Zemin ve Temel Etüt Kuruluşu Nedir? 31 Aralık 2026’da Başlayacak Yeni Sistem | 4708 Ek m.2
Zemin ve temel etüt kuruluşunun yasal tanımı
7 Mayıs 2026 tarihinde kabul edilen 7579 sayılı Kanunun 21 inci maddesi, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunun tanımlar bölümünü değiştirdi. Kanunun 1 inci maddesine eklenen (p) bendine göre zemin ve temel etüt kuruluşu; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından aldığı izin belgesiyle zemin ve temel etüdü faaliyetini icra eden, Bakanlıkça denetlenen ve ortaklardan en az birinin jeoloji, jeofizik veya inşaat mühendisi olduğu tüzel kişidir.
Bu tanım üç unsuru birlikte arar. Birincisi, faaliyetin bir tüzel kişi bünyesinde yürütülmesidir. İkincisi, bu tüzel kişinin Bakanlık tarafından verilmiş izin belgesine sahip olmasıdır. Üçüncüsü ise ortaklık yapısında en az bir jeoloji, jeofizik veya inşaat mühendisinin bulunmasıdır. Dolayısıyla yalnızca teknik personel istihdam etmek, yeni kanuni tanımdaki kuruluş sıfatını tek başına sağlamaz; ortaklık yapısına ilişkin koşul da ayrıca gerçekleşmelidir.
Bu değişiklik, zemin ve temel etüdünü yapı denetim sisteminin daha açık biçimde tanımlanmış ve merkezi olarak denetlenen bir halkası hâline getirmektedir. Mevcut yapı denetim kuruluşunun seçimine ilişkin kurallar ile zemin ve temel etüt kuruluşu rejimi aynı şey değildir. Yapı denetim kuruluşu 4708 sayılı Kanunun 2 nci maddesindeki denetim görevini üstlenirken, zemin ve temel etüt kuruluşunun asli faaliyeti zemine ve temele ilişkin etüdün hazırlanmasıdır.
Yeni zemin ve temel etüt sistemi ne zaman yürürlüğe girecek?
Buradaki en önemli nokta yürürlük tarihidir. 7579 sayılı Kanun 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. 7579 sayılı Kanunun 31 inci maddesi özel bir ayrım yapmıştır: Kanunun 24 üncü maddesiyle eklenen Ek Madde 2’nin yalnız birinci fıkrası 31 Aralık 2026 tarihinde, diğer fıkraları ise Kanunun yayımı tarihinde, yani 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe girmiştir. Bu nedenle sözleşme, emanet hesap, yaptırım, sorumluluk ve pilot uygulamaya ilişkin sonraki fıkralar 17 Eylül 2026 itibarıyla yürürlüktedir; gelecekte yürürlüğe girecek olan hüküm, 4708 kapsamındaki yapıların zemin ve temel etütlerinin Bakanlıkça izin verilen kuruluşlar tarafından yapılmasını zorunlu kılan birinci fıkradır.
Bu ayrım uygulamada özellikle önemlidir. 2026 yılı içinde hazırlanacak bir zemin etüdü bakımından sırf Ek Madde 2 metni yayımlanmış olduğu için “artık yalnızca yeni izin belgeli kuruluş yapabilir” şeklinde bir sonuç çıkarılamaz. Kanun koyucu bu düzenleme için ayrıca 31 Aralık 2026 tarihini seçmiştir. Hukuki değerlendirme, işlemin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan mevzuata göre yapılmalıdır.
Değişikliğin tam metni 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete üzerinden; yapı denetimine ilişkin Bakanlık mevzuat listesi ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Yapı İşleri Genel Müdürlüğü üzerinden kontrol edilebilir.
Hangi yapılar bakımından uygulanacak?
Ek Madde 2’nin birinci cümlesi kapsamı doğrudan 4708 sayılı Kanuna bağlar: “Bu Kanun kapsamında yapılacak yapıların” zemin ve temel etütleri yeni izin sistemine tabi olacaktır. Bu nedenle önce yapının 4708 sayılı Kanunun kapsamına girip girmediği belirlenmelidir. Kanunun 1 inci maddesi kamuya ait bazı yapı ve tesisleri, ruhsata tabi olmayan belirli yapıları, belirli büyüklüğün altındaki müstakil yapıları ve kanunda sayılan diğer istisnaları kapsam dışında bırakmaktadır.
Örneğin 200 m² altı belirli müstakil yapılar bakımından 4708 kapsamına ilişkin ayrı bir değerlendirme gerekir. Bu konuda ayrıntılı açıklama için 200 m² altı müstakil yapılarda yapı denetimi rehberine; aynı parselde birden fazla bağımsız yapı bulunuyorsa aynı parselde 200 m² hesabına bakılmalıdır. Köy yapıları bakımından da 3194 ve 4708 sayılı kanunların birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Dolayısıyla yeni sistem için tek başına “zemin etüdü gerekiyor mu?” sorusu yeterli değildir. Önce yapı 4708 kapsamına giriyor mu, ardından Ek Madde 2 yürürlük tarihi itibarıyla işlem hangi tarihte yapılıyor ve Bakanlığın pilot uygulama kararı hangi ili kapsıyor soruları ayrı ayrı cevaplanmalıdır.
Ortaklık ve Bakanlık izin belgesi şartı
Kanun, kuruluşun ortaklarından en az birinin jeoloji mühendisi, jeofizik mühendisi veya inşaat mühendisi olmasını zorunlu tutmaktadır. Metin “ve” değil “veya” bağlacını kullanır. Buna göre üç meslek grubunun tamamının aynı anda ortak olması şart değildir; sayılan mesleklerden en az birine mensup bir kişinin ortaklığı kanuni tanım bakımından gereklidir.
Bununla birlikte bu asgari ortaklık şartı, kuruluşun faaliyete başlayabilmesi için tek başına yeterli değildir. Kuruluş Bakanlıktan izin belgesi almak zorundadır. Ek Madde 2 ayrıca kuruluşların sınıflandırılması, bir ilde faaliyet gösterebilecek kuruluş sayısı, kuruluş aşamasındaki asgari nitelikler, izin belgesinin geçici olarak geri alınması, personelin nitelik ve deneyimi, istihdam koşulları ve hizmet bedelinin belirlenmesi gibi ayrıntıların Bakanlıkça çıkarılacak yönetmeliklerle düzenleneceğini açıkça belirtmektedir.
Bu nedenle 17 Eylül 2026 tarihinde henüz kanunun düzenleyici işleme bıraktığı bir konuda kesin personel sayısı, kesin sermaye tutarı, kesin cihaz listesi veya kesin hizmet bedeli varmış gibi rakam vermek hukuken doğru olmaz. Kanun bu ayrıntıların ikincil mevzuatla belirlenmesini öngörmüştür. Güncel yönetmelik ve tebliğler Mevzuat Bilgi Sistemi ile Bakanlığın mevzuat sayfasından yürürlük tarihi dikkate alınarak kontrol edilmelidir.
Zemin ve temel etüt hizmet sözleşmesi kimle yapılacak?
Ek Madde 2 yürürlüğe girdikten sonra zemin ve temel etüt hizmet sözleşmesi, zemin ve temel etüt kuruluşu ile proje müellifi veya yapı sahibi arasında imzalanacaktır. Kanun iki ayrı muhatap öngörmektedir. Burada hizmet alanın kim olduğu, somut projenin sözleşme düzenine göre belirlenir; kanun proje müellifi ile yapı sahibini alternatif taraf olarak saymaktadır.
Sözleşmenin ayrıntılı usul ve esasları ise Bakanlığa bırakılmıştır. Bu nedenle sözleşmenin zorunlu maddeleri, elektronik sistemde kurulup kurulmayacağı, fesih usulü veya hangi belgelerin ekleneceği gibi ikincil ayrıntılarda yayımlanacak yönetmelik esas alınmalıdır. Yapı denetim hizmet sözleşmesine ilişkin mevcut kurallar için yapı denetim sözleşmesinin feshi yazımız incelenebilir; ancak zemin etüt sözleşmesi için Ek Madde 2’ye özgü düzenleme esas olacaktır.
Zemin ve temel etüt hizmet bedeli nasıl ödenecek?
Yeni sistemin en belirgin yönlerinden biri, hizmet bedelinin doğrudan kuruluş hesabına serbestçe ödenmesi yerine emanet hesap mekanizmasına bağlanmasıdır. Ek Madde 2’ye göre hizmet bedeli, hizmet alan proje müellifi veya yapı sahibince il muhasebe birimlerinde açılacak emanet nitelikli hesaba yatırılacaktır.
Hesaba yatırılan tutarın yüzde 2’si ruhsatı veren idarenin hesabına, yüzde 2’si Bakanlık bünyesindeki döner sermaye işletmesinin hesabına aktarılır. Ayrıca yüzde 10’u geçmeyecek şekilde Bakanlıkça belirlenecek bir oran, zemin ve temel etüt altyapısı ve sistemleri hakkında hizmet sağlamak üzere Bakanlığın belirleyeceği kurum veya kuruluşun hesabına aktarılacaktır. Kanun, Bakanlığa bu oranları iki katına kadar artırma ve yarısına kadar indirme yetkisi de vermiştir.
Bu yapı, mevcut yapı denetim hizmet bedelinin emanet hesap üzerinden ödenmesi sistemine benzer bir mali kontrol mantığı taşır. Mevcut yapı denetim hesabı hakkında yapı denetim ücretinin yatırıldığı emanet hesap yazımız ayrı mevzuat dayanağını açıklar.
Denetim ve yaptırım sistemi nasıl olacak?
Ek Madde 2, zemin ve temel etüt kuruluşu bakımından yalnızca izin sistemi kurmamakta; doğrudan idari yaptırımlar da getirmektedir. Arazi veya sondaj çalışmaları, numunenin alınması, saklanması, taşınması, laboratuvara teslimi, raporlama, izleme ve denetim süreçlerinde ilgili standartlara veya mevzuata aykırılık tespit edilirse kuruluş hakkında 200.000 TL idari para cezası öngörülmüştür. Aynı tutardaki ceza, laboratuvar deneylerinin Bakanlıktan izin belgeli laboratuvarlara yaptırılmaması hâlinde de uygulanacaktır.
Daha ağır yaptırım gerçeğe aykırı etüt raporu için öngörülmüştür. Kuruluşun gerçeğe aykırı zemin ve temel etüt raporu vermesi veya hazırlanan raporun yapının statik hesaplarının hatalı yapılmasına sebebiyet vermesi hâlinde, Merkez Yapı Denetim Komisyonunun teklifi üzerine Bakanlıkça izin belgesi iptal edilir, faaliyetine son verilir ve teminat irat kaydedilir.
Faaliyetine son verilen kuruluşun ortakları üç yıl boyunca zemin ve temel etüt, yapı denetim veya laboratuvar kuruluşlarında teknik görev alamaz ve bu kuruluşlara ortak olamaz. Benzer biçimde, izin belgesi iptaline sebebiyet veren veya son beş takvim yılında üç ayrı değerlendirme raporu kapsamında üç idari para cezasına sebep olarak kaydı tutulan teknik personel için de üç yıllık yasak düzenlenmiştir. Kanun ayrıca yöneticilerin, ortakların ve teknik personelin kanunun uygulanmasından doğan yapı hasarından sorumlu olduğunu belirtmektedir.
Pilot il uygulaması nasıl başlayacak?
Ek Madde 2’nin pilot uygulamaya ilişkin son fıkrası 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe girmiştir. Buna karşılık birinci fıkradaki, 4708 kapsamındaki yapıların zemin ve temel etütlerinin Bakanlıkça izin verilen kuruluşlar tarafından yapılması zorunluluğu 31 Aralık 2026’da yürürlüğe girecektir. Kanun ayrıca uygulamanın ülke genelinde aynı anda başlamasını öngörmemiştir. Ek Madde 2’nin son fıkrasına göre uygulamaya Bakanlıkça belirlenecek pilot ilde başlanacaktır. Pilot uygulamanın genişletilmesi veya daraltılması yetkisi de Bakanlığa aittir.
Bu nedenle 31 Aralık 2026 sonrasındaki somut bir proje bakımından dahi yalnızca kanunun yürürlük tarihine bakılması yeterli olmayacaktır. Bakanlığın pilot il belirlemesi, uygulamanın hangi tarihte ve hangi coğrafi alanda başlatıldığı ve varsa ikincil mevzuattaki geçiş kuralları da kontrol edilmelidir. Pilot il belirlenmeden belirli bir ilin yeni sisteme geçtiğini varsaymak doğru değildir.
Yapı sahibi ve proje müellifi açısından pratik sonuçlar
Yeni düzenleme, zemin etüdünün yalnızca teknik rapor üretimi olarak görülmemesini; yetkilendirme, sözleşme, ödeme ve denetim zinciri içinde yürütülmesini amaçlayan bir yapı kurmaktadır. Yapı sahibi veya proje müellifi açısından en kritik kontrol noktaları şunlardır: işlem tarihindeki yürürlük durumu, yapının 4708 kapsamı, pilot il kararı, kuruluşun geçerli Bakanlık izin belgesi, hizmet sözleşmesinin mevzuata uygunluğu, bedelin doğru emanet hesaba yatırılması ve laboratuvar deneylerinin izin belgeli laboratuvarda yaptırılması.
Yapı denetim kuruluşunun kendisi de zemin ve temel raporlarını ve uygulama projelerini incelemekle yükümlüdür. Bu yükümlülük 4708 sayılı Kanunun 2 nci maddesinin görev sisteminin parçasıdır. Dolayısıyla etüt kuruluşunun sorumluluğu ile yapı denetim kuruluşunun kontrol sorumluluğu birbirini ortadan kaldırmaz; kanunda tanımlanan farklı aktörler kendi görev alanları bakımından ayrı yükümlülük taşır.
31 Aralık 2026 öncesi ve sonrası için kontrol listesi
Bu değişiklik bakımından en sık yapılan hata, kanunun Resmî Gazete’de yayımlanma tarihi ile belirli hükmün yürürlük tarihini aynı kabul etmektir. Bir dosya incelenirken ilk kayıt, zemin ve temel etüdüne ilişkin sözleşmenin ve saha çalışmasının hangi tarihte yapıldığı olmalıdır. İşlem 31 Aralık 2026’dan önceyse Ek Madde 2’nin zorunlu hizmet sistemi henüz yürürlükte değildir. İşlem bu tarihten sonraysa ikinci aşamada Bakanlığın pilot il kararı ve o tarihte yürürlükte olan yönetmelik kontrol edilmelidir.
Üçüncü kontrol, yapının 4708 sayılı Kanunun kapsamına girip girmediğidir. Kamu yapıları, ruhsata tabi olmayan yapılar, belirli müstakil yapılar ve kanunda sayılan diğer istisnalar bakımından kapsam analizi yapılmadan yeni kuruluş rejimine doğrudan geçilmemelidir. Dördüncü kontrol kuruluşun izin belgesidir. Ticaret sicilinde mühendis ortak bulunması tek başına yeterli olmayacak; Bakanlığın yeni rejim için verdiği geçerli izin belgesi aranacaktır.
Beşinci kontrol sözleşme taraflarıdır. Kanun sözleşmenin kuruluş ile proje müellifi veya yapı sahibi arasında yapılacağını düzenler. Altıncı kontrol ödeme kanalıdır: yeni sistem uygulandığında hizmet bedeli il muhasebe birimlerindeki emanet nitelikli hesaba yatırılacaktır. Yedinci kontrol, saha ve laboratuvar zinciridir. Sondajın yapılması, numunenin alınması, saklanması, taşınması ve laboratuvara teslimi birbirinden kopuk işlemler değildir; Ek Madde 2 bunların tamamını standartlara ve mevzuata uygunluk denetimine bağlamıştır.
Sekizinci kontrol ise rapor ile statik proje arasındaki bağdır. Kanun, yalnızca açıkça gerçeğe aykırı raporu değil, zemin ve temel etüt raporunun yapının statik hesaplarının hatalı yapılmasına sebebiyet vermesini de izin belgesinin iptali sonucuna bağlamaktadır. Bu nedenle rapor tesliminden sonra proje müellifinin statik hesapları ile zemin verileri arasındaki uyum teknik kayıtlarla izlenmelidir.
- Tarih: İşlem günü ve Ek Madde 2’nin yürürlük tarihi karşılaştırılmalı.
- Kapsam: Yapının 4708 m.1 kapsamında olup olmadığı belirlenmeli.
- Pilot il: Bakanlığın güncel pilot uygulama kararı kontrol edilmeli.
- Yetki: Kuruluşun geçerli Bakanlık izin belgesi doğrulanmalı.
- Sözleşme: Taraflar ve zorunlu içerik güncel yönetmeliğe uygun olmalı.
- Ödeme: Hizmet bedelinin kanuni emanet hesabına yatırıldığı belgelenmeli.
- Laboratuvar: Deneyler Bakanlıktan izin belgeli laboratuvarda yapılmalı.
- Rapor: Zemin verileri ile statik hesapların teknik uyumu korunmalı.
Sık Sorulan Sorular
Zemin ve temel etüt kuruluşu bugün zorunlu mu?
Ek Madde 2’nin birinci fıkrasındaki, 4708 kapsamındaki yapıların zemin ve temel etütlerinin Bakanlık izinli zemin ve temel etüt kuruluşlarınca yapılması zorunluluğu 31 Aralık 2026’da yürürlüğe girecektir. Ek Madde 2’nin sözleşme, ödeme, yaptırım, sorumluluk ve pilot uygulamaya ilişkin diğer fıkraları ise 22 Mayıs 2026’dan beri yürürlüktedir.
Yeni kuruluş mutlaka şirket olmak zorunda mı?
Kanuni tanım “tüzel kişi” ifadesini kullanmaktadır. Ayrıca kuruluşun Bakanlık izin belgesine sahip olması gerekir.
Kuruluş ortaklarının hepsi mühendis mi olmalı?
Eklenen (p) bendinin açık metni, ortaklardan en az birinin jeoloji, jeofizik veya inşaat mühendisi olmasını arar. Ayrıntılı kuruluş nitelikleri yönetmelikle düzenlenecektir.
Hizmet sözleşmesini kim imzalar?
Ek Madde 2’ye göre sözleşme, zemin ve temel etüt kuruluşu ile proje müellifi veya yapı sahibi arasında imzalanır.
Hizmet bedeli doğrudan kuruluşa ödenebilir mi?
Yeni sistem yürürlüğe girdikten ve uygulanmaya başladıktan sonra kanun bedelin il muhasebe birimlerinde açılacak emanet nitelikli hesaba yatırılmasını öngörmektedir.
Yetkisiz laboratuvar kullanılırsa yaptırım nedir?
Ek Madde 2, laboratuvar deneylerinin Bakanlıktan izin belgeli laboratuvara yaptırılmamasını 200.000 TL idari para cezası sebebi olarak düzenlemektedir.
Gerçeğe aykırı raporun sonucu yalnızca para cezası mı?
Hayır. Gerçeğe aykırı rapor veya raporun statik hesapların hatalı yapılmasına sebebiyet vermesi hâlinde izin belgesinin iptali, faaliyete son verme ve teminatın irat kaydı öngörülür.
Yeni sistem bütün Türkiye’de aynı anda mı başlayacak?
Hayır. Kanuna göre uygulamaya Bakanlığın belirleyeceği pilot ilde başlanır; Bakanlık pilot alanı genişletebilir veya daraltabilir.
İzin belgesinin geçerli olup olmadığı nasıl kontrol edilmeli?
Uygulama başladıktan sonra Bakanlığın yetkilendirme sistemi ve yayımlayacağı ikincil mevzuat esas alınmalıdır. Eski veya başka bir faaliyet için verilmiş belge, yeni rejimde izin belgesi varmış gibi kabul edilmemelidir.
4708 kapsamı dışında kalan yapıların durumu nedir?
Ek Madde 2 “bu Kanun kapsamında yapılacak yapılar” ifadesini kullanır. Bu nedenle önce 4708 sayılı Kanunun 1 inci maddesindeki kapsam ve istisnalar belirlenmelidir.
Yazar: Avukat Halil BAKIRCI
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
