Taşınmaz Davası Kazanılınca Hüküm Tapuya Nasıl Bildirilir? İİK m.28 ve TMK m.1010 | 2026
Kısa ve Net Cevap
İİK m.28 uyarınca taşınmaz davasında davacı lehine hüküm verildiğinde mahkeme, davacının ayrıca istemde bulunmasına gerek olmadan hükmün tefhimiyle birlikte hüküm özetini tapu sicili müdürlüğüne bildirir. Tapu sicili bu durumu hükme konu taşınmazın kaydına şerh eder. Şerh, Türk Medeni Kanunu m.1010/2 hükmüne tabidir. Taşınmaz davasında verilen karar daha sonra davacı aleyhine kesinleşirse mahkeme bu sonucu da derhal tapu siciline bildirir. Düzenlemenin amacı, dava kazanıldıktan sonra hükmün tapu sicilindeki sonraki değişiklikler nedeniyle etkisiz hâle gelmesini önlemek ve üçüncü kişileri uyuşmazlıktan haberdar etmektir.
- İİK m.28 hangi taşınmaz davalarında uygulanır?
- Mahkeme bildirimi kendiliğinden mi yapar?
- Bildirim ne zaman yapılır?
- Tapu siciline hangi şerh verilir?
- TMK m.1010/2 şerhin etkisini nasıl belirler?
- Karar davacı aleyhine kesinleşirse ne olur?
- Şerhten sonraki tapu değişikliklerinin icraya etkisi
- İİK m.27 ve m.29 ile bağlantı
- Uygulamada hangi belgeler kontrol edilmelidir?
- Sık sorulan sorular
İİK m.28 Hangi Taşınmaz Davalarında Uygulanır?
İİK m.28’in başlığı “Taşınmaz davalarında hükümlerin tapu sicil dairesine tebliği”dir. Hüküm, sonucu taşınmazın aynına, zilyetliğine veya tapu sicilindeki hukuki durumuna etki eden ve davacı lehine sonuçlanan taşınmaz davalarında önem taşır. Tapu iptal ve tescil, elatmanın önlenmesiyle bağlantılı teslim uyuşmazlıkları, mülkiyet hakkının korunmasına yönelik taşınmaz davaları ve taşınmaz üzerinde hak kurulması veya sona ermesine ilişkin hükümler maddenin uygulama alanıyla bağlantılı olabilir.
Maddenin uygulanması için belirleyici nokta, mahkemenin davacı lehine taşınmaz hakkında hüküm kurmuş olmasıdır. Hüküm yalnız bir para alacağına ilişkinse veya taşınmazla bağlantısı bulunmayan kişisel bir borcu düzenliyorsa İİK m.28’in tapu bildirimi mekanizması kullanılmaz. Bu nedenle kararın hüküm fıkrasında taşınmazın açık kimliği ve davacı lehine kurulan hukuki sonucun bulunup bulunmadığı incelenmelidir.
Tapu uyuşmazlığının maddi hukuk boyutu için tapu iptal ve tescil davası rehberi; ilamın fiilen taşınmazın teslimine dönüşmesi bakımından ise İİK m.26 tahliye ve teslim ilamı rehberi birlikte okunabilir.
Mahkeme Bildirimi Davacının Talebine Bağlı mı?
Hayır. İİK m.28’in en açık kurallarından biri, bildirimin davacının talebine ihtiyaç olmaksızın yapılmasıdır. Kanun, “davacının talebine hacet kalmaksızın” ifadesiyle mahkemeye doğrudan görev yükler. Davacı ayrıca tapu müdürlüğüne dilekçe vermezse veya hükümden sonra şerh talebinde bulunmazsa bu nedenle kanuni bildirim yükümlülüğü ortadan kalkmaz.
Bu düzenleme, taşınmazın dava sonucundan hemen sonra üçüncü kişilere devredilmesi veya üzerinde yeni haklar kurulması suretiyle hükmün uygulanmasının zorlaştırılmasını önlemeye hizmet eder. Mahkemenin bildirimi UYAP ve resmi yazışma sistemi üzerinden ilgili tapu sicili müdürlüğüne göndermesi gerekir. Tapu müdürlüğü de bildirimi taşınmaz kaydıyla ilişkilendirir.
Davacı açısından pratik kontrol yine de önemlidir. Mahkemenin bildirim yükümlülüğü re’sen olsa da, dava dosyasında bildirim müzekkeresinin oluşturulup oluşturulmadığı ve tapu sicilinde şerhin işlendiği kontrol edilmelidir. Re’sen işlem yükümlülüğü, tarafın dosyayı takip etmesini gereksiz hâle getirmez.
Bildirim Ne Zaman Yapılır?
Kanun, bildirimin hükmün tefhimi ile beraber yapılmasını öngörür. Bu ifade, mahkemenin taşınmaz davasında davacı lehine hüküm kurduğu anda tapu sicilini haberdar etme mekanizmasının devreye girdiğini gösterir. Bildirim için kararın tüm kanun yollarından geçip kesinleşmesini beklemek, maddenin açık metnine uygun değildir.
Kesinleşme beklenmeden bildirim yapılmasının nedeni, kanun yolu aşamasında taşınmazın üçüncü kişilere devri veya yeni ayni/şahsi haklarla yüklenmesi riskidir. Tapu sicilindeki şerh, henüz kanun yolu süreci devam ederken uyuşmazlığın görünür hâle gelmesini sağlar. Buna karşılık karar sonradan davacı aleyhine kesinleşirse maddenin ikinci fıkrası gereğince bu yeni sonuç da derhal tapuya bildirilir.
Tapu Siciline Verilen Şerhin Hukuki Niteliği
İlgili tapu sicili müdürlüğü, mahkemenin bildirdiği hususu hükme konu taşınmazın kaydına şerh eder. Bu şerh, İİK m.28’in açık göndermesi nedeniyle TMK m.1010/2 hükmüne tabidir. Böylece uyuşmazlık tapu sicilinde aleniyet kazanır ve daha sonra taşınmaz üzerinde işlem yapacak kişilerin bu kaydı görmesi mümkün olur.
Şerh, davacı adına doğrudan nihai tescil yapılmasıyla aynı işlem değildir. Nihai tescil, mahkeme hükmünün içeriği ve kesinleşme gerekliliği gibi maddi-usuli şartlara göre yapılır. İİK m.28’in şerhi ise taşınmaz davasının sonuçlanan ilk derece hükmünü tapu sicilinde görünür hâle getiren koruyucu mekanizmadır.
Tapu sicilindeki şerhin varlığı, üçüncü kişinin daha sonra “uyuşmazlıktan haberim yoktu” iddiasının değerlendirilmesinde önem taşır. Bununla birlikte şerhin bütün üçüncü kişi işlemlerini otomatik olarak hükümsüz kıldığı söylenemez; hangi hakkın ne ölçüde etkilendiği TMK, İİK ve somut işlemin niteliğine göre belirlenir.
TMK m.1010/2 Bağlantısı Neden Önemlidir?
İİK m.28, şerhin etkisini kendi içinde ayrıntılı biçimde yeniden yazmak yerine Türk Medeni Kanunu m.1010’un ikinci fıkrasına gönderme yapar. Bu nedenle taşınmaz davasındaki ilamın tapu sicilindeki etkisi değerlendirilirken iki kanun birlikte uygulanır. Şerhin tapu siciline işlenmesi, taşınmaz üzerindeki uyuşmazlığın sonradan hak kazanacak kişilere karşı ileri sürülebilirliği bakımından koruyucu işlev görür.
Bu bağlantı özellikle dava devam ederken veya hüküm sonrası kanun yolu aşamasında satış, ipotek, intifa, kira şerhi, satış vaadi şerhi ya da başka bir tapu işlemi yapılması hâlinde önem kazanır. Tapu sicilinde mahkeme hükmüne ilişkin şerh varken işlem yapan kişi, kayıtlı hukuki durumu görerek hareket eder.
Karar Sonradan Davacı Aleyhine Kesinleşirse Ne Olur?
İİK m.28 yalnız davacı lehine ilk hükmün bildirilmesini düzenlememiştir. Taşınmaz davasında verilen karar kanun yolu sonunda davacı aleyhine kesinleşirse, mahkeme bu hükmün özetini de derhal tapu sicili müdürlüğüne bildirir. Böylece sicilde daha önce oluşturulan koruyucu kayıt, davanın nihai sonucuna göre güncellenir.
Bu ikinci bildirim için de davacının veya davalının ayrıca talepte bulunması şart değildir. Mahkemenin görevi kanundan doğar. Dosyanın kanun yolu dönüşünde kesinleşme şerhi, üst mahkeme kararı ve tapuya gönderilen müzekkere birlikte kontrol edilmelidir.
Davacı lehine ilk derece kararı sonrası konulan şerhin, karar davacı aleyhine kesinleşmesine rağmen tapuda tutulmaya devam etmesi sicilin güncel hukuki durumu yansıtmamasına yol açar. Bu nedenle ikinci fıkra, ilk fıkranın doğal tamamlayıcısıdır.
İİK m.29: Şerhten Sonraki Değişikliklerin İcra İşlemlerine Etkisi
İİK m.28’i tamamlayan önemli hüküm İİK m.29’dur. Hükmün tapu siciline bildirilmesinden sonraki değişikliklerin icra işlemlerine etkisi m.29’da düzenlenir. Kural olarak bildirimden sonraki değişiklikler ilamın icrasını boşa çıkarmamalıdır; hükümde gösterilen şey kimin elinde ise ondan alınıp alacaklıya teslim edilir. Ancak üçüncü kişinin doğrudan işgal ve tapu kaydı iddiası bakımından m.29’un özel dava mekanizması ayrıca incelenir.
Bu sistem, davacı lehine taşınmaz hükmü ile tapu sicili arasında zaman boşluğu bırakmamak için kurulmuştur. M.28 sicili haberdar eder, m.29 ise bildirimin ardından yapılan tasarrufların icra sürecine etkisini düzenler. Üçüncü kişinin davadan sonra fakat hükümden önce tescilli akde dayanan durumu için ise İİK m.27 üçüncü kişi işgali rehberi ayrıca önem taşır.
Tapu Bildirimi ile Kesinleşmiş Tescil Aynı İşlem Değildir
Uygulamada en sık karıştırılan konu budur. İİK m.28 bildirimi, davacı lehine verilen taşınmaz hükmünün tapu siciline şerh edilmesini sağlar. Bu işlem her durumda tapu malikinin hemen değiştirilmesi anlamına gelmez. Mahkeme hükmünün doğrudan tescile elverişli olup olmadığı, kesinleşme aranıp aranmadığı ve tapu müdürlüğünün hangi nihai işlemi yapacağı karar türüne göre belirlenir.
Bu nedenle “davayı kazandım, İİK m.28 gereği tapu aynı gün üzerime geçer” şeklindeki genel kabul doğru değildir. Maddenin açık sonucu, hüküm özetinin bildirilmesi ve sicile şerh verilmesidir. Nihai tescil ayrı hukuki aşamadır.
Mahkeme Bildirim Yapmazsa Ne Yapılabilir?
Mahkemenin görevi re’sen olmakla birlikte dosyada bildirim yapılmadığı görülürse taraf veya vekil, mahkemeye İİK m.28’in uygulanması için dilekçe sunarak kanuni işlemin tamamlanmasını isteyebilir. Bu başvuru yeni bir dava açılması değildir; mevcut dava dosyasında kanunun öngördüğü tapu bildiriminin yerine getirilmesinin talep edilmesidir.
Bildirim yapıldığı hâlde tapu sicilinde şerh görünmüyorsa gönderi evrakı, tapu müdürlüğü cevabı ve taşınmazın güncel takyidat kaydı incelenmelidir. Yanlış parsel veya bağımsız bölüm numarasıyla gönderilen müzekkere düzeltilmelidir. Tapu sicilinde yanlış işlem tesis edilmesi hâlinde ilgili idari ve yargısal başvuru yolları ayrıca değerlendirilir.
İİK m.28 Uygulamasında Taşınmazın Açık Kimliği
Mahkeme hükmü ve tapuya gönderilen bildirim, hangi taşınmazla ilgili olduğuna tereddüt bırakmamalıdır. İl, ilçe, mahalle/köy, ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri mevcutsa açıkça gösterilmelidir. Eski ve yeni parsel numarası değişmişse tapu kaydıyla eşleştirme yapılmalıdır. Hükmün başka bir taşınmaza şerh edilmesi ciddi sicil ve mülkiyet sorununa neden olur.
Taşınmazın kimliği dava sürecinde değişmişse, örneğin imar uygulamasıyla parsel numarası yenilenmiş veya kat mülkiyetine geçilmişse, hükmün uygulanacağı güncel tapu kaydının belirlenmesi gerekir. İcra ve tapu işlemleri yalnız taraf isimleri üzerinden yürütülmez; taşınmazın sicil kimliği esastır.
Kanun Yoluna Başvuru Şerhi Kendiliğinden Kaldırır mı?
Hayır. İİK m.28 zaten hükmün tefhimiyle birlikte bildirim yapılmasını öngördüğü için istinaf veya temyiz başvurusu, tapuya bildirim mekanizmasını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Şerhin kaldırılması veya güncellenmesi, davanın sonraki sonucu ve ilgili resmi bildirimlere göre gerçekleşir. Karar davacı aleyhine kesinleşirse mahkemenin derhal yeni hüküm özetini tapuya bildirmesi bunun için öngörülmüştür.
Kanun yolunun icranın yürütülmesine etkisi, tapu şerhinden ayrı bir konudur. İcranın geri bırakılması şartları için İİK m.36 icranın geri bırakılması rehberi kullanılmalıdır.
Dosyada Kontrol Edilecek Belgeler
İİK m.28 uygulamasının doğru yürütüldüğünü denetlemek için mahkeme hükmü, tefhim tarihi, tapuya gönderilen bildirim/müzekkere, gönderinin evrak numarası, tapu müdürlüğünün cevabı, güncel tapu kayıt örneği, konulan şerhin tarih ve yevmiye numarası, varsa istinaf/temyiz kararı ve nihai kesinleşme kaydı birlikte incelenmelidir. Bu kayıtlar kronolojik sıraya konulduğunda taşınmazın hangi tarihte hangi hukuki durumda olduğu açıkça görülür.
Tapu sicilinin güncel haline ilişkin resmi bilgi ve başvuru imkânları için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kaynakları kullanılmalıdır.
Resmî Kaynaklar
İİK m.28’in güncel metni için Mevzuat Bilgi Sistemi, mahkeme ve dosya kayıtları için UYAP Vatandaş Portal, tapu sicili uygulamaları için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü esas alınmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Davacı lehine taşınmaz kararı çıkınca ayrıca tapuya şerh dilekçesi vermek gerekir mi?
Hayır. İİK m.28 mahkemenin davacının talebine gerek olmadan hüküm özetini tapuya bildirmesini emreder.
Bildirim karar kesinleşince mı yapılır?
Hayır. Kanun hükmün tefhimiyle beraber bildirimi öngörür.
İİK m.28 şerhi tapuyu doğrudan davacı adına geçirir mi?
Hayır. Madde hüküm özetinin tapuya bildirilmesini ve şerhi düzenler; nihai tescil kararın niteliği ve ilgili şartlara göre ayrıca yapılır.
Şerhin hukuki dayanağı nedir?
İİK m.28, şerhin Türk Medeni Kanunu m.1010/2 hükmüne tabi olduğunu açıkça belirtir.
Karar üst mahkemede davacı aleyhine kesinleşirse ne olur?
Mahkeme nihai sonucu derhal tapu sicili müdürlüğüne bildirir.
Tapu müdürlüğü yanlış taşınmaza şerh koyarsa ne yapılır?
Mahkeme müzekkeresi ile güncel tapu kaydı karşılaştırılır; yanlışlığın düzeltilmesi resmi sicil ve gerektiğinde yargısal başvuru yollarıyla sağlanır.
İstinaf başvurusu İİK m.28 şerhini otomatik kaldırır mı?
Hayır. Şerh, davanın resmi sonucuna göre güncellenir veya kaldırılır.
İİK m.28 neden önemlidir?
Davacı lehine hüküm ile tapu sicili arasında gecikme nedeniyle üçüncü kişilere yapılan işlemlerin ilamın etkisini zayıflatmasını önleyen koruyucu bir kayıt mekanizmasıdır.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T Bilgisi
Yazar: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472. İnceleyen: Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507. Son mevzuat kontrolü: 15 Eylül 2026. İçerik İİK m.28, İİK m.27-29 ve TMK m.1010 esas alınarak hazırlanmıştır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fiziksel ofisi Mersin’dedir; Türkiye geneli icra ve taşınmaz dosyaları Mersin’den yürütülür.
Bu içerik genel hukuki bilgilendirmedir. Tapu siciline yapılacak işlem, mahkeme hükmü, taşınmazın güncel kaydı ve kanun yolu durumuna göre dosya üzerinden belirlenmelidir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
