OSB Arsa Tahsisi Nasıl Yapılır? Yönetmelik m.55 | 2026
Kısa ve net cevap: Organize sanayi bölgesinde (OSB) arsa tahsisi, serbest bir taşınmaz satışı değildir. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.55 uyarınca tahsis edilebilir parseller onaylı parselasyon planına dayanır; ilan OSB, OSBÜK ve Bakanlığın çevrimiçi sistemi üzerinden yapılır; başvuru Bakanlığın çevrimiçi sisteminden alınır; talepler Bakanlıkça belirlenen kriterler ve ağırlıklandırma çarpanlarıyla puanlanır. Talep arzı aşarsa kısa liste sonrasında noter huzurunda kura veya ihale uygulanabilir. Yönetim kurulunun tahsis kararı ilgilisine 10 iş günü içinde yazılı bildirilir ve tebliğden itibaren 15 gün içinde arsa tahsis sözleşmesi imzalanır. Bu sürede sözleşme imzalanmazsa tahsis kararı geçersiz sayılır.
OSB arsa tahsisinin hukuki dayanağı nedir?
OSB arsa tahsisinde temel mevzuat 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ile Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğidir. Güncel tahsis prosedürünün doğrudan düzenlendiği hüküm Yönetmeliğin “Arsa tahsisi” başlıklı 55 inci maddesidir. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının mevzuat sayfasında 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu yayımlanmakta; Yönetmeliğin güncel metni ise Bakanlığın yönetmelik/mevzuat bölümünde tutulmaktadır.
Bu ayrım önemlidir. Bir yatırımcının OSB yönetimiyle görüşmüş olması, bir parseli beğenmiş olması veya sözlü olarak “yer ayrıldığı” bilgisini alması tek başına tahsis doğurmaz. Tahsis, Yönetmelikte öngörülen ilan, başvuru, değerlendirme ve karar zincirinin sonunda; yönetim kurulu kararı ile arsa tahsis sözleşmesinin süresinde imzalanmasıyla kesinleşir. Yönetmeliğin 55 inci maddesi tahsisin şekli ve sırasını emredici biçimde ortaya koyduğu için, yatırım kararının bu prosedürden bağımsız kurulması ciddi hukuki ve finansal risk yaratır.
2026’da OSB arsa tahsis başvurusu nereden yapılır?
Yönetmelik m.55/1 uyarınca, tahsis edilebilir durumdaki parseller her ayın ilk pazartesi günü OSB’nin ve OSBÜK’ün internet sayfasında ve Bakanlığın çevrimiçi sisteminde duyurulur. Tahsis edilecek parseller en az iki hafta süreyle yayımlanır ve ilanda belirtilen son tarihe kadar talepler toplanır. Aynı fıkra, arsa tahsis başvurularının Bakanlığın çevrimiçi sisteminden yapılmasını zorunlu tutar.
2026 uygulaması bu kuralı somut biçimde göstermektedir. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının Temmuz 2026 OSB arsa tahsis duyurusunda başvuruların MEYDİP üzerinden 6 Temmuz 2026 ile 26 Temmuz 2026 tarihleri arasında, üç hafta süreyle alındığı açıklandı. Aynı duyuruda parsel haritalarının MEYDİP üzerinden, tahsis şartları ve metrekare fiyatlarının ise ilgili OSB’nin internet sayfasından görülebileceği belirtildi. Bu nedenle yatırımcı, yalnızca OSB’nin yerel ilanını değil Bakanlık sistemindeki ilanı ve başvuru ekranını da esas almalıdır.
Tahsis edilecek parselin hukuken hazır olması gerekir mi?
Evet. Yönetmelik m.55/1, tahsisi “onaylı parselasyon planına göre tahsis edilebilir durumdaki parseller” üzerinden kurar. Dolayısıyla kesin arsa tahsisi için parselasyon planının onaylı olması temel koşuldur. Parselasyon planı onayından önce uygulanabilen mekanizma kesin tahsis değil, Yönetmelik m.54/A’daki şartlara bağlı “ön tahsis” kurumudur. Ön tahsis ile kesin tahsisin birbirine karıştırılması; yatırım takvimi, bedel, sözleşme ve devredilebilirlik bakımından hatalı sonuç doğurur.
Parselasyon planı, yatırımcının ileride alacağı yapı ruhsatı ve tesis yerleşimi bakımından da merkezi önemdedir. OSB içerisindeki yapılaşmanın ayrıca imar ve ruhsat mevzuatına uygun olması gerekir. Konuya ilişkin olarak sitemizdeki Yapı Ruhsatı Başvurusu Kaç Günde Sonuçlanır? ve Kamu Binaları ve Sanayi Tesislerinde Yapı Ruhsatı rehberleri, ruhsat aşamasındaki genel imar hukuku çerçevesini açıklar.
OSB arsa tahsis başvuruları nasıl puanlanır?
Yönetmelik m.55/2’ye göre talepler, Bakanlığın belirlediği kriterler çerçevesinde ve Bakanlıkça yayımlanan değerlendirme formundaki ağırlıklandırma çarpanları kullanılarak hesaplanan puana göre OSB yönetim kurulunca sıralanır. Yönetmelik, iki kriterin puanlamada bulunmasını zorunlu tutar: yatırımın yapılacağı ilde 2012/3305 sayılı Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Karar kapsamında bölgesel teşviklerden yararlanabilecek sektörlerden olmak ve Bakanlıkça uygulanan diğer program veya teşviklerden yararlanmak.
Bakanlığın 2026 tahsis duyurularında da “tip değerlendirme tablosu” yayımlanmakta ve kriter sayısı ile ağırlık oranlarının OSB’den OSB’ye değişebileceği açıkça belirtilmektedir. Bu nedenle hukuken doğru yaklaşım, bütün OSB’lerde tek bir sabit puanlama tablosu varmış gibi hareket etmek değildir. Yatırımcı, başvurduğu OSB için ilan edilen güncel değerlendirme tablosunu incelemeli; yatırımın sektörü, kapasitesi, teşvik durumu ve ilan edilen diğer kriterlere ilişkin belgeleri başvuru süresi içinde sisteme doğru biçimde yüklemelidir.
Talep parsel sayısından fazla olursa ne olur?
Yönetmelik m.55/2, tahsis edilecek parseller talebi karşılamıyorsa, değerlendirme sonucuna göre en yüksek puanı alandan başlanarak duyurulan parsel sayısının beş katına kadar talebi içeren bir kısa liste oluşturulmasını öngörür. Kısa listeye girmek, tahsisin kesinleştiği anlamına gelmez. Kısa listedeki talep sahipleri m.55/3 uyarınca OSB tarafından belirlenen usuller çerçevesinde ihaleye veya noter huzurunda yapılacak kuraya davet edilir.
Kura yöntemi kullanıldığında, kura sonucunda belirlenen talep sahiplerine OSB’nin belirlediği bedelden yönetim kurulunca tahsis yapılır. Yönetmelik yedek listenin de belirlenmesini öngörür. İhale yönteminde ise m.55/4 gereğince tahsis edilecek parselin muhammen bedeli, ihalenin yeri, günü ve saati, ihale usulü ve tekliflerin nasıl alınacağı davette belirtilir. İhale daveti kısa listeyle birlikte Bakanlığa bildirilir ve ihalede Bakanlık temsilcisinin bulunması zorunludur.
OSB arsa ihalesinde en yüksek teklif tahsisi kesinleştirir mi?
Hayır. İhale sonucunda en yüksek teklifi veren talep sahibine yönetim kurulunca tahsis yapılması, sözleşme aşamasını ortadan kaldırmaz. Yönetmelik m.55/4, en yüksek teklif sahibiyle tahsis sözleşmesi imzalanamazsa sıradaki teklif sahiplerinin sözleşmeye davet edileceğini düzenler. Ayrıca m.55/5’teki yazılı bildirim ve 15 günlük sözleşme süresi ayrıca uygulanır.
Bu nedenle yatırımcı açısından ihale kazanıldıktan sonraki en kritik işlem, tahsis kararının usulüne uygun tebliğini takip etmek ve süresi içinde sözleşmeyi imzalamaktır. Finansman, şirket içi yetki, imza sirküleri ve yatırım kararlarının sözleşme tarihinden önce tamamlanması uygulamada süre kaybını önler. Bir şirket adına başvuru yapılıyorsa sözleşmeyi imzalayacak kişinin temsil yetkisinin ve varsa yönetim kurulu/ortaklar kurulu kararlarının tahsis sözleşmesiyle uyumlu olması gerekir.
Tahsis kararı kaç günde bildirilir ve sözleşme süresi nedir?
Yönetmelik m.55/5 çok nettir: yönetim kurulunun tahsis kararından sonra OSB, tahsis kararını 10 iş günü içinde ilgiliye yazılı olarak bildirir. Tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde arsa tahsis sözleşmesinin imzalanmasıyla tahsis kesinleşir. Talep sahibi bu 15 günlük sürede sözleşmeyi imzalamazsa tahsis kararı geçersiz sayılır.
Buradaki iki süre farklıdır. On iş günlük süre OSB’nin bildirim yükümlülüğüne; 15 günlük süre ise talep sahibinin sözleşme imzalama yükümlülüğüne ilişkindir. Yatırımcının 15 günlük süreyi yönetim kurulu karar tarihinden değil tebliğ tarihinden hesaplaması gerekir. Tebligatın tarihi ve şekli daha sonra uyuşmazlık çıkması halinde ispat bakımından önem taşır. Elektronik veya fiziki tebligat kayıtları, yönetim kurulu kararı, başvuru çıktısı ve tahsis sözleşmesinin aynı dosyada saklanması doğru bir delil yönetimi sağlar.
Bir OSB parseli birden fazla kişiye tahsis edilebilir mi?
Yönetmelik m.55/8, parsel tahsisinin tek gerçek kişiye veya tek tüzel kişiye yapılacağını düzenler. Hisseli olarak birden fazla kişiye, adi ortaklığa veya birden fazla tüzel kişiye parsel tahsisi yapılamaz. Bu kural yatırımın ortak girişim biçiminde planlandığı projelerde baştan dikkate alınmalıdır. Birden fazla yatırımcının aynı parselde faaliyet göstermeyi istemesi, tahsisin birden çok kişi adına yapılabileceği anlamına gelmez.
Yatırım ortaklığı kurulacaksa, başvuruyu yapacak ve tahsis sözleşmesine taraf olacak tüzel kişinin şirket yapısı önceden netleştirilmelidir. Sonradan yapılacak pay değişiklikleri veya kontrol değişiklikleri ayrıca OSB mevzuatındaki sınırlamalara tabi olabilir. Bu nedenle tahsis başvurusundan hemen önce kurulan şirketlerde yalnızca ticaret sicili işlemleri değil, OSB’ye sunulan yatırımcı profili ile şirketin gerçek yatırım kapasitesinin de uyumlu olması gerekir.
Stratejik yatırımlarda doğrudan tahsis mümkün mü?
Evet, fakat bu genel başvuru yolundan ayrı ve şartlı bir istisnadır. Yönetmelik m.55/6 uyarınca Bakanlığın uygun görüşüne istinaden ülke için stratejik öneme sahip yatırımlara OSB tarafından doğrudan tahsis yapılabilir. Bu yatırımlarda uygulanacak metrekare tahsis bedeli, parsel metrekare birim maliyetini geçemez. Yönetmelik, altyapısı tamamlanmış ve işletmeye geçmiş OSB’lerde parsel metrekare birim maliyetinin hangi giderler ve yeniden değerleme mekanizması üzerinden hesaplanacağını da aynı fıkrada düzenler.
Bu hüküm, her büyük yatırımın kendiliğinden “stratejik yatırım” sayılacağı anlamına gelmez. Doğrudan tahsis için Bakanlığın uygun görüşü gereklidir. Bu nedenle standart ilana başvurmadan doğrudan tahsis beklentisiyle araziye, makineye veya finansmana bağlayıcı taahhütte bulunmak hukuken güvenli değildir.
OSB yönetim kurulunun tahsis işlemlerindeki sorumluluğu nedir?
Yönetmelik m.55/7 açık bir sorumluluk kuralı getirir: bu maddeye aykırı yapılan parsel tahsis işlemlerinden doğacak her türlü zarardan yönetim kurulu sorumludur. Bu hüküm, ilan ve başvuru düzeninin, puanlama ve kısa liste işlemlerinin, kura/ihale sürecinin ve sözleşme aşamasının yönetim kurulu bakımından yalnızca idari bir formalite olmadığını gösterir.
OSB bakımından kararların dosyalanması, değerlendirme puanlarının dayanağının gösterilmesi, eşit durumdaki başvurulara aynı ölçütlerin uygulanması ve ilan metniyle nihai işlemin çelişmemesi gerekir. Yatırımcı bakımından ise başvuru dosyasının eksiksiz saklanması, değerlendirme sonucu ve tahsis kararının gerekçesinin gerektiğinde istenebilmesi, uyuşmazlık halinde hukuki denetimin sağlıklı yürütülmesini kolaylaştırır.
Ön tahsis ile kesin arsa tahsisi arasındaki fark nedir?
Ön tahsis Yönetmelik m.54/A’da; arsa tahsisi ise m.55’te düzenlenir. Ön tahsis, OSB tüzel kişilik kazandıktan sonra parselasyon planının onaylanmasına kadar Bakanlık izniyle uygulanabilen bir yatırımcı yerleştirme mekanizmasıdır. Kesin arsa tahsisi ise onaylı parselasyon planına göre tahsis edilebilir parseller üzerinde kurulur. Ön tahsis bedeli avans niteliğindedir; altyapı tamamlandıktan sonra yatırımcı kesin arsa tahsis sözleşmesi için çağrılır.
Ön tahsiste m.54/A/8 ayrıca kesin bir devir yasağı içerir. Ön tahsis hiçbir şekilde devredilemez; ön tahsisin devri amacıyla şirket hisselerinin devredildiği tespit edilirse ön tahsis iptal edilir ve ödenen bedel güncellenmeden geri ödenir. Bu özel kural nedeniyle, “ön tahsisli alanı şirket hissesi üzerinden satma” şeklindeki işlemler ciddi iptal riski taşır.
Tahsis sonrasında yapı ve işletme ruhsatı bakımından ne olur?
Arsa tahsisi yatırımcıya OSB içinde sınırsız yapılaşma veya doğrudan üretime başlama hakkı vermez. Tahsis sonrasında onaylı imar planı, parselasyon, yapı ruhsatı, yapı kullanma izni, işyeri açma ve çalışma ruhsatı, çevre mevzuatı ve yatırımın niteliğine göre diğer sektörel izinler ayrıca tamamlanır. Yönetmeliğin m.60 hükmü ayrıca tahsisli sanayi parselinde yatırımın belirli sürelerde ilerletilmesini zorunlu tutar ve sürelerin ihlali halinde tahsis iptaline bağlanan sonuçlar öngörür.
Çevresel izin boyutunda sitemizdeki Çevre İzni, Arıtma ve Atık Bertaraf Yükümlülüğü rehberi; işyeri ruhsatı bakımından ise Ruhsat Almadan İşyeri Açılır mı? başlıklı rehber tamamlayıcı niteliktedir. Yatırım takviminde tahsis, inşaat ve işletme izinlerinin tek bir çizelgede birlikte yönetilmesi, m.60 sürelerinin kaçırılmasını önlemek açısından önemlidir.
OSB arsa tahsisinde yatırımcı hangi belgeleri kontrol etmelidir?
Belge listesi, Bakanlığın çevrimiçi başvuru ekranı ile ilgili OSB’nin ilan şartlarına göre somutlaşır. Bu nedenle Yönetmelikte bulunmayan sabit ve evrensel bir “her OSB için aynı belge listesi” oluşturmak doğru değildir. Buna karşılık yatırımcının hukuki dosyasında en azından başvuru formu ve sistem kayıtları, ilan ve değerlendirme tablosu, yatırım ve teşvik durumunu gösteren başvuru belgeleri, yönetim kurulu tahsis kararı, kararın tebliğ belgesi, imzalanan arsa tahsis sözleşmesi ve ödeme belgeleri birlikte saklanmalıdır.
Şirket başvurularında ticaret sicili, temsil ve ilzam durumu ile şirket kararlarının güncel olması; başvuru formundaki yatırımcı kimliğiyle sözleşme tarafının aynı olması gerekir. Yönetmelik m.55/8 nedeniyle tahsis tek gerçek veya tek tüzel kişiye yapılacağından, ortak yatırım modellerinde hukuki yapı sonradan değil başvuru öncesinde kurulmalıdır.
Arsa bedeli ve metrekare fiyatı nereden öğrenilir?
2026 Bakanlık duyurularında, tahsis edilecek parsellere ait harita bilgilerinin MEYDİP’te; tahsis şartları, her parsele ilişkin birim metrekare fiyatları ve OSB’ye özgü ayrıntıların ise ilgili OSB’nin internet sayfasında yayımlandığı belirtilmektedir. Bu nedenle başka bir döneme veya başka bir OSB’ye ait metrekare bedeli güncel başvurunun bedeli olarak kabul edilmemelidir.
İhale uygulanması halinde muhammen bedel ve teklif usulü ihale davetinde ayrıca gösterilir. Stratejik yatırımlarda doğrudan tahsise ilişkin m.55/6 ise parsel metrekare birim maliyetini üst sınır olarak bağlar. Yatırım fizibilitesinde yalnız çıplak tahsis bedeli değil, altyapı katılım giderleri, ruhsat ve proje maliyetleri, enerji bağlantısı, çevresel yükümlülükler ve inşaat takvimi de ayrı kalemler hâlinde hesaplanmalıdır.
OSB arsa tahsis uyuşmazlığında hangi kayıtlar önemlidir?
Tahsis uyuşmazlıkları çoğunlukla başvurunun süresinde yapılıp yapılmadığı, puanlamanın doğru uygulanıp uygulanmadığı, kısa liste/kura/ihale işlemlerinin mevzuata uygunluğu, yönetim kurulu kararının içeriği, tebliğ tarihi ve sözleşmenin süresinde imzalanıp imzalanmadığı üzerinde yoğunlaşır. Bu nedenle MEYDİP başvuru ekranı çıktıları, elektronik başvuru zaman damgası, ilan metni, değerlendirme tablosu ve OSB yazışmaları kaybedilmemelidir.
Uyuşmazlığın görevli yargı kolu ve dava türü somut işlemin hukuki niteliğine göre belirlenir; OSB’nin özel hukuk tüzel kişisi niteliği tek başına her uyuşmazlığı aynı yargı yoluna taşımaz. Bu nedenle uyuşmazlık doğduğunda öncelikle hangi işlemin iptali, ifası, tazmini veya tespiti istendiği; işlemi hangi organın hangi yetkiye dayanarak yaptığı ve talebin sözleşme öncesi mi sözleşme sonrası mı olduğu ayrıştırılmalıdır.
Arsa tahsisinden önce yapılması gereken hukuki inceleme
OSB parseline yatırım kararı yalnızca konum ve metrekare fiyatına göre verilmemelidir. İlk olarak parselin güncel tahsis ilanında bulunup bulunmadığı ve onaylı parselasyon planındaki statüsü doğrulanmalıdır. İkinci olarak yatırım faaliyetinin OSB’nin sektör yapısına ve izin verilen faaliyetlere uygunluğu incelenmelidir. Üçüncü olarak değerlendirme tablosu, teşvik belgesi ve yatırım projesi arasında çelişki bulunmamalıdır. Dördüncü olarak şirketin temsil yetkisi, finansman kararı ve sözleşme imza süresi baştan planlanmalıdır.
Taşınmaz ve kamulaştırma bağlantılı projelerde genel taşınmaz değerleme mantığı bakımından Kamulaştırma Bedeli Nasıl Hesaplanır? rehberi de yararlı olabilir. Ancak OSB arsa tahsisi, klasik tapulu taşınmaz satışından farklı bir mevzuat rejimine tabi olduğundan, serbest piyasa satış sözleşmesi kuralları tek başına yeterli değildir.
2026 için uygulama kontrol listesi
- İlgili parselin Bakanlık/MEYDİP ve OSB ilanında yer aldığını doğrulayın.
- İlan tarihini ve son başvuru tarihini kaydedin.
- Başvuruyu Bakanlığın çevrimiçi sistemi üzerinden tamamlayın.
- İlgili OSB için yayımlanan güncel tip değerlendirme tablosunu inceleyin.
- Teşvik ve yatırım bilgilerini başvuru belgeleriyle birebir uyumlu girin.
- Kısa liste açıklanırsa kura veya ihale davetini ve usul şartlarını takip edin.
- Tahsis kararı bildirim tarihini ispatlayacak kaydı saklayın.
- Tebliğden itibaren 15 günlük arsa tahsis sözleşmesi süresini kaçırmayın.
- Tahsis sonrasında m.60’taki yatırım ve ruhsat sürelerini ayrı takvime bağlayın.
- Yapı, çevre, işyeri açma ve sektörel izinleri tahsis sürecinden bağımsız yükümlülükler olarak planlayın.
Sık Sorulan Sorular
OSB parseline doğrudan başvurabilir miyim?
Tahsis edilebilir parseller ilan edildiğinde başvuru Bakanlığın çevrimiçi sistemi üzerinden yapılır. Yönetmelik m.55/1 çevrimiçi başvuruyu zorunlu tutar.
OSB arsa tahsisi başvurusu kaç gün açık kalır?
Yönetmelik m.55/1 ilanların en az iki hafta yayımlanmasını öngörür. Somut başvuru süresi ilan metninde gösterilir. Temmuz 2026 duyurusunda başvurular üç hafta açık tutulmuştur.
En yüksek puanı alan yatırımcı kesin parsel alır mı?
Talep arzı aşmıyorsa puanlama sonucuna göre tahsis yapılabilir. Talep arzı aşıyorsa m.55/2-4 uyarınca kısa liste ve ardından noter kurası veya ihale süreci gündeme gelir.
Kurada yedek liste olur mu?
Evet. Yönetmelik m.55 kısa liste/kura düzeninde yedek listenin belirlenmesini öngörür.
İhalede Bakanlık temsilcisi bulunması zorunlu mu?
Evet. Yönetmelik m.55/4 uyarınca OSB arsa tahsis ihalelerinde Bakanlık temsilcisinin bulunması zorunludur.
Tahsis kararı bana ne zaman bildirilir?
Yönetmelik m.55/5’e göre yönetim kurulunun tahsis kararından sonra OSB, kararı 10 iş günü içinde ilgiliye yazılı bildirir.
Sözleşmeyi ne kadar sürede imzalamalıyım?
Tebliğden itibaren 15 gün içinde arsa tahsis sözleşmesi imzalanmalıdır. İmzalanmazsa tahsis kararı geçersiz sayılır.
OSB parseli iki şirket adına ortak tahsis edilebilir mi?
Hayır. Yönetmelik m.55/8 uyarınca tahsis tek gerçek kişi veya tek tüzel kişiye yapılır; birden fazla kişiye, adi ortaklığa veya birden fazla tüzel kişiye hisseli tahsis yapılamaz.
Parselasyon planı onaylanmadan kesin tahsis yapılabilir mi?
Kesin arsa tahsisi m.55 kapsamında onaylı parselasyon planına göre yapılır. Parselasyon planı onayından önce şartları varsa m.54/A kapsamında ön tahsis uygulanabilir.
Tahsis sonrası hemen üretime başlanabilir mi?
Hayır. Yapı ruhsatı, yapı kullanma izni, işyeri açma ve çalışma ruhsatı, çevre ve sektörel izinler ayrıca tamamlanmalıdır.
Resmî kaynaklar
- T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı – 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu
- T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı – Yönetmelikler
- OSB’lerde Arsa Tahsisi Yapılacak Parsellere İlişkin Duyuru – Temmuz 2026
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
