Sat ve Geri Kirala İşleminde Tapu Harcı Ödenir mi? Sale and Leaseback | 6361 m.37 (2026)
Kısa ve net cevap: 6361 sayılı Kanun m.37 ve ilgili vergi/harç düzenlemeleri, finansal kiralama yöntemiyle yapılan sat ve geri kirala (sale and leaseback) işlemlerinde taşınmazın finansal kiralama şirketine satışı ve sözleşme sonunda kiracıya geri devri bakımından özel vergi ve harç avantajları sağlar. Kanundaki şartları taşıyan işlemde finansal kiralama sözleşmesi ve ilgili devir işlemleri için m.37’deki harç istisnası uygulanır. İşlemin yalnız görünüşte “sat‑geri kirala” olarak adlandırılması yeterli değildir; taşınmazın finansal kiralama şirketince gerçekten satın alınması, kiracıya finansal kiralama yoluyla kullandırılması ve geri devir yapısının 6361’e uygun kurulması gerekir.
Sat‑geri kirala, işletmenin sahip olduğu taşınmaz veya uygun varlığın finansal kiralama şirketine satılması ve aynı anda uzun vadeli finansal kiralama sözleşmesiyle işletmenin kullanımında kalmasıdır. İşletme satış bedeliyle finansman sağlar; taşınmazı kullanmaya devam eder; sözleşme sonunda koşulları tamamladığında mülkiyet yeniden kendisine dönebilir. Tapu harcı, damga vergisi, KDV ve kurumlar vergisi sonuçları farklı kanunlarda düzenlendiğinden her mali yükümlülük ayrı incelenmelidir.
Sat ve geri kirala işlemi nasıl çalışır?
Sat‑geri kirala modelinde işletme kendi mülkiyetindeki varlığı finansal kiralama şirketine satar. Satış bedeli işletmeye finansman sağlar. Aynı varlık finansal kiralama sözleşmesiyle yeniden işletmenin kullanımına bırakılır. Böylece ekonomik kullanım devam ederken hukuki mülkiyet sözleşme süresince finansal kiralama şirketine geçer.
İşlem özellikle fabrika, depo, işyeri ve diğer yüksek değerli taşınmazların özkaynağı işletmede kilitlemeden finansmana dönüştürülmesi için kullanılır. Ancak işlem gerçek finansal kiralama olmalıdır; sıradan ipotekli kredi işlemini yapay satış olarak göstermek vergi istisnasını güvenli hâle getirmez.
Taşınmazın finansal kiralama şirketine devri tapuda satış işlemi gerektirir. Aynı anda finansal kiralama sözleşmesinin tapuya şerhi de m.22 kapsamında önem taşır.
Sat‑geri kirala işleminde tapu harcı istisnası hangi dayanağa sahiptir?
6361 m.37 finansal kiralama sözleşmesi ve kanun kapsamındaki ilgili işlemler için harç istisnası getirir. Sat‑geri kirala modelinin vergi ve harç düzenlemeleri de finansal kiralama işleminin finansman niteliğini gözeterek mülkiyet devirlerinde özel avantaj öngörür.
İstisna uygulanırken tapu işlem türünün finansal kiralama/sat‑geri kirala olarak doğru tanımlanması gerekir. Normal taşınmaz satışı olarak girilen işlem sistemde standart tapu harcı üretebilir. Finansal kiralama sözleşmesi, şirketin faaliyet statüsü ve geri kiralama yapısı tapu müdürlüğüne sunulmalıdır.
İşlem tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Kanunu ve 6361 hükümleri birlikte uygulanmalıdır. Tapu harcı oranlarının genel düzenlemesi ile özel istisna birbirinden ayrılır.
İşletmenin taşınmazı finansal kiralama şirketine ilk satışı nasıl yapılır?
İlk aşamada taşınmazın tapu kaydı, takyidatları, imar ve değer bilgileri incelenir. Finansal kiralama şirketi taşınmazı satın alır ve satış bedelini işletmeye öder. Tapuda malik finansal kiralama şirketi olur; işletme artık kiracı sıfatıyla taşınmazı kullanır.
İlk satış ile finansal kiralama sözleşmesi ekonomik olarak bir bütün oluşturmalıdır. Satış yapılıp geri kiralama hiç kurulmazsa işlemin sat‑geri kirala niteliği tartışılır. Belge tarihleri ve ödeme akışı birbiriyle uyumlu olmalıdır.
Taşınmaz üzerinde ipotek veya haciz varsa bunların kaldırılması, devri veya yeni finansman yapısıyla uyumu tapu işleminden önce çözülmelidir. Finansal kiralama şirketi üzerinde kabul etmediği takyidatla taşınmazı satın almak zorunda değildir.
Sözleşme sonunda taşınmazın kiracıya geri devrinde harç ödenir mi?
Sat‑geri kirala modelinin temel amacı, ödeme planı tamamlandığında taşınmazın kiracıya geri devredilmesidir. Kanun ve ilgili vergi düzenlemeleri bu geri devir işlemini finansal kiralama ilişkisinin tamamlayıcı parçası olarak özel harç/vergisel rejime bağlar.
Geri devir için kiracının sözleşmedeki yükümlülüklerini tamamlaması ve satın alma/geri devir hakkını usulüne uygun kullanması gerekir. Tapu işleminde finansal kiralama sözleşmesi ve ilk sat‑geri kirala işlemine ilişkin belgeler sunulmalıdır.
Taşınmaz sözleşme bitmeden farklı kişiye satılmış veya finansal kiralama ilişkisi erken sona ermişse standart geri devir istisnasının uygulanıp uygulanmayacağı somut vergi hükümlerine göre ayrıca incelenir.
Sat‑geri kirala sözleşmesinden damga vergisi alınır mı?
Finansal kiralama sözleşmesi m.37 kapsamında damga vergisi istisnasından yararlanır. Sat‑geri kirala finansal kiralama sözleşmesinin ekleri, tadilleri ve doğrudan ilgili teminat belgeleri de kanuni kapsamları ölçüsünde istisna sisteminde değerlendirilir.
Taşınmazın ilk satışına ilişkin ayrıca düzenlenen ve finansal kiralama ilişkisinin zorunlu parçası olan belgelerin her biri hukuki niteliğine göre incelenmelidir. İstisna dışındaki ayrı danışmanlık, inşaat, kira dışı hizmet veya başka ticari sözleşmeler otomatik olarak damga vergisinden muaf olmaz.
Damga vergisi istisnası KDV ve kurumlar vergisi istisnasıyla karıştırılmamalıdır.
Sat‑geri kirala işleminde KDV var mı?
Sat‑geri kirala işlemlerinin KDV sonucu 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunundaki özel hükümler ve işlem tarihinde yürürlükteki düzenlemelerle belirlenir. 6361 m.37 tek başına KDV istisnası maddesi değildir. Bu nedenle taşınmazın ilk satışı, finansal kiralama dönemi ve geri devir ayrı ayrı KDV mevzuatından kontrol edilmelidir.
Kanundaki özel istisnanın şartları sağlanıyorsa ilgili aşamalarda KDV avantajı doğabilir; şartlar bozulursa vergi riski oluşabilir. İşlem öncesinde mali müşavir/vergi uzmanı ile hukuki yapı birlikte hazırlanmalıdır.
KDV istisnası uygulanmış bir işlemin sonradan finansal kiralama niteliğini kaybetmesi halinde düzeltme veya vergi tarhiyatı riski doğabileceğinden sözleşmenin fiilen de planlandığı gibi uygulanması önemlidir.
Taşınmazı satan işletmenin kurumlar vergisi sonucu nedir?
Sat‑geri kirala işlemlerinde taşınmazın finansal kiralama şirketine satışından doğan kazanç bakımından Kurumlar Vergisi Kanununda özel istisna düzenlemeleri bulunabilir. Bu istisnanın uygulanması için işlem türü, geri kiralama ve geri devir şartları ile muhasebe kayıtları mevzuata uygun olmalıdır.
Satış kazancının özel fon hesabında izlenmesi veya amortisman/yeniden değerleme etkileri gibi vergi tekniği konuları işlem tarihindeki Kurumlar Vergisi Kanunu ve tebliğlerine göre yürütülmelidir. Hukuki sözleşme doğru kurulmuş olsa bile muhasebe şartlarının ihlali vergi istisnasını riske atabilir.
Bu nedenle sat‑geri kirala yalnız tapu harcı avantajı için değil, bütün vergi ve muhasebe etkileri birlikte hesaplanarak tercih edilmelidir.
Vergi ve harç avantajının korunması için hangi şartlara dikkat edilmeli?
İşlemin taraflarından biri yetkili finansal kiralama şirketi olmalı; mal 6361 kapsamında finansal kiralamaya konu olabilmeli; satış ve geri kiralama gerçek ekonomik işlem olarak uygulanmalı ve belgeler birbiriyle tutarlı olmalıdır.
Taşınmaz kiracının kullanımında kalırken finansal kiralama sözleşmesi tapuya şerh edilmeli, kira ödemeleri sözleşmeye uygun yapılmalı ve geri devir şartları açık yazılmalıdır. Yapay fiyatlama veya ilişkili işlem nedeniyle rayiçten ciddi sapma varsa vergi ve şirketler hukuku riski ayrıca incelenir.
İstisnanın süresi, muhasebe fonu ve geri devir koşulları gibi ayrıntılar vergi mevzuatının güncel metninden kontrol edilmelidir.
Sat‑geri kirala sözleşmesi erken feshedilirse vergi avantajı bozulur mu?
Erken fesih, vergi ve harç istisnalarının şartlarını etkileyebilir. Finansal kiralama ilişkisi planlanan geri devir yerine farklı biçimde sona ererse ilk işlemde uygulanan istisnanın devam edip etmediği ilgili vergi hükmünün şartlarına göre yeniden değerlendirilmelidir.
Kiracının temerrüdü nedeniyle taşınmaz finansal kiralama şirketinde kalır veya üçüncü kişiye satılırsa “kiracıya geri devir” şartına bağlı vergi avantajları açısından sonuç doğabilir. Bu nedenle fesih kararı yalnız leasing alacağı bakımından değil vergi maliyeti yönünden de incelenmelidir.
Vergi idaresinin özelgeleri ve güncel tebliğleri somut işlem tarihi bakımından kontrol edilmelidir. Sözleşmeye “bütün vergiler kiracıya aittir” hükmü koymak kamu hukukundaki mükellefiyet ve istisna şartlarını değiştirmez.
Tapu müdürlüğünde sat‑geri kirala işlemi için hangi belgeler gerekir?
Taşınmazın tapu bilgileri, finansal kiralama şirketinin yetki belgeleri, şirket temsil evrakı, sat‑geri kirala sözleşmesi, değer bilgileri ve gerekli vergi/harç istisnası dayanakları hazırlanmalıdır. İşlem finansal kiralama niteliğinde doğru kodlanmalıdır.
İlk satışla birlikte finansal kiralama şerhi verilecekse ilgili talep aynı dosyada koordine edilmelidir. Geri devir aşamasında da ilk işlem ve finansal kiralama sözleşmesiyle bağlantı açıkça gösterilmelidir.
Taşınmaz üzerinde belediye, vergi, ipotek veya haciz kaynaklı işlem engeli varsa tapu randevusundan önce çözülmesi zaman kaybını önler.
Mersin’de sat‑geri kirala hangi işletmelerde kullanılır?
Mersin’de fabrika, depo, lojistik tesisi, antrepo ve ticari taşınmaz sahibi işletmeler sat‑geri kirala yöntemiyle taşınmazın ekonomik kullanımını sürdürürken finansman yaratabilir. Liman ve lojistik sektöründeki yüksek değerli gayrimenkuller bu model için uygulamada önem taşır.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin adresinde sat‑geri kirala sözleşmesi, tapu şerhi, teminat ve vergi/harç hükümlerinin hukuki yapısına ilişkin inceleme yürütmektedir.
Sık Sorulan Sorular
1. Sat‑geri kirala işleminde normal tapu harcı ödenir mi?
6361 m.37 ve ilgili özel düzenlemelerde kanuni şartları taşıyan finansal kiralama işlemleri için harç istisnası bulunur.
2. Her taşınmaz satışı “sat‑geri kirala” denilerek istisna olur mu?
Hayır. Yetkili finansal kiralama şirketiyle gerçek ve 6361’e uygun finansal kiralama ilişkisi kurulmalıdır.
3. Taşınmazın ilk satışından sonra işletme kullanmaya devam eder mi?
Evet. Finansal kiralama sözleşmesiyle kiracı olarak kullanmaya devam eder.
4. Sözleşme sonunda taşınmaz geri alınabilir mi?
Sözleşmede geri devir/satın alma hakkı düzenlenmiş ve şartları tamamlanmışsa tapu devri yapılır.
5. Damga vergisi var mı?
Finansal kiralama sözleşmesi m.37 kapsamında damga vergisi istisnasından yararlanır.
6. KDV de m.37 nedeniyle otomatik kalkar mı?
Hayır. KDV sonucu kendi kanunundaki özel hükümlerden belirlenir.
7. Kurumlar vergisi istisnası ayrı mı?
Evet. Satış kazancına ilişkin kurumlar vergisi sonucu Kurumlar Vergisi Kanunundaki şartlara göre değerlendirilir.
8. Sözleşme erken feshedilirse?
Vergi/harç avantajlarının şartları yeniden kontrol edilmelidir; geri devir gerçekleşmemesi bazı sonuçları etkileyebilir.
9. Tapuya leasing şerhi verilir mi?
Evet. Taşınmaz finansal kiralama sözleşmesi m.22 uyarınca tapuya şerh edilir.
10. Sat‑geri kirala ipotekli kredi midir?
Hayır. Hukuki mülkiyet finansal kiralama şirketine geçer; işletme kiracı olarak kullanır.
Resmî kaynaklar
- BDDK – 6361 sayılı Kanun
- Mevzuat Bilgi Sistemi – Harçlar, KDV ve Kurumlar Vergisi mevzuatı
- Gelir İdaresi Başkanlığı
İlgili rehberler
- Leasing damga vergisi ve harç istisnası
- Taşınmaz leasingde tapu şerhi
- Kiracının satın alma hakkı
- Leasing malının üçüncü kişiye devri
Sat‑geri kirala, tapu ve sözleşme incelemesi: +90 552 224 43 66.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
