Satılamayan Taşınmaz Kamu İdaresine Geçebilir mi? Teferruğ Şartları ve Yüzde 50 Değer | 6183 m.98 (2026)
Kısa ve net cevap: 6183 sayılı Kanun’un 98. maddesi, hacizli taşınmazın cebri satışlarda alıcı bulamaması halinde belirli şartlarla alacaklı kamu idaresince teferruğ edilmesini, yani kamu idaresinin taşınmazı kendi adına edinmesini düzenler. Teferruğ otomatik değildir; Kanundaki yeniden satış süreci, kamu idaresinin talebi ve satış komisyonunun kararı gerekir. Güncel hükümde teferruğ bedeli, taşınmaza biçilen rayiç değerin yüzde 50’si üzerinden hesaplanır. Satış ve takip giderleri düşüldükten sonra kalan tutar kamu borcuna mahsup edilir. Teferruğ edilen taşınmazın Kanunda öngörülen süre boyunca üçüncü kişiye satışına da sınırlama getirilmiştir.
Kanuni dayanak: 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun m.98; bağlantılı olarak m.91, m.95, m.96 ve m.99. İçerik 18 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır.
6183 m.98 hangi sorunu çözer?
Taşınmazın birden fazla satış denemesinde alıcı bulamaması, kamu alacağının tahsilini yıllarca kilitleyebilir. M.98, belirli şartlar altında alacaklı kamu idaresinin taşınmazı belirli bir değer üzerinden kendi adına edinmesine imkan vererek bu çıkmazı çözmeyi amaçlar.
Teferruğ özel bir satın alma yöntemi değil, cebri takip içinde kanunla düzenlenmiş idari edinim yoludur. Kamu idaresi dilediği taşınmazı serbestçe bu yöntemle alamaz; önce m.90-96 satış süreci işletilmiş ve Kanundaki satılamama koşulları ortaya çıkmış olmalıdır.
Kamu idaresinin teferruğ talebi ve satış komisyonunun buna ilişkin kararı resmi dosyada bulunmalıdır. Taşınmazın rayiç değeri, tapu takyidatları ve satış giderleri güncel olarak hesaplanır.
Teferruğ, kamu borçlusunun borcunun rayiç değer kadar otomatik silinmesi anlamına gelmez. Kanunun belirlediği teferruğ bedeli ve mahsup kuralları uygulanır.
Teferruğ ne demektir?
Teferruğ, cebri satışlarda alıcı bulamayan taşınmazın, alacaklı kamu idaresi tarafından Kanundaki bedel ve usulle edinilmesidir. Tapu mülkiyeti borçludan kamu idaresine geçer; karşılığında teferruğ bedeli takip dosyasında kamu alacağına mahsup edilir.
Bu işlem özel hukukta alıcı ile satıcının serbest iradesiyle yaptığı satıştan farklıdır. Borçlu “satıcı” sıfatıyla bedel pazarlığı yapmaz; bedel m.98’in kanuni oranına göre hesaplanır.
Teferruğ, taşınmazın doğrudan bedelsiz şekilde kamuya geçirilmesi değildir. Rayiç değerin belirlenmesi ve kanuni yüzde uygulanması zorunludur.
Taşınmaz üzerinde başka hak sahipleri varsa tapu ve rüçhan durumu ayrıca incelenmelidir. Teferruğ, üçüncü kişilerin geçerli ayni haklarını kanunda açık dayanak olmadan yok etmez.
Teferruğ için hangi satış süreci tamamlanmış olmalıdır?
Önce taşınmaz m.90-95 hükümlerine göre satışa çıkarılır. İlk artırma sonuçsuz kalırsa ikinci artırma yapılır. Sonraki dönemde taşınmaz yeniden satışa çıkarılmasına rağmen alıcı bulunamaması, m.98’in uygulanması bakımından önemlidir.
Kanunun teferruğ sistemi, taşınmazın piyasaya gerçek biçimde sunulduğunu ve buna rağmen satılamadığını varsayar. Sadece ilan eksikliği veya usulsüz ihale nedeniyle satış yapılamamışsa doğrudan teferruğ yoluna gidilmemelidir.
Teferruğdan önce rayiç değerin hâlâ güncel olup olmadığı kontrol edilmelidir. Uzun zaman geçmiş veya taşınmazın durumu değişmişse m.91’e göre yeni değerlendirme gerekebilir.
Kamu idaresinin teferruğ talebi ve satış komisyonu kararı işlem dosyasının zorunlu parçalarıdır.
Teferruğ bedeli neden rayiç değerin yüzde 50’sidir?
Güncel m.98, kamu idaresinin taşınmazı edinmesinde teferruğ bedelini rayiç değerin yüzde 50’si üzerinden belirler. Bu oran kanuni formüldür; komisyonun serbest pazarlığına bağlı değildir.
Örneğin m.91’e göre güncel rayiç değer 10.000.000 TL ise teferruğ hesabının temel bedeli 5.000.000 TL’dir. Satış ve takip giderleri ile uygulanması gereken öncelikli haklar ayrıca dikkate alınır.
Rayiç değerin yanlış belirlenmesi teferruğ bedelini doğrudan etkiler. Bu nedenle borçlu açısından m.91 değerleme aşamasındaki hata teferruğ aşamasında daha da önemli hale gelir.
Yüzde 50 oranı taşınmazın serbest piyasa değerinin yüzde 50’ye düştüğü anlamına gelmez; yalnız cebri takipte kamu idaresinin teferruğ bedelini hesaplayan kanuni orandır.
Teferruğ bedeli kamu borcuna nasıl mahsup edilir?
Teferruğ bedelinden satış ve takip giderleri ile kanunen önce karşılanması gereken kalemler düşüldükten sonra kalan tutar, takip edilen kamu alacağına mahsup edilir. Mahsup işlemi resmi borç hesabında açıkça görülmelidir.
Örneğin 5.000.000 TL teferruğ bedeli üzerinden 100.000 TL kanuni satış gideri bulunduğu ve başka öncelikli kesinti olmadığı varsayılırsa 4.900.000 TL kamu borcuna mahsup edilebilir. Somut dosyada rehin ve diğer öncelikli haklar hesabı ayrıca yapılır.
Borç 3.000.000 TL iken net teferruğ bedeli daha yüksekse artan tutarın hukuki durumu Kanunun dağıtım ve iade hükümlerine göre belirlenir. Kamu idaresi borcu aşan değeri gerekçesiz olarak kendisine gelir yazamaz.
Borç teferruğ bedelinden yüksekse kalan kamu alacağı devam eder ve borçlunun diğer malvarlığına yönelinebilir.
Teferruğ kararıyla tapu hemen kamu idaresine mi geçer?
Teferruğ için gerekli idari karar ve hesap tamamlandıktan sonra tapu sicilinde kamu idaresi adına tescil işlemi yapılır. Mülkiyetin hukuki görünürlüğü tapu kaydıyla sağlanır.
Karar tarihinden tescile kadar tapu takyidatlarının güncel tutulması önemlidir. Yeni haciz, şerh veya mahkeme kararı varsa etkisi ayrıca incelenmelidir.
Tescil yapıldığında borçlunun mülkiyet hakkı sona erer ve taşınmaz kamu idaresinin malvarlığına geçer. Bu aşamadan sonra kamu idaresinin taşınmaz üzerindeki tasarrufu m.98’deki satış sınırlaması ve kamu mallarına ilişkin kurallara tabidir.
Tescil belgesi ile takip dosyasındaki mahsup işlemi aynı işlem zincirinde kontrol edilmelidir.
Teferruğ edilen taşınmaz hemen üçüncü kişiye satılabilir mi?
M.98, kamu idaresince teferruğ edilen taşınmazın belirli süre boyunca satışına sınırlama getirir. Güncel sistemde teferruğ kararından itibaren bir yıl içinde taşınmazın üçüncü kişilere satılmaması esası önem taşır.
Bu süre, kamu idaresinin cebri takip yoluyla düşük kanuni bedelle aldığı taşınmazı hemen spekülatif satışa konu etmesini önleyen koruma işlevi görür.
Bir yıllık sürenin başlangıcı teferruğ kararının tarihinden ilgili kanun hükmüne göre hesaplanmalıdır. Tapu tescil tarihi ile karar tarihi farklıysa dosyada her iki tarih de saklanmalıdır.
Süre dolduktan sonraki satışlar kamu idaresinin mal yönetimi ve ilgili mevzuat çerçevesinde yürütülür.
Teferruğdan sonra kalan vergi borcu ne olur?
Teferruğ bedelinin kamu borcuna mahsup edilmesi borcu bu tutar kadar azaltır. Kalan bakiye varsa cebri takip devam eder. Teferruğ “borcun tamamı ödenmiştir” sonucu doğurmaz.
Borçlunun başka taşınmazı, aracı, banka hesabı veya üçüncü kişide alacağı varsa kalan tutar için m.62 ve devamı hükümleri uygulanabilir.
Teferruğ bedeli borcu ve kanuni giderleri tamamen karşılıyorsa haczin devamını gerektiren başka kamu alacağı bulunmadığı ölçüde dosya kapatılır ve varsa diğer hacizlerin fekki yapılır.
Borçlu teferruğ sonrası güncel tahsilat ve mahsup dökümünü almalı; hangi borç dönemlerine ne kadar mahsup yapıldığını kontrol etmelidir.
Teferruğ işlemine veya önceki ihaleye karşı hangi denetim yapılır?
Teferruğun dayanağı olan satış ve değerleme işlemlerinde hukuka aykırılık iddiası varsa her işlem kendi kanuni başvuru yoluna ve süresine göre değerlendirilir. İhalenin feshi m.99’da özel olarak düzenlenmiştir.
Rayiç değerin hatalı olması, ilan veya şartname eksikliği, satışların kanuni süre ve yöntemle yapılmaması teferruğun temelini etkileyebilir. Ancak başvuru süresi geçirildikten sonra her usul iddiası aynı şekilde ileri sürülemez.
Teferruğ kararının kendisi idari işlem niteliği taşıyan yönleri bakımından görevli yargı ve süre ayrıca incelenmelidir. Somut dosyada tapu tescili, karar, tebligat ve satış tutanakları birlikte değerlendirilir.
İhalenin feshi için 6183 m.99 rehberi incelenebilir.
6183 m.98 teferruğ dosya kontrol listesi
- İlk ve ikinci satışların m.94-95’e uygun yapıldığını doğrulayın.
- Taşınmazın sonraki satış denemelerini ve satılamama kayıtlarını inceleyin.
- M.91 rayiç değerinin güncel olup olmadığını kontrol edin.
- Teferruğ talebinin yetkili kamu idaresince yapıldığını doğrulayın.
- Satış komisyonunun teferruğ kararını alın.
- Rayiç değerin yüzde 50’sini doğru hesaplayın.
- Satış/takip giderlerini ve öncelikli hakları ayrı hesaplayın.
- Net teferruğ bedelinin kamu borcuna mahsubunu kontrol edin.
- Tapuda kamu idaresi adına tescili doğrulayın.
- Bir yıllık satış sınırlamasının başlangıç tarihini kaydedin.
- Kalan kamu borcu varsa sonraki takip işlemlerini ayrı değerlendirin.
| Teferruğ unsuru | M.98 sonucu |
|---|---|
| Satılamayan taşınmaz | Kanuni şartlarla kamu idaresince edinilebilir. |
| Bedel | Güncel rayiç değerin yüzde 50’si esas alınır. |
| Mahsup | Gider ve öncelikli kalemlerden sonra kamu borcuna uygulanır. |
| Tapu | Kamu idaresi adına tescil edilir. |
| Sonraki satış | Kanundaki bir yıllık sınırlama dikkate alınır. |
Sık Sorulan Sorular
Teferruğ ne demektir?
Cebri satışlarda satılamayan taşınmazın m.98 şartlarıyla alacaklı kamu idaresi tarafından kendi adına edinilmesidir.
Vergi dairesi evi otomatik olarak alabilir mi?
Hayır. Satışların sonuçsuz kalması, kamu idaresinin talebi, komisyon kararı ve m.98’deki diğer koşullar gerekir.
Teferruğ bedeli yüzde kaçtır?
Güncel m.98 sisteminde rayiç değerin yüzde 50’si teferruğ bedelinin temelidir.
Teferruğ vergi borcunu tamamen siler mi?
Yalnız net teferruğ bedeli kadar mahsup yapılır; kalan kamu borcu varsa takip devam eder.
Kamu idaresi aldığı taşınmazı hemen satabilir mi?
M.98’te teferruğ edilen taşınmaz için bir yıllık satış sınırlaması dikkate alınır.
Rayiç değer yanlışsa yüzde 50 hesabı da yanlış olur mu?
Evet. Teferruğ bedeli rayice bağlı olduğundan m.91 değerlemesindeki esaslı hata doğrudan m.98 hesabını etkiler.
Teferruğdan sonra tapu kimin adına olur?
Kanuni işlem tamamlandığında taşınmaz alacaklı kamu idaresi adına tescil edilir.
Teferruğdan sonra kalan borç için başka mala haciz gelir mi?
Evet. Net teferruğ bedeli borcu tamamen karşılamıyorsa kalan kamu alacağı için diğer haczi kabil mal, hak ve alacaklar takip edilebilir.
Sonuç
6183 m.98, cebri satışlarla paraya çevrilemeyen taşınmaz için kamu idaresine teferruğ imkanı tanır. İşlem otomatik değildir; önce kanuni satış süreci yürütülmeli, kamu idaresi talepte bulunmalı ve satış komisyonu karar vermelidir. Teferruğ bedeli rayiç değerin yüzde 50’si üzerinden hesaplanır; gider ve öncelikli kalemlerden sonra kamu borcuna mahsup edilir. Tapu kamu idaresine geçer ve Kanundaki bir yıllık satış sınırlaması uygulanır. Kalan kamu borcu varsa takip devam eder.
İlgili rehberler: m.96 satılamayan taşınmaz · m.91 rayiç değer · m.74 mahsup
Resmî kaynaklar: 6183 sayılı Kanun · Gelir İdaresi Başkanlığı mevzuat kaydı
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
