenkul avukatı hakkında sık sorulan sorular

Taşınmaz davası Malatya’da mı açılır?

Taşınmazın aynına veya zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yerin kesin yetkisi gündeme gelebilir. Talep kira alacağı, sözleşme veya idari işlemse görev ve yetki ayrıca belirlenir.

Tapu kaydını e-Devlet görüntüsüyle sunmak yeterli mi?

İlk incelemeye yardımcıdır; fakat tedavüllü kayıt, resmi senet ve takyidat ayrıntıları gerektiğinde kurumdan veya mahkeme yoluyla getirtilir.

Hisseli tapuda kendi payımı satabilir miyim?

Pay devri mümkün olabilir; ancak diğer paydaşların yasal önalım hakkı ve taşınmazdaki fiilî kullanım iddiaları alıcı bakımından risk yaratabilir.

Ortaklığın giderilmesinde taşınmaz mutlaka satılır mı?

Önce aynen taksim imkânı incelenir. Hukuken ve fiilen bölünme mümkün değilse satış yoluna gidilebilir.

Tapuya şerh verilmeyen satış vaadi geçersiz midir?

Şeklen geçerli sözleşmenin taraflar arasındaki etkisi ile üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi farklıdır. Şerh, ayni etki ve süre koşulları somut sözleşmeyle değerlendirilir.

Komşu yapı sınırı geçtiyse ne yapılır?

Aplikasyon ve bilirkişi incelemesiyle taşmanın yeri belirlenir; el atmanın önlenmesi, kal, temlik veya tazminat seçenekleri koşullarına göre tartışılır.

Kiracı uyuşmazlığında doğrudan dava açılır mı?

Birçok kira uyuşmazlığında dava şartı arabuluculuk bulunur. İcra yoluyla tahliye ve kanuni istisnalar ayrıca kontrol edilmelidir.

İmar kararına karşı süre ne zaman başlar?

İşlemin türü, ilan veya tebliğ usulü ve öğrenme tarihi önemlidir. Belge görülmeden genel bir süreye güvenilmemelidir.

Yurt dışındaki malik Malatya’daki davayı takip edebilir mi?

Uygun vekâletname ve gerektiğinde apostil/tercüme işlemleriyle temsil mümkündür. Tapu işlemi için vekâletnamede özel yetkiler bulunması gerekebilir.

Dava açılmadan tedbir konulabilir mi?

Hak kaybı tehlikesi ve yaklaşık ispat varsa ihtiyati tedbir istenebilir; mahkeme teminat ve ölçülülük koşullarını değerlendirir.

Malatya’da dosya hazırlama ve temsil süreci

İlk görüşmede amaç hemen dava adı söylemek değil, talep ile belgeyi eşleştirmektir. Tapu ve kadastro kayıtları alındıktan sonra karşı taraf, görevli yargı, dava değeri, harç, arabuluculuk şartı ve geçici hukuki koruma ihtiyacı belirlenir. Dava açılırsa keşif, harita mühendisi veya gayrimenkul değerleme bilirkişisi incelemesi gereken noktalar önceden listelenir.

Taşınmazı yerinde kullanan kişi ile tapu malikinin farklı olması sık görülür. Bu nedenle anahtar teslimi, kira, ürün geliri, yapı gideri ve fiilî sınırla ilgili tanıklar ayrıca belirlenir. Uzlaşma olasılığı varsa yalnız bedel değil; tahliye tarihi, tapu devri, vergi-harç paylaşımı, takyidatların kaldırılması ve icra edilebilirlik şartları yazılı protokole bağlanır.

Resmî kaynaklar ve ilgili rehberler

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
• TKGM Parsel Sorgu
• On yıllık uzama süresi ve tahliye

Yazar ve hukuki inceleme

Bu rehber Avukat Halil Bakırcı tarafından genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Büro Mersin merkezlidir; Malatya’daki taşınmaz dosyaları tapu, kadastro, sözleşme ve süre belgeleri üzerinden değerlendirilir. İçerik somut olayda hukuki görüş veya sonuç garantisi değildir.