Paylı Mülkiyette Paydaş Taşınmazı Tek Başına Kullanabilir mi? TMK 693 (2026)
Kısa ve net cevap: Paylı mülkiyette bir paydaş, taşınmazı diğer paydaşların haklarıyla bağdaştığı ölçüde kullanabilir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 693. maddesi her paydaşa paylı maldan yararlanma ve kullanma hakkı verir; ancak bu hak diğer paydaşları fiilen dışlayacak biçimde sınırsız değildir. Bir paydaş taşınmazın tamamını tek başına kullanıyor ve diğer paydaşların kullanımını engelliyorsa, uyuşmazlıkta kullanım düzenini hâkim belirleyebilir. Pay oranı, taşınmazın fiilî bölünebilirliği, daha önce kurulmuş kullanım düzeni ve diğer paydaşların hakları birlikte değerlendirilir.
Paylı mülkiyet nedir?
Paylı mülkiyette bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişi, maddi olarak ayrılmış bağımsız parçalar üzerinde değil, taşınmazın tamamı üzerinde belirli oranlarda pay sahibidir. Tapuda 1/2, 1/4 veya başka bir oranla gösterilen pay, kural olarak taşınmazın belirli odasını, katını, bahçenin belirli köşesini veya tarlanın sınırları çizilmiş bir bölümünü ifade etmez. Pay, taşınmazın tamamına yayılan soyut mülkiyet oranıdır.
Bu nedenle “benim payım yüzde elli, evin yarısı yalnız bana aittir” biçimindeki yaklaşım tek başına doğru değildir. Paydaşların kendi aralarında bağlayıcı bir kullanım anlaşması, fiilî taksim veya mahkemece kurulmuş bir kullanım düzeni bulunmadıkça her paydaşın hakkı bütün taşınmaza ilişkindir. Fakat herkesin hakkı aynı anda mevcut olduğu için hiçbir paydaş diğerlerinin hakkını yok sayamaz.
Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti de birbirine karıştırılmamalıdır. Paylı mülkiyette pay oranları bellidir ve pay üzerinde tasarruf mümkündür. Miras ortaklığındaki elbirliği mülkiyetinde ise terekeye giren mal üzerinde mirasçıların belirli eşya payları kural olarak paylaşmaya kadar ayrışmaz. Bu yazı, tapuda paylı mülkiyet bulunan taşınmazların kullanımına ilişkindir.
TMK 693 paydaşın kullanma hakkını nasıl düzenler?
TMK m.693/1’e göre paydaşlardan her biri, diğer paydaşların hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Kanunun getirdiği temel denge nettir: Paydaşın kullanma yetkisi vardır; fakat bu yetki diğer paydaşların aynı nitelikteki kullanma hakkını ortadan kaldıracak şekilde kullanılamaz.
TMK m.693/2, paydaşlar arasında kullanım konusunda uyuşmazlık çıkması hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkimin belirlemesini öngörür. Hâkim, taşınmazın niteliğine göre kullanımı zaman veya yer bakımından paydaşlar arasında bölebilir. Örneğin bölünebilir bir tarla, depo alanı veya çok bölümlü bir taşınmaz bakımından yer esaslı kullanım düzeni kurulabilir; fiziksel bölünmeye elverişli olmayan kullanım biçimlerinde zaman esaslı bir düzen gerekebilir.
TMK m.693/3 ise bölünemeyen ortak menfaatlerin korunması bakımından her paydaşa diğer paydaşları temsilen hareket edebilme imkânı verir. Bu hüküm, bir paydaşın ortak taşınmazın zarar görmesini önlemek için zorunlu koruma önlemi alabilmesini sağlar. Ancak koruma yetkisi, taşınmazın ekonomik kaderini tek başına değiştirecek sınırsız bir yönetim veya tasarruf yetkisi değildir.
Paydaş taşınmazı tek başına ne zaman kullanabilir?
Bir paydaşın taşınmazı fiilen tek başına kullanması her durumda hukuka aykırı değildir. Diğer paydaşlar bu kullanıma açıkça veya örtülü biçimde rıza gösteriyor, kullanım onların haklarını fiilen engellemiyor veya paydaşlar arasında uzun süredir uygulanan belirli bir kullanım düzeni bulunuyorsa tek başına kullanım devam edebilir. Burada belirleyici soru, tek başına fiilî kullanımın diğer paydaşların hakkıyla bağdaşıp bağdaşmadığıdır.
Örneğin iki paydaşlı bir taşınmazda paydaşlardan biri boş evi kullanıyor, diğer paydaş buna açıkça razı oluyor ve kullanım karşılığında herhangi bir ödeme istemiyorsa sırf taşınmazı tek kişinin kullanması TMK m.693’e aykırılık oluşturmaz. Buna karşılık diğer paydaş da taşınmazdan yararlanmak istediğini bildirir ve mevcut kullanıcı kapıyı değiştirmek, anahtar vermemek veya fiilî engel çıkarmak suretiyle onu tamamen dışlarsa artık diğer paydaşın hakkıyla bağdaşan bir kullanım biçiminden söz edilemez.
Pay oranının büyük olması da diğer paydaşları dışlama hakkı vermez. Yüzde 90 pay sahibi olan kişi, yüzde 10 pay sahibini sırf payı küçük olduğu için taşınmazdan tamamen uzaklaştıramaz. Pay oranı yönetim kararları ve ekonomik paylaşım bakımından önem taşır; fakat TMK m.693’teki temel kullanma hakkının varlığı yalnız çoğunluk hesabına indirgenemez.
Bir paydaş diğer paydaşın kullanımını engelleyebilir mi?
Hayır. Geçerli bir kullanım anlaşması, mahkeme kararı veya diğer özel hukuki neden bulunmadıkça paydaşlardan biri diğer paydaşın paylı mal üzerindeki yararlanma hakkını bütünüyle ortadan kaldıramaz. Anahtar vermemek, ortak konuta girişe fiziksel engel çıkarmak, taşınmazın tamamını kendi eşyasıyla işgal edip kullanılabilir alan bırakmamak veya ortak tarlanın tamamını diğer paydaşın rızası dışında münhasır biçimde işletmek uyuşmazlık doğurabilir.
Bu durumda önce kullanım talebinin açık biçimde bildirilmesi önemlidir. Noter ihtarnamesi, yazılı mesaj, e-posta, tanıkla ispatlanabilen açık talep veya dava öncesi başvuru, hem tarafların iradesini netleştirir hem de sonraki tazminat/ecrimisil tartışmasında başlangıç tarihinin belirlenmesine katkı sağlar. Kullanım talebi, hangi taşınmaz için hangi hakkın istendiğini tereddütsüz gösterecek şekilde düzenlenmelidir.
Diğer paydaşın taşınmazı kullanmaması, mülkiyet hakkından vazgeçtiği anlamına gelmez. Uzun süre fiilen kullanmamak tek başına paydaşın TMK m.693 kapsamındaki hakkını sona erdirmez. Ancak taraflar arasında bağlayıcı bir kullanım anlaşması yapılmışsa veya taşınmazın belirli bölümlerinin kullanımına ilişkin fiilî düzen kesinleşmişse uyuşmazlık bu düzen de dikkate alınarak çözülür.
Kullanım şeklini hâkim nasıl belirler?
TMK m.693/2 hâkime, paylı maldan yararlanma ve kullanma biçimini belirleme yetkisi verir. Mahkemenin görevi paydaşlardan birini mülkiyet hakkından çıkarmak değil, birlikte mevcut hakların çatışmasını uygulanabilir bir düzene bağlamaktır. Bu nedenle taşınmazın yüzölçümü, fiziksel yapısı, kullanım amacı, mevcut bölümleri, ulaşım olanakları, pay oranları ve tarafların önceki kullanım biçimi somut olarak incelenir.
Kullanım yer bakımından bölünebiliyorsa kimin hangi alanı kullanacağı belirlenebilir. Fiziksel özellikler buna elverişli değilse zaman esaslı kullanım düşünülebilir. Mahkeme, taşınmazın niteliğini bozacak veya ekonomik değerini gereksiz biçimde azaltacak yapay bir bölünme yapmak zorunda değildir. Amaç, paydaşların haklarını mümkün olduğu kadar birlikte işler hâle getirmektir.
Bu tür uyuşmazlıklarda keşif ve bilirkişi incelemesi önem taşır. Tapu kaydı soyut pay oranını gösterirken keşif taşınmazın fiilî durumunu ortaya koyar. Yapıların, bahçe veya tarım alanlarının, girişlerin, bağımsız kullanılabilir bölümlerin ve varsa mevcut fiilî sınırların kroki üzerinde gösterilmesi mahkemenin uygulanabilir bir düzen kurmasına yardımcı olur.
Paydaş taşınmazı üçüncü kişiye tek başına kiralayabilir mi?
Paylı taşınmazın kiraya verilmesi yalnız “kullanma” konusu değildir; paylı mülkiyette yönetim hükümleri de devreye girer. TMK m.691, adi kira veya ürün kirası sözleşmelerinin yapılması ve feshi gibi önemli yönetim işlerinde pay ve paydaş çoğunluğunu arar. Bu nedenle tek bir paydaşın taşınmazın tamamını diğerlerini bağlayacak şekilde kiraya vermesi, sırf kendi payına dayanarak serbestçe yapabileceği bir işlem değildir.
Buna karşılık bir paydaşın yalnız kendi kullanımına bırakılmış belirli bölümle ilgili işlem yapıp yapamayacağı, taraflar arasındaki kullanım anlaşmasının kapsamına göre ayrıca değerlendirilir. Paydaşların tamamını etkileyen ve ortak malın tamamını üçüncü kişinin kullanımına bırakan sözleşmelerde TMK m.691’deki karar düzeni özellikle önemlidir.
Kira geliri elde edilen paylı taşınmazda gelirin dağıtımı da paydaşlık ilişkisinin ekonomik sonucudur. Bir paydaş ortak taşınmazın tamamını tek başına kiraya vermiş ve kira bedelinin tamamını almışsa diğer paydaşların payına düşen gelir yönünden alacak uyuşmazlığı doğabilir. Bu nedenle kira sözleşmesi, tahsilatlar ve banka kayıtları saklanmalıdır.
Paydaşlar arasında ecrimisil hangi durumda gündeme gelir?
Paydaşlar arasındaki haksız kullanım bedeli taleplerinde “intifadan men” olarak anılan kullanımın engellendiğinin ortaya konulması önemli bir başlıktır. Diğer paydaşın taşınmazdan yararlanmak istediğini açıkça bildirmesi ve buna rağmen kullanımının engellenmesi, ecrimisil talebinin başlangıcı bakımından önem taşıyabilir. Bununla birlikte her uyuşmazlık aynı kalıba girmez; taşınmazın doğal ürün veren yer olması, kiraya verilmesi veya gelir getiren özel kullanım bulunması gibi durumlarda somut hukuki değerlendirme değişebilir.
Bu nedenle ecrimisil talebi hazırlanırken yalnız tapu payı değil, kullanımın nasıl gerçekleştiği ve davacının hangi tarihten itibaren dışlandığı somutlaştırılmalıdır. Noter ihtarı, mesaj kayıtları, kira sözleşmeleri, banka hareketleri, tanıklar, fotoğraflar ve keşif bulguları bu noktada önemlidir. Talep edilen dönemin, zamanaşımı ve dava tarihine göre ayrıca hesaplanması gerekir.
Ecrimisil ile ortaklığın giderilmesi de farklı hukuki sonuçlara sahiptir. Ecrimisil geçmiş dönemdeki haksız kullanımın parasal karşılığını hedefler; ortaklığın giderilmesi ise paylı mülkiyet ilişkisini aynen taksim veya satış yoluyla sona erdirmeyi amaçlar. Bir uyuşmazlıkta her iki ihtiyaç da varsa hangi talebin ne zaman ileri sürüleceği stratejik olarak planlanmalıdır.
Paydaş ortak malı korumak için tek başına işlem yapabilir mi?
TMK m.693/3, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını her paydaşın diğer paydaşları temsilen sağlayabileceğini açıkça düzenler. Çatının aniden akması, taşınmaza üçüncü kişinin haksız müdahalesi, ortak yapıya ciddi zarar verme tehlikesi veya acil koruma gerektiren benzeri durumda paydaşın “diğerleri imza vermedi” gerekçesiyle ortak malın zarar görmesine seyirci kalması gerekmez.
Ancak koruma işlemi ile önemli yönetim veya tasarruf işlemi ayrılmalıdır. Acil sızıntının durdurulması başka; binanın kullanım biçimini kökten değiştiren geniş kapsamlı tadilat başka niteliktedir. Paydaşın tek başına yaptığı işlemin zorunlu koruma niteliği taşıyıp taşımadığı, masrafın gerekliliği ve ölçüsü sonradan uyuşmazlık konusu olabilir. Bu nedenle acil durumun fotoğraf, uzman raporu, teklif ve fatura ile belgelenmesi gerekir.
Üçüncü kişinin ortak taşınmaza haksız müdahalesinde de her paydaş ortak menfaati korumak için gerekli hukuki yollara başvurabilir. Bununla birlikte üçüncü kişiye karşı açılacak davanın türü, paydaşın tek başına ileri sürebileceği istemlerin kapsamı ve hükmün diğer paydaşlara etkisi somut dava türüne göre belirlenmelidir.
Uyuşmazlıkta hangi belgeler toplanmalıdır?
Paylı mülkiyet kullanım uyuşmazlıklarında dosyanın merkezinde tapu ve fiilî kullanım delilleri bulunur. Aşağıdaki belgeler başlangıçta hazırlanmalıdır:
- Güncel ve takyidatlı tapu kaydı; paydaşlar ve pay oranları.
- Varsa paydaşlar arasındaki yazılı kullanım, taksim veya yönetim sözleşmesi.
- Taşınmazın fiilî kullanımını gösteren fotoğraf ve videolar.
- Diğer paydaşın kullanım talebini gösteren noter ihtarı, mesaj veya e-posta.
- Anahtarın verilmediği, girişin engellendiği veya alanın bütünüyle işgal edildiğini gösteren deliller.
- Taşınmaz üçüncü kişiye kiralandıysa kira sözleşmesi ve tahsilat kayıtları.
- Ortak gider, vergi, bakım ve onarım belgeleri.
- Varsa önceki dava, arabuluculuk veya ihtar belgeleri.
- Keşifte incelenmesi gereken yapı ve alanları gösteren kroki.
Tapuda paylı görünen taşınmazın geçmişte fiilen bölüşülmüş olması hâlinde, eski kullanımın başlangıcı ve sınırları da araştırılmalıdır. Tarafların uzun yıllar belirli bölümleri karşılıklı itiraz olmadan kullanması, uyuşmazlığın çözümünde göz önünde bulundurulabilecek önemli bir olgudur.
Paylı kullanım uyuşmazlığında izlenecek hukuki sıra
- Tapu kaydı ve pay oranları doğrulanır.
- Taşınmazın mevcut kullanım biçimi fotoğraf ve krokiyle tespit edilir.
- Yazılı kullanım anlaşması veya yerleşmiş fiilî kullanım düzeni araştırılır.
- Hak ihlali varsa diğer paydaşa açık kullanım talebi bildirilir.
- Gelir elde ediliyorsa kira ve tahsilat kayıtları toplanır.
- Uyuşmazlık çözülmezse TMK m.693 kapsamında kullanım düzeninin belirlenmesi ve olayın niteliğine göre diğer talepler değerlendirilir.
- Paydaşlık ilişkisinin sürdürülememesi hâlinde ortaklığın giderilmesi seçeneği ayrıca incelenir.
Bu sıra, “tek başına kullanıyor, doğrudan tahliye ettireyim” şeklindeki hatalı yaklaşımdan kaçınmayı sağlar. Bir paydaş üçüncü kişi kiracı gibi değerlendirilmez; mülkiyet hakkı bulunduğu için uyuşmazlık paydaşlık hükümlerine göre çözülür.
Mersin ve Türkiye geneli uygulama
TMK m.693 Türkiye genelinde aynı şekilde uygulanır. Mersin’de özellikle miras yoluyla çok paydaşlı hâle gelen taşınmazlar, tarım arazileri, yazlıklar, aile apartmanları ve ticari nitelikteki ortak taşınmazlarda kullanım uyuşmazlığı sık görülür. Taşınmazın Akdeniz, Yenişehir, Mezitli, Toroslar, Tarsus, Erdemli, Silifke, Anamur veya Mut’ta bulunması kanuni kuralı değiştirmez; görev ve yetki değerlendirmesi dava türü ve taşınmazın bulunduğu yer esas alınarak yapılır.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fiziksel ofisi Mersin’dedir. Türkiye genelindeki taşınmaz dosyaları Mersin’den koordine edilir. Dosyanın ilk incelemesinde tapu kaydı, fiilî kullanım, ihtarlar ve varsa kira gelirleri birlikte değerlendirilmelidir.
Sık Sorulan Sorular
1. Paydaş evin tamamında oturabilir mi?
Diğer paydaşların hakkını engellemiyorsa ve kullanım rızaya veya mevcut düzene dayanıyorsa mümkündür. Diğer paydaş da kullanmak istediğinde onu tamamen dışlamak TMK m.693 ile bağdaşmaz.
2. Payı yüzde 50’den fazla olan kişi taşınmazı tek başına kullanabilir mi?
Pay çoğunluğu, diğer paydaşların kullanma hakkını ortadan kaldırmaz. Her paydaşın TMK m.693 kapsamındaki hakkı korunur.
3. Diğer paydaş anahtar vermiyorsa ne yapılır?
Kullanım talebi yazılı olarak bildirilip engelleme belgelendirilmelidir. Uyuşmazlık devam ederse kullanım biçiminin mahkemece belirlenmesi ve olayın niteliğine göre diğer talepler gündeme gelir.
4. Paydaşın yıllardır taşınmazı kullanmaması hakkını kaybettirir mi?
Hayır. Fiilen kullanmamak tek başına mülkiyet ve yararlanma hakkını sona erdirmez.
5. Paydaş ortak evi tek başına kiraya verebilir mi?
Taşınmazın tamamının kiraya verilmesi önemli yönetim işi niteliğindedir. TMK m.691’deki pay ve paydaş çoğunluğu kuralı uygulanır.
6. Ecrimisil için önce ihtar gerekir mi?
Paydaşlar arasındaki taleplerde kullanımın engellendiğinin ve yararlanma isteğinin ortaya konulması önemlidir. Somut olayın özelliğine göre istisnalar bulunduğundan talep dönemi ayrıca değerlendirilmelidir.
7. Hâkim taşınmazı fiziksel olarak böler mi?
TMK m.693/2 kapsamında yararlanma ve kullanma biçimini yer veya zaman itibarıyla düzenleyebilir. Bu, mülkiyetin hukuken bölünmesi anlamına gelmez.
8. Ortaklığın giderilmesi davası açmak zorunlu mu?
Hayır. Kullanım uyuşmazlığı TMK m.693 kapsamında çözülebilir. Paydaşlık ilişkisinin sona erdirilmesi isteniyorsa ortaklığın giderilmesi ayrı bir yoldur.
9. Ortak mal zarar görüyorsa bir paydaş tek başına önlem alabilir mi?
TMK m.693/3 bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını her paydaşın diğerlerini temsilen sağlayabileceğini düzenler. İşlemin gerçekten koruma niteliğinde ve ölçülü olması gerekir.
10. Paylı mülkiyette belirli oda veya bölüm kime aittir?
Tapudaki soyut pay, kendiliğinden belirli oda veya alanın mülkiyetini vermez. Kullanım anlaşması, fiilî düzen veya mahkeme kararı ayrı değerlendirilir.
Resmî kaynaklar ve ilgili içerikler
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
- Ortaklığın giderilmesinde satış ve aynen taksim
- Ev alırken tapu ve mülkiyet kontrolü
- Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Hukukçu incelemesi ve güncellik
Bu rehber 15 Eylül 2026 tarihinde yürürlükteki 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun özellikle 691 ve 693. maddeleri esas alınarak hazırlanmıştır. İçerik Av. Halil Bakırcı tarafından yayımlanan genel hukuki bilgilendirmedir; somut taşınmaz uyuşmazlığında tapu kaydı, kullanım düzeni, ihtarlar ve deliller birlikte incelenmelidir.
Yazar: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil 3472. İnceleme: Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu, Sicil 5507.
Telefon: +90 552 224 43 66
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
