Pay Üzerindeki İntifa ve Yararlanma Hakkı Sahibinin Çıkarılması

Paylı mülkiyette ağır yükümlülük ihlalinde bulunan kişi her zaman pay sahibi değildir. Bir pay üzerinde intifa, başka bir ayni hak veya tapuya şerh edilmiş kişisel yararlanma hakkı sahibi de ortak kullanım ilişkisini çekilmez hâle getirebilir. Türk Medeni Kanunu’nun 697. maddesi, paydaşın çıkarılmasına ilişkin hükümlerin bu kişilere kıyas yoluyla uygulanmasını düzenler. Devri hukuken mümkün olmayan hak bakımından ise uygun tazminat karşılığında sona erdirme öngörür.

Bu düzenleme, bütün kiracıların veya taşınmazı kullanan herkesin aynı davayla çıkarılmasını sağlayan genel bir tahliye kuralı değildir. Önce hakkın türü, pay üzerindeki bağlantısı ve gerekli sicil kaydı belirlenir. Ardından TMK 696’daki ağır yükümlülük ihlali, çekilmezlik ve karar koşulları incelenir. Hakkın sona ermesi, pay mülkiyetinin sona ermesi ve kullanıcının fiilen taşınmazdan uzaklaştırılması ayrı hukuki sonuçlardır. Talep, bu sonuçlar karıştırılmadan kurulmalıdır.

TMK 697 hangi hak sahiplerini kapsar?

TMK 697 üç grubu açıkça sayar: Pay üzerinde intifa hakkı bulunanlar, diğer ayni hak sahipleri ve tapuya şerh edilmiş kişisel yararlanma hakkı sahipleri. Kanuni kapsamın merkezinde payla bağlantılı hak bulunur. Hak sahibinin taşınmazda fiilen bulunması tek başına yeterli değildir; hangi hukuki yetkiye dayanarak kullandığı belirlenmelidir.

İntifa sahibinin kapsamda olması, her intifa uyuşmazlığının 697. maddeyle çözüleceği anlamına gelmez. Uyuşmazlığın paylı mülkiyet ilişkisiyle ve kanunda gösterilen pay üzerindeki hakla bağlantısı kurulmalıdır. Hakkın sicildeki türü, konusu, süresi ve tarafları birlikte okunur. Malik sıfatıyla ileri sürülen hak ile yararlanma hakkı sahibi sıfatıyla yapılan kullanım aynı değildir. Davalı seçimi, kişinin fiilî konumuna değil hukuki sıfatına dayanmalıdır.

Pay sahibi ile pay üzerindeki hak sahibi neden ayrılır?

Paydaş, ortak malın mülkiyetinde pay sahibidir. İntifa veya diğer yararlanma hakkı sahibi ise hakkının sağladığı yetkileri kullanır; sırf bu nedenle payın maliki olmaz. Bu ayrım dava sonucunu doğrudan etkiler. TMK 696 paydaşın çıkarılmasını; TMK 697 ise bu hükümlerin diğer belirli hak sahiplerine kıyas yoluyla uygulanmasını düzenler.

Paydaşlıktan çıkarma davasının TMK 696 şartları mülkiyet payının tasfiyesini ele alır. Hak sahibi hakkında 697’ye dayanılan dosyada, pay malikinin mülkiyeti de kendiliğinden sona erecekmiş gibi talep kurulamaz. Malikin kendi davranışları veya sorumlu olduğu kişilerin davranışları nedeniyle 696 kapsamında ayrıca değerlendirilmesi başka meseledir. Hangi kişinin hangi sıfatıyla davalı gösterildiği, talep edilen sonucun kimin hakkını değiştireceğiyle birlikte açık olmalıdır.

Tapuya şerh edilmemiş kullanım ilişkisi aynı kapsamda mıdır?

Kişisel yararlanma hakkı bakımından TMK 697, tapuya şerh edilmiş olmayı açıkça arar. Bu nedenle yalnız yazılı kullanım sözleşmesi veya fiilî kullanım, maddede belirtilen sicil koşulunun yerine geçmez. TMK 1009’da şerh verilebilecek kişisel haklar ve şerhin sonraki hak sahiplerine karşı etkisi düzenlenir. Her sözleşmeye istenen adın verilmesi onu şerh edilmiş hak hâline getirmez.

Bu sınır, hakkı şerh edilmemiş kullanıcının bütün yükümlülüklerden muaf olduğu anlamına gelmez. Sözleşme, kira veya müdahalenin giderilmesine ilişkin başka hükümler kendi koşulları içinde uygulanır. Ancak o yollarla TMK 697’nin özel çıkarma düzeni aynı değildir. Tapu kaydı bulunmadan sadece “kiracı ağır davranıyor” denilerek 697’nin kapsamına girildiği kabul edilemez. Önce kişisel hakkın konusu ve şerhi belgelenmeli, ardından seçilen talep yolunun şartları incelenmelidir.

Hangi davranışlar bakımından ağır ihlal şartı aranır?

TMK 696, diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerin ağır biçimde çiğnenmesini arar. TMK 697’nin kıyası bu eşiği korur. Hakkın kullanımında her anlaşmazlık, yanlış anlaşılma veya sıradan sürtüşme çıkarma sebebi değildir. İhlal edildiği ileri sürülen yükümlülük önce belirlenmeli, davranışın bu yükümlülüğe hangi yönüyle aykırı olduğu gösterilmelidir.

İntifa bakımından TMK 803, hak sahibine zilyetlik, yönetim, kullanım ve yararlanma yetkileri verirken iyi bir yönetici gibi özen yükümlülüğü de yükler. Paylı kullanımda diğer hak sahiplerinin yetkileri de gözetilir. İddia, yalnız ağır veya kötü davranış nitelemesinden ibaret bırakılamaz. Tarihi, yeri, ilgili hak veya yükümlülük ve ortaya çıkan sonuç açıklanmalıdır. Birden fazla olaya dayanılıyorsa bunların birbirleriyle ilişkisi ve ortak kullanım üzerindeki toplam etkisi ayrı gösterilir.

Çekilmezlik ağır ihlalden farklı bir şart mıdır?

Evet. TMK 696, ağır ihlalin yanında paylı mülkiyet ilişkisinin devamının diğerleri için çekilmez hâle gelmesini arar. TMK 697’de de kıyas yoluyla bu bağlantı kurulmalıdır. Yalnız bir ihlalin varlığıyla yetinilmez; davranışın ilişkinin devamına etkisi açıklanır. Hakkın kullanımı ile diğer paydaşların ortak maldan yararlanması arasındaki bozulan ilişki somutlaştırılır.

Çekilmezlik, tarafın dilekçesinde bu kelimeyi kullanmasıyla ispatlanmış olmaz. Kullanımın engellenmesi, ortak yönetimin işleyişi, malın korunması veya hakların kullanılmasına ilişkin somut etkiler belgelenir. Talep sahibinin kişisel hoşnutsuzluğu ile kanunun aradığı devam edilemez ilişki aynı şey değildir. İnceleme, hukuken korunan ortak kullanım düzenini esas alır. Hak sahibine yönelik çıkarma sonucu bu nedenle yalnız taraflar arasında gerginlik bulunduğu gerekçesine dayandırılamaz.

Kullanımı başka kişiye bırakmak sorumluluğu ortadan kaldırır mı?

TMK 696, kişinin yalnız kendi davranışlarını değil malın kullanımını bıraktığı veya fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin davranışlarını da kapsar. TMK 697’de bu düzen kıyas yoluyla değerlendirilir. Hakkın kullanıcısı ile sicilde hak sahibi görünen kişinin farklı olması, dosyada bu bağlantının araştırılmasını gerektirir. Fiili kimin yaptığı ve hangi ilişki içinde hareket ettiği açıklanmalıdır.

TMK 806, belirlenen koşullarda intifa hakkının kullanılmasının başkasına devredilmesine izin verir; malik haklarını devralana karşı doğrudan ileri sürebilir. Bununla birlikte kullanımın bırakılmasıyla hakkın kendisinin devri aynı işlem değildir. İntifa hakkının kapsamı ve kullanımının devri yazısı bu ayrımı açıklar. Çıkarma dosyasında üçüncü kişinin davranışı doğrudan, ilişkisi gösterilmeden hak sahibine yüklenmez; kanunun aradığı kullanım veya sorumluluk bağlantısı somut delillerle ortaya konulur.

Dava açılması için hangi çoğunluk kararı incelenir?

TMK 696, aksi kararlaştırılmış olmadıkça davanın açılmasını pay ve paydaş çoğunluğuyla alınmış karara bağlar. TMK 697, paydaşın çıkarılması hükümlerini kıyas yoluyla uyguladığı için bu karar koşulu da dosyada değerlendirilir. Yalnız davayı isteyen kişilerin çokluğu veya yalnız sahip olunan toplam pay, iki çoğunluğun birlikte incelenmesinin yerine geçmez.

Kararda çıkarılması istenen hak sahibi ve ileri sürülen hukuki ilişki belirli olmalıdır. Hak sahibinin kendi paydaşlık payı varmış gibi hesap yapılmaz; önce gerçek mülkiyet ve hak sahipliği tablosu çıkarılır. Kanunun izin verdiği farklı bir düzenlemeye dayanılıyorsa bu belge sunulur. Güncel pay oranları, malik kimlikleri ve temsil yetkileri birlikte doğrulanır. Kararın konusu ile açılan davanın talebi arasındaki bağ, genel bir uyuşmazlık çözme yetkisi ifadesiyle geçiştirilmemelidir.

Kullanım düzenlemesi ihlal iddiasında nasıl değerlendirilir?

TMK 693, paydaşların diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde ortak maldan yararlanmasını ve onu kullanmasını düzenler. TMK 695 ise yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin düzenleme ve kararların sonraki hak sahipleri bakımından bağlayıcılığını belirler. Taşınmazlarda, kanunun gösterdiği sonraki paydaş veya pay üzerinde ayni hak kazananı bağlama yönünden şerh koşulu önem taşır.

Kullanım anlaşmasının sonradan hak kazanan kişilere etkisi incelenirken anlaşmanın tarihi, şerhi ve hakkın kazanıldığı zaman birlikte okunur. Her eski tutanak, bütün sonraki hak sahiplerine otomatik olarak aynı şekilde ileri sürülmez. İhlal iddiasının dayandığı kullanım kuralının davalıyı hangi hukuki sebeple bağladığı gösterilmelidir. Bağlayıcılığı saptanmamış bir düzenlemeye aykırılık, tek başına ağır ihlalin bütün koşullarını kanıtlamış sayılmaz.

Kıyas yoluyla uygulama neden pay tasfiyesiyle aynı değildir?

TMK 696’da, çıkarılan paydaşın payını karşılayan kısmın ayrılması, belirli koşullarla payın diğer paydaşlara devri veya satışa gidilmesi düzenlenir. TMK 697 bu sistemi farklı hak türlerine kıyas yoluyla taşır. Kıyasın gereği, düzenlemenin hak sahibinin hukuki konumuna uygun uygulanmasıdır. İntifa sahibinin elinde mülkiyet payı varmış gibi pay tescili talep edilmez.

Özellikle hakkın devredilebilirliği belirlenmeden satış veya devir sonucuna geçilemez. Kanun bu konuda devri caiz olmayan hak için ayrı ve açık sonuç koymuştur: Uygun tazminat karşılığında sona erme. Bu cümle, 696’daki bütün tasfiye adımlarının her hakka mekanik olarak uygulanamayacağını gösterir. Dilekçe ve karar, hangi hakkın hangi hukuki yolla tasfiye edildiğini belirtmelidir; genel “çıkarma” kelimesi sicilde uygulanacak sonucu tek başına açıklamaz.

Devredilemeyen hak için tazminat şartı nedir?

TMK 697, devri hukuken mümkün olmayan hakkın uygun tazminat karşılığında sona erdirilmesini düzenler. Bu, kanunun açıkça kurduğu bir tasfiye dengesidir. Hak sahibinin ağır ihlali bulunduğu ileri sürülmesi, tazminat unsurunun metinden çıkarılmasına izin vermez. Talep hazırlanırken hakkın neden devredilemediği ve sona ermenin hangi kapsamda istendiği gösterilmelidir.

Uygun tazminat, mülkiyet payının bütün değerinin hak sahibine verilmesiyle özdeş değildir. Sona erecek hakkın konusu, kapsamı, süresi ve sağladığı yararlanma incelenir. Kanunda her dosyaya uygulanacak sabit bir yüzde yoktur. Değerleme, gerçek hakkı esas almalı; hak sahibinde bulunmayan yetkilerin bedeli hesaba katılmamalıdır. Dava, tazminat incelemesini atlayarak hakkın bedelsiz biçimde silinmesi sonucu üzerine kurulamaz.

Kullanımın devredilebilmesi hakkın da devredilebilir olduğunu gösterir mi?

Hayır. TMK 806’nın düzenlediği işlem intifa hakkının kullanılmasının başkasına bırakılmasıdır. Bu yetkinin bulunması, TMK 697 bakımından hakkın kendisinin serbestçe başkasına devredilebildiği sonucunu tek başına doğurmaz. Hak türünün devredilme koşulları kendi düzeninden belirlenmelidir. Sicil, kuruluş belgesi ve kanuni sınırlar birlikte incelenir.

Bu ayrım tazminat ve talep sonucu için zorunludur. Kullanımı devralmış kişinin fiilen maldan yararlanması, onu kendiliğinden sicildeki ayni hak sahibi yapmaz. Hakkın tamamının sona erdirilmesiyle yalnız kullanım ilişkisinin bitirilmesi farklı kişileri ve sonuçları ilgilendirir. Dava dosyasında hak sahibi, fiilî kullanıcı ve pay maliki ayrı satırlarda gösterildiğinde hangi işlemin kimin hukuki durumunu değiştireceği anlaşılır. Bunların tek bir kullanıcı adı altında toplanması taraf sıfatı sorununu gizler.

Güvence ve kayyım yolu ile TMK 697 aynı sonuç mudur?

İntifa sahibine karşı TMK 808 ve devamında ayrı koruma yolları vardır. TMK 810, uygun sürede güvence verilmemesi veya malikin itirazına rağmen hukuka aykırı kullanımın sürmesi durumunda, sulh hâkiminin yeni karara kadar zilyetliği kaldırıp malı kayyıma tevdi etmesini düzenler. Bu düzenlemenin şartları ve istisnaları kendi maddeleriyle birlikte incelenir.

TMK 697’deki çıkarma ve devredilemeyen hakkın tazminatla sona ermesi başka bir sonuçtur. Zilyetliğin geçici olarak kaldırılması ile hakkın sona ermesi birbirinin yerine yazılamaz. Hangi tehlikenin veya ihlalin giderilmek istendiği, hangi kanuni koşulların bulunduğu ve talep edilen korumanın kapsamı belirlenmelidir. Bir yola ait şartlar diğer yolun yerine konulmaz; hak sahibinin davranışıyla ilgili belgeler doğru hukuki istemle eşleştirilir.

Tazminat değerlemesinde bilirkişiye ne sorulmalıdır?

Teknik inceleme, sona erecek hakkın ekonomik kapsamını görünür kılmalıdır. Kullanılabilen alan, gelir getirme yetkisi, süre ve kuruluş belgesindeki sınırlar değerlemeye dahil edilir. Mülkiyetin tam değeriyle sınırlı bir yararlanma hakkının değeri ayrılır. Hesapta kullanılan tarih, veriler ve yöntemin sonucu açık olmalıdır. Hak üzerinde bulunmayan yetkiler, yalnız taşınmaz değerli olduğu için hesaba eklenmez.

HMK 266, uzmanlık gerektiren konularda bilirkişi incelemesine izin verir; hukuki karar bilirkişiye devredilemez. Hakkın devredilip devredilemeyeceği ve TMK 697’nin uygulanma şartları hukuki meselelerdir. Rapora itirazda eksik veri, yanlış hak kapsamı veya tutarsız hesap somut olarak gösterilir. Uygun tazminatın hangi ekonomik yarara karşılık geldiği anlaşılmadan yalnız toplam rakam içeren bir değerlendirmeyle yetinilmemelidir.

İhlal dosyası hangi delillerle kurulmalıdır?

Güncel tapu kaydı ve hakkın kuruluş belgesi başlangıç noktasıdır. Bunlara kullanım düzeni, alınmış kararlar, bildirimler ve ihlalleri gösteren belgeler eklenir. HMK 190 uyarınca ileri sürülen vakıadan kendi lehine sonuç çıkaran taraf ispat yükünü taşır. HMK 194 gereğince her olay ve delil bağlantısı açıklanmalıdır. Belgelerin çokluğu, neyi ispatladıklarının belirsizliğini gidermez.

İhlal kronolojisinde fiil, tarih, etkilediği hak ve delil ayrı gösterilir. Fotoğraf fiziksel durumu; yazışma yapılan bildirimi; karar metni ortak kullanım kuralını kanıtlamak için sunulur. Her belge bütün koşulları aynı anda ispatlayan delil sayılmaz. Hak sahibinin cevapları ve ihlalin devam edip etmediği de kayıt altına alınır. Çekilmezlik iddiası, soyut sıfatlar yerine ilişkinin sürdürülmesine etkisi üzerinden açıklanır.

Talep sonucu ve taşınmazın bulunduğu yer nasıl belirlenir?

HMK 119, dilekçede açık talep sonucunu; HMK 26 ise talep sınırlarının önemini düzenler. TMK 697’ye dayanan başvuruda çıkarılması istenen hak, kanuni koşullar ve devredilemeyen hak yönünden uygun tazminatla sona erme sonucu açıklanmalıdır. Hak sahibinin çıkarılması, pay malikinin çıkarılması veya yalnız kullanımın düzenlenmesi ayrı istemlerdir. Başvurunun başlığı bu farkları görünmez kılmamalıdır.

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açan davalarda HMK 12’deki kesin yetki kuralı uygulanır. İrtifak davalarında hakkın kurulduğu taşınmazın bulunduğu yer esas alınır. Sicildeki taşınmaz ve hakkın doğru tanımlanması hem bu inceleme hem kararın uygulanması için gereklidir. Malik, hak sahibi ve fiilî kullanıcı bilgileri birbirinden ayrılmış, talebi ve delilleri eşleşen dosya kanuni incelemenin temelini oluşturur. Sicilde birden fazla yararlanma hakkı bulunuyorsa, uyuşmazlığa konu hakkın kuruluş tarihi ve kayıt bilgisi ayrıca yazılır. Bir kişiye ilişkin çıkarma istemi, farklı hak sahiplerinin kayıtlarının da topluca silinmesi talebi gibi sunulmaz. Hangi pay üzerindeki hangi hakkın hangi kapsamda sona ermesinin istendiği, kararın sicilde uygulanmasını sağlayacak açıklıkta belirtilir.

Sık sorulan sorular

TMK 697 bütün kiracılar için kullanılabilir mi?

Hayır. Madde, pay üzerindeki intifa veya diğer ayni hak sahipleri ile tapuya şerh edilmiş kişisel yararlanma hakkı sahiplerini kapsar. Kişisel yararlanma hakkı için şerh koşulu açıkça aranır. Olağan kira veya kullanım uyuşmazlıkları kendi hükümlerine göre ayrıca değerlendirilir.

İntifa sahibi paydaş sayılır mı?

İntifa hakkı mülkiyet payıyla aynı hak değildir. TMK 697, pay üzerindeki intifa sahibine paydaşın çıkarılması hükümlerini kıyas yoluyla uygular. Bu nedenle intifa sahibinin çıkarılması talebi, pay malikinin mülkiyetini de kendiliğinden sona erdiren talep olarak kurulamaz.

Hak sahibiyle anlaşmazlık çıkarma için yeterli midir?

Hayır. TMK 696’nın TMK 697 yoluyla uygulanmasında ağır yükümlülük ihlali ve ilişkinin devamını çekilmez kılma koşulları incelenir. Sıradan uyuşmazlık veya kişisel hoşnutsuzluk bu koşulları kendiliğinden karşılamaz. İhlal edilen yükümlülük ve somut sonuç belgelenmelidir.

Dava açılması için paydaşların kararı gerekir mi?

TMK 696, aksi kararlaştırılmadıkça pay ve paydaş çoğunluğuyla karar alınmasını arar. TMK 697’de kıyas yoluyla uygulama kapsamında bu koşul da incelenir. Pay oranları, malik listesi, varsa farklı düzenleme ve temsil belgeleri dosyada gösterilmelidir.

Devredilemeyen yararlanma hakkı bedelsiz kaldırılır mı?

TMK 697, devri caiz olmayan hakkın uygun tazminat karşılığında sona ermesini düzenler. Ağır ihlal iddiası bu tazminat unsurunu ortadan kaldırmaz. Sona erecek hakkın kapsamı ve ekonomik değeri kendi özelliklerine göre incelenir; mülkiyet payının değeriyle karıştırılmaz.

İntifa kullanımını başkasına vermek hakkın devri midir?

TMK 806, koşulları varsa intifa hakkının kullanılmasının devrini düzenler. Kullanımın başkasına bırakılması, hakkın kendisinin de serbestçe devredilebildiğini göstermez. TMK 697 bakımından devredilebilirlik, hakkın türü ve kuruluş düzeni üzerinden ayrıca belirlenir.

Kayyım atanması intifa hakkını sona erdirir mi?

TMK 810’daki düzen, kendi koşulları varsa yeni karara kadar zilyetliğin kaldırılması ve malın kayyıma tevdiidir. TMK 697’deki çıkarma ve devredilemeyen hakkın uygun tazminatla sona ermesi farklı sonuçtur. Geçici yönetim koruması ile hakkın sona erdirilmesi birbirinin yerine kullanılmaz.

Bilirkişi ağır ihlalin hukuki sonucuna karar verir mi?

Hayır. HMK 266 kapsamında bilirkişi teknik ve özel bilgi gerektiren konularda inceleme yapar. Hakkın ekonomik kapsamı değerlemeye konu olur; TMK 697’nin hukuki şartlarına ve çıkarma sonucuna mahkeme karar verir. Raporun dayanakları ve hangi hakkı değerlediği açık olmalıdır.

Kanun dayanakları ve resmî kaynaklar

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 693, 695–697, 794, 803, 806, 808–810, 1009; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12, 26, 119, 190, 194, 266.