Zemin Etüt Hizmet Bedeli Nereye Yatırılır? Emanet Hesap ve Kesintiler | 4708 Ek m.2
Hukuki dayanak ve yürürlük tarihi
Zemin ve temel etüt hizmet bedelinin ödeme yöntemi 7579 sayılı Kanunun 24 üncü maddesiyle 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna eklenen Ek Madde 2’de düzenlenmiştir. Değişiklik 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. 7579 sayılı Kanunun 31 inci maddesi Ek Madde 2 bakımından özel bir ayrım yapmıştır: yalnız birinci fıkra 31 Aralık 2026 tarihinde yürürlüğe girecek; ödeme ve emanet hesap hükümlerinin de yer aldığı sonraki fıkralar ise 22 Mayıs 2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Bu tarih ayrımı ödeme bakımından doğrudan önem taşır. 17 Eylül 2026 itibarıyla emanet hesap ve kesinti hükümleri kanunen yürürlüktedir; 31 Aralık 2026’da yürürlüğe girecek hüküm, Ek Madde 2’nin birinci fıkrasındaki zorunlu hizmet kuralıdır. Dolayısıyla bugün yapılmış veya yapılacak bir ödeme sırf kanun metni yayımlandı diye Ek Madde 2’nin yürürlükteki zorunlu ödeme şekline tabi kabul edilemez. İşlemin hukuki rejimi, ödeme ve sözleşme tarihindeki yürürlük durumuna göre belirlenmelidir.
Kanun değişikliğinin resmî metni 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete üzerinden incelenebilir. Güncel ikincil düzenlemeler için Yapı İşleri Genel Müdürlüğü mevzuat sayfası kontrol edilmelidir.
Zemin etüt hizmet bedelini kim yatırır?
Ek Madde 2, ödeme yükümlüsünü hizmet sözleşmesinin hizmet alan tarafına bağlar. Kanun bedelin “hizmet alan proje müellifi veya yapı sahibince” yatırılacağını belirtmektedir. Buna göre sözleşmede hizmet alan taraf proje müellifi ise ödeme o sıfatla proje müellifi tarafından; yapı sahibi ise yapı sahibi tarafından yapılacaktır.
Bu düzenleme, hizmet bedelinin üçüncü bir kişi tarafından hesaba gönderilmesi meselesinden farklıdır. Kanun ödeme yükümlüsünü sözleşme ilişkisindeki hizmet alan olarak kurmaktadır. Uygulama yönetmeliği, muhasebe sistemi veya Bakanlığın elektronik sistemi ödemenin referans numarası, dosya kodu ve ödeme yapan bilgileri bakımından ek teknik kurallar getirebilir. Bu nedenle yürürlük tarihindeki ödeme ekranı ve ikincil mevzuat ayrıca esas alınmalıdır.
Sözleşmenin tarafları konusunda ayrıntılı açıklama için zemin ve temel etüt hizmet sözleşmesini kim imzalar? rehberi incelenebilir. Yeni kuruluş rejiminin genel yapısı ise zemin ve temel etüt kuruluşu nedir? yazısında ele alınmıştır.
Hizmet bedeli hangi hesaba yatırılır?
Kanun, zemin ve temel etüt hizmet bedelinin doğrudan etüt kuruluşunun serbest banka hesabına ödenmesini esas almamaktadır. Ek Madde 2, bedelin il muhasebe birimlerinde açılacak emanet nitelikli hesaba yatırılmasını emreder. Bu ifade, ödemenin kamu muhasebe sistemi içinde açılmış özel bir emanet hesap üzerinden yönetileceğini gösterir.
Emanet hesap sisteminin temel işlevi, tahsil edilen hizmet bedelinin kanunda belirlenen paylara ayrılmasını ve etüt kuruluşuna aktarılacak kısmın kamu sistemi üzerinden izlenmesini sağlamaktır. Kanun, hesaba yatırılan tutardan farklı kamu ve sistem paylarının ayrılacağını açıkça düzenlediği için ödeme zinciri yalnızca hizmet alan ile etüt kuruluşu arasındaki ikili banka transferinden ibaret değildir.
Mevcut yapı denetim sisteminde de hizmet bedeli emanet hesabı mekanizması bulunmaktadır. Ancak iki sistemin oranları ve hukuki dayanakları birbirinden ayrıdır. Mevcut yapı denetim ödemeleri için yapı denetim ücreti nereye yatırılır? başlıklı içerik incelenebilir; zemin etüt bedelinde ise 31 Aralık 2026’da yürürlüğe girecek Ek Madde 2’nin özel kuralı uygulanacaktır.
Ruhsatı veren idareye aktarılacak %2 pay nedir?
Ek Madde 2’ye göre emanet hesaba yatırılan zemin ve temel etüt hizmet bedelinin %2’si ruhsatı veren idarenin hesabına aktarılacaktır. “Ruhsatı veren idare” ifadesinin somut projede hangi kurum olduğu, yapının ruhsat yetkisine göre belirlenir. Belediye, valilik veya özel mevzuatla ruhsat verme yetkisi bulunan başka bir idare söz konusu olabilir.
Bu pay, hizmet alanın ayrıca ikinci bir ödeme yapması şeklinde düzenlenmemiştir; kanun emanet hesaba yatırılmış toplam tutarın içinden aktarım yapılmasını öngörmektedir. Dolayısıyla sözleşme bedelinin ve hizmet sunucuya aktarılacak net kısmın hesaplanmasında kanuni kesinti yapısı birlikte dikkate alınmalıdır.
Ruhsat idaresi payının hangi muhasebe koduyla ve hangi periyotta aktarılacağı gibi teknik ayrıntılar kanun metninde sayılmamıştır. Bu nitelikteki usul konuları Bakanlık yönetmelikleri ve mali uygulama düzenlemeleriyle açıklığa kavuşacaktır. Kanunda olmayan bir banka hesabı veya ödeme yöntemi, resmî düzenleme yayımlanmadan kesin bilgi olarak sunulmamalıdır.
Bakanlık döner sermaye işletmesine aktarılacak %2 pay
İkinci açık kesinti, yatırılan tutarın %2’sinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesindeki döner sermaye işletmesinin hesabına aktarılmasıdır. Kanun bu oranı doğrudan belirlemiştir. Ancak Ek Madde 2 aynı zamanda Bakanlığa oranları iki katına kadar artırma ve yarısına kadar indirme yetkisi verdiğinden uygulamadaki fiilî oran, işlem tarihindeki Bakanlık kararlarıyla birlikte kontrol edilmelidir.
Kanuni başlangıç oranı yüzde 2’dir. Bakanlığın yetkisini kullanmadığı durumda esas alınacak oran budur. Yetki kullanılmışsa ödeme sisteminde yürürlükte olan yeni oran uygulanır. Bu nedenle sözleşme hazırlanırken yalnızca kanun metnini kopyalamak yerine ödeme tarihindeki güncel idari düzenlemeyi ve sistem ekranını kontrol etmek gerekir.
%10’a kadar altyapı ve sistem payı nedir?
Ek Madde 2’nin üçüncü kesinti kalemi, diğer iki paydan farklı şekilde sabit bir oran değildir. Kanun, %10’u geçmeyecek şekilde Bakanlıkça belirlenecek bir oranın, zemin ve temel etüt altyapısı ve sistemleri hakkında hizmet sağlamak üzere Bakanlıkça belirlenecek kurum veya kuruluşun hesabına aktarılmasını öngörür.
Burada iki ayrı belirleme yetkisi vardır. Bakanlık hem oranı belirler hem de hesabına aktarım yapılacak hizmet sağlayıcı kurum veya kuruluşu belirler. Kanun tavanı yüzde 10 olarak koymuştur. Dolayısıyla 31 Aralık 2026’da sistem yürürlüğe girdiğinde fiilî oranın mutlaka yüzde 10 olması gerektiği söylenemez; oran daha düşük belirlenebilir.
Bu payın amacı kanun metninde “zemin ve temel etüt altyapısı ve sistemleri hakkında hizmet sağlamak” şeklinde ifade edilmiştir. Hangi teknik altyapı veya dijital sistemlerin bu kapsamda olduğu, uygulama düzenlemeleri ve Bakanlık kararlarıyla somutlaşacaktır. Şimdiden belirli bir yazılım, şirket veya kurum adı vermek kanuni dayanağı aşar.
Bakanlık kesinti oranlarını değiştirebilir mi?
Evet. Ek Madde 2, Bakanlığa söz konusu oranları iki katına kadar artırma ve yarısına kadar indirme yetkisi verir. Bu yetki, kanunda yazan başlangıç oranlarının uygulama sürecinde Bakanlıkça belirli sınırlar içinde değiştirilebilmesini sağlar.
Bu hüküm rakamsal olarak okunurken dikkatli olunmalıdır. Yüzde 2’lik paylar bakımından kanundaki yetki üst sınıra doğru iki katına, alt sınıra doğru yarısına kadar değişiklik imkânı verir. Yüzde 10’u geçmeyecek şekilde belirlenecek üçüncü payda ise hem başlangıç oranını belirleme hem de oranları değiştirme yetkisi birlikte değerlendirilmelidir. Somut ödeme günü için kesin oran, yürürlükteki idari karara bakılmadan yazılmamalıdır.
Bu nedenle sabit fiyat tekliflerinde veya uzun süreli proje sözleşmelerinde “kanuni kesinti oranları değişirse ödeme nasıl uyarlanacak?” sorusu baştan düşünülmelidir. Yönetmelik ve resmî sistem hesaplaması farklı bir oran uyguluyorsa özel sözleşmenin eski oranı kamu ödeme sisteminin önüne geçemez.
Hizmet sözleşmesi ile ödeme sistemi arasındaki ilişki
Zemin ve temel etüt hizmet sözleşmesinin tarafları ile ödeme yükümlüsü kanunda birbirine bağlanmıştır. Proje müellifi veya yapı sahibi hizmet alan olarak sözleşmeyi kurar; hizmet bedelini de aynı hizmet alan sıfatıyla emanet hesaba yatırır. Bu nedenle sözleşmede bedel, ödeme zamanı, ödeme belgesinin sunulması ve hizmetin hangi aşamada başlayacağı konularının açıkça düzenlenmesi uygulamada önem taşır.
Kanun, sözleşmenin usul ve esaslarını Bakanlığa bırakmıştır. Dolayısıyla “ödeme yapılmadan sondaj başlanamaz”, “ilk taksit şu tarihte yatırılır” veya “ödeme elektronik sistemde otomatik eşleşir” gibi ayrıntılar kanun metninde yoksa bunlar yürürlükteki yönetmelikten doğrulanmalıdır. Henüz yayımlanmamış bir ikincil kuralı varsayarak sözleşmeye zorunluluk eklemek doğru değildir.
Ayrıca hizmet bedelinin emanet hesaba yatırılması, etüt kuruluşunun teknik yükümlülüklerini azaltmaz. Kuruluş; arazi/sondaj, numune, saklama, taşıma, laboratuvara teslim, raporlama, izleme ve denetim süreçlerinde standartlara ve mevzuata uymak zorundadır. Bedelin doğru hesaba yatırılmış olması teknik aykırılığı ortadan kaldırmaz.
Ödeme belgesi neden hukuken önemlidir?
Emanet hesap sisteminde ödeme belgesi, yalnızca mali bir makbuz değil; hizmet dosyasının hangi sözleşmeye, hangi yapı ruhsatı sürecine ve hangi etüt kuruluşuna bağlı olduğunu gösteren kayıt zincirinin bir parçasıdır. İleride hizmet bedelinin ödenip ödenmediği, yanlış hesaba transfer yapılıp yapılmadığı veya kanuni kesintilerin uygulanıp uygulanmadığı tartışılırsa muhasebe belgesi temel delillerden biri olacaktır.
Ödeme belgesi, sözleşme ve teknik dosyayla birlikte saklanmalıdır. Yapı sahibi veya proje müellifi; ödeme referansı, proje/ruhsat bilgisi, etüt kuruluşu bilgisi ve yatırılan tutarın eşleştiğini kontrol etmelidir. Kuruluş açısından da hizmet bedelinin kendi alacağına ilişkin kısmının kamu sistemi üzerinden doğru aktarılıp aktarılmadığı izlenmelidir.
Sözleşmenin feshi, proje değişikliği veya hizmet kapsamının daralması/genişlemesi hâlinde iade ya da ilave ödeme usulü kanunda ayrıntılı yazılmamıştır. Bu nedenle bu tür durumlarda yürürlükteki yönetmelik, Bakanlık talimatı ve muhasebe uygulaması esas alınacaktır.
31 Aralık 2026 sonrası ödeme için kontrol listesi
Yeni sistemde ödeme yapmadan önce şu sıra izlenmelidir:
- Yapının 4708 sayılı Kanun kapsamında olup olmadığı belirlenmeli.
- Bakanlığın pilot il uygulamasının somut ili kapsayıp kapsamadığı kontrol edilmeli.
- Zemin ve temel etüt kuruluşunun geçerli izin belgesi doğrulanmalı.
- Hizmet sözleşmesinde hizmet alanın proje müellifi mi yapı sahibi mı olduğu açık olmalı.
- Güncel yönetmeliğe göre hizmet bedelinin hesap yöntemi kontrol edilmeli.
- İl muhasebe birimindeki doğru emanet hesap ve ödeme referansı teyit edilmeli.
- İşlem tarihindeki %2, %2 ve Bakanlıkça belirlenen üçüncü pay oranları doğrulanmalı.
- Ödeme makbuzu sözleşme ve proje dosyasıyla ilişkilendirilmeli.
- Revizyon, ek hizmet veya fesihte uygulanacak mali işlem güncel düzenlemeden kontrol edilmeli.
- Ödeme sonrası teknik hizmetin sözleşme ve mevzuata uygun başladığı belgelenmeli.
Bu kontrol, yanlış hesaba ödeme ve eksik dosya riskini azaltır. Özellikle yeni bir sistemin ilk uygulama döneminde eski yapı denetim hesabı ile yeni zemin etüt emanet hesabının karıştırılmaması gerekir.
Emanet hesap ödemesinde mali dosya nasıl kurulmalı?
Zemin ve temel etüt hizmet bedelinin emanet hesaba yatırılması, ödeme işleminin tek başına tamamlandığı anlamına gelmez. Yeni sistem uygulandığında mali dosya; hizmet sözleşmesi, yapıya ilişkin ruhsat veya başvuru bilgileri, zemin ve temel etüt kuruluşunun izin belgesi, hizmet bedelinin hesaplanmasına esas veriler, emanet hesap makbuzu ve kamu sistemi tarafından oluşturulan işlem referansını birbiriyle ilişkilendirecek şekilde tutulmalıdır. Bunun amacı, hangi ödemenin hangi yapı ve hangi etüt hizmeti için yapıldığını tereddüde yer bırakmayacak biçimde göstermektir.
Ödeme belgesinde yer alan tutar ile sözleşmede kararlaştırılan hizmet bedeli arasında fark bulunmamalıdır; farklılık varsa kaynağı, yürürlükteki tarife veya Bakanlıkça belirlenmiş oran değişikliği üzerinden açıklanabilir olmalıdır. Ek Madde 2, kesinti oranlarının Bakanlıkça belirli sınırlar içinde artırılıp indirilebilmesine izin verdiğinden, işlem tarihinde geçerli oranların ayrıca dosyaya alınması gerekir. Böylece daha sonraki bir denetimde hangi oranların hangi hukuki dayanakla uygulandığı ortaya konabilir.
Mali dosyada, ruhsatı veren idareye ve Bakanlık döner sermaye işletmesine aktarılan payların hizmet alan tarafından ikinci kez ayrıca ödenmesi gerektiği izlenimi yaratılmamalıdır. Kanun bu payları emanet hesaba yatırılan tutarın içinden yapılacak aktarımlar olarak düzenlemektedir. Aynı şekilde, yüzde 10’u geçmeyecek üçüncü pay bakımından da Bakanlığın belirlediği güncel oran ve hizmet sağlayıcı kurum veya kuruluş esas alınmalıdır; henüz belirlenmemiş bir oran veya kurum sözleşmeye kesin bilgi olarak yazılmamalıdır.
Proje revizyonu, sözleşmenin sona ermesi, hizmet kapsamının değişmesi veya bedelin yeniden hesaplanması hâlinde iade ve ek ödeme işlemleri doğrudan özel hukuk iradesiyle değil, yürürlükteki yönetmelik ve kamu muhasebe usulüyle birlikte yürütülmelidir. Emanet hesapta bulunan paranın hukuki niteliği nedeniyle tarafların kendi aralarında düzenlediği bir mahsup belgesi, kamu muhasebe kaydının yerine geçmez. Bu nedenle düzeltme işlemlerinde resmî sistem kaydı ile sözleşme dosyasının aynı sonucu göstermesi sağlanmalıdır.
Ödeme zincirinin denetlenebilir olması, zemin ve temel etüt kuruluşunun teknik sorumluluğundan bağımsızdır. Hizmet bedelinin doğru yatırılması; sondaj, numune alma, saklama, taşıma, laboratuvar teslimi, deney ve raporlama süreçlerindeki mevzuata uygunluk yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz. Mali kayıt ile teknik kayıt aynı proje dosyasının iki ayrı bölümüdür ve her ikisi de tamamlanmalıdır.
Hizmet bedeli hesaplama kaydında bulunması gereken unsurlar
Yeni rejimde hizmet bedelinin nasıl belirleneceğinin ayrıntıları Bakanlık yönetmeliğine bırakılmıştır. Bu nedenle hesaplama belgesinde en azından işlem tarihi, yapının kimliği, hizmet kapsamı, yürürlükteki tarife veya hesap yöntemi, brüt hizmet bedeli, kanuni kesinti oranları, uygulanmış Bakanlık oran değişiklikleri ve etüt kuruluşuna aktarılacak tutarın dayanağı gösterilmelidir. Bu kayıt, yalnız muhasebe kolaylığı sağlamaz; sonradan ortaya çıkabilecek eksik ödeme veya fazla tahsil iddiasının hangi mevzuata göre değerlendirileceğini de belirler.
Ek Madde 2’nin 31 Aralık 2026 tarihinde yürürlüğe girecek olması nedeniyle, bu tarihten önceki sözleşme ve ödemeler ile yeni sisteme tabi işlemler aynı dosyalama mantığıyla karıştırılmamalıdır. Geçiş dönemindeki işlemlerde sözleşme tarihi, saha çalışmasının başladığı tarih, ödeme tarihi ve Bakanlığın pilot uygulama kararının kapsamı birlikte kaydedilmelidir. Böylece yeni sistemin somut işleme uygulanıp uygulanmadığı belge üzerinden doğrudan görülebilir.
Sık Sorulan Sorular
Zemin etüt bedeli doğrudan firmaya ödenecek mi?
Ek Madde 2 yürürlüğe girip uygulanmaya başladığında bedel il muhasebe birimlerinde açılacak emanet nitelikli hesaba yatırılacaktır.
Bedeli kim yatıracak?
Hizmet alan proje müellifi veya yapı sahibi yatıracaktır.
Ruhsatı veren idarenin payı kaçtır?
Kanundaki başlangıç oranı yatırılan tutarın %2’sidir.
Bakanlık döner sermaye payı kaçtır?
Kanundaki başlangıç oranı %2’dir.
Üçüncü kesinti mutlaka %10 mudur?
Hayır. Kanun, %10’u geçmeyecek şekilde Bakanlıkça belirlenecek bir oran öngörür.
Bakanlık oranları değiştirebilir mi?
Evet. Kanun Bakanlığa oranları iki katına kadar artırma ve yarısına kadar indirme yetkisi vermiştir.
Bu ödeme sistemi bugün yürürlükte mi?
Hayır. Ek Madde 2’nin yürürlük tarihi 31 Aralık 2026’dır.
Yanlış hesaba ödeme yapılırsa ne olur?
İade ve düzeltme usulü işlem tarihindeki yönetmelik ve kamu muhasebe uygulamasına göre yürütülmelidir; kanun bu ayrıntıyı tek başına düzenlememiştir.
Sözleşmede hizmet bedeli yazılmalı mı?
Bedel ve ödeme ilişkisinin açık kurulması gerekir; kesin usul ve zorunlu sözleşme içeriği Bakanlığın düzenlemeleriyle belirlenir.
Ödeme belgesi saklanmalı mı?
Evet. Ödeme belgesi, sözleşme ve teknik dosya ile birlikte işlem zincirini ispatlayan temel kayıtlardan biridir.
Yazar: Avukat Halil BAKIRCI
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
