OSB Taşınmazı Finansal Kiralamaya Konu Edilebilir mi? | 4562 Ek m.1 ve Yönetmelik m.63/7
Kısa ve net cevap: Evet. OSB içinde yer alan taşınmazlar finansal kiralama sözleşmesine konu edilebilir. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63/7 ve 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu Ek Madde 1 bu işlemi özel olarak düzenler. Ancak finansal kiralama, sıradan taşınmaz finansal kiralamasından farklı OSB şartlarına tabidir: OSB yönetiminden uygunluk görüşü alınması zorunludur; Devlet tarafından arsa teşviki verilen arsalar finansal kiralamaya konu edilemez; taşınmaz tahsis amacı dışında kullanılamaz; finansal kiracının kuruluş protokolünde katılımcılar için öngörülen nitelikleri taşıması gerekir ve finansal kiracı katılımcının hak ve yükümlülüklerine sahip olur.
OSB taşınmazlarında finansal kiralamanın hukuki dayanağı
OSB taşınmazları tahsis amacı, devir, satış ve kullanım bakımından 4562 sayılı Kanunun özel rejimine tabidir. Buna rağmen Kanun, yatırımcıların finansmana erişimini kolaylaştırmak için finansal kiralamayı açıkça kabul eder. 4562 sayılı Kanun Ek Madde 1 ile Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63/7 birlikte uygulanır.
Finansal kiralama işleminde taşınmazın mülkiyeti sözleşme süresince finansal kiralama şirketinde bulunabilir; yatırımcı ise finansal kiracı sıfatıyla tesisi kullanır ve sözleşme şartlarına göre dönem sonunda mülkiyeti edinebilir. OSB bakımından önemli olan, bu finansman yapısının parselin tahsis amacını ve katılımcı sistemini bozmamasıdır.
Bu nedenle genel 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanunu hükümlerinin yanında 4562 sayılı Kanun ve OSB Uygulama Yönetmeliğinin özel hükümleri de dikkate alınmalıdır. Finansman kuruluşu ile yatırımcı arasında geçerli bir finansal kiralama sözleşmesi bulunması, OSB uygunluğunu tek başına sağlamaz.
OSB yönetiminden uygunluk görüşü almak zorunlu mu?
Evet. Yönetmelik m.63/7-a, OSB içinde yer alan taşınmazların finansal kiralamaya konu edilmesinde OSB yönetiminden uygunluk görüşü alınmasını zorunlu kılar. Bu görüş finansal kiralama sözleşmesi kurulmadan ve tapu/finansman işlemleri tamamlanmadan sürecin merkezine alınmalıdır.
OSB yönetimi taşınmazın hukuki statüsünü, parselin tahsis şartlarını, katılımcının borç ve yükümlülüklerini, finansal kiracının niteliğini, planlanan üretim faaliyetini ve kuruluş protokolüyle uyumu değerlendirir. Uygunluk görüşü, finansal kiralama şirketinin kredi değerlendirmesinden farklıdır. Finansal kuruluşun yatırımcıyı kredibilite bakımından uygun bulması, OSB’nin mevzuat bakımından uygunluk vermek zorunda olduğu anlamına gelmez.
OSB uygunluk görüşü alınmadan oluşturulan finansman yapısı, tapu ve tesis kullanımında ciddi sorun doğurabilir. Bu nedenle finansal kiralama teklif mektubu aşamasında OSB ile yazılı ön değerlendirme yapılması, sözleşmenin yürürlüğünün uygunluk görüşüne bağlanması ve tapu işlemlerinin bu sıraya göre planlanması gerekir.
Devlet tarafından arsa teşviki verilen arsalar finansal kiralanabilir mi?
Hayır. Yönetmelik m.63/7-b ve 4562 sayılı Kanun Ek Madde 1, Devlet tarafından arsa teşviki verilen arsalar için finansal kiralama sözleşmesi yapılamayacağını düzenler. Bu yasak açık ve doğrudandır; tarafların sözleşmesine veya finansman kuruluşunun kabulüne bağlı değildir.
Dolayısıyla ilk hukuki inceleme, parselin edinim ve tahsis geçmişine yönelmelidir. Arsanın bedelsiz, indirimli veya başka bir Devlet arsa teşviki kapsamında tahsis edilip edilmediği OSB kayıtları, tahsis sözleşmesi, tapu belgeleri ve ilgili teşvik kararlarından belirlenmelidir. Sonradan fabrika yapılmış veya tapu alınmış olması, arsanın teşvik geçmişini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Bu özel yasak, finansal kiralama yoluyla Devlet arsa teşvikinin dolaylı biçimde finansal kuruluşun mülkiyetine geçirilmesini önlemeyi amaçlayan sistemin parçasıdır. Ayrıntılı olarak ayrı içerikte incelenecek bu konu, yatırım finansmanı kurulmadan önce doğrulanmalıdır.
Finansal kiralama tahsis amacını değiştirir mi?
Hayır. Yönetmelik m.63/7-c, satışı yapılan arsaların hiçbir şekilde tahsis amacı dışında kullanılamayacağını açıkça düzenler. Finansal kiralama bir finansman yöntemidir; parselin OSB’deki kullanım amacını değiştiren bir işlem değildir.
4562 sayılı Kanun m.18 de tahsis veya satışı yapılan arsaların tahsis amacı dışında kullanılamayacağını temel ilke olarak belirler. Bu nedenle finansal kiralama şirketinin taşınmazın maliki olması, parseli depo, perakende, konut veya tahsis amacıyla ilgisiz başka bir faaliyete dönüştürme hakkı yaratmaz.
Finansal kiracı da OSB’ye kabul edilen üretim faaliyetini sürdürmelidir. Ürün, proses veya sektör değişikliği planlanıyorsa OSB’nin kuruluş protokolü, m.54 kapsamındaki kurulamayacak tesisler ve ilgili çevre/teknik kurallar ayrıca kontrol edilmelidir.
Finansal kiracının hangi nitelikleri taşıması gerekir?
Yönetmelik m.63/7-ç, finansal kiracının OSB’nin kuruluş protokolünde katılımcılar için öngörülen niteliklere sahip olmasını zorunlu kılar. Bu hüküm, finansal kiralama yoluyla normalde OSB’ye katılımcı olamayacak bir kişinin parseli kullanmasının önüne geçer.
Kuruluş protokolünde sektörel sınırlama, belirli sanayi kolunda faaliyet, yatırım kapasitesi veya başka katılımcı kriterleri bulunuyorsa finansal kiracı bunları karşılamalıdır. Finansal kiralama şirketinin taşınmaz maliki olması ile finansal kiracının üretim yapan katılımcı niteliği birbirine karıştırılmamalıdır.
Başvuru dosyasında finansal kiracının ticaret sicili, faaliyet konusu, üretim projesi, teknik ihtiyaçları ve kuruluş protokolüne uygunluğu belgelenmelidir. Şirketin sadece finansal kapasitesi değil, OSB’ye katılımcı olmaya elverişli sanayi faaliyeti değerlendirilir.
Finansal kiracı katılımcının hak ve yükümlülüklerine sahip olur mu?
Evet. Yönetmelik m.63/7-d, finansal kiracının katılımcının hak ve yükümlülüklerine sahip olacağını düzenler. Bu nedenle finansal kiracı, “taşınmaz benim mülkiyetimde değil” diyerek OSB işletme kurallarından kaçınamaz.
Altyapı kullanımı, elektrik, su, doğalgaz, atıksu, atık, yangın, güvenlik, aidat ve OSB tarafından mevzuata uygun biçimde getirilen işletme yükümlülükleri finansal kiracının faaliyeti bakımından geçerlidir. Haklar yönünden de OSB altyapısından ve ortak hizmetlerden mevzuat ve tarifeler çerçevesinde yararlanır.
Normal fabrika kiracılarının sorumluluğu için OSB kiracısının katılımcı yükümlülüklerinden sorumluluğu yazısı incelenebilir. Finansal kiracı bakımından ise m.63/7-d açıkça katılımcının hak ve yükümlülüklerine sahip olma sonucunu düzenler.
Finansal kiracı tesisi alt kiraya verebilir mi?
Yönetmelik m.63/7-d, alt kiralama yapılması hâlinde finansal kiracıdan tapu belgesi istenmeyeceğini ayrıca düzenler. Bu hüküm, finansal kiracının malik olmadığı gerçeğini dikkate alır. Ancak tapu belgesi istisnası, alt kiralamanın diğer OSB koşullarından tamamen muaf olduğu anlamına gelmez.
Alt kiracı faaliyetinin OSB’ye uygunluğu, gerekli belgeler, teknik bilgi, yönetim kurulu kararı ve işletme yükümlülükleri ilgili kiralama hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Finansal kiracı ile alt kiracı arasındaki sözleşme, OSB’nin üçüncü kişi kullanımını kontrol etme yetkisini ortadan kaldırmaz.
Alt kiralama planı finansal kiralama sözleşmesindeki izinlerle de uyumlu olmalıdır. Finansal kiralama şirketinin sözleşmesel izni, OSB uygunluğunun yerine geçmediği gibi; OSB onayı da finansal kiralama sözleşmesindeki alt kiralama yasağını kendiliğinden kaldırmaz. İki ayrı hukuki ilişkinin koşulları birlikte sağlanmalıdır.
Finansal kiralama sözleşmesi mülkiyet geçmeden sona ererse ne olur?
Yönetmelik m.63/7-e özel bir tasfiye kuralı getirir. Finansal kiralama sözleşmesi, mülkiyet finansal kiracıya geçmeden herhangi bir nedenle sona ererse, taşınmaz finansal kiralama şirketinin mülkiyetinde kalır. Bu durumda şirket taşınmazı kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip gerçek veya tüzel kişilere en geç iki yıl içinde satmak veya aynı nitelikteki kişilere finansal kiralama dâhil olmak üzere kiraya vermek zorundadır.
Eski finansal kiracının OSB’ye verdiği taahhütler yeni alıcı veya kiracı tarafından aynen kabul edilmiş sayılır. Finansal kiralama şirketi taşınmazı iki yıl içinde satmaz veya kiraya vermezse, taşınmaz OSB tarafından finansal kiralama bedeli üzerinden satın alınabilir.
Bu kural, finansal kiralama şirketinin OSB parselini süresiz biçimde pasif gayrimenkul yatırımı olarak elinde tutmasını önler. Ayrı bir içerikte iki yıllık süre, uygun alıcı/kiracı şartı ve OSB’nin satın alma imkânı detaylandırılacaktır.
Finansal kiralama sözleşmesinde hangi hükümler kritik?
Birinci olarak OSB uygunluk görüşü sözleşmenin ön şartı hâline getirilmelidir. İkinci olarak arsanın Devlet teşviki kapsamında olmadığına ilişkin tahsis ve tapu belgeleri doğrulanmalıdır. Üçüncü olarak finansal kiracının kuruluş protokolü kriterlerini taşıdığı sözleşme dosyasına eklenmelidir.
Dördüncü olarak taşınmazın tahsis amacı ve üretim faaliyetinin sınırı açıkça yazılmalıdır. Beşinci olarak OSB aidatları, altyapı bedelleri, bakım, sigorta, çevre ve yangın yatırımlarının hangi tarafça karşılanacağı belirlenmelidir. Altıncı olarak erken sona erme hâlinde m.63/7-e’deki iki yıllık satış veya kiralama yükümlülüğü finansal kiralama şirketi bakımından sözleşmede dikkate alınmalıdır.
Tapu işlemi, sigorta, değerleme, vergi, teşvik ve finansman teminatları da genel finansal kiralama mevzuatıyla birlikte planlanmalıdır. OSB parselinin üzerinde geri alım, ipotek veya başka takyidat bulunması hâlinde bunların işlem üzerindeki etkisi baştan incelenmelidir.
Normal kira ile finansal kiralama birbirine karıştırılmamalıdır. Normal kiralamada kiraya veren katılımcı mülkiyeti elinde tutar; finansal kiralamada finansal kiralama şirketi mülkiyeti finansman modeli içinde edinir. Bu nedenle normal OSB kiralama onayı hükümleriyle finansal kiralamanın özel m.63/7 sistemi ayrı ayrı değerlendirilir.
Kanuni dayanak ve resmî kaynaklar
Temel dayanaklar 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu Ek Madde 1, Kanun m.18 ve Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63/7’dir. Güncel metin için T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Kanunlar ve T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Yönetmelikler sayfaları; uygulama için Bakanlık OSB Hizmetleri bölümü kullanılmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
1. OSB fabrikası leasing ile alınabilir mi?
Evet. OSB taşınmazları finansal kiralama sözleşmesine konu edilebilir; m.63/7 şartları uygulanır.
2. OSB’nin uygunluk görüşü şart mı?
Evet. m.63/7-a açıkça OSB yönetiminden uygunluk görüşü alınmasını zorunlu kılar.
3. Devlet teşvikli OSB arsası leasing yapılabilir mi?
Hayır. Devlet tarafından arsa teşviki verilen arsalar için finansal kiralama sözleşmesi yapılamaz.
4. Finansal kiralama tahsis amacını değiştirir mi?
Hayır. Arsa hiçbir şekilde tahsis amacı dışında kullanılamaz.
5. Her şirket finansal kiracı olabilir mi?
Hayır. Finansal kiracı kuruluş protokolünde katılımcılar için öngörülen niteliklere sahip olmalıdır.
6. Finansal kiracı OSB aidat ve kurallarından sorumlu mu?
m.63/7-d uyarınca katılımcının hak ve yükümlülüklerine sahip olur.
7. Finansal kiracı alt kiralama yapabilir mi?
Mevzuat alt kiralama hâlini düzenler; tapu belgesi finansal kiracıdan istenmez. Diğer OSB onay ve uygunluk şartları devam eder.
8. Sözleşme erken biterse taşınmaz kimde kalır?
Mülkiyet geçmeden sona ermişse finansal kiralama şirketinde kalır ve m.63/7-e’deki iki yıllık satış/kiralama kuralı uygulanır.
9. İki yıl içinde satılmazsa ne olur?
Taşınmaz OSB tarafından finansal kiralama bedeli üzerinden satın alınabilir.
10. Normal kira ile finansal kiralama aynı mı?
Hayır. Mülkiyet, finansman amacı ve özel mevzuat sonuçları farklıdır; finansal kiralama m.63/7’de ayrıca düzenlenmiştir.
Yazar ve hukuki inceleme
Avukat Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472. Son mevzuat kontrolü: 17 Eylül 2026. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fizikî ofisi Mersin’dedir.
Mersin ofis ve harita
OSB taşınmaz finansmanı ve finansal kiralama uyuşmazlıkları için Mersin ofis konumu ve harita bilgileri iletişim sayfasındadır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
