Yurt Dışındaki Paydaşın Yaptığı Kullanım Anlaşması Hisseyi Sonradan Alan Kişiyi Bağlar mı? TMK 695 | 2026
Türkiye’de ortak taşınmazı bulunan yurt dışındaki kişiler, paydaşlarla kullanım ve yönetim anlaşması yapabilir. Örneğin bir yazlığın hangi aylarda kim tarafından kullanılacağı, bir tarlayı kimin işleteceği, kira gelirini kimin tahsil edeceği veya belirli yönetim kararlarının nasıl alınacağı belirlenebilir. Fakat paylardan biri daha sonra satılırsa veya miras yoluyla yeni kişiye geçerse “eski anlaşma yeni paydaşı bağlar mı?” sorusu ortaya çıkar.
TMK m.695 bu sorunun temel cevabını verir. Yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin düzenlemeler ve kararlar kural olarak sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak kazanan kişileri de bağlayabilir. Taşınmazlar bakımından bunun için tapu kütüğüne şerh şartı özel olarak düzenlenmiştir.
Bu nedenle uzun süreli ve ekonomik değeri yüksek ortaklıklarda yalnız tarafların çekmecesinde kalan sözleşme ile tapuda şerhli düzenleme aynı hukuki güvenceyi sağlamaz. Pay satışı, miras, intifa veya başka ayni hak kurulması ihtimali varsa sözleşme hazırlanırken TMK m.695 sonucu birlikte planlanmalıdır.
- TMK 695’in temel kuralı
- Hangi kararlar kapsamdadır?
- Taşınmazlarda neden şerh gerekir?
- TMK 689 noter onayı ilişkisi
- Pay satılırsa ne olur?
- Pay miras kalırsa ne olur?
- Pay üzerinde ayni hak kazanılması
- Mahkeme kararının etkisi
- Şerh başvurusunda kontrol
- Yurt dışındaki paydaşın işlemi
- Sık yapılan hatalar
- Resmî kaynaklar
- Sık sorulan sorular
TMK 695 Sonradan Paydaş Olan Kişileri Düzenler
TMK m.695/1, yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve aldıkları kararlar ile mahkemece verilen kararların sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak kazanan kişileri de bağlayacağını düzenler.
Bu hüküm paylı mülkiyetin sürekliliğini korur. Her pay değişikliğinde ortak malın kullanım ve yönetim sisteminin sıfırdan kurulması gerekmez. Ancak taşınmazlar için kanun ikinci fıkrada özel aleniyet şartı getirir: Bu düzenleme ve kararların sonraki paydaş veya ayni hak sahibini bağlaması için tapu kütüğüne şerh gerekir.
Dolayısıyla taşınmazdaki kullanım anlaşmasının yalnız eski taraflar arasında geçerli olması ile yeni paydaşa karşı ileri sürülebilmesi birbirinden ayrılmalıdır.
Hangi Düzenleme ve Kararlar TMK 695 Kapsamındadır?
Kanun yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konuları kapsar. TMK m.689 uyarınca paydaşların oybirliğiyle yaptığı kullanım-yönetim anlaşması, TMK m.690-692 çerçevesinde alınan yönetim kararları ve TMK m.693/2 uyarınca hâkimin belirlediği kullanım şekli bu sistem içinde değerlendirilebilir.
Örneğin ortak yazlığın kullanım takvimi, ortak tarlanın yönetim düzeni, kira gelirinin tahsil sistemi, masraf onay yöntemi veya mahkemenin kullanımın zaman/yer bakımından dağıtımına ilişkin kararı sonraki paydaş açısından önem taşır.
Buna karşılık mülkiyet payının devri, satış bedeli veya payın kendisi üzerindeki kişisel borç gibi konular TMK m.695’teki “kullanım-yönetim düzeni” ile aynı değildir. Her hukuki ilişki kendi dayanağına göre değerlendirilir.
Taşınmazlarda Tapu Şerhi Neden Gerekir?
TMK m.695/2, taşınmazlarda yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kararların sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak kazananları bağlaması için bunların tapu kütüğüne şerh edilmesi gerektiğini açıkça düzenler.
Tapu sicili taşınmaz üzerindeki hukuki durumun üçüncü kişilerce görülebilmesini sağlar. Yeni pay alan kişi işlem öncesinde tapu kaydını incelediğinde şerhli kullanım-yönetim düzenini görür ve payı bu hukuki durum içinde edinir.
Şerh yapılmamışsa eski paydaşlar arasındaki sözleşmenin kendi tarafları bakımından sonuçları devam edebilir; fakat yeni paydaşa karşı TMK m.695’teki bağlayıcılık şartı gerçekleşmez. Bu nedenle özellikle uzun süreli düzenlemelerde şerh ihmal edilmemelidir.
TMK 689 ile TMK 695 Birlikte Nasıl Uygulanır?
TMK m.689, paydaşların oybirliğiyle yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kanundan farklı düzenleme yapmasına izin verir. Aynı maddenin son fıkrası, taşınmazlarla ilgili anlaşmaların imzaları noterlikçe onaylanırsa paydaşlardan birinin başvurusuyla tapu kütüğüne şerh verilebileceğini söyler.
TMK m.695 ise bu şerhin sonraki paydaş ve ayni hak sahibi açısından hukuki önemini belirler. Bu iki madde birlikte okunduğunda uygulama planı açıktır: Önce geçerli kullanım-yönetim anlaşması kurulur, taşınmazda imzalar noterlikçe onaylanır ve gerekiyorsa tapu şerhi yapılır.
Ayrıntılı sözleşme içeriği için TMK 689 Kullanım ve Yönetim Anlaşması rehberi incelenebilir.
Pay Satılırsa Şerhli Kullanım Düzeni Devam Eder mi?
Pay üçüncü kişiye satıldığında alıcı yeni paydaş olur. Taşınmazdaki kullanım-yönetim düzeni tapuya şerh edilmişse TMK m.695 uyarınca alıcı da bu düzenle bağlı olur. Bu nedenle pay satışında alıcının tapu takyidatlarını incelemesi gerekir.
Örneğin eski paydaşın yazlığı her yıl belirli iki ay kullanma hakkına göre kurulmuş şerhli bir düzen varsa, payı satın alan kişi “ben bütün yaz kullanacağım” diyerek şerhi yok sayamaz. Şerhin kapsamı ve süresi neyse bağlayıcılık o çerçevede değerlendirilir.
Pay satışı yetkisi ve önalım hakkı ayrı konulardır. Yurt dışındaki paydaşın kendi hissesini satması hakkında TMK 688 Hisse Satışı rehberi kullanılabilir.
Pay Miras Yoluyla Geçerse Ne Olur?
Paydaş öldüğünde pay mirasçılara geçebilir. Yeni hak sahiplerinin paylı mülkiyet ilişkisine hangi aşamada ve hangi biçimde girdiği miras hükümlerine göre belirlenir. Taşınmazdaki kullanım ve yönetim düzeninin tapuya şerhli olması, TMK m.695 bakımından sonradan paydaş olan kişilerin bağlanmasını sağlar.
Mirasçıların sayısının artması kullanım düzenini pratik olarak daha karmaşık hâle getirebilir. Bu nedenle aile taşınmazlarında şerhli ve açık kullanım sistemi, miras sonrasında çıkabilecek “kim ne zaman kullanacak?” uyuşmazlıklarını azaltabilir.
Ancak şerh, mülkiyet paylarının miras hukukuna göre geçişini değiştirmez. Sadece taşınmazın kullanım ve yönetim rejiminin sonraki paydaşa etkisini düzenler.
Pay Üzerinde İntifa veya Başka Ayni Hak Kurulursa
TMK m.695 yalnız yeni paydaşı değil, pay üzerinde ayni hak kazanan kişileri de kapsar. Örneğin pay üzerinde intifa gibi ayni hak kurulmuşsa taşınmazın kullanım-yönetim düzeni bu kişi açısından da önem taşır.
Taşınmazdaki karar ve düzenleme tapuya şerh edilmişse ayni hak kazanan kişi bu hukuki durumla karşılaşır. Şerhin kapsamı ile ayni hakkın içeriği birlikte incelenmelidir.
Bu nedenle pay üzerinde rehin, intifa veya başka ayni hak kurulmadan önce yalnız payın kendisi değil, tapu sicilindeki kullanım ve yönetim şerhleri de değerlendirilmelidir.
Mahkemece Verilen Kullanım Kararı da Sonraki Paydaşı Bağlayabilir
TMK m.695, yalnız paydaşların sözleşmesini değil mahkemece verilen yararlanma, kullanma ve yönetim kararlarını da kapsar. TMK m.693/2 uyarınca hâkim, uyuşmazlık hâlinde paylı malın kullanım şeklini zaman veya yer bakımından bölerek belirleyebilir.
Taşınmazdaki böyle bir kararın sonradan paydaş olan veya ayni hak kazanan kişiye karşı etkisi bakımından tapu şerhi şartı dikkate alınmalıdır. Kararın tapu siciline yansıtılması, sonraki işlemlerde hukuki görünürlüğü sağlar.
TMK 693 kullanım düzeni hakkında Ortak Taşınmaz Kullanımı rehberi ayrıntılı açıklama içerir.
Şerh Başvurusunda Neler Kontrol Edilmeli?
- Güncel tapu kaydı ve bütün paydaşlar,
- Anlaşmanın tarafları ve pay oranları,
- Yararlanma-kullanma-yönetim hükümlerinin açık içeriği,
- TMK m.689 uyarınca bütün paydaşların oybirliği,
- İmzaların noterlikçe onayı,
- Şerhin süresi veya sona erme şartı,
- Taşınmazın ada/parsel/bağımsız bölüm bilgilerinin doğruluğu,
- Yurt dışındaki paydaş varsa vekâletnamenin yeterliliği,
- Mevcut haciz, rehin ve diğer şerhler,
- Şerhin tapu sicilinde doğru işlendiğinin işlem sonrası kontrolü.
Şerh metninin belirsiz olması sonradan kapsam tartışması yaratabilir. Kullanım takvimi, yönetim yetkisi ve süre mümkün olduğunca açık yazılmalıdır.
Yurt Dışındaki Paydaş Türkiye’ye Gelmeden Şerh İşlemi Yapabilir mi?
Evet. İşlem türüne uygun vekâletnameyle noter ve tapu işlemleri vekil aracılığıyla yürütülebilir. Vekâletnamenin kullanım-yönetim sözleşmesini imzalama ve tapuya şerh verme yetkilerini açıkça kapsaması önemlidir.
Belge Türk konsolosluğunda düzenlenebilir. Yabancı noter belgesinde ülkeye göre apostil veya tasdik ve Türkçe tercüme gerekebilir. Tapu müdürlüğünün belge şekli ve kimlik/fotoğraf şartları önceden kontrol edilmelidir.
Genel süreç için Yurt Dışından Tapu Randevusu ve Yurt Dışında Düzenlenen Vekâletname rehberleri incelenebilir.
En Sık Yapılan Hatalar
- Kullanım anlaşmasını yalnız e-posta/mesaj düzeyinde bırakmak.
- Taşınmaz sözleşmesinde noter imza onayını planlamamak.
- Yeni paydaşı bağlamak istenirken tapu şerhini yaptırmamak.
- Şerhte kullanım alanı veya süreyi belirsiz yazmak.
- Pay satışı öncesi takyidat kontrolü yapmamak.
- Miras yoluyla pay geçişini kullanım düzeninden ayrı değerlendirmemek.
- Mahkeme kararının tapu siciline etkisini kontrol etmemek.
- Yurt dışı vekâletnamesini yalnız genel ifadelerle düzenlemek.
Resmî Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu – TMK m.689, 693 ve 695
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- T.C. Dışişleri Bakanlığı Konsolosluk İşlemleri
Sık Sorulan Sorular
1. Eski paydaşların kullanım anlaşması yeni alıcıyı bağlar mı?
Taşınmazlarda TMK m.695 uyarınca yeni paydaşı bağlaması için kullanım-yönetim düzeninin tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.
2. Noterde imza onayı tek başına yeterli mi?
TMK m.689 noter onaylı imzayla şerh olanağı verir; yeni paydaşa karşı bağlayıcılık için TMK m.695 gereği tapu şerhi gerekir.
3. Şerhsiz anlaşma eski taraflar arasında geçerli olabilir mi?
Şerhsizlik her durumda eski taraflar arasındaki sözleşmeyi yok etmez; ancak sonraki paydaşa karşı TMK m.695 bağlayıcılığı için şerh şarttır.
4. Hisse satılırsa alıcı kullanım takvimine uymak zorunda mı?
Takvim tapuya şerhli geçerli kullanım düzeninin parçasıysa yeni paydaş bu düzenle bağlı olur.
5. Pay miras kalırsa şerh devam eder mi?
Tapuya şerhli kullanım-yönetim düzeni, TMK m.695 kapsamında sonradan paydaş olan kişileri bağlar; miras yoluyla geçişin tapu ve miras işlemleri ayrıca yürütülür.
6. İntifa hakkı sahibi şerhle bağlı olur mu?
TMK m.695 pay üzerinde ayni hak kazananları da kapsar. Taşınmazda bağlayıcılık için şerh önemlidir.
7. Mahkemenin kullanım kararı yeni paydaşı bağlar mı?
TMK m.695 mahkeme kararlarını da kapsar; taşınmazda sonraki paydaş bakımından tapu şerhi şartı dikkate alınır.
8. Yurt dışındaki paydaş şerh başvurusunu vekille yapabilir mi?
Evet. Uygun yetkili vekâletnameyle sözleşme, noter ve tapu işlemleri yürütülebilir.
9. Kullanım şerhi pay satışını yasaklar mı?
Kural olarak kullanım-yönetim şerhi payı satma yetkisini ortadan kaldırmaz; alıcı payı mevcut kullanım düzeniyle birlikte edinir. Şerhin özel içeriği ayrıca incelenir.
10. Paylaşmama sözleşmesi de aynı şerh mi?
Hayır. TMK m.698’de paylaşmayı isteme hakkının en çok on yıl sınırlandırılması ayrı bir kurumdur; kullanım-yönetim düzeni TMK m.689 ve 695 çerçevesindedir.
Kullanım-yönetim anlaşmasının noter onayı, tapuya şerhi ve vekâlet işlemleri Türkiye’ye gelmeden yürütülebilir; işlem sonrası tapu kaydı yeniden kontrol edilebilir.
Mersin Barosu, Sicil 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Bu içerik 15.09.2026 tarihinde yürürlükteki 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.689, m.693 ve m.695 esas alınarak hazırlanmıştır.
(E-İMZALIDIR)
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
