İstanbul AVM’de Mağazanın Başka Kata Taşınması: Onay ve Giderler

İstanbul’daki bir AVM’de kiraya verenin mağazayı başka kata veya başka bağımsız bölüme taşıma talebi, yalnız yeni yerin metrekaresine bakılarak karara bağlanmaz. Kiralananın sözleşmedeki kimliği, yer değiştirme hükmünün kapsamı, bu hükmün geçerliliği ve yeni yerde sunulan kullanım birlikte incelenir. TBK m.301 kararlaştırılan kullanımı sağlama borcunu; m.343 kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yasağını düzenler. İmzalı sözleşmede bir taşınma maddesi bulunması, o maddenin her uygulamasını kendiliğinden geçerli kılmaz.

AVM’nin koridorlarını yenilemesi, mevcut mağazada çalışma yapması, geçici bir satış alanı önermesi ve kiracıyı kalıcı olarak farklı mağazaya geçirmek istemesi dört ayrı olaydır. Bir teklifin yapılmasıyla mevcut kullanımın fiilen engellenmesi de aynı değildir. Bu rehberde rıza, teslim planı, dekorasyon giderleri, kira hesabı ve başvuru yolları bu ayrımlar korunarak ele alınmaktadır. Yeni yerin daha iyi olduğu veya satışların mutlaka artacağı, teknik ve sözleşmesel dayanak olmadan kabul edilmez.

Sözleşmede yalnız alan mı, belirli bir mağaza mı kiralanmıştır?

İlk inceleme, sözleşmede gösterilen bağımsız bölüm, mağaza numarası, kat ve ekli plan üzerinden yapılır. Belirli bir mağazanın kiralanmasıyla AVM içinde sonradan belirlenecek bir alanın kullanımının kararlaştırılması farklıdır. Sözleşmenin konusu başlangıçta belirli yere bağlanmışsa, aynı metrekarede başka bir yer önerilmesi tek başına söz verilen edimin yerine getirildiğini göstermez. Planın imzalı eki ve sınırları görülmeden yalnız toplam alan üzerinden sonuç kurulmaz.

TBK m.19 bakımından gerçek ve ortak iradeyi gösteren görüşmeler, teklif, yerleşim planı ve teslim tutanağı önemlidir. Kat adıyla mağazanın idari numarası farklı sistemlerde tutuluyorsa bunların eşleştirilmesi gerekir. Pazarlama dosyasındaki alternatif çizim ile imzalı kira eki karıştırılmaz. Sonradan hazırlanan işletme planı, önceki sözleşmenin konusunu geriye dönük olarak değiştirmiş gibi sunulamaz. Her belgenin sürümü ve hangi dönemde kabul edildiği kayıt altına alınır.

Mağazayla birlikte depo, servis koridoru, vitrin cephesi veya yükleme alanı kullanımı bırakılmışsa bunlar da karşılaştırmaya dâhil edilir. Sadece satış bölümünün alanı eşit kalırken diğer hakların kaybolması, aynı toplam metrekareyle açıklanmış olmaz. Bununla birlikte ortak alandan yararlanma ile belirli alanın münhasır kullanımı ayrı haklardır. Kiracıya gerçekten ne vaat edildiği ortaya konulmadan, her yakın ortak alanın mağazanın eklentisi olduğu ileri sürülmez.

Başta imzalanmış yer değiştirme maddesi nasıl denetlenir?

Önce hükmün kapsamı belirlenir: geçici kullanım mı, sürekli değişiklik mi, hangi nedenlerle, hangi sınırlar içinde ve kim tarafından yapılacaktır? Sözleşmenin belirli bir dönüşüm projesini açıkça tarif etmesiyle kiraya verene istediği an istediği bölümü seçme yetkisi vermesi aynı değildir. Başlangıçta düzenlenmiş her kayıt otomatik olarak sonradan sözleşme değişikliği sayılmaz; fakat başlangıçta imzalanması da emredici kurallara aykırılığı ortadan kaldırmaz.

TBK m.20–25 genel işlem koşullarını düzenler. Özellikle m.24, düzenleyene tek yanlı olarak karşı taraf aleyhine genel işlem koşullarını değiştirme veya yeni düzenleme getirme yetkisi veren kayıtlar için yazılmamış sayılma sonucunu öngörür. Bu denetimin uygulanması, ilgili şartın genel işlem koşulu niteliği ve gerçek içeriği incelenerek belirlenir. Kiracının şirket olması, bu kuralları sırf taraf sıfatı nedeniyle inceleme dışına çıkarmaz.

“Her madde müzakere edilmiştir” biçimindeki genel kayıt, bütün hükümler bakımından gerçek müzakereyi tek başına ispatlamaz. Ayrıca belirsiz hükmün yorumlanması ile kanuna aykırı hükmün geçersizliği farklı sorunlardır. Hangi yetkinin kullanıldığı, hangi koşulun gerçekleştiği ve kiracıya ne bildirildiği açıklanmalıdır. Taşınma maddesinin varlığından doğrudan sınırsız bir kabul borcu çıkarılmaz; her uygulama kendi sınırlarıyla denetlenir.

TBK 320 kiraya verene mağazayı başka kata taşıma yetkisi verir mi?

TBK m.320, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikleri düzenler. Kiraya veren çalışmaları yaparken kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür; kira indirimi ve zarar giderimi hakları saklıdır. Bu hüküm, sözleşmenin konusu olan bağımsız bölümün her koşulda başka bir bölümle değiştirilebileceği biçiminde okunmaz. Mevcut kiralanandaki müdahaleyle başka yerde yeni kullanım kurulması ayrılmalıdır.

Koridor düzenlemesi nedeniyle geçici giriş değişikliği, mağaza içi zorunlu teknik çalışma ve tamamen başka kata çıkış aynı kapsamda değildir. Çalışmanın süresi, satış alanına etkisi ve güvenli erişim planı gösterilir. İşin hangi bölümü kiralanana, hangi bölümü ortak alana ilişkindir? Teknik rapor bu sınırı açıklamalıdır. Kiracıdan güvenlik tehlikesi bulunan yerde faaliyeti sürdürmesi beklenmez; güvenli çalışma koşullarıyla parasal sonuçlar ayrı değerlendirilir.

Yenileme projesinin bulunması, tek başına kira ilişkisinin sona erdiğini veya hemen tahliye gerektiğini göstermez. Yeniden inşa ve imara dayalı ayrı tahliye talebi ileri sürülüyorsa TBK m.350’nin birinci fıkrasının (2) numaralı bendindeki özel koşullar ayrıca aranır. Bir tadilat duyurusu, bütün tahliye usullerinin yerine geçen karar değildir. Bu rehberde yer değiştirme önerisi değerlendirilmektedir; başka bir tahliye sebebinin koşulları oluşmuş gibi sonuç kurulmamaktadır.

Yeni mağazanın eşdeğer olduğu nasıl karşılaştırılır?

Aynı metrekare, tek başına eşdeğerlik ölçütü değildir. Kat, cephe, giriş görünürlüğü, vitrin uzunluğu, tavan yüksekliği, kullanım geometrisi, servis erişimi ve altyapı kapasitesi ayrı yazılır. Teknik karşılaştırma sözleşmede vaat edilen özelliklere bağlanmalıdır. Kiracının sonradan istediği yeni bir özellik, başlangıçta garanti edilmiş gibi değerlendirilmez. Buna karşılık başlangıçta belirleyici olarak kararlaştırılmış bir niteliğin kaybı yalnız büyük alan verilerek önemsizleştirilemez.

Net alan, brüt alan ve ortak pay aynı tanımla karşılaştırılır. Eski mağazanın net alanıyla yeni mağazanın ortak alan payı eklenmiş brüt alanını yan yana koymak doğru teknik karşılaştırma değildir. Bu yönüyle net–brüt alan uyuşmazlığı rehberi yöntem ayrımını açıklar. Mağazaya özel karşılaştırmada depolama ve arka hizmet alanlarının hangi toplamın içinde bulunduğu ayrıca gösterilmelidir.

Ziyaretçi sayısı veya beklenen satışın artacağı iddiası somut kayda dayanmalıdır. Bütün İstanbul AVM’lerinde üst katın daha kötü veya giriş katının her durumda daha değerli olduğu yönünde kesin genelleme yapılmaz. Sözleşmede ticari sonuç garantisi bulunmasıyla yalnız yerin niteliklerinin açıklanması farklıdır. Geçmiş satış verisi, yeni yerde aynı sonucun kesin gerçekleşeceğini ispatlamaz. Hukuki hesapta olgu, taahhüt ve tahmin birbirinden ayrılır.

Yer değiştirme teklifi yapılması sözleşme ihlali midir?

Mevcut mağazanın sözleşmeye uygun kullanımı sürerken tarafların yeni bir yer üzerinde görüşmesi, tek başına gerçekleşmiş kullanım engeli değildir. Kiracının öneriyi incelemesi veya teknik keşif yaptırması da kendiliğinden kabul anlamına gelmez. Teklifin bağlayıcı sayılıp sayılmadığı, beyanların kapsamı ve sözleşmede kararlaştırılan şekille birlikte değerlendirilir. Taslak protokol, imzalanmış kesin anlaşmaymış gibi işlem görmemelidir.

Buna karşılık mevcut mağazanın anahtarının istenmesi, erişimin kapatılması, altyapının kesilmesi veya alanın başka işletmeye verilmesi somut edim sorunları doğurur. Her müdahalenin tarihi ve kim tarafından yapıldığı kaydedilir. Görüşme sürecinin varlığı, fiilen gerçekleşen engellemeyi ortadan kaldırmaz. Kiracının hangi bölümde ne kadar süreyle faaliyet gösteremediği ve kiraya verenin bundan ne zaman haberdar olduğu belirlenmelidir.

Kiracı, mevcut alanı boşaltmadan önce yaptığı işlemin geçici teslim mi, kesin geri verme mi veya yeni yere geçişin şartı mı olduğunu açıklaştırmalıdır. Taşınmanın fiilen gerçekleşmesiyle bütün geçmiş haklardan vazgeçilmesi aynı değildir; fakat imzalanan ibra ve kabul kayıtlarının etkisi ayrıca incelenir. Beyanların kapsamı anlaşılmadan “taşındım, artık hiçbir talep kalmaz” veya “taşındım, bütün talepler otomatik saklıdır” denilmez.

Yeni mağazanın teslimi hangi sırayla planlanmalıdır?

Yeni yerde kullanılabilirlik, eski yerin geri verilmesinden ayrı tutanakla gösterilir. Anahtar, teknik bağlantılar, teslim edilen alan, eksik işler ve dekorasyon izinleri kaydedilir. Yeni bölümün ölçüm için açılması, ticari kullanıma elverişli teslimle aynı değildir. Eski mağazanın ne zaman kapatılacağı, eşyanın nerede tutulacağı ve yeni yerde çalışmanın ne zaman başlayacağı bir geçiş takviminde birleştirilmelidir.

Faaliyete ilişkin ruhsat veya idari kayıt değişikliği gerekiyorsa kiraya verenin özel hukuk taahhüdü, idarenin işleminin yerine geçmez. Ruhsatın yeni yerde kendiliğinden devam ettiği varsayılmaz; ancak her yer değişikliğinde aynı evrakın veya aynı sonucun zorunlu olduğu da söylenmez. Faaliyet türü, bağımsız bölüm ve yetkili idarenin işlemi belirlenir. İşyeri ruhsat engeli rehberi, bu riskin kira ilişkisine etkisini ayrıca açıklar.

Gecikme hâlinde kimin hangi işi üstlendiği somutlaştırılmalıdır. Kiracının projesini geç teslim etmesiyle kiraya verenin altyapıyı hazırlamaması farklıdır. Başvurular, cevaplar ve onay revizyonları tarih sırasıyla saklanır. Genel bir “taşınma gecikti” açıklaması, bütün sürenin tek tarafa yüklenmesine yetmez. Her gecikmenin kullanım ve kira hesabına etkisi ayrı gösterilmelidir.

Eski dekorasyon ve yeni kurulum giderlerini kim karşılar?

Taşınma kabul protokolünde bedeller ayrıca kararlaştırılmışsa önce bu düzenleme incelenir. Söküm, taşıma, yeniden montaj, proje, tabela ve geçici saklama aynı gider değildir. Hangi işin kiraya veren tarafından doğrudan yaptırılacağı, hangisinin fatura karşılığı karşılanacağı ve ödeme vadesi açık yazılır. Üst sınır veya ön onay koşulu varsa bunun kapsamı belirlenir; yalnız “masraflar karşılanacak” açıklaması bütün hesap ayrıntılarını çözmez.

Eski mağazada izinle yapılmış tadilatın değer artışını istemekle, sözleşmeye aykırılık nedeniyle boşa çıkan gideri zarar olarak istemek farklıdır. TBK m.321’deki yazılı rıza ve değer artışı kuralları, m.112 veya ayıp sorumluluğu kapsamında ileri sürülen zarar talebiyle karıştırılmaz. Aynı mobilya yeni yerde kullanılabiliyorsa tüm satın alma bedeli kayıp yazılmaz. Kullanılabilir kalan değer, gerçekleşmiş gider ve iddia edilen eksilme birbirinden ayrılır.

Sözleşmeye aykırılıktan kaynaklanan zarar ileri sürülüyorsa ihlal, gerçek kayıp ve nedensellik bağı gösterilir; kusur bakımından ilgili sorumluluk hükmü uygulanır. Fatura masrafı ispatlamaya yarar, fakat tek başına karşı tarafın her kalemden sorumlu olduğunu kanıtlamaz. Eski imalatın sökülmesi gerekmediği hâlde tercihen yeni dekorasyon yapılmasıyla zorunlu tekrar imalat aynı değildir. Tazminat hesabı giderin nedenine bağlanmalıdır.

Geçiş döneminde iki mağazanın kirası birlikte istenir mi?

Eski yerin geri verilmesi, yeni yerin teslimi ve yeni ücretli dönemin başlangıcı ayrı tarihlerdir. İki alanın aynı anda kullanıldığı hazırlık döneminde hangi bedelin ödeneceği sözleşme veya geçiş protokolünden belirlenir. Kendiliğinden bütün dönem için çift kira doğduğu söylenemez; aynı şekilde iki yerin fiilen kullanıldığı her günün ücretsiz olduğu da kabul edilmez. Her dönem, taahhüt edilen ve gerçekleşen kullanım üzerinden incelenir.

Yeni mağaza için dekorasyon süresi tanınmasıyla kira ödeme vadesinin ertelenmesi farklıdır. İstanbul AVM kira başlangıcı rehberi bu ayrımı açıklar. Kira avansı, depozito ve ortak gider hesapları ayrı aktarılmalıdır. Güvencenin eski sözleşmeden yeni sözleşmeye taşındığı söyleniyorsa hangi tutarın ve hangi teminat koşullarının devam ettiği kayıt altına alınır.

Ciroya bağlı kira varsa eski ve yeni satış noktalarının kayıtları geçiş günleriyle eşleştirilir. Aynı satışın iki mağazanın raporunda görünmesi iki kez kira matrahına alınmasını haklı kılmaz. Asgari kira karşılaştırması ile ciro payının başlangıcı ayrıca belirlenir. Ciro kirası ve mahsup rehberi hesabın diğer unsurlarını açıklar. Yer değişikliği, önceki ödemelerin izini kaybettiren yeni bir cari hesap başlangıcı değildir.

Yer değişikliği protokolünde hangi noktalar açık olmalıdır?

Protokol eski ve yeni mağazayı ayırt eden planları, geçiş tarihlerini ve işlemin geçici mi kalıcı mı olduğunu göstermelidir. Geçici taşınmada eski yere dönüş zamanı, dönüşün koşulları ve gecikmenin sonucu ayrıca düzenlenir. Yeni sözleşme kurulmasıyla mevcut sözleşmenin belirli hükümlerinin değiştirilmesi aynı işlem değildir. Sözleşme süresinin ve önceki hakların ne ölçüde devam ettiği açık yazılmalıdır.

Temsil yetkisi de kontrol edilir. Teknik çalışmayı onaylayan AVM görevlisi, kiraya veren adına kira tutarından veya tazminattan vazgeçme yetkisine her durumda sahip değildir. Taraf unvanı ve imzalayan kişinin sıfatı sözleşmeyle eşleştirilir. TBK m.17 kapsamında tarafların değişiklikler için kararlaştırdığı şekil de dikkate alınır. Yazışmadaki bir çalışma izni, yetki ve kapsam incelenmeden geniş bir mali uzlaşma olarak kabul edilmez.

İbra, borç kabulü ve dava haklarından vazgeçme kayıtları dönem ve tutar bakımından özellikle okunmalıdır. Masrafın daha sonra belirleneceği bir protokolle bütün geçmiş zararların kesin kapatıldığı aynı metinde yazıyorsa bu çelişki giderilmelidir. Ödeme koşulları, fatura teslimi ve hangi itirazların saklı tutulduğu belirlenir. Boş bırakılan hesap alanlarının daha sonra tek tarafça tamamlanması uyuşmazlığı çözmek yerine büyütür.

Taşınma kabul edilmez ve mevcut kullanım engellenirse ne yapılır?

Önce kararlaştırılan kullanımın sürdürülmesi ve müdahalenin giderilmesi istenir. TBK m.318 kapsamında ayıp bildirimi, m.306 yolu seçiliyorsa uygun giderim süresi ve diğer koşullar gözetilir. Önemli ayıpta fesih değerlendirmesiyle basit teknik düzeltme istemi ayrılır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin TBK m.348 uyarınca yazılı yapılması gerekir. Her taşınma anlaşmazlığı derhal ve koşulsuz fesih sebebi olarak sunulmaz.

TBK m.307 kapsamında kira indirimi, kullanımı etkileyen ayıp ve kiraya verenin öğrenmesi üzerinden değerlendirilir. M.308 kapsamında zarar talebi ayrıca kurulabilir; aynı kayıp iki kez hesaplanmaz. Kiracının mevcut alanı yalnız görüşmeler sürerken kendi tercihinden ötürü kullanmamasıyla kiraya verenin erişimi kapatması farklıdır. İhtilaf bulunması, tartışmasız kira borçlarının tamamını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Acil koruma ihtiyacında HMK m.389’daki ihtiyati tedbir koşulları, somut risk ve korunacak hakla birlikte gösterilir. Mevcut delilin kaybolması veya ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşması tehlikesinde m.400–401 kapsamında delil tespiti değerlendirilir. Tedbir veya tespit istemi, nihai davanın sonucunu garanti etmez. Kilit değiştirme veya alana zorla girme, yargısal koruma yollarının yerine önerilmez.

İstanbul mağazası için hangi karşılaştırma dosyası hazırlanmalıdır?

Dosyada eski ve yeni yerin AVM adı, blok, kat, mağaza numarası ve proje kimliği aynı tabloda gösterilir. İstanbul’daki farklı şubelerin sözleşmeleri birbirinin eki gibi kullanılmaz. Eski mağazanın teslim durumu, önerilen alanın teknik özellikleri ve geçiş takvimi ayrı belgelenir. Yerel bir mağaza adının veya AVM logosunun kullanılması, bağımsız bölüm kimliğinin yerine geçmez.

Elektronik yazışmalar HMK m.199 kapsamında belge olarak değerlendirilir; ancak tek ekran görüntüsü kendiliğinden kesin delil sayılmaz. Görüşmenin bütünü, ek plan, gönderim tarihi ve muhatabı korunur. Teknik ölçümün hangi planla karşılaştırıldığı açıklanır. Bir ziyaretçi sayımı veya satış raporu kullanılacaksa dönem, ölçüm yöntemi ve hangi mağazaya ait olduğu belirtilir; eksik rapordan genel ticari sonuç çıkarılmaz.

Masraf tablosunda her kalem için eski yerle bağlantı, yeni yerde kullanılabilirlik, ödeme ve sorumluluk dayanağı yazılır. Yerinde inceleme yapılması gerekiyorsa HMK m.266 kapsamında teknik sorular belirlenir; sözleşmenin geçerliliği gibi hukuki değerlendirme bilirkişiye bırakılmaz. Böylece alan ölçümü, geçiş süresi ve parasal istemler tek bir belirsiz mağduriyet hesabında birleşmez.

Kira uyuşmazlığında arabuluculuk ve görevli mahkeme

HMK m.4/1-a uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanundaki ilamsız tahliye hükümleri saklı olmak üzere sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Tarafların şirket olması kira talebini kendiliğinden ticaret mahkemesine taşımaz. Ayrı dekorasyon yüklenicisine veya bağımsız hizmet işletmecisine karşı başka sözleşmeden doğan istem ise aynı görev kuralına otomatik olarak bağlanmaz.

6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a kapsamındaki kira uyuşmazlığında dava öncesi arabuluculuk şartı gözetilir. Başvuruda kullanımın sürdürülmesi, yer değişikliği, dönemsel kira hesabı ve zarar talepleri birbirinden ayrılır. İstanbul kira arabuluculuğu rehberi süreç yönünden tamamlayıcıdır. Yetkili mahkemenin yeri ayrıca sözleşme, taraf ve uygulanacak yetki kurallarıyla belirlenir.

Resmî kaynaklar ve kanun maddeleri

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.17, 19–25, 112, 301, 305–308, 318, 320–321, 343, 348 ve 350. 6100 sayılı HMK: m.4, 199, 266, 389, 400–401. 6325 sayılı Kanun: m.18/B/1-a.