Almanya’da Vefat Eden Kiracının Türkiye’deki İşyeri Kirası: TBK 333–356, Fesih ve Mirasçılar

Kısa Özet

Almanya’da yaşayan mirasçılar açısından doğru işlem önce kiracının sıfatının, kira sözleşmesinin ve mirasın durumunun belgelerle belirlenmesidir. Fesih, devam, borç ve teslim ayrı hukuki süreçlerdir.

Kanun maddeleri

Ölen kişinin gerçekten kiracı olup olmadığını belirleyin

Almanya’da vefat eden kişinin Türkiye’de dükkân, mağaza veya atölye işletmesi, onun kira sözleşmesinin mutlaka şahsen tarafı olduğunu göstermez. Sözleşmede kiracı şirketin kendisi olabilir. Ölen kişi gerçek kişi kiracıysa 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.333 ve 356 incelemesi başlar. Sözleşmede limited şirket kiracıysa ortağın ölümü, tüzel kişiliğin kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Kiraya verenin ölmesi ise başka bir hukuki ihtimaldir: o durumda malik tarafındaki miras geçişi ayrıca incelenir.

İlk aşamada kira sözleşmesinin taraf bilgisi, imza sayfaları, ek protokoller ve varsa ticaret sicili kayıtları alınmalıdır. İşletmenin tabelası, vergi levhası ve ödemelerin yapıldığı hesap yardımcı delildir; ancak tek başına sözleşmedeki tarafı değiştirmez. Yanlış kişiye gönderilen ihtar hem geçerlilik hem ispat yönünden risk yaratır.

TBK m.333: Kiracının ölümü sözleşmeyi otomatik bitirmez

TBK m.333, kiracının ölümünde mirasçıların yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi en yakın fesih dönemi sonu için feshedebileceklerini düzenler. Bu özel hak, ölümle kiracılığın derhâl ve kendiliğinden sona erdiğini söylemez. Dolayısıyla Almanya’da ölüm kaydı düzenlenmiş olması, Türkiye’de kira bedellerinin ve teslim yükümlülüklerinin anında bittiği anlamına gelmez. İşlem yapmadan önce tarafların sözleşmeyi sürdürme niyeti ve mevcut kullanım araştırılır.

Yasal fesih dönemi belirlenirken kira başlangıç tarihi, sözleşme türü, süresi ve TBK m.329’daki bildirim esasları incelenmelidir. Doğru düzenlenmeyen bir ihtar, tahliye tarihini gereksiz yere erteleyebilir. Fesih iradesinin kime, ne zaman ve hangi içerikle ulaştığının ispatlanabilir olması gerekir. Kiraya verenin telefon görüşmesinde ölüm haberini öğrenmiş olması, mirasçılar adına yapılmış geçerli yazılı fesih anlamına gelmez.

TBK m.356: Kimler kira sözleşmesini sürdürebilir?

TBK m.356, konut ve çatılı işyeri kiralarında ölen kiracının ortaklarını, bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçılarını ve ölen kiracıyla aynı konutta oturanları, sözleşmeye ve kanuna uymaları şartıyla taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilecek kişiler arasında sayar. Kanunun saymadığı bütün yasal mirasçılara sırf miras payları bulunduğu için sınırsız bir işyeri kullanma hakkı verildiği sonucuna varılamaz. Hangi kategoriye girildiği belgelerle açıklanır.

Örneğin işyerinde faaliyetini sürdüren ortağın kira ilişkisinin devamına yönelik iddiası ile Almanya’da yaşayan ve işyerinde hiç çalışmamış çocuğun iddiası aynı değildir. Ortaklık ve meslek kayıtları, fiilî kullanım, sözleşmeye uygun ödeme ve ilgili işletme belgeleri değerlidir. Kiraya verenin bu şartları atlayıp her mirasçıyı yeni kiracı sayması da bütün mirasçıların devam hakkını peşinen reddetmesi de doğru hukuki yöntem değildir.

Fesih ve devam hakkı arasında seçim

TBK m.333 çıkış yolunu, m.356 kanunda sayılan kişilerin devam imkânını düzenler. Bu maddeler birbiri yerine geçmez. Almanya’daki mirasçılar işyerini kapatıp doğacak kira borcunu sınırlandırmak isteyebilir; Türkiye’deki ortak aynı işyerini işletmeye devam etmek isteyebilir. Böyle bir durumda talep sahiplerinin hukuki sıfatları, mevcut sözleşmenin devamı ve işletme mallarının korunması üç ayrı sorudur.

Mirasçının “ben artık bu işle ilgilenmiyorum” mesajı fesih usulünü tamamlamaz. İş ortağının “anahtar bende” demesi de m.356 kapsamındaki hakkı kendiliğinden ispatlamaz. Önce istenen sonuç açık biçimde belirlenir: geçerli fesih ve teslim mi, kanuni devam şartlarına göre kullanım mı, yoksa kira alacağı hakkında uyuşmazlık mı? Her hedefe uygun ayrı belge, muhatap ve hukuki dayanak gerekir.

TMK m.599 ve mirasçıların kira borcu sorumluluğu

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.599, mirasçıların mirasbırakanın ölümüyle mirası bir bütün olarak kanun gereği kazandığını ve kanuni istisnalar saklı kalmak üzere murisin borçlarından kişisel olarak sorumlu olduğunu düzenler. Bu yüzden ölüm tarihinden önceki kira borcu, ödenmemiş yan giderler ve sözleşmenin doğurduğu diğer borçlar incelenmelidir. Bununla birlikte kiracının gerçek kişi veya şirket oluşu ve mirasın kabul veya reddi durumu sorumluluk hesabı bakımından önemlidir.

Ölümden sonraki kira alacakları ayrıca doğduğu döneme göre hesaplanır. Sözleşme hukuken sona erene kadar devam eden kullanım ve ödeme yükümlülükleriyle ölümden önceki borçlar tek satırda toplanmamalıdır. Mirasçıların Almanya’da ikamet etmesi kira alacağının kendiliğinden silinmesi anlamına gelmez. Borçlu veya alacaklı tarafın düzenlediği çizelge kira başlangıcı, vade, ödeme, faiz ve teslim tarihlerine göre denetlenmelidir.

Türkiye’deki işyeri için Türk hukukunun uygulanması

5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun m.25/1, taşınmazlara veya onların kullanımına ilişkin sözleşmelerin taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna tabi olduğunu düzenler. Dükkân Türkiye’de bulunuyorsa kira sözleşmesinin esasına Türk hukuku uygulanır. Kiracının Almanya’da ölmesi veya bütün mirasçıların Köln, Berlin, Frankfurt ve Hamburg’da oturması tek başına Alman kira hukukunu uygulanır kılmaz.

Mirasçılık statüsü ise ayrı hukuki incelemedir. MÖHUK m.20 mirasın ölenin millî hukukuna tabi olduğunu, Türkiye’deki taşınmazlar bakımından Türk hukukuna ilişkin özel hüküm bulunduğunu belirtir. Kira konusu taşınmazı kullanmaya ilişkin sözleşme ile ölenin terekesi aynı hukuki ilişki değildir. Çifte vatandaşlık, ölüm kaydı ve yabancı mirasçılık belgelerinin Türkiye’de kullanılması bakımından da bu ayrım korunur.

Çatılı işyeri kirası ile ürün kirasını karıştırmayın

Ölen kişinin tarla, sera veya ürün veren başka bir işletme kiralamış olması hâlinde, sözleşmenin ürün kirası niteliğinde bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilir. TBK m.371, ürün kirasında kiracının ölümüne ilişkin başka bir fesih kuralı içerir ve mirasçılarla kiraya veren için altı aylık yasal fesih bildirimini düzenler. Buna karşılık çatılı işyeri kirasında özellikle TBK m.333 ve m.356 öne çıkar. Aynı fesih örneğinin bütün taşınmazlara uygulanması doğru değildir.

Yalnızca kiralananda çatı olması belirleyici değildir; kullanım amacı, sözleşmeyle bırakılan haklar ve fiilî işletme biçimi değerlendirilir. Tarla kirası için hazırlanmış hazır ihtarın bir mağaza kirasına uygulanması süre hesabında ciddi hata yaratabilir. Almanya’dan avukata gönderilecek belgelerde kiralananın tam adresi ve kullanım amacı açık yazılmalıdır.

Şirket ortağının ölümü kira borcunu değiştirir mi?

Şirketin kendi adına taraf olduğu kira sözleşmesinde ortağın vefatı, şirketin kira ilişkisinin kendiliğinden sonu değildir. Limited şirketin malvarlığı ve borçları ile ortağın kişisel terekesi farklı varlık alanlarıdır. Şirketin müdürünün de ölmüş olması hâlinde temsil ve ticaret sicili işlemleri ayrıca gündeme gelir. İşyerini kimin kullandığı ile kirayı kimin ödeyeceği sorusu, şirket sözleşmesi ve temsil kayıtları üzerinden belirlenir.

Buna karşılık murisin şahsen kiracı olduğu ve kendi adına işletme yürüttüğü durumda m.333’ün uygulama alanı doğar. Taraf belirsizliği giderilmeden şirket adına veya mirasçılar adına kabul, ibra, borç üstlenme ve teslim protokolü imzalanmamalıdır. Kira sözleşmesinin imza kısmının okunması, bütün sonraki hukuki stratejinin temelidir.

Ölümden sonra boş kalan dükkânın kirası

TBK m.324 uyarınca kiralanan kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece, kiracının kendisinden kaynaklanan sebeple kullanılmaması veya sınırlı kullanılması kira bedeli borcunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Dolayısıyla Almanya’da vefat eden kiracıya ait mağazanın kapalı kalması, ölümden sonraki bütün kira bedellerini otomatik olarak sıfırlamaz. Kira ilişkisinin hangi tarihte geçerli biçimde sona erdiği tespit edilmelidir.

Kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler, yeniden kiralama ve kiralananın geri verilmesi gibi maddi olgular da hesapta rol oynar. Mirasçıların fiilen dükkânı hiç kullanmamış olması kayıt altına alınabilir ancak bu durum fesih koşullarının yerini tutmaz. Her ay için borç, vade, ödenen tutar ve ihtar tarihi ayrı incelenmelidir.

Mirasın reddi ile kira feshi ayrı işlemlerdir

TMK m.605 mirasın reddini, m.606 temel süreyi, m.609 ise sulh mahkemesine sözlü veya yazılı ret beyanını düzenler. Mirasın reddi, kiraya verenle yapılacak sözleşmesel fesih işleminden farklıdır. Ağır borçlu bir işyeri nedeniyle mirası reddetmeyi düşünen kişi, tereke mallarına ilişkin davranışlarının hukuki sonucunu dikkate almalıdır. Önce ölüm kayıtları, terekenin aktifi ve pasifi ile yapılmış işlemler belirlenir.

Almanya’daki mirasçının aile grubuna “mirası istemiyorum” yazması, Türkiye’de ret işleminin yerine geçtiği kabul edilerek hareket edilemez. Ret hakkının kullanılmasına ilişkin usul ve süre değerlendirmesi ayrıca yapılır. TBK m.333 kapsamında fesih ihtarı düzenlenmesi ile TMK m.609’a göre ret beyanında bulunulması farklı muhatap ve şekil gerektirir. Belgeler zamanında hazırlanmalıdır.

Kiraya veren ölüm haberinden sonra ne yapabilir?

Kiraya verenin önceliği sözleşmenin gerçek tarafını, muhatap olacağı kişileri ve varsa kira alacağını belirlemektir. Mirasçılık belgesi veya şirket sicili kayıtları bu amaçla istenebilir. Ancak ölüm haberi tek başına kiraya verene işyerinin kilidini zorla değiştirme, içerideki malları boşaltma veya kanuni usul olmadan tahliye yaptırma hakkı vermez. Kira alacağı ve teslim talebi usulüne uygun biçimde ileri sürülmelidir.

İşyerinin halen ortak tarafından kullanılması durumunda TBK m.356 yönünden hak iddiası değerlendirilir. Kiraya verenin kimden hangi tarihte ödeme aldığı ve kiminle yazıştığı düzenli kaydedilmelidir. Aynı şekilde mirasçı da kiraya verenin tüm taleplerini ölüm üzerine kendiliğinden kesinleşmiş borç olarak kabul etmemelidir.

Dükkân anahtarı ve envanter teslimi

İşyeri içinde bulunan makine, stok, raf, bilgisayar, kasa ve diğer eşyaların mülkiyeti ayrı tespit edilir. Bunlar murise, şirkete, kiraya verene veya üçüncü kişilere ait olabilir. TBK m.334 kiralananın geri verilmesi yükümlülüğünü, m.335 ise kiraya verenin geri verme sırasındaki eksiklik ve ayıpları gözden geçirip bildirme sorumluluğunu düzenler. Teslim tutanağında tarih, taşınmazın adresi, anahtar sayısı ve teslim alanın kimliği gösterilmelidir.

Almanya’daki mirasçı adına işlem yapan kişinin temsil yetkisi belgelenir. İşyeri tesliminde sayaç okumaları, fotoğraflar, videolar, demirbaş listesi ve varsa eksik eşya itirazları birlikte kaydedilir. Yalnızca dükkânı terk etmek kira sözleşmesini hukuken feshetmekle aynı şey değildir. İspat edilebilir teslim, gelecekteki hasar ve kira uyuşmazlığını azaltır.

Hapis hakkı ve üçüncü kişi malları

TBK m.336 taşınmaz kiralarında işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedeli için belirli taşınırlar üzerinde kiraya verenin hapis hakkını düzenler. TBK m.337 üçüncü kişilere ait mallara ilişkin sınırlara, m.338 hakkın kullanılma usulüne yer verir. Bu hükümler kiraya verenin işyerindeki bütün eşyayı hiçbir işlem yapmadan kendi mülkiyetine geçirebileceği anlamına gelmez. İlgili malın türü ve kime ait olduğu araştırılmalıdır.

Fatura, seri numarası, tedarik sözleşmesi ve şirket envanteri eşyanın mülkiyetini ispat bakımından önemlidir. Almanya’daki mirasçıya yöneltilen kira borcu ile şirkete ait makine üzerinde ileri sürülen hak tek bir talep sanılmamalıdır. Gerekirse icra işlemleri ve üçüncü kişi hakları ayrıca incelenir.

Güvence bedeli, hasar ve hesaplaşma

TBK m.342 konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedelinin temel kurallarını içerir. Depozitonun kimin hesabından ödendiği, türü, kira alacağı ve hasar iddiası ayrı dosyalanmalıdır. Almanya’da ikamet ediyor olmak tek başına depozitonun iadesini engelleyen bir hukuk kuralı değildir. Bununla birlikte haklı kesintiler olup olmadığı sözleşme ve belgelerle belirlenir.

İlk teslim hâliyle son teslim hâli karşılaştırılır. TBK m.334 normal kullanımdan kaynaklanan eskime ile sözleşmeye aykırı zarar ayrımı bakımından önemlidir; m.335 ise kiraya verenin bildirimine ilişkin kurallar içerir. Depozitonun kime ödeneceği konusunda mirasçılık belgesi, varsa temsil yetkisi ve banka bilgileri araştırılır. Tutarsız, tarihsiz veya belgesiz hesap çizelgesiyle kapatma protokolü imzalanmamalıdır.

Almanya’da düzenlenmiş belgelerin kullanılması

Ölüm kaydı, mirasçılık belgesi, kimlik ve vatandaşlık kayıtları, kira sözleşmesi, ödeme belgeleri ve varsa kiraya veren ihtarları temel evrakı oluşturur. Türkiye’deki nüfus kayıtlarıyla Almanya’daki ölüm belgesindeki ad-soyad, doğum tarihi ve aile bilgileri eşleştirilir. Yabancı resmi belgenin Türkiye’de kullanılması için apostil, tercüme veya başka usul gerekip gerekmediği belge türü ve uygulanabilir uluslararası anlaşmalara göre belirlenmelidir.

Her yabancı belge için koşulsuz aynı apostil gereklidir diye yazılması doğru değildir. Almanya’dan gönderilen noter belgesi ile çok dilli nüfus kayıt örneği aynı belge değildir. Mirasçıların kimlik bilgileri ve posta adresleri hukuki tebligat bakımından da önem taşır. Dosyaya konulacak her resmî belgenin hangi işlemi ispatladığı not edilmelidir.

Vekâletle Türkiye’ye gelmeden takip

Almanya’da yaşayan mirasçı Türkiye’deki kira ihtilafını uygun vekâletnameyle avukat aracılığıyla takip edebilir. Vekâletnamenin düzenlendiği makam ve kullanılacak işlem önemlidir. HMK m.74 sulh, feragat, kabul ve kanunda özel yetki aranan işlemler bakımından ayrıca kontrol edilir. Kira feshi, arabuluculuk, dava, icra, mirasın reddi ve tahsilat aynı hukuki işlem olmadığından gerekli yetkiler dosyaya özgü belirlenir.

Türkiye’ye gelmeden işlem yapılacağı için kiraya verenin adresi, taşınmazın yeri, kiracı ve mirasçı bilgileri, ödeme ve tebligat kayıtları baştan temin edilmelidir. Vekâlet yoluyla hukuki işlem yapılması, kanuni görev ve yetki kurallarını değiştirmez; ancak belge ve temsil işlemlerinin koordinasyonunu sağlar.

Fesih bildirimi yazılı hazırlanmalı

TBK m.348 konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliğini yazılı şekle bağlar. Kiracının ölümüne dayanarak fesih hakkı kullanılacaksa TBK m.333’teki yasal dönemler ve m.348’deki şekil birlikte değerlendirilir. Almanya’daki mirasçının WhatsApp üzerinden “artık kiracı değiliz” yazması, bütün şekil ve ulaşma koşullarının yerine geldiği anlamına gelmeyebilir.

Bildirimde kira sözleşmesi, kiralananın adresi, kiracının ölüm tarihi, muhatap ve hangi hukuki sonuç istendiği açıkça yazılır. Tebliğ tarihi ispatlanabilir yöntem seçilir. Anahtar teslimi ve depozito hesaplaşması için ayrı tutanak hazırlanır. Birden çok mirasçı bulunduğunda hangi kişinin ne yetkiyle hareket ettiği belgelenir; rastgele imza ile bütün mirasçıların hakları hakkında kesin işlem yapılmamalıdır.

Arabuluculuk, mahkeme görevi ve yetki

6325 sayılı Kanun m.18/B(1)(a), taşınmazın 2004 sayılı Kanun uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri ayrık tutarak kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuğu öngörür. Kiraya verenle mirasçılar arasında kira alacağı, devam veya teslim uyuşmazlığı bulunuyorsa arabuluculuğa başvuru koşulu incelenir. Kanundaki istisnayı bütün tahliye ve kira taleplerine gelişigüzel genişletmek doğru değildir.

HMK m.4(1)(a) kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesini görevli kılar. Mahkemenin yer bakımından yetkisi için HMK m.6 ve 10 ile uluslararası unsur açısından MÖHUK m.40 değerlendirilir. Türkiye’deki bir işyerine ilişkin uyuşmazlığın taraflarının Almanya’da oturması, tek başına Türk mahkemelerini yetkisiz kılmaz; somut dava ve bağlantılar önemlidir.

Gecikmiş kirada zamanaşımı ve ödeme dökümü

TBK m.147/1 kira bedelleri gibi dönemsel edimlerden doğan alacaklar için beş yıllık zamanaşımı düzenler. Bu süre ölüm anından itibaren bütün borçlar için tek defada işlemeye başlayan otomatik bir beş yıl olarak anlaşılmamalıdır. Her alacağın muacceliyet tarihi, yapılan ödemeler ve zamanaşımını etkileyebilecek hukuki olaylar ayrıca araştırılır. Ölüm öncesi ve sonrası kalemler ayrı tutulmalıdır.

Kiraya verenin sunduğu tabloda her ay için kira tutarı, vade, yapılan ödeme, varsa faiz ve temerrüt ihtarı gösterilmelidir. Mirasçılardan belge görmeden toplam tutarı kabul etmeleri beklenmemelidir. Gerekirse banka hesap hareketleri ve şirket muhasebe kayıtları toplanır. Almanya’dan yapılmış para transferlerinin hangi ayın kirasına ilişkin olduğu da açıklığa kavuşturulur.

Mirasçılar birbiriyle anlaşamıyorsa

Bir mirasçı dükkânın kapatılmasını, diğeri ticaretin sürmesini isteyebilir. Kira sözleşmesinin tarafı ve TBK m.356’nın saydığı kişilerin hukuki durumu açıklanmadan bu talepler arasında tercih yapılamaz. Miras payı ile işyerinde kiracı sıfatıyla faaliyet gösterme hakkı farklı hukuki meselelerdir. Tereke içindeki stok ve demirbaşın korunması da ayrı bir yükümlülüktür.

Miras ortaklığının yönetimi için TMK m.640 çerçevesindeki araçlar düşünülebilir; ancak miras ortaklığına temsilci atanması m.356’da sayılan koşulları ortadan kaldırmaz. Aile içi anlaşmazlık, kiraya verene karşı hukuki konumu belirsiz bırakmanın gerekçesi olmamalıdır. Belgeler tamamlanırken hangi kişi hangi sıfatla muhatap olacak belirlenmelidir.

Dört ayrı vaka üzerinden çözüm

Berlin’de gerçek kişi kiracı ölmüş ve dükkân kapalı kalmışsa mirasçıların m.333 fesih dönemi ile teslim tarihini belirlemesi gerekir. Düsseldorf’ta bir limited şirket ortağı ölmüşse şirketin kira sözleşmesi ile ortağın terekesi ayrılır. Hamburg’da bir iş ortağı faaliyetini sürdürüyorsa m.356 şartlarını kanıtlama gereği öne çıkar. Köln’de yaşayan mirasçılara büyük kira borcu çıkarılmışsa sözleşme, vadeler, ödemeler ve mirasın reddi durumu birlikte incelenir.

Bunlar somut mahkeme kararı veya varsayımsal mevzuat kuralı değildir; birbirinden farklı hukuki koşulları görünür kılmak için oluşturulmuş öğretici örneklerdir. Her birinde işlem farklıdır: fesih ve teslim, şirket temsil yetkisi, devam hakkının ispatı veya borç ve miras incelemesi. Aynı standart dilekçenin dört uyuşmazlığı birden çözmesi beklenmez.

Almanya’dan işlem için kontrol listesi

Önce tam kira sözleşmesi ve ekleri alınır; kiracının şahıs mı şirket mi olduğu belirlenir. Sonra ölüm tarihi, mirasçılar ve varsa miras reddi incelenir. Kira ödeme dökümü, güvence bedeli, ihtarlar, işyeri envanteri ve anahtarlar belgelenir. TBK m.333 uyarınca fesih mi, m.356 uyarınca devam mı istendiğine karar verilmeden kiraya verene kesin beyan verilmez.

İşyerinin teslimi gerekiyorsa yazılı ihtar, anahtar teslim tutanağı, sayaç ve hasar kaydı hazırlanır. Borç ihtilafında önce hesap ve zamanaşımı, sonra zorunlu arabuluculuk, icra ve dava seçenekleri değerlendirilir. Yurt dışı ikamet nedeniyle vekâletname ve yabancı belgelerin kullanılma usulü baştan belirlenir. Türkiye’ye gelmeden dosya koordinasyonu mümkündür; görevli mahkemenin yeri kanuna göre ayrıca belirlenir.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı Almanya’da ölürse Türkiye’de kira sözleşmesi biter mi?

Hayır. TBK m.333 mirasçılara yasal süreye uyarak en yakın fesih dönemi sonunda fesih hakkı tanır.

Ölen kiracının çocukları dükkânda otomatik olarak devam edebilir mi?

Yalnız mirasçı olmak TBK m.356’daki özel devam hakkını tek başına sağlamaz; kanunda sayılan sıfata sahip olunmalıdır.

Ölen kiracının iş ortağının durumu nedir?

TBK m.356 ortakları sayar; ortaklık ve sözleşmeye uyum delillerle ispatlanmalıdır.

Kiracı şirketse ortağın ölümü sözleşmeyi bitirir mi?

Şirket kiracıysa ortağın ölümü, şirketin kira sözleşmesini doğrudan sona erdirmez.

Kira Almanya hukukuna mı tabidir?

MÖHUK m.25 uyarınca Türkiye’de bulunan taşınmazın kullanımına ilişkin sözleşmede Türk hukuku uygulanır.

Mirasın reddi ile kira feshi aynı mıdır?

Hayır. TMK m.605 ve devamındaki ret işlemi, TBK m.333 feshiyle farklıdır.

İşyeri kapalıysa kira ödeme yükümlülüğü biter mi?

TBK m.324 kapsamında sırf kullanılmama kira borcunu otomatik olarak bitirmez.

Kiraya veren işyerindeki tüm eşyalara el koyabilir mi?

Hayır. TBK m.336–338’de hapis hakkının belirli koşul ve sınırları vardır.

Depozitonun iadesi istenebilir mi?

Evet, güvence bedeli TBK m.342, sözleşme, teslim ve alacak durumu esas alınarak hesaplanır.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk şart mı?

6325 sayılı Kanun m.18/B kira uyuşmazlıklarında kural olarak dava şartıdır; ilamsız icrayla tahliye istisnası vardır.

Dava hangi mahkemede açılır?

HMK m.4 kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesini görevli kılar; yetki ayrıca incelenir.

Almanya’dan Türkiye’ye gelmeden işlem yapılabilir mi?

Usulüne uygun vekâletnameyle avukat aracılığıyla takip mümkündür; gerekli özel yetkiler belirlenir.

İlgili içerikler ve resmî mevzuat

• Almanya’da mirasın reddi
• Almanya’dan vekâletname
• Kirada yan giderler
• Yurt dışındaki ev sahibinin kira takibi
• Kiraya veren ölürse
• 6098 sayılı TBK – Adalet Bakanlığı
• 4721 sayılı TMK – Adalet Bakanlığı
• 5718 sayılı MÖHUK – TBMM
• 6100 sayılı HMK – Adalet Bakanlığı
• 6325 sayılı HUAK – Adalet Bakanlığı

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →