Üst Hakkı Nedir? Başkasının Arsasına Yapı Yapma Hakkı | TMK 826-836 (2026)
Üst hakkı, arazi mülkiyeti ile yapı üzerindeki ekonomik yararlanmayı birbirinden ayıran önemli bir ayni haktır. “Başkasının arsasına ev yapılabilir mi?”, “arsa benim değilken bina benim olabilir mi?”, “üst hakkı kaç yıl sürer?”, “üst hakkı satılır mı?”, “üst hakkı miras kalır mı?” ve “süre bitince bina kime geçer?” soruları TMK m.826-836 arasında açık kurallara bağlanmıştır.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Normal kural, TMK m.684’teki bütünleyici parça ilkesidir: arazi üzerindeki kalıcı yapılar kural olarak taşınmazın bütünleyici parçası olur ve arazi malikine aittir. Üst hakkı bu kurala kanuni bir istisna getirir. Usulüne uygun kurulan üst hakkı sayesinde yapı, hakkın devamı süresince üst hakkı sahibinin mülkiyetinde bulunur. Hak sona erdiğinde ise TMK m.828 uyarınca yapı arazi malikine geçer.
Üst Hakkı Hızlı Kontrol Tablosu
| Konu | Kanun | Net sonuç |
|---|---|---|
| Hakkın konusu | TMK 826 | Arazinin altında/üstünde yapı yapmak veya mevcut yapıyı muhafaza etmek. |
| Devir ve miras | TMK 826 | Aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer. |
| Sürekli nitelik | TMK 826 | En az 30 yıl için kurulan üst hakkı sürekli sayılır. |
| Ayrı taşınmaz kaydı | TMK 826 | Bağımsız ve sürekli ise talep üzerine ayrı taşınmaz olarak kaydedilebilir. |
| Sona erince yapı | TMK 828 | Yapı arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. |
| Azami süre | TMK 836 | Bağımsız üst hakkı en çok 100 yıl kurulabilir. |
- Üst hakkı nedir?
- Üst hakkı neden kurulur?
- Tapuda üst hakkı nasıl kurulur?
- Bağımsız ve sürekli üst hakkı ne demektir?
- 30 yıl kuralı nedir?
- Üst hakkı devredilebilir mi?
- Üst hakkı mirasçılara geçer mi?
- Üst hakkı üzerinde ipotek kurulabilir mi?
- Süre bitince bina kime geçer?
- Malik bedel ödemek zorunda mı?
- Üst hakkı erken sona erdirilebilir mi?
- 100 yıllık süre nasıl uygulanır?
- Mersin’de üst hakkı işlemleri
- Sık sorulan sorular
Üst hakkı nedir?
TMK m.826’ya göre bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak ya da mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren irtifak hakkı kurabilir. Bu irtifak hakkına üst hakkı denir.
Üst hakkının en önemli sonucu, arazi mülkiyeti ile yapı üzerindeki mülkiyetin geçici olarak farklı kişilerde bulunabilmesidir. Arsanın tapusu malik üzerinde kalırken, üst hakkı süresince yapı hakkı sahibine ait olur. Bu model özellikle uzun süreli yatırım, turizm tesisi, enerji yatırımı, akaryakıt istasyonu, ticari bina ve aile içi arazi kullanım düzenlemelerinde tercih edilir.
Üst hakkı ile kira sözleşmesi arasındaki fark nedir?
Kira sözleşmesi bir borç ilişkisidir ve kiracıya şahsi hak verir. Üst hakkı ise tapu siciline tescil edilen sınırlı ayni haktır. Bu nedenle üst hakkı, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir ve sıradan kira ilişkisinden daha güçlü ayni koruma sağlar.
Kira sözleşmesi taşınmazın mülkiyet yapısını değiştirmez; kiracı yaptığı yapının mülkiyeti bakımından kural olarak bütünleyici parça ilkesiyle karşılaşır. Üst hakkı ise doğrudan yapının arazi malikinden ayrı mülkiyetini mümkün kılan kanuni araçtır.
Tapuda üst hakkı nasıl kurulur?
Üst hakkı taşınmaz üzerinde irtifak hakkı olduğundan resmi işlem ve tapu siciline tescil gerekir. Tarafların yalnızca adi yazılı sözleşme yapması, üçüncü kişilere karşı geçerli üst hakkı kurmaz.
Resmî senette hakkın süresi, yapının konumu, şekli, niteliği, boyutları, kullanım amacı, üst hakkı bedeli veya iradı, arazinin yapı dışında kalan bölümünün nasıl kullanılacağı ve sona erme sonuçları açıkça düzenlenmelidir. TMK m.827, bu konularda resmî senette yer alan kayıtların herkes için bağlayıcı olduğunu düzenler.
Üst hakkı mevcut bina üzerinde kurulabilir mi?
Evet. TMK m.826 yalnızca gelecekte yapılacak yapıdan söz etmez; mevcut bir yapıyı muhafaza etme yetkisi veren üst hakkına da izin verir. Bu nedenle arsa üzerinde hâlihazırda bulunan bir yapı bakımından da üst hakkı kurulabilir.
Ancak yapının tapu ve imar durumu, ruhsatı, kullanım amacı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kayıtları ve mevcut takyidatlar ayrıca incelenmelidir. Üst hakkı kurulması imar hukukundaki ruhsat zorunluluklarını ortadan kaldırmaz.
Bağımsız üst hakkı ne demektir?
Üst hakkı kural olarak lehine kurulduğu kişiye bağlı irtifak niteliğindedir. Ancak devir yetkisi kısıtlanmamışsa “bağımsız” nitelik taşıyabilir. Bağımsızlık, hakkın belirli bir kişiye sıkı sıkıya bağlı olmaması ve başkasına devredilebilmesi anlamına gelir.
TMK m.826’ya göre aksi kararlaştırılmış olmadıkça üst hakkı devredilebilir ve mirasçılara geçer. Taraflar resmi senette devri yasaklayan veya sınırlandıran düzenleme yapabilir. Bu nedenle tapu kaydı ve resmi senet mutlaka birlikte incelenmelidir.
Sürekli üst hakkı ve 30 yıl kuralı nedir?
TMK m.826 açıkça en az otuz yıl için kurulan üst hakkının sürekli nitelikte olduğunu düzenler. “Sürekli” ifadesi sonsuz süre anlamına gelmez; kanunun ayrı taşınmaz kaydına izin veren teknik niteliğidir.
Bağımsız ve sürekli üst hakkı, üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. Böylece hak için ayrı bir tapu sayfası açılabilir ve ekonomik değeri bağımsız taşınmaz gibi işlem görebilir.
20 yıllık üst hakkı ayrı taşınmaz olarak kaydedilebilir mi?
TMK m.826’daki sürekli nitelik için en az 30 yıllık süre gerekir. Yirmi yıllık hak, sırf devredilebilir olduğu için kanundaki “bağımsız ve sürekli” ölçütünü sağlamaz. Bu nedenle ayrı taşınmaz olarak kaydedilme şartı oluşmaz.
Hakkın yine de irtifak hakkı olarak kurulması mümkündür; yalnızca bağımsız ve sürekli üst hakkına tanınan ayrı tapu sayfası imkânı uygulanmaz.
Üst hakkı devredilebilir mi?
Evet. TMK m.826’ya göre aksi kararlaştırılmış olmadıkça üst hakkı devredilebilir. Hak sahibi üst hakkını üçüncü kişiye satış, bağış veya diğer geçerli hukuki işlemlerle devredebilir.
Ancak resmi senette devir yasağı, malik onayı şartı veya başka sınırlamalar varsa bu kayıtlar dikkate alınır. Devir işlemi tapu sicilindeki hakkın niteliğine uygun resmi şekilde gerçekleştirilmelidir.
Üst hakkı mirasçılara geçer mi?
Evet. Kanunda aksi kararlaştırılmadıkça üst hakkının mirasçılara geçeceği açıkça düzenlenmiştir. Bu yönüyle üst hakkı, intifa ve oturma haklarından farklıdır. İntifa gerçek kişinin ölümüyle sona ererken oturma hakkı da mirasçılara geçmez.
Üst hakkı resmi senette mirasçılara geçmeyecek şekilde kişiye bağlı kılınmışsa özel düzenleme ayrıca değerlendirilir. Genel kural devredilebilirlik ve miras yoluyla geçiştir.
Üst hakkı satılabilir mi?
Devir yasağı bulunmayan bağımsız üst hakkı satılabilir. Özellikle ayrı taşınmaz olarak tapuya kaydedilmiş bağımsız ve sürekli üst hakkı, ekonomik değer taşıyan ve devredilebilen bir taşınmaz hakkıdır.
Satın alan kişi hakkı kalan süresi ve resmi senetteki yükümlülükleriyle birlikte devralır. Sürenin, irat borcunun, yapı şartlarının ve erken devir hükümlerinin satın alma öncesinde incelenmesi gerekir.
Üst hakkı üzerine ipotek kurulabilir mi?
Bağımsız ve sürekli nitelikte olup ayrı taşınmaz olarak tapu kütüğüne kaydedilen üst hakkı üzerinde ipotek kurulabilir. Bu durum üst hakkının yatırım finansmanında kullanılabilmesinin temel sebeplerinden biridir.
TMK m.834-835 ayrıca arazi malikinin üst hakkı karşılığı irat biçiminde borçlanılan edimleri güvence altına almak için üst hakkının ipotek edilmesini isteme hakkını düzenler. Malik en çok üç yıllık irat için kanuni ipotek talep edebilir; bu ipotek üst hakkı devam ettiği sürece her zaman tescil edilebilir.
Üst hakkı karşılığında bedel veya yıllık irat kararlaştırılabilir mi?
Evet. Üst hakkı bedelsiz kurulabileceği gibi tek seferlik bedel veya dönemsel irat karşılığında da kurulabilir. TMK m.834, özellikle irat biçimindeki edimlerin güvenceye alınmasını düzenler.
Bedel, ödeme zamanı, artış yöntemi, temerrüt sonuçları ve güvence hükümleri resmi senette açıkça yazılmalıdır. Uzun süreli haklarda belirsiz artış kayıtları ileride önemli uyuşmazlıklara neden olabilir.
Süre bitince bina kime geçer?
TMK m.828’in kuralı nettir: üst hakkı sona erince yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Üst hakkı süresince hak sahibine ait olan yapı, hakkın bitmesiyle birlikte kanun gereği arazi malikinin mülkiyetine geçer.
Bağımsız ve sürekli üst hakkı ayrı taşınmaz olarak kayıtlıysa, hak sona erince bu tapu sayfası kapatılır. Üst hakkı üzerindeki rehin hakları ve diğer sınırlamalar da sayfanın kapanmasıyla sona erer; bedel alacağına ilişkin özel hükümler saklıdır.
Arazi maliki bina için bedel ödemek zorunda mı?
Kural olarak hayır. TMK m.829’a göre aksi kararlaştırılmadıkça arazi maliki kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bedel ödemez. Taraflar resmi senette uygun bir bedel ödenmesini kararlaştırabilir.
Bedel kararlaştırılmışsa miktarı veya hesaplama yöntemi açıkça belirlenmelidir. Üst hakkı üzerinde rehin hakkı bulunan alacaklıların korunmasına ilişkin m.829’daki kurallar uygulanır; kararlaştırılmış bedel belirli şartlarda rehinli alacakların güvencesini oluşturur.
Üst hakkı sahibi arazide istediği yapıyı yapabilir mi?
Hayır. TMK m.827, resmi senette yapının konumu, şekli, niteliği, boyutları ve özgülenme amacına ilişkin kayıtların bağlayıcı olduğunu düzenler. Ayrıca imar planı, yapı ruhsatı, çevre ve diğer kamu hukuku mevzuatı uygulanır.
Üst hakkı sahibinin yetkisi, tapudaki irtifak ve resmi senetle çizilen sınırlar içindedir. Hak sahibi bu sınırları ağır şekilde aşarsa TMK m.831 uyarınca arazi malikinin süresinden önce devir isteme hakkı doğabilir.
Üst hakkı süresinden önce malike geçirilebilir mi?
Evet, kanunda belirlenen ağır ihlal hâllerinde. TMK m.831’e göre üst hakkı sahibi yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa malik, üst hakkının hak ve yükümlülükleriyle birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir.
TMK m.832’ye göre malik bu devri, kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemek kaydıyla isteyebilir. Üst hakkı sahibinin kusuru bedelin belirlenmesinde indirim sebebi olarak dikkate alınabilir. Devir, bedelin ödenmesine veya güvence altına alınmasına bağlıdır.
Üst hakkı en fazla kaç yıl kurulabilir?
TMK m.836’ya göre bağımsız üst hakkı en çok 100 yıl için kurulabilir. Bu süre kanuni üst sınırdır. Taraflar bağımsız üst hakkı için doğrudan 150 veya 200 yıllık geçerli süre belirleyemez.
Kanun uzatma imkânı tanır. Sürenin dörtte üçü dolduktan sonra, üst hakkının kurulması için öngörülen şekle uyularak en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatma yapılabilir. Önceden, daha kuruluş aşamasında “100 yıl sonunda otomatik 100 yıl uzatılacaktır” şeklinde yapılan taahhüt bağlayıcı değildir.
50 yıllık üst hakkı ne zaman uzatılabilir?
TMK m.836 gereği uzatma, mevcut sürenin dörtte üçü dolduktan sonra yapılabilir. Elli yıllık bir hakta dörtte üçlük süre 37 yıl 6 aydır. Bu dönem geçtikten sonra taraflar gerekli resmi şekle uyarak yeni süre kararlaştırabilir.
Uzatma kendiliğinden gerçekleşmez. Tapu ve resmi işlem yenilenerek yeni süre tesis edilir. Yeni sürenin de kanundaki yüz yıllık üst sınırı aşmaması gerekir.
Üst hakkı ile kat irtifakı aynı şey midir?
Hayır. Kat irtifakı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ileride kat mülkiyetine geçmek üzere arsa payına bağlı kurulan haktır. Üst hakkı ise başkasının arazisi üzerinde yapı yapmak veya mevcut yapıyı korumak için kurulan irtifaktır.
Üst hakkı sahibinin arazi üzerinde mülkiyet payı bulunması gerekmez. Kat irtifakında ise hak arsa payıyla ilişkilidir. Yatırım modeli kurulurken bu iki kurum birbirinin yerine kullanılmamalıdır.
Üst hakkı ile intifa hakkı arasındaki fark nedir?
İntifa hakkı, mevcut mal üzerinde kullanma ve yararlanma yetkisi verir; gerçek kişi lehine kurulduğunda ölümle sona erer. Üst hakkı ise başkasının arazisi üzerinde yapı mülkiyeti yaratmaya yöneliktir ve aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir, mirasçılara geçer.
Üst hakkı bağımsız ve sürekli ise ayrı taşınmaz olarak tapuya kaydedilebilir. İntifa hakkı için böyle bir ayrı taşınmaz kaydı sistemi yoktur.
Üst hakkı kurulmadan önce hangi kayıtlar incelenmelidir?
Ana taşınmazın tapu kaydı, ipotek ve hacizler, mevcut irtifaklar, imar durumu, yapılaşma koşulları ve ruhsat süreci birlikte incelenmelidir. Üst hakkı, daha önce kurulmuş ayni hakları kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Finansman kullanılacaksa üst hakkının bağımsız ve sürekli nitelik taşıması, ayrı tapu sayfası açılması ve ipotek kurulabilirliği baştan planlanmalıdır. Süre, yatırımın ekonomik geri dönüş süresine göre belirlenmelidir.
Mersin’de üst hakkı kurulurken hangi konular önemlidir?
Mersin merkez, Tarsus, Erdemli, Silifke, Anamur ve diğer ilçelerde üst hakkının kanuni koşulları aynıdır. Özellikle ticari tesis, turizm yatırımı, depo, sanayi tesisi veya enerji yatırımlarında parselin imar kullanım kararı ve yapılaşma koşulları, ayni hak kurulmadan önce kontrol edilmelidir.
Taraflar resmi senette yapı türünü, alanını, süresini, irat bedelini, devir şartını, bakım yüklerini ve hak sona erdiğinde yapı için bedel ödenip ödenmeyeceğini açıkça düzenlemelidir. Uzun süreli yatırımda eksik bir resmi senet yıllar sonra yüksek değerli uyuşmazlığa dönüşebilir.
Üst Hakkı Kurmadan Önce Kontrol Listesi
- Ana taşınmazın tapu takyidatını ve imar durumunu inceleyin.
- Yapının konumu, boyutu, niteliği ve kullanım amacını resmi senette kesin belirleyin.
- Hakkın bağımsız ve devredilebilir olup olmayacağını açıkça yazın.
- Ayrı taşınmaz kaydı isteniyorsa en az 30 yıllık süre şartını sağlayın.
- Üst hakkı bedeli veya iradını, ödeme ve artış yöntemini belirleyin.
- Sona ermede yapı için bedel ödenip ödenmeyeceğini TMK m.829-830’a göre düzenleyin.
- Yatırım finansmanı varsa üst hakkı üzerinde ipotek kurulmasını baştan planlayın.
- Bağımsız üst hakkı için 100 yıllık kanuni üst sınırı dikkate alın.
Sık Sorulan Sorular
Üst hakkı nedir?
TMK m.826’ya göre başkasının arazisinin altında veya üstünde yapı yapma ya da mevcut yapıyı muhafaza etme yetkisi veren irtifak hakkıdır.
Üst hakkı satılabilir mi?
Aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir. Bağımsız ve sürekli üst hakkı ayrı taşınmaz olarak kaydedilmişse ekonomik olarak satılabilir ve devredilebilir.
Üst hakkı mirasçılara geçer mi?
Evet. TMK m.826’ya göre aksi kararlaştırılmadıkça mirasçılara geçer.
Üst hakkı için en az kaç yıl gerekir?
Her üst hakkı için 30 yıl şart değildir; ancak “sürekli” sayılması ve bağımsızlıkla birlikte ayrı taşınmaz olarak kaydedilebilmesi için en az 30 yıl gerekir.
Üst hakkı en fazla kaç yıl sürer?
TMK m.836’ya göre bağımsız üst hakkı en çok 100 yıl kurulabilir.
Süre bitince bina kimin olur?
TMK m.828’e göre yapı arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur.
Malik süre sonunda bina için para öder mi?
Aksi kararlaştırılmadıkça ödemez. Taraflar TMK m.829 uyarınca bedel ödenmesini kararlaştırabilir.
Üst hakkı üzerine ipotek konur mu?
Bağımsız ve sürekli olup ayrı taşınmaz olarak tescil edilen üst hakkı üzerinde ipotek kurulabilir.
Üst hakkı süresinden önce sona erdirilebilir mi?
Hak sahibinin yetkisini ağır aşması veya önemli sözleşme ihlali hâlinde TMK m.831-833 kapsamında malikin süresinden önce devir istemi doğabilir.
30 yıllık üst hakkı otomatik olarak 100 yıla uzar mı?
Hayır. Uzatma ancak sürenin dörtte üçü dolduktan sonra gerekli resmi şekle uyularak yapılabilir.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Hukukçu incelemesi: Bu içerik 11 Eylül 2026 tarihinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.826-836 ve Tapu Sicili uygulaması esas alınarak hazırlanmıştır.
Yazar: Av. Halil BAKIRCI – Mersin Barosu. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu.
Resmî kaynaklar: Mevzuat Bilgi Sistemi · Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
İlgili Hukuk Rehberleri
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
