Yurt Dışındaki Malik Türkiye’de Tapudaki Haciz veya İpoteği Nasıl Kaldırır?

Yurt dışından tapudaki haciz veya ipoteği kaldırmak için önce kaydın türü ve dayanak dosyası belirlenir. İcra haczinde ilgili icra müdürlüğü, kamu haczinde alacaklı idare, banka ipoteğinde ise ipotek alacaklısı ve tapu işlemi incelenir. Ödeme yapılması, kaydın tapudan kendiliğinden silindiği anlamına gelmez. Uygun vekâletnameyle gerekli başvurular Türkiye’ye gelmeden takip edilebilir; terkin sonucu yeni tarihli tapu kaydıyla doğrulanır.

Gurbetçilerin en sık yaptığı hata, Web Tapu’da “haciz” veya “ipotek” gördüğünde tapu müdürlüğünden tek başına silme talep etmektir. Tapu müdürlüğü dayanak işlem ortadan kalkmadan kaydı kendiliğinden terkin etmez. Borcun ödenmesi, alacaklının terkin talebi, icra müdürlüğünün fek yazısı, mahkeme kararı veya kanunun öngördüğü başka bir sona erme sebebi gerekir.

Haciz ile İpotek Arasındaki Temel Fark

Haciz, icra takibinde borçlunun malvarlığı üzerinde cebri icra işlemi olarak uygulanır. Taşınmaz haczinde ilgili icra müdürlüğü tapu siciline haciz bildirir. İpotek ise malik tarafından sözleşmeyle kurulmuş veya kanundan doğan bir teminat olabilir. Bu nedenle “borcu ödedim, ikisi de otomatik silinir” düşüncesi doğru değildir.

Tapu Kaydı Yurt Dışından Nasıl Kontrol Edilir?

e-Devlet ve Web Tapu üzerinden malik olunan taşınmazların takyidat bilgileri görülebilir. Ayrıntılı dayanak belgesinin gerektiği durumda tapu müdürlüğünden veya vekil aracılığıyla kayıt örneği istenebilir. Yurt dışından Web Tapu kullanımına ilişkin Yurt Dışından Web Tapu İşlemleri rehberi kullanılabilir.

Haciz Nasıl Kaldırılır?

Haczin kaldırılması için önce ilgili icra dosyası belirlenir. Borç tamamen ödendiyse ödeme dosyaya işlenir ve haczin fekki için icra müdürlüğünden tapuya yazı gönderilmesi sağlanır. Borcun hiç doğmadığı, yanlış kişiye yöneltildiği veya haczin usulsüz olduğu ileri sürülüyorsa icra takibinin niteliğine göre itiraz, şikâyet veya dava yolu değerlendirilir.

Bazı hacizler eski tarihli olabilir. Bu durumda haczin kanunen devam edip etmediği, satış isteme ve yenileme işlemleri, dosyanın infaz durumu ve güncel İcra ve İflas Kanunu hükümleri incelenmeden yalnız tarihe bakılarak “haciz düşmüştür” sonucu çıkarılmamalıdır.

İpotek Nasıl Kaldırılır?

TMK m.883 uyarınca alacak sona erdiğinde malik, alacaklıdan ipoteğin terkinini ister. Banka ipoteğinde kredi kapatılmış olsa bile bankanın elektronik veya yazılı fek bildiriminin tapu sistemine ulaşması ve kaydın silinmesi kontrol edilir. Bununla birlikte alacaklının rızası her durumda tek yol değildir: süresi bitmiş ipotekte TMK m.883/2’nin şartlarıyla malikin doğrudan başvurusu, borcu almaktan kaçınma veya alacaklıya ulaşılamama hâlinde İİK m.153’teki özel usul ve uyuşmazlığın niteliğine göre mahkeme kararıyla terkin ayrı yollardır.

Borcun Ödenmiş Olması Tek Başına Yeterli mi?

Hayır. Borcun sona ermesi ile tapu sicilindeki kaydın fiilen terkin edilmesi ayrı aşamalardır. Ödeme dekontları ve ibraname saklanmalı; ardından tapu sicilindeki kayıt yeniden kontrol edilmelidir. Özellikle eski banka kredilerinde kapatılmış borca rağmen ipotek kaydının sicilde kalabildiği görülmektedir.

Başkasının Borcu İçin Taşınmaza Haciz Konulmuşsa

Taşınmaz maliki borçlu değilse ve haciz yanlış taşınmaza veya yanlış kişiye uygulanmışsa tapu ve icra dosyasındaki kimlik, malik ve borçlu bilgileri karşılaştırılmalıdır. Mülkiyet iddiası ve üçüncü kişi hakları bakımından İcra ve İflas Kanunu’ndaki istihkak ve şikâyet yolları somut olaya göre değerlendirilir.

Satış Öncesi Takyidat Temizliği Neden Önemlidir?

Her haciz veya ipotek kaydı tapu satışını mutlak biçimde yasaklamaz. Özel hukuk alacağına ilişkin icra hacziyle yüklü taşınmaz, kaydın sonuçları korunarak devredilir; devir alacaklının haciz hakkını ortadan kaldırmaz. İpotekli taşınmazın devri de mümkündür. Buna karşılık satış ve devri yasaklayan mahkeme tedbiri ile 6183 sayılı Kanun m.73 kapsamındaki kamu haczi ayrı değerlendirilir; kamu haczinde alacaklı idarenin muvafakati olmadan tasarrufta bulunulamaz. Her kaydın dayanak yazısı okunmalıdır.

TMK m.888 gereğince ipotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmadıkça asıl borçlunun kişisel sorumluluğunu ve ipoteği değiştirmez. Yeni malikin taşınmazı ipotekle yüklü edinmesi, bankanın bütün kredi borcunu otomatik olarak kişisel borç sıfatıyla üstlendiği anlamına gelmez. Borcu üstlenme ayrı bir hukuki işlemdir. Kaynaklar: Tapu Sicili Tüzüğü m.48-49, 6183 sayılı Kanun m.73 ve TMK m.888.

Türkiye’ye Gelmeden Fek İşlemi Takip Edilebilir mi?

Dosyanın niteliğine göre evet. Avukat ilgili tapu ve icra kayıtlarını inceleyebilir, borç hesabı alabilir, ödeme ve fek yazısı sürecini takip edebilir veya dava açabilir. Tapuda doğrudan işlem yapılacaksa vekâletnamede taşınmaz ve ilgili yetkilerin yeterli olması gerekir. Almanya’dan vekâlet için Almanya’dan Avukata Vekâletname Verme, Almanya’daki temsilcilikler için Almanya Türk Konsoloslukları, Almanca içerikler için Almanca ana sayfa kullanılabilir.

Dosyada Hangi Belgeler Toplanmalı?

• Güncel tapu kayıt örneği ve takyidat dökümü,
• Haczin tarih ve yevmiye bilgisi,
• İcra dosya numarası,
• İpotek resmi senedi veya kredi sözleşmesi,
• Ödeme dekontları ve borcu yoktur yazıları,
• Alacaklı banka veya kişiyle yazışmalar,
• Varsa mahkeme ve icra kararları.

Sık Sorulan Sorular

Önce Takyidatın Tam Kaynağı Belirlenmelidir

Tapu kaydında “haciz” veya “ipotek” görülmesi tek başına terkin yolunu göstermez. Hacizde hangi icra müdürlüğünün hangi dosyası, haciz tarihi ve alacaklı bilgisi; ipotekte ise ipotek alacaklısı, derece, sıra, resmi senet ve teminat altına alınan borç belirlenmelidir. Web Tapu veya tapu müdürlüğünden alınan güncel takyidat belgesi bu nedenle dosyanın başlangıç belgesidir.

Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla haciz, kamu haczi, banka ipoteği ve ihtiyati tedbir aynı anda bulunabilir. Bir kaydın kaldırılması diğerlerini kendiliğinden kaldırmaz. Satış planlanıyorsa bütün takyidatlar ayrı satırda analiz edilmelidir.

İcra Haczi Nasıl Kaldırılır?

İcra haczi, ilgili takip dosyasındaki borcun ödenmesi, alacaklının haczin kaldırılmasına muvafakati, takibin hukuken sona ermesi veya kanunda öngörülen başka terkin sebeplerinin oluşması hâlinde kaldırılabilir. İşlem doğrudan tapu müdürlüğüne dilekçe vererek her durumda çözülemez; çoğu kez haczi koyan icra müdürlüğünün terkin yazısı gerekir.

Borç ödendiyse ödeme icra dosyasına doğru biçimde işlenmeli, dosya hesabı kapatılmalı ve tapuya haciz fek yazısının gönderildiği kontrol edilmelidir. Borçlu yurt dışındaysa avukat UYAP üzerinden dosya hareketlerini takip edebilir ve gerekli talepleri sunabilir.

Eski Haciz Kayıtlarında Ne Kontrol Edilir?

Güncel İİK m.106’da hacizden itibaren bir yıllık satış isteme süresi düzenlenir; satış talebi ve gider avansı koşulları birlikte yerine getirilir. Süresinde satış istenmemesinin veya gerekli giderlerin yatırılmamasının hacze etkisi m.110’a göre değerlendirilir. Süresinde istenen satışın artırmada gerçekleşmemesi hâlindeki ek süre, durma nedenleri ve eski dosyalara ilişkin geçiş hükümleri ayrıca incelenir. Bu nedenle yalnız tapudaki haciz tarihi okunarak kesin sonuç çıkarılmaz. Haczin düşmesi, asıl borcun ödendiği veya alacağın zamanaşımına uğradığı anlamına gelmez. Tapudaki kaydın terkini de dayanak dosyadan yürütülür. Kaynak: İİK m.106 ve m.110.

Özellikle arşive kaldırılmış veya farklı icra müdürlüğüne devredilmiş dosyalarda eski esas numarası ile yeni sistemdeki dosya numarası eşleştirilmelidir. Tapudaki tarih ve alacaklı adı bu araştırmada temel veri sağlar.

Banka İpoteği Borç Bitince Otomatik Silinir mi?

Hayır. Kredi borcunun tamamen ödenmesi ipotekle güvence altına alınan alacağın sona erdiğini gösterebilir; ancak tapu sicilindeki ipotek kaydı ayrıca terkin edilmelidir. Bankanın veya ipotek alacaklısının fek iradesi elektronik sistem veya tapu prosedürü üzerinden tapuya iletilir. Malik, kredi kapama yazısını saklamalı ve ipotek terkininin gerçekten tapuya işlendiğini kontrol etmelidir.

Yurt dışında yaşayan malik yıllar sonra satış yapmak istediğinde eski banka ipoteğinin hâlâ görünmesiyle karşılaşabilir. Banka birleşmiş, unvan değiştirmiş veya şube kapanmışsa güncel hukuki halef belirlenerek fek işlemi yürütülür.

İpotek Alacaklısı Fek Vermiyorsa

Borç tamamen sona erdiği hâlde ipotek alacaklısı terkin işlemine yanaşmıyorsa önce borcun kapandığını ispatlayan sözleşme, banka dekontu, hesap kapama belgesi ve yazışmalar toplanır. Noter ihtarı veya yazılı başvuru ile fek talebi açıkça iletilir. Uyuşmazlık devam ederse ipoteğin terkini amacıyla görevli ve yetkili mahkemede dava gündeme gelebilir.

Borç miktarı veya teminat kapsamı tartışmalıysa doğrudan “ipotek silinsin” talebinden önce ipoteğin hangi alacağı güvence altına aldığı resmi senet üzerinden belirlenmelidir. Üst sınır ipoteği, anapara ipoteği ve yabancı para ipoteği gibi yapılar farklı inceleme gerektirebilir.

Malikin Haberi Olmadan İpotek Konulduğu İddiası

Malik “ben hiç ipotek vermedim” diyorsa resmi senedin hangi işlemle, kim tarafından ve hangi vekâletnameye dayanılarak düzenlendiği incelenmelidir. Sahte vekâlet, yetki aşımı veya kimlik sahteciliği iddiası varsa hem tapu hukuku hem ceza hukuku boyutu doğabilir. Vekâletnamenin kapsamı ve ipotek tesisine özel yetki bulunup bulunmadığı önemlidir.

Sahte vekâletname ile taşınmaz işlemleri hakkında Sahte Vekâletname ve Tapu İşlemleri yazısı ayrıca incelenebilir.

Kamu Haczi ile Özel İcra Haczi Aynı Değildir

Vergi dairesi veya başka kamu kurumu tarafından 6183 sayılı Kanun kapsamında konulan haciz, normal icra müdürlüğü haczinden farklı usule tabidir. Borcun ilgili vergi/kamu dosyasında kapatılması ve kamu idaresinin tapuya terkin bildirmesi gerekir. Bu nedenle tapuda haciz alacaklısının vergi dairesi olduğu görülüyorsa normal icra dosyasına itiraz yöntemi kullanılmamalıdır.

İhtiyati Haciz veya İhtiyati Tedbir Varsa

Tapudaki kayıt kesinleşmiş normal haciz değil, mahkeme tarafından verilen ihtiyati haciz veya ihtiyati tedbir olabilir. Bu kayıtların kaldırılması ilgili mahkeme kararı, teminat, itiraz veya esas davanın sonucuna göre yürütülür. Haciz, ipotek ve tedbir kavramları aynı kelimeyle “blokaj” şeklinde kullanılmamalıdır.

Satış Öncesi Takyidat Temizliği Nasıl Planlanır?

Yurt dışındaki malik Türkiye’deki taşınmazını satacaksa satış randevusundan birkaç gün önce değil, mümkün olduğunca erken güncel takyidat belgesi almalıdır. Haciz veya ipotek varsa ilgili dosyaların kapatılması ve terkin yazılarının tapuya ulaşması zaman alabilir. Satış bedelinden borç kapama yapılacaksa banka, alacaklı, tapu ve güvenli ödeme süreci önceden koordine edilmelidir.

Web Tapu işlemleri için Yurt Dışından Web Tapu İşlemleri rehberi kullanılabilir.

Örnek Senaryo: Almanya’daki Malik Eski Kredi İpoteğini Satışta Fark Ediyor

Almanya’da yaşayan malik Mersin’deki dairesini satmak için vekil tayin etmiş olsun. Tapu incelemesinde 12 yıl önce kapatılan konut kredisine ait banka ipoteği hâlâ görünüyorsa ilk yapılacak işlem alıcıyla satış sözleşmesini bozmak değildir. Kredi hesabının kapandığını gösteren banka kayıtları alınır, bankanın güncel birimi tespit edilir ve fek talebi yapılır. Banka elektronik fek yazısını tapuya gönderdiğinde terkin kaydı kontrol edilir ve satış bundan sonra tamamlanır.

Aynı taşınmazda ayrıca eski bir icra haczi varsa bankanın ipoteği kaldırması bu haczi ortadan kaldırmaz. İcra dosyası ayrı kapatılmalı veya haczin hukuki durumuna göre terkin talebi yapılmalıdır.

10 Adımlık Takyidat Kontrol Listesi

1. Güncel tapu ve takyidat kaydını alın.
2. Her haciz/ipotek için tarih, alacaklı ve dosya numarasını yazın.
3. İcra dosyasını UYAP’tan veya müdürlükten inceleyin.
4. Kamu haczi varsa ilgili vergi/kamu dosyasını ayrı değerlendirin.
5. İpotek resmi senedini ve güvence altına alınan borcu belirleyin.
6. Ödeme belgelerini ve kapama yazılarını toplayın.
7. Alacaklıdan veya ilgili merciden fek/terkin işlemini başlatın.
8. Tapuya yazının gerçekten ulaştığını kontrol edin.
9. Yeni tapu kayıt örneğiyle terkin sonucunu doğrulayın.
10. Satış veya yeni kredi işlemini ancak güncel kayıt üzerinden planlayın.

Süreli İpotekte Alacaklının Fek Yazısı Olmadan Terkin

TMK m.883/2, süreli kurulmuş ipotekler için özel bir yol öngörür. Sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde taşınmaz üzerinde İİK m.150/c kapsamındaki takibin başladığını bildiren şerh konulmamışsa, malik tapu müdürlüğünden ipoteğin terkinini talep eder. Bu işlem, bütün eski ipoteklerin otomatik silinmesi anlamına gelmez. İpoteğin gerçekten süreli kurulup kurulmadığı ve sicildeki sürenin niteliği kuruluş belgesinden incelenir. Kredi taksidinin vadesi ile ipoteğin kuruluş süresi aynı kabul edilmez.

Örneğin banka kredisi için ödeme planında son taksit tarihi bulunması, tapudaki ipoteğin de o gün sona ereceğini tek başına göstermez. Resmî senetteki süre kaydı, tapu kütüğü ve varsa takip şerhi birlikte alınır. Malik yurt dışında yaşıyorsa bu kayıt incelemesi vekil aracılığıyla yürütülür; talep hazırlanmadan önce alacaklının kimliği ve kaydın güncel hâli doğrulanır. Kanuni şartlar gerçekleşmemişse salt “kredi çok eski” açıklamasıyla doğrudan terkin istenmez.

Resmî dayanak: 7181 sayılı Kanun m.19 ile eklenen TMK m.883/2. Uygulama belgesi için TKGM’nin süreli ipoteklerin terkini duyurusu incelenir. Eski tarihli süreli ipoteklerde geçiş düzenlemesi ayrıca değerlendirilir.

Alacaklı Parayı Almıyorsa İİK m.153 Yolu

İpotek alacaklısının adresinin bilinmemesi veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten kaçınması durumunda, İİK m.153’teki icra dairesine başvuru ve paranın yatırılması usulü değerlendirilir. Kanun, alacaklıya on beş gün içinde daireye gelerek parasını alması ve ipoteği çözmesi için usulüne uygun bildirim yapılmasını düzenler. Alacaklı gelmez veya hukuken kabul edilen bir sebep olmaksızın kaçınırsa, borcun tamamen yatırılması koşuluyla icra mahkemesinden paranın alacaklı adına saklanması ve kaydın terkini kararı istenir.

Bu yol, borcun miktarını veya sözleşmenin geçerliliğini ilgilendiren her esas uyuşmazlığı basit bir terkin talebiyle çözmez. Hangi tutarın yatırılacağı, faizin kapsamı ve daha önce ipoteğin paraya çevrilmesi takibinin bulunup bulunmadığı ayrı incelenir. Kanunun ikinci fıkrasında, henüz vadesi gelmeyen borç için de ipotek senedine göre işlemiş ve işleyecek faizlerin tamamıyla ödeme üstlenilmesine ilişkin özel hüküm vardır. Bu nedenle yalnız tapuda yazan ana para kadar ödeme yapılarak her dosyanın kapatılacağı varsayılmaz.

Başvuru dosyasında ipotek resmî senedi, güncel takyidat kaydı, borç hesabı, önceki ödeme teklifleri, alacaklının cevapları ve adres araştırmasına ilişkin belgeler bulunmalıdır. Terkin kararı veya yazısı alındıktan sonra yeni tarihli tapu kaydıyla işlemin sonucu kontrol edilir. Mersin’deki İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerden yapılan koordinasyon, taşınmazın bulunduğu yerin ve görevli icra veya mahkeme merciinin kurallarını değiştirmez. Mevzuat: İİK m.150/c ve m.153.

Sonuç

Yurt dışındaki malikin tapudaki haciz veya ipoteği kaldırabilmesi için önce kaydın dayanağı doğru teşhis edilmelidir. Hacizde icra dosyası, ipotekte ise teminat altındaki alacak ve alacaklının terkin işlemi merkezî önemdedir. Satış veya devir planlanıyorsa takyidat temizliği son güne bırakılmamalıdır.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →