OSB Finansal Kiralama Sözleşmesi Erken Sona Ererse Taşınmaz Ne Olur? | Yönetmelik m.63/7-e
Kısa ve net cevap: Finansal kiralama sözleşmesi, OSB taşınmazının mülkiyeti finansal kiracıya geçmeden herhangi bir nedenle sona ererse, taşınmaz finansal kiralama şirketinin mülkiyetinde kalır. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63/7-e uyarınca finansal kiralama şirketi bu taşınmazı, OSB kuruluş protokolünde katılımcılar için öngörülen niteliklere sahip gerçek veya tüzel kişilere en geç iki yıl içinde satmak veya aynı nitelikteki kişilere finansal kiralama dâhil olmak üzere kiraya vermek zorundadır. İki yıl içinde satış veya kiralama yapılmazsa taşınmaz OSB tarafından finansal kiralama bedeli üzerinden satın alınabilir.
İki yıllık satış veya kiralama yükümlülüğünün hukuki dayanağı
OSB taşınmazlarının finansal kiralanması 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu Ek Madde 1 ve Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63/7’de özel olarak düzenlenir. Finansal kiralama işlemine izin verilmesinin karşılığında, taşınmazın OSB dışı gayrimenkul yatırımına dönüşmemesini sağlayan sıkı kullanım ve tasfiye kuralları vardır.
Yönetmelik m.63/7-e, finansal kiralama sözleşmesinin mülkiyet finansal kiracıya geçmeden sona ermesi ihtimalini düzenler. Normal şartlarda finansal kiracı sözleşme süresince taşınmazı kullanır ve sözleşmedeki satın alma/iktisap koşulları gerçekleşirse mülkiyet kendisine geçer. Ancak temerrüt, fesih, karşılıklı sona erdirme veya başka bir hukuki nedenle sözleşme daha önce biterse taşınmaz finansal kiralama şirketinin mülkiyetinde kalabilir.
OSB mevzuatı tam bu noktada iki yıllık zorunlu tasfiye mekanizmasını devreye sokar. Amaç, finansal kiralama şirketinin sanayi parselini belirsiz süreyle pasif gayrimenkul olarak tutmasını önlemek ve parselin nitelikli bir sanayi yatırımcısı tarafından kullanılmasını sağlamaktır.
Hangi sona erme hâllerinde m.63/7-e uygulanır?
Hüküm, finansal kiralama sözleşmesinin mülkiyet finansal kiracıya geçmeden herhangi bir nedenle sona ermesi hâlini kapsar. “Herhangi bir nedenle” ifadesi yalnız finansal kiracının ödeme temerrüdüyle sınırlı değildir. Tarafların karşılıklı sona erdirmesi, sözleşmede öngörülen fesih sebebi, finansal kiracının sözleşmeyi sürdürememesi veya başka bir geçerli sona erme nedeni bu sonuca yol açabilir.
Belirleyici unsur, sona erme anında mülkiyetin finansal kiracıya geçmemiş olmasıdır. Mülkiyet daha önce finansal kiracıya geçmişse artık m.63/7-e’deki finansal kiralama şirketine yüklenen iki yıllık satış/kiralama zorunluluğunun maddi zemini bulunmaz; taşınmazın sonraki devri 4562 sayılı Kanun ve Yönetmeliğin genel devir hükümlerine göre değerlendirilir.
Sözleşmenin yalnız ödeme planının yeniden yapılandırılması veya geçici ödeme ertelemesi, her durumda “sona erme” değildir. İşlemin hukuki niteliği sözleşme ve taraf beyanlarından belirlenmelidir. İki yıllık sürenin yanlışlıkla başlatılmaması veya atlanmaması için fesih/sona erme belgesinin tarihi açık olmalıdır.
Sözleşme bittiğinde taşınmazın mülkiyeti kimde kalır?
Finansal kiralama modelinde taşınmaz finansal kiralama şirketinin mülkiyetinde bulunabilir. Sözleşme, mülkiyet finansal kiracıya geçmeden sona erdiğinde taşınmaz finansal kiralama şirketinin mülkiyetinde kalır. Yönetmelik bu mülkiyeti kabul eder; ancak süresiz ve serbest bir gayrimenkul mülkiyeti olarak bırakmaz.
Finansal kiralama şirketinin mülkiyet hakkı OSB taşınmazının özel statüsüne tabidir. Arsa tahsis amacı dışında kullanılamaz. Yeni alıcı veya kiracı kuruluş protokolündeki katılımcı şartlarını taşımalıdır. OSB’nin teknik ve idari onay mekanizmaları devam eder.
Bu nedenle finansal kiralama şirketi taşınmazı herhangi bir yatırımcıya, ofis şirketine veya OSB’nin kabul etmeyeceği faaliyete sahip kişiye satamaz. OSB’deki parselin hukuki niteliği, finansman sözleşmesinin sona ermesiyle değişmez.
Taşınmaz kime satılabilir?
Yönetmelik m.63/7-e, satış yapılacak gerçek veya tüzel kişinin bölgenin kuruluş protokolünde katılımcılar için öngörülen niteliklere sahip olmasını arar. Bu nedenle yeni alıcının sektörel uygunluğu, faaliyet konusu, yatırım niteliği ve OSB’ye katılımcı olma koşulları satıştan önce kontrol edilir.
Finansal kiralama şirketi en yüksek bedeli teklif eden herhangi bir kişiye satış yaparak yükümlülüğünü yerine getirmiş sayılmaz. Alıcının OSB’ye uygunluğu zorunludur. Satış sözleşmesinden önce OSB’ye başvurulması, alıcının faaliyet bilgilerinin sunulması ve gerekli kararların alınması gerekir.
OSB parsel devirlerinin genel koşulları bakımından OSB parselinin başkasına devri rehberi de incelenebilir. Finansal kiralama şirketinin m.63/7-e kapsamındaki satışı özel hükme tabi olmakla birlikte, OSB’nin katılımcı uygunluğu ve tahsis amacı denetimi devam eder.
Taşınmaz kimlere kiralanabilir?
Finansal kiralama şirketi taşınmazı iki yıllık süre içinde yalnız satış yoluyla tasfiye etmek zorunda değildir. Aynı niteliklere sahip gerçek veya tüzel kişilere, finansal kiralama da dâhil olmak üzere kiraya verebilir. Yeni kiracı da OSB kuruluş protokolündeki katılımcı şartlarını taşımalıdır.
“Finansal kiralama dâhil” ifadesi, taşınmazın yeni bir finansal kiralama işlemine konu edilebileceğini açıkça gösterir. Ancak yeni işlemde de OSB uygunluk görüşü, tahsis amacı ve m.63/7’nin diğer şartları uygulanır. Devlet arsa teşviki yasağı varsa yeni bir finansal kiralama işlemiyle bu yasak aşılamaz.
Normal kira yapılacaksa m.63’ün kiralama hükümleri ve kiracıya ilişkin belgeler uygulanır. OSB yönetim kurulu onayı ve kiracının noter taahhütnamesi gibi yükümlülükler yeni kullanım yapısına göre değerlendirilir.
Eski finansal kiracının taahhütleri ne olur?
Yönetmelik m.63/7-e, eski finansal kiracının vermiş olduğu taahhütlerin yeni alıcı veya kiracı tarafından aynen kabul edilmiş sayılacağını düzenler. Bu hüküm, finansal kiralama sözleşmesinin sona ermesiyle OSB’ye verilmiş yatırım ve kullanım taahhütlerinin boşlukta kalmasını önler.
Yeni alıcı veya kiracı, “bu taahhüdü ben imzalamadım” diyerek parselin OSB’ye karşı mevcut hukuki yükümlülüklerini tamamen reddedemez. Taahhütlerin içeriği tahsis amacı, yatırım, üretim, altyapı veya başka OSB yükümlülüklerine ilişkin olabilir. Devir/kiralama öncesi eski dosya mutlaka incelenmelidir.
Bu sebeple yeni yatırımcı için hukuki due diligence yalnız tapu kaydını görmekten ibaret değildir. Eski finansal kiracı tarafından OSB’ye verilen taahhütnameler, yönetim kurulu kararları, yazışmalar, izinler, ihlaller ve varsa devam eden yükümlülükler dosyaya alınmalıdır.
İki yıllık süre nasıl yönetilmeli?
Yönetmelik en geç iki yıl içinde satış veya kiralama yükümlülüğü koyar. Bu süre, finansal kiralama şirketi açısından pasif bekleme dönemi değil, taşınmazı nitelikli yeni kullanıcıya kazandırma dönemidir. Sözleşmenin sona erdiği tarih açıkça kayda alınmalı ve iki yıllık takvim bu tarihe göre yönetilmelidir.
İlk aylarda taşınmazın OSB statüsü, mevcut üretim tesisi, makine ve demirbaşların kime ait olduğu, çevre ve altyapı borçları ve yeni kullanıcı kriterleri belirlenmelidir. Daha sonra satış veya kiralama süreci OSB ile koordineli yürütülmelidir. Son aylara kadar beklemek, uygun katılımcı bulunamaması hâlinde finansal kiralama şirketinin riskini artırır.
OSB’nin kuruluş protokolündeki katılımcı koşulları dar ise potansiyel alıcı/kiracı havuzu da daralabilir. Bu nedenle taşınmaz pazarlaması yapılırken sektör ve faaliyet uygunluğu daha baştan filtrelenmelidir.
İki yılda satılmaz veya kiralanmazsa OSB ne yapabilir?
Yönetmelik m.63/7-e’ye göre finansal kiralama şirketi taşınmazı iki yıl içinde satmaz veya kiraya vermezse, taşınmaz OSB tarafından finansal kiralama bedeli üzerinden satın alınabilir. Hüküm “satın alınabilir” ifadesiyle OSB’ye bir imkân tanır; otomatik mülkiyet geçişi düzenlemez.
Bu satın alma mekanizması, OSB parselinin üretim dışı biçimde uzun süre finansal kuruluşun portföyünde kalmasını önleyen son aşamadır. Finansal kiralama şirketi iki yıllık süreyi göz ardı ederek sınırsız bekleme stratejisi kuramaz.
Finansal kiralama bedelinin belirlenmesi ve somut satın alma işleminin yürütülmesi sırasında sözleşme, ödeme kayıtları, tapu ve OSB kararları birlikte incelenmelidir. Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz veya başka haklar varsa bunların hukuki sonucu ayrıca değerlendirilir.
Finansal kuruluş ve yatırımcı açısından başlıca riskler
Finansal kiralama şirketi için birinci risk, sözleşme sona erdiğinde taşınmazı yalnız OSB’ye uygun nitelikte kişilere satabilmesi veya kiralayabilmesidir. Serbest piyasadaki bütün alıcılar potansiyel alıcı değildir. İkinci risk iki yıllık süredir. Üçüncü risk ise süre sonunda OSB’nin satın alma imkânının doğmasıdır.
Finansal kiracı için birinci risk, temerrüt veya erken sona erme hâlinde yaptığı üretim yatırımlarının ve taşınmaza bağlı makine/iyileştirmelerin akıbetidir. İkinci risk eski taahhüt ve OSB borçlarının sözleşme tasfiyesine etkisidir. Üçüncü risk ise üretimin ani durması hâlinde müşteri ve çalışan sözleşmelerindeki yükümlülüklerdir.
Yeni alıcı veya kiracı açısından en önemli risk, eski finansal kiracının taahhütlerinin aynen kabul edilmiş sayılmasıdır. Bu nedenle satın alma veya yeni kira öncesinde kapsamlı OSB dosya incelemesi yapılmalıdır.
Genel finansal kiralama şartları için OSB taşınmazının finansal kiralamaya konu edilmesi rehberi; Devlet teşvikli parseller için Devlet teşvikli OSB arsasında finansal kiralama yasağı rehberi birlikte incelenebilir.
Kanuni dayanak ve resmî kaynaklar
Temel dayanak 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu Ek Madde 1 ve Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63/7-e’dir. Güncel metinler için T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Kanunlar ve Bakanlık Yönetmelikler sayfaları esas alınmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
1. Leasing sözleşmesi erken biterse fabrika kimin olur?
Mülkiyet finansal kiracıya geçmediyse taşınmaz finansal kiralama şirketinin mülkiyetinde kalır.
2. Finansal kiralama şirketi taşınmazı istediği kişiye satabilir mi?
Hayır. Alıcı OSB kuruluş protokolünde katılımcılar için öngörülen niteliklere sahip olmalıdır.
3. Satış yapmak zorunlu mu?
Hayır. İki yıl içinde uygun kişiye kiralama veya yeni finansal kiralama da yapılabilir.
4. İki yıllık süre dolarsa mülkiyet otomatik OSB’ye geçer mi?
Hayır. Yönetmelik OSB’ye finansal kiralama bedeli üzerinden satın alma imkânı verir.
5. Yeni alıcı eski taahhütlerden sorumlu mu?
Evet. m.63/7-e eski finansal kiracının taahhütlerinin yeni alıcı veya kiracı tarafından aynen kabul edilmiş sayılacağını düzenler.
6. Yeni kiracı her şirket olabilir mi?
Hayır. Kuruluş protokolündeki katılımcı niteliklerini taşımalıdır.
7. Yeni finansal kiralama yapılabilir mi?
Evet. Hüküm finansal kiralama dâhil kiralamaya izin verir; diğer m.63/7 koşulları yeniden uygulanır.
8. Devlet teşvikli arsa için yeni finansal kiralama yapılabilir mi?
Hayır. m.63/7-b’deki Devlet arsa teşviki yasağı devam eder.
9. Eski kiracının makineleri otomatik taşınmazın parçası olur mu?
Makinenin mülkiyeti ve bütünleyici parça niteliği sözleşme ve eşya hukuku kurallarına göre ayrıca incelenir.
10. İki yıllık sürede tesis boş kalabilir mi?
Hüküm en geç iki yıl içinde uygun satış veya kiralama zorunluluğu getirir; OSB’nin diğer işletme, güvenlik ve bakım yükümlülükleri boşluk döneminde de dikkate alınmalıdır.
Yazar ve hukuki inceleme
Avukat Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472. Son mevzuat kontrolü: 17 Eylül 2026. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fizikî ofisi Mersin’dedir.
Mersin ofis ve harita
OSB finansal kiralama, sözleşme feshi ve taşınmaz tasfiyesi uyuşmazlıkları için Mersin ofis konumu ve harita bilgileri iletişim sayfasındadır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
