Taviz Bedeli Ödenmeden Tapuda Satış veya Devir Yapılabilir mi? 5737 m.18 | 2026

“Temliki tasarruf” hangi işlemleri kapsar?

Temliki tasarruf, taşınmazın mülkiyetini başka kişiye geçiren hukuki işlemleri ifade eder. Satış, bağış ve trampa bunun tipik örnekleridir. Miras intikali gibi kanundan doğan geçişler ile taraf iradesine dayanan temlik işlemleri aynı hukuki nitelikte değildir; m.18’in uygulaması işlem türüne göre tapu müdürlüğünce değerlendirilir.

Taviz bedelinin tamamı ödenmeden tapu sicilinde mülkiyeti devreden işlemin tesciline izin verilmemesi, vakıf hakkının devir zinciri içinde kaybolmasını önler. Taşınmaz el değiştirmeden önce tarihî vakıf yükümlülüğü tasfiye edilir.

Bu nedenle satış sözleşmesinden önce güncel tapu kaydı mutlaka alınmalı ve vakıf şerhi incelenmelidir. Şerh son gün fark edilirse tarafların banka kredisi, kapora ve taşınma takvimi aksayabilir.

Normal satışta taviz bedeli ne zaman ödenmelidir?

Satıcı veya tarafların kararlaştırdığı kişi, VGM’ye taviz başvurusu yapar; m.18’e göre bedel hesaplanır ve m.19’daki ödeme usulü uygulanır. Tapu satışının tesciline geçilebilmesi için m.18’in aradığı tam ödeme şartı sağlanmalıdır.

Satış için tapu randevusu alınmış olması kanuni engeli kaldırmaz. Tapu müdürlüğü vakıf şerhini ve VGM’nin terkin/ödeme belgesini kontrol eder. Eksikse işlem sonuçlandırılmaz.

Pratikte satıştan önce VGM hesap yazısının ve ödeme yönteminin tamamlanması, satış gününde sürpriz yaşanmasını önler. Özellikle yüksek taviz tutarında finansman baştan planlanmalıdır.

Bağış veya trampa yapılacaksa taviz gerekir mi?

Mülkiyeti devreden bağış ve trampa da temliki tasarruf niteliğindedir. Taşınmaz vakıf şerhi nedeniyle m.18’e tabi ise bedelsiz bağış yapılması taviz yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Taviz, satış karşılığından değil tarihî vakıf hakkından doğar.

Trampada iki taşınmaz karşılıklı devredilir; taviz şerhi bulunan taşınmaz bakımından VGM işlemi tamamlanmadan tapu devri yapılamaz. Karşı taşınmazın değeri veya vakıf şerhi bulunup bulunmadığı ayrıca incelenir.

Aile içi bağış, eşe devir veya şirket ortakları arasındaki işlem de kanun önünde temlik niteliğine göre değerlendirilir. “Para alınmadı” savunması vakıf şerhini kendiliğinden kaldırmaz.

Satış vaadi sözleşmesi taviz ödenmeden yapılabilir mi?

Taşınmaz satış vaadi mülkiyeti hemen devretmez; taraflara ileride resmi satış yapma borcu yükler. Bu nedenle satış vaadinin kurulması ile tapuda mülkiyet tescili ayrıdır. Ancak vaat edilen nihai satış m.18 engeli çözülmeden tamamlanamaz.

Sözleşmede vakıf şerhi açıkça belirtilmeli, taviz bedelinin kim tarafından karşılanacağı, VGM hesabının beklenenden yüksek çıkması halinde ne olacağı ve terkin için son tarih düzenlenmelidir. Aksi halde alıcı ve satıcı arasında cezai şart veya kapora uyuşmazlığı doğabilir.

Noter veya taraf avukatı satış vaadi hazırlarken tapu takyidatını kontrol etmeli; taşınmazın serbestçe devredilebilir olduğu yönünde yanlış güvence verilmemelidir.

İpotek kurulması da m.18 nedeniyle engellenir mi?

M.18’in “temliki tasarruf” yasağı doğrudan mülkiyet devreden işlemlere ilişkindir. İpotek mülkiyeti devretmeyen sınırlı ayni haktır. Ancak vakıf şerhinin niteliği, tapu uygulaması ve bankanın teminat kabul şartları nedeniyle taviz çözülmeden kredi süreci fiilen ilerlemeyebilir.

Bankalar vakıf şerhli taşınmazı teminat olarak kabul etmeden önce şerhin parasal yükünü ve cebri satışta doğuracağı sonucu inceler. Cebri satışta m.18 satış bedelini taviz hesabı için özel matrah saydığından bu risk kredi değerlemesinde önemlidir.

İpotek kurulacaksa VGM ve tapu müdürlüğünden somut şerhin işleme etkisi önceden teyit edilmelidir. Her vakıf kaydı aynı hukuki içeriğe sahip değildir.

Taviz bedeli taksitle ödeniyorsa taşınmaz satılabilir mi?

M.19 taksitli ödeme imkânı tanır; ancak m.18 taviz bedelinin tamamı ödenmedikçe temliki tasarrufların tescil edilmemesi kuralını korur. Bu nedenle yalnız ilk taksitin ödenmiş olması genel olarak tapu satışının tamamlanması için yeterli değildir.

Taksitli sistemde kalan borç vakıf lehine birinci derece ve birinci sırada ipotekle güvence altına alınır. Malik taşınmazı devretmeyi planlıyorsa kalan taviz borcunun kapatılması ve terkin/ödeme belgesinin alınması gerekir.

Satış finansmanı taviz borcunun kapatılmasını içeriyorsa banka, VGM ve tapu müdürlüğü işlemleri aynı gün/öncesinde koordine edilmelidir. Ödeme sırasındaki hata satışın durmasına neden olabilir.

Tapu randevusundan önce hangi belgeler kontrol edilir?

Güncel tapu kayıt örneği ve takyidat, vakıf şerhinin tam metni, VGM taviz hesap yazısı, ödeme dekontları, varsa terkin yazısı ve malik kimlik/yetki belgeleri hazır olmalıdır. Birden fazla şerh varsa her biri ayrı çözülmelidir.

Taşınmazda ifraz, tevhit veya kat mülkiyeti işlemi olmuşsa eski parseldeki vakıf şerhinin yeni bağımsız bölümlere nasıl aktarıldığı kontrol edilmelidir. Şerh yalnız belirli hisseye ilişkin olabilir.

VGM’den alınan yazının ada-parsel bilgisi ile güncel tapu kaydı birebir eşleşmelidir. Eski parsel numarasına düzenlenmiş yazı, yeni tapu tescilinde ek açıklama gerektirebilir.

Taviz bedelini alıcı mı satıcı mı öder?

VGM ve tapu bakımından önemli olan kanuni taviz bedelinin tam ödenmesidir. Alıcı ile satıcı ekonomik yükü sözleşmeyle aralarında paylaşabilir. Örneğin satıcı tavizi ödeyip şerhsiz teslim taahhüt edebilir veya satış fiyatı taviz kadar azaltılarak alıcı ödeme yapabilir.

Ancak bu özel anlaşma VGM’nin alacağını veya tapu tescil şartını değiştirmez. Ödemeyi üstlenen taraf ödemezsa diğer taraf sözleşmeden doğan haklarını kullanabilir; tapu müdürlüğü yine m.18 koşulunu arar.

Kapora sözleşmesinde taviz tutarının henüz bilinmediği belirtilmeli ve hesap çıktıktan sonra tarafların yükümlülükleri düzenlenmelidir. Aksi halde beklenmedik yüksek tutar sözleşme uyuşmazlığı yaratabilir.

Taviz ödenmeden hatalı tescil yapılırsa ne olur?

Kanuna aykırı tescil, VGM’nin vakıf hakkını ortadan kaldırmaz. Hatalı işlemin nasıl düzeltileceği tapu sicili, iyi niyetli üçüncü kişi ve idari/yargısal süreç bakımından somut olayda değerlendirilir.

Tapu görevlisinin veya tarafların hatası nedeniyle vakıf hakkı zarar görmüşse devletin tapu sicili sorumluluğu, tarafların tazmin sorumluluğu veya vakfın alacak hakkı gibi farklı hukuki sonuçlar gündeme gelebilir.

En güvenli yaklaşım tescil öncesi kontrole önem vermektir. Tarihî şerhin “önemsiz kayıt” sayılarak atlanması, sonradan çok taraflı dava ve tazminat uyuşmazlığı doğurabilir.

Taviz ödeme belgesi ne kadar saklanmalıdır?

Kalıcı olarak. Taviz, tarihî vakıf şerhinin bir kez tasfiye edilmesi işlemidir. Ödeme dekontu, VGM terkin yazısı ve şerhin silindiğini gösteren tapu kaydı taşınmazın kalıcı hukuk dosyasında tutulmalıdır.

Taşınmaz yeniden satıldığında eski kayıt zincirinde vakıf şerhi görülebilir ve alıcı banka veya tapu müdürlüğü geçmiş taviz ödemesini sorgulayabilir. Arşiv belgesi işlemin tekrar açılmasını önler.

Dijital kopya yanında resmi belge aslı veya doğrulanabilir e-imzalı nüsha saklanmalıdır. Yalnız ekran görüntüsü veya banka mobil uygulama kaydı uzun vadeli ispat için yeterli olmayabilir.

Resmî kaynaklar ve site içi bağlantılar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – 5737 sayılı Vakıflar Kanunu
• Vakıflar Genel Müdürlüğü – Mevzuat

Şerhin terkin süreci için Tapudaki Vakıf Şerhi Nasıl Kaldırılır?; taviz hesabı için Taviz Bedeli Hesabı; ödeme seçenekleri için 5737 m.19 Ödeme Rehberi incelenebilir.

Sık Sorulan Sorular

1. Taviz ödenmeden satış tescil edilir mi?

Hayır. M.18, bedelin tamamı ödenmeden temliki tasarrufların tapuda tescil edilemeyeceğini düzenler.

2. Bağışta da taviz gerekir mi?

Temliki işlem olduğundan vakıf şerhi m.18’e tabi ise taviz yükümlülüğü çözülmelidir.

3. Alıcı tavizi üstlenebilir mi?

Taraflar ekonomik yükü aralarında paylaşabilir; fakat tam ödeme olmadan tescil şartı değişmez.

4. Satış vaadi yapılabilir mi?

Vaat mülkiyeti hemen devretmez; ancak nihai tapu satışı taviz çözülmeden tamamlanamaz.

5. Taksit ödüyorsam satış yapabilir miyim?

M.18’in tam ödeme şartı nedeniyle kalan taviz borcu kapatılmadan temlik tescili yapılamaz.

6. Tapu randevusu almak yeterli mi?

Hayır. VGM ödeme/terkin belgeleri önceden hazırlanmalıdır.

7. Eski vakıf şerhi göz ardı edilebilir mi?

Hayır. Şerhin hukuki dayanağı ve taviz durumu araştırılmalıdır.

8. İpotek satışla aynı mı?

Hayır. İpotek mülkiyeti devretmez; ancak vakıf şerhi bankacılık ve tapu işlemini yine etkileyebilir.

9. Taviz ödendikten sonra ne alınmalı?

VGM terkin/ödeme yazısı ve şerhin silindiğini gösteren güncel tapu kaydı.

10. Hatalı tescil vakıf hakkını yok eder mi?

Kanuna aykırı işlem vakıf hakkı bakımından ayrıca düzeltme ve yargısal sonuçlar doğurabilir; somut kayıt zinciri incelenir.