İstanbul’da Mağaza Tabelasının Kapatılması: Kira ve Reklam Bedeli

İstanbul’da kiralanan mağazanın tabelasının reklam panosu, geçici stant veya tadilat kaplamasıyla görünmez hâle gelmesi, yalnız satış düşüşü üzerinden değerlendirilmez. Kiracıya hangi cephe ve tabela kullanımının taahhüt edildiği, engeli kimin yerleştirdiği ve kararlaştırılmış kullanımın ne ölçüde etkilendiği belirlenir. TBK m.301, 305–308 ve 320, kiraya verenin elverişli kullanım sağlama borcu, ayıp hakları ve yenilik veya değişikliklerin sınırı bakımından temel hükümleri oluşturur.

Bu rehber, AVM veya cadde mağazasının mevcut ve sözleşmeye dayanan görünürlüğüne sonradan müdahale edilmesini ele alır. Yeni tabela için belediyeden izin alınması, reklam vergisi hesabı veya mağazanın başka kata taşınması farklı konulardır. Mağaza önündeki engel ile olağan piyasa koşullarında müşteri sayısının azalması aynı kabul edilmez. Kira sözleşmesi, aksi yönde açık ve geçerli bir taahhüt bulunmadıkça işletmeye belirli ciro garantisi sağlamaz.

Önce hangi cephe ve tabela kullanımının bırakıldığı belirlenir

Kira sözleşmesi belirli bir vitrin cephesi, tabela bandı, giriş yönü veya görünür tanıtım alanı tanımlıyorsa bu kayıtlar imzalı planla eşleştirilir. İlanda kullanılan genel bir çekicilik ifadesiyle, belirli ölçü ve konumdaki tabela alanının tahsis edilmesi aynı taahhüt değildir. TBK m.19 uyarınca gerçek ve ortak irade araştırılır. Teslim fotoğrafları, sözleşme eki görseller ve tarafların yazışmaları hangi kullanımın kararlaştırıldığını açıklamaya yarar.

“Cadde cepheli” ifadesi, bütün çevrede sonsuza kadar başka yapı veya reklam bulunmayacağı garantisi olarak yorumlanmamalıdır. Buna karşılık mağazanın kendisine bırakılmış tabelasının önüne kiraya verenin kendi panosunu yerleştirmesi, yalnız genel çevre değişikliği değildir. Hangi alanın sözleşmenin konusu olduğu ve müdahalenin o kullanıma etkisi somutlaştırılır. İşyerinin ticari amacı da bu değerlendirmede dikkate alınır.

AVM mağazasında bağımsız bölüm sınırıyla ortak koridorun tamamı aynı şey değildir. Kiracının koridordan yararlanması, koridorun bütün reklam ve kullanım kararlarına tek başına sahip olduğu anlamına gelmez. Bununla birlikte ortak alanın yönetimi de mevcut kira taahhüdünü sınırsız biçimde etkisizleştirme yetkisi vermez. Mülkiyet, yönetim yetkisi ve kiracıya vaat edilmiş kullanım ayrı belgeler üzerinden okunmalıdır.

Engeli yerleştiren kişi neden önemlidir?

Reklam panosu kiraya verenin kararıyla, AVM işletmecisinin uygulamasıyla, ayrı bir reklam firmasının sözleşmesiyle veya komşu işletmenin fiiliyle kurulmuş olabilir. Her ihtimalde aynı kişiye aynı hukuki sebeple başvurulmaz. Talimat, kurulum faturası, alan tahsis belgesi ve yönetim yazışması varsa bunlar istenir. Panonun üzerinde görülen marka, her zaman alanı kiraya veren veya kurulumu yapan kişi değildir.

Kiraya verenle sözleşmeden doğan talep TBK m.301 ve ayıp hükümleri üzerinden değerlendirilir. Üçüncü kişinin hukuka aykırı müdahalesine karşı talebin dayanağı ve tarafları ayrıca belirlenir. TBK m.49 kapsamında haksız fiil iddiasında hukuka aykırılık, kusur, zarar ve nedensellik bağı gösterilmelidir. Kira sözleşmesine taraf olmayan bir reklam firması, yalnız panosu bulunduğu için bütün kira iadesinin otomatik borçlusu sayılmaz.

İstanbul’daki cadde mağazasında engelin kamu alanındaki bir çalışma veya idari uygulama olması ayrıca önemlidir. Özel hukuk kişisine yöneltilecek talep, idari işlemin iptalinin yerine geçmez. Belediyenin yazılı kararının bulunup bulunmadığı görülmeden her engel “belediye izni var” açıklamasıyla hukuka uygun kabul edilmez. Belgenin hangi alana, ölçüye ve işleme ilişkin olduğu kontrol edilir.

Belediye tabela izni ile kiraya verenin onayı aynı mıdır?

Bir tabelanın kamu kuralları bakımından izinli olmasıyla, belirli cepheyi özel hukuk ilişkisi içinde kullanma hakkı farklıdır. Kiraya verenin yazılı onayı kamu izninin; vergi ödemesi de her tür kullanım ve montaj izninin yerine geçirilmez. İstanbul’daki izin incelemesinde İBB’nin yayımladığı Reklam, İlan ve Tanıtım Yönetmeliği ile ilgili yetkili idarenin işlemi ayrı kontrol edilir.

Kiracıya tahsis edilen alan, gerekli izin alınabilecek nitelikte mi teslim edilmiştir? Başvuru için verilmesi gereken malik veya yönetim belgeleri sözleşmede kime bırakılmıştır? İzin engeli baştan mevcutsa bu durumla, sonradan başka panonun tabelayı kapatması ayrılır. Özel sözleşme, mevzuata aykırı tabelanın kullanılmasını meşrulaştırmaz. Buna karşılık hukuken kullanılamayacak bir alanın kullanılabilir gibi taahhüt edilmesinin sözleşmesel sonuçları ayrıca değerlendirilir.

Başvuru evrakı ve yerel merci ayrımı için İstanbul işyeri tabela izni rehberi tamamlayıcıdır. Bu yazıda izin başvurusunun evrak listesi tekrarlanmamaktadır. Buradaki uyuşmazlık, mevcut kullanım hakkının kapatma veya engelleme nedeniyle etkilenmesidir. Aynı dosyada iki sorun varsa her biri kendi tarih ve belge grubu içinde gösterilmelidir.

Cephe tadilatı tabelayı geçici kapatıyorsa kiracı katlanmak zorunda mı?

TBK m.320, kiraya verenin ancak sözleşmenin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikleri yapabileceğini düzenler. Aynı hükümde kiracının menfaatlerinin gözetilmesi ile bedel indirimi ve zarar giderimi hakları korunur. Bu nedenle “tadilat yapıyorum” açıklaması, her süre ve kapsamda görünürlük kaybını karşılıksız kabul ettiren genel bir izin değildir.

Gerekli bakım veya onarım için TBK m.319 çerçevesindeki katlanma ve bildirim kuralları da dikkate alınır. Yapılacak işin başlangıcı, tahmini süresi, kullanılan kaplama ve mağaza erişimine etkisi açıklanmalıdır. İş güvenliği için gereken kaplama ile aynı alanın ayrıca ticari reklamla kapatılması aynı gerekçeye dayanmayabilir. Çalışmanın teknik zorunluluğu, reklam kullanımı ve kiracının ticari faaliyeti ayrı ele alınır.

İndirimin varlığı ve miktarı yalnız kaplamanın gün sayısına bağlanmaz. Giriş tamamen mi kapalıdır, tabela başka yönden okunuyor mu, müşteriye yönlendirme sağlanmış mı, fiilî çalışma süresi ne kadardır? Bu sorular somut delillerle cevaplanır. Zorunlu çalışmanın yapılmasına izin verilmesi, kiracının bütün ekonomik taleplerinden kendiliğinden vazgeçtiği anlamına gelmez. Tadilat izni ile kapsamlı ibra farklı beyanlardır.

Kiraya verene yapılacak bildirimde ne yazılmalıdır?

TBK m.318, kiracının kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları gecikmeksizin bildirmesini öngörür. Bildirimde sözleşme konusu mağaza, kapatılan yüzey, engelin başlangıcı ve etkilenen kullanım belirtilir. Aynı gün farklı açılardan çekilen fotoğraflar, engelin tabela ve giriş üzerindeki etkisini açıklamalıdır. Sadece “satışlar düştü” cümlesi hangi kullanım borcunun ihlal edildiğini göstermeye yetmez.

İstem, kaldırma, yer değişikliği, geçici yönlendirme, kira indirimi veya zarar giderimi olarak ayrılır. TBK m.306 kapsamında giderim yolu seçiliyorsa uygun süre ve diğer koşullar somut olaya göre kurulmalıdır. Her tabela engeli için kanunda ortak yedi veya otuz günlük giderim süresi bulunuyormuş gibi davranılmaz. Onarımın niteliği, fiilî imkân ve seçilen hukuki yol dikkate alınır.

Muhatabın eksikliği önceden bildiği ileri sürülüyorsa yazışma ve toplantı kayıtları korunur. TBK m.307 bakımından kiraya verenin öğrenmesi indirim dönemi açısından önemlidir. Panoyu kurma talimatını kendisinin vermesiyle ilk kez kiracının bildirimi üzerine durumdan haberdar olması aynı ispat durumunu yaratmaz. İhtarnamenin gönderildiği ve ulaştığı tarihler ayrı kaydedilir.

Kira indirimi neye göre ve hangi dönem için istenir?

TBK m.307, kullanımını etkileyen ayıp için ayıpla orantılı indirim istemini düzenler. Tabelanın yüzde kaçının kapandığı teknik bir veridir; kira bedelinin mutlaka aynı yüzdeyle azalacağını göstermez. Mağaza girişinin, vitrin kullanımının ve sözleşmedeki tanıtım unsurunun ekonomik etkisi değerlendirilir. Görünürlük kaybının kira değerine etkisi, salt fotoğraf üzerinden kesin bir oran olarak ilan edilmemelidir.

İndirim dönemi, kiraya verenin ayıbı öğrenmesinden giderilmesine kadar olan süreç bakımından incelenir. Engel bazı günler kaldırılmış veya yalnız belirli saatlerde oluşmuşsa dönemler ayrılır. Kalıcı pano, geçici etkinlik standı ve birkaç saatlik güvenlik kapatması aynı hesapta birleştirilmez. Her dönemin kira bedeli, ödeme kaydı ve kullanım koşulu açık gösterilir.

Kira bedelinin yeniden belirlenmesi davasıyla ayıptan kaynaklanan indirim aynı değildir. Ciro kirasındaki satış matrahı hesabı da ayrı konudur. Satışların azalması ciro payını düşürmüş olsa bile asgari kira ve ayıp iddiasının ilişkisi sözleşmeye göre incelenir. AVM ciro kirası hesabı ile burada açıklanan kullanım eksikliği birbirinin yerine geçirilmez.

Tabela veya yönlendirme alanına ayrıca bedel ödendiyse ne değişir?

Mağaza kirasının içinde bulunan tabela kullanımına ek olarak, AVM ekranı, totem, giriş panosu veya yönlendirme reklamı için ayrı sözleşme kurulmuş olabilir. Bu durumda reklam hizmetinin süresi, konumu, yayın adedi ve sağlayıcısı ayrı belirlenir. Kiranın ayıplı kullanımıyla, ayrıca satın alınmış reklamın hiç sunulmaması aynı borç değildir. Hangi ödemenin hangi hizmete karşılık geldiği faturalar üzerinden ayrılır.

Reklam sağlayıcısına karşı TBK m.112 ve somut sözleşme tipine uygun hükümler değerlendirilir. Kiraya verenden kira indirimiyle reklam işletmecisinden hizmet iadesi birlikte istense bile aynı kayıp iki kez tahsil edilmez. Bir firmanın hem AVM işletmecisi hem reklam sağlayıcısı olması, hesap kalemlerini birleştirmeyi gerektirmez. Sözleşme ve ödeme kimlikleri korunmalıdır.

Yeni yer veya ek yayın teklif edilirse eski hizmetin ne kadarını karşıladığı açıkça yazılır. Binanın arka cephesindeki pano, girişteki görünür yönlendirmeyle otomatik olarak eşdeğer değildir. Buna karşılık sözleşmede konumun belirlenmediği genel reklam paketi de belirli en değerli yüzeyin taahhüt edildiği şeklinde yorumlanamaz. Eşdeğerlik, başlangıçta satın alınan edim üzerinden denetlenir.

Ciro kaybının tamamı tazminat olarak istenir mi?

TBK m.308 kapsamında kiraya verenin ayıptan doğan zarar sorumluluğu değerlendirilirken, kusursuzluğunu ispat meselesinin yanında gerçek zarar ve nedensellik bağı ortaya konulur. Bir önceki ayın satış rakamıyla sonraki ayın rakamı arasındaki fark doğrudan tazminat değildir. Satılan malın maliyeti, değişken giderler, mevsimsel etkiler ve işletmenin kendi kararları ayrılmalıdır. Ciro ile net ekonomik kayıp aynı kavram değildir.

Engelin başlangıç ve bitişiyle eşleşen kasa ve ziyaret kayıtları, aynı işletmenin uygun karşılaştırma dönemleri ve etkilenmeyen satış kanalları incelemeyi destekleyebilir. Ancak hiçbir tek kayıt bütün nedenleri açıklamaz. İnternet satışındaki genel düşüş, fizikî tabelanın kapanmasına otomatik bağlanmaz. Bilirkişi incelemesinde hangi verinin hangi nedensellik sorusuna cevap verdiği belirlenmelidir.

Geçici yönlendirme veya başka uygun önlem için yapılan makul gider ayrıca belgelenir. Reklam bedeli iade edilmişse bu tutar aynı zarar hesabında tekrar istenmez. Normal faaliyette zaten yapılacak harcama ile yalnız engeli gidermek için yapılan ek harcama ayrılır. Talep yalnız büyük toplam rakamdan oluşmamalı; her kalem tarih, belge, olay ve hukuki sebeple eşleştirilmelidir.

Fotoğraflar ve bilirkişi incelemesi nasıl hazırlanır?

Mağazaya müşterinin olağan yaklaşma yönünden, giriş seviyesinden ve kapatılan tabela hizasından görüntü alınır. Çok dar veya yapay açıyla çekilmiş tek fotoğrafın bütün koşulları temsil ettiği söylenmemelidir. Engelin konumu, boyutu ve hangi yüzeyi örttüğü krokiye işlenir. Önceki ve sonraki fotoğraflar mümkün olduğunca aynı görüş noktasını göstermeli; tarih ve olay bağlantısı korunmalıdır.

HMK m.266 uyarınca teknik bilgi gerektiren konularda bilirkişi incelemesi yapılır. Uzmandan sözleşmenin hukuki yorumunu sonuçlandırması değil, görsel engel, kullanım etkisi ve ilgili teknik soruları açıklaması istenir. Gerekli ekonomik değerlendirme ayrı uzmanlık gerektirebilir. Tabelanın okunamamasıyla mağazaya girilememesi aynı teknik sorun değildir; sorular bu ayrımı yansıtmalıdır.

Geçici stant sökülecek veya kaplama kaldırılacaksa HMK m.400 ve devamındaki delil tespiti koşulları değerlendirilir. Delilin kaybolması ya da ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşması ihtimali somutlaştırılır. Bu işlem, kira indirimi veya tazminatın otomatik kabulü değildir. Sonraki esas davada talep, kusur ve hesap bağlantısı ayrıca kurulur. Diğer müşterilerin görüntüleri gereksiz biçimde kamuya yayılmamalıdır.

Geçici tabela ve yönlendirme kabul edilirse haklar sona erer mi?

Geçici çözümün kabulü, kapsamına göre değerlendirilir. Kiracı yalnız zarar büyümesin diye yönlendirme levhasına izin vermişse bunun bütün geçmiş taleplerden vazgeçme olduğu otomatik kabul edilmez. Yazıda çözümün geçici niteliği, başlangıç ve bitişi, masrafı kimin üstleneceği ve mevcut uyuşmazlığın hangi kısmını giderdiği belirtilmelidir. Yeni tabela için gerekli izinler de ayrıca gözetilir.

Önerinin fiilen uygulanıp uygulanmadığı izlenir. Plan üzerinde çizilen fakat sahaya konulmayan yönlendirme, sağlanmış hizmet gibi hesaba alınmaz. Mağaza tabelasının başka kata taşınması veya işyerinin başka bölüme alınması öneriliyorsa bunlar daha geniş sözleşme değişikliği doğurur. AVM mağazasının başka kata taşınması rehberi bu farklı değişikliğin onay ve gider boyutunu açıklar.

Arabuluculuk, ihtiyati tedbir ve mahkeme nasıl ayrılır?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda HMK m.4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevi esas alınır. Şirket olan kiracı ve kiraya veren için de talep kira ilişkisinden doğuyorsa bu görev kuralı göz önünde tutulur. 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a kapsamındaki kira uyuşmazlığında dava şartı arabuluculuk, kanundaki istisna gözetilerek değerlendirilir.

Ayrı reklam hizmeti ticari dava niteliğindeyse TTK m.4, 5 ve 5/A çerçevesi ayrıca incelenir. Kamu idaresinin işlemini hedefleyen talep ise özel kira davasıyla aynılaştırılmaz. Her davalının hangi davranış veya sözleşme nedeniyle sorumlu tutulduğu açık yazılmalıdır. Bütün taraflara aynı başlıkla ihtar gönderilmesi, farklı görev ve dava şartı meselelerini çözmez.

HMK m.389 ve devamı çerçevesinde ihtiyati tedbir için somut tehlike, talebin kapsamı ve gerekli ispat ortaya konulur. Tedbir, bütün dava sonucunu önceden garanti eden bir yol değildir. Talep güvenli ve ölçülü olmalı; yaya veya yangın güvenliğini tehlikeye atan söküm yöntemleri önerilmemelidir. Kiracı, başvuru sürerken panoyu kendisi sökerek ya da başkasının malına zarar vererek çözüm aramamalıdır.

Başvuru dosyasında hangi belge hangi soruyu cevaplar?