Kira Sözleşmesinde Yan Giderleri Kim Öder? TBK 303 Rehberi 2026

TBK m.303 Yan Giderler İçin Hangi Kuralı Getirir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.303, kiraya verenin borçları bölümünde yer alır ve şu temel kuralı kurar: Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Madde, kira bedeli dışındaki giderlerin tamamını tek başına düzenlemez. Vergi ve zorunlu sigorta gibi yükümlülükler m.302’de; kiracının olağan temizlik ve bakım giderleri m.317’de; konut ve çatılı işyeri kiralarındaki ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri ise m.341’de ayrıca düzenlenmiştir.

Bu sistematik ayrım önemlidir. Uyuşmazlıkta önce “yan gider” denilen bedelin hangi kanun maddesine girdiği tespit edilmelidir. Bir apartman veya site yönetiminin aylık tek bir aidat rakamı belirlemesi, bu toplam içindeki her kalemin kiracı-kiraya veren ilişkisinde aynı kişiye ait olduğu anlamına gelmez. Günlük tüketim, rutin işletme, küçük bakım, büyük onarım, demirbaş yenileme ve mülkiyete bağlı giderler farklı kurallara tabi olabilir.

6098 sayılı Kanunun güncel metnine Mevzuat Bilgi Sistemi – Türk Borçlar Kanunu üzerinden ulaşılabilir.

Kira Hukukunda Yan Gider Ne Demektir?

Yan gider, kira bedelinin kendisi olmayan fakat kiralananın kullanımı, işletilmesi veya kira ilişkisinin yürütülmesiyle bağlantılı ek giderdir. Ancak “yan gider” kavramı, gündelik dilde kullanılan “evle ilgili her masraf” anlamına gelmez. Kanunun farklı maddelerde yaptığı dağılım dikkate alınmadan bütün kalemleri aynı sepete koymak yanlış sonuç verir.

Örneğin ortak alan aydınlatması, merkezi ısıtma tüketimi, su tüketimi, kapıcı ve günlük temizlik gibi işletme kalemleri konut ve çatılı işyeri kiralarında m.341 bakımından kullanma gideri niteliği taşıyabilir. Buna karşılık çatının tamamen yenilenmesi, asansörün ekonomik ömrü dolduğu için değiştirilmesi veya binanın değerini koruyan esaslı bir demirbaş yatırımı, kiracının sırf günlük kullanımından doğan tüketim gideriyle aynı değildir.

Bir giderin kime ait olduğunun belirlenmesinde dört soru sırasıyla sorulmalıdır: Gider neden doğdu? Hangi kanun maddesi bu gideri düzenliyor? Kira sözleşmesinde açık bir hüküm var mı? Apartman veya site yönetimi karşısındaki sorumluluk ile kiracı-kiraya veren arasındaki iç ilişki aynı mı? Bu ayrım yapılmadan “aidatı kiracı öder” veya “bütün masraf ev sahibine aittir” sonucuna gidilmemelidir.

TBK 303 ile TBK 341 Arasındaki Fark Nedir?

TBK m.303 kira sözleşmesinin genel hükümleri arasında yer alır. TBK m.341 ise yalnız konut ve çatılı işyeri kiraları için özel düzenlemedir. M.341’e göre sözleşmede aksine hüküm yoksa kiracı, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanır. Giderlere katlanan taraf, istem üzerine bu giderleri doğrulayan belgelerin birer örneğini diğer tarafa vermek zorundadır.

Özel hüküm niteliğindeki m.341 nedeniyle konut kiracısının fiilen tükettiği doğal gaz, merkezi ısıtma, su veya ortak alan tüketim payını sırf m.303 metninden hareketle kiraya verene yüklemek doğru değildir. Aynı şekilde m.341’in varlığı da büyük onarım ve mülkiyete bağlı bütün giderleri kiracıya dönüştürmez. İki madde birlikte okunmalıdır.

Kullanma giderleri için belge isteme hakkını ayrıntılı açıkladığımız Kiracı Isıtma, Su ve Elektrik Gider Belgelerini İsteyebilir mi? TBK 341 rehberi bu özel hükmün uygulamasını açıklar.

Apartman veya Site Aidatını Kiracı mı Ev Sahibi mi Öder?

“Aidat” tek başına hukuki nitelik belirtmez. Site yönetimi aylık aidat içinde ortak alan elektriği, güvenlik, temizlik, personel, bahçe bakımı, havuz işletmesi, asansör aylık bakımı, sigorta, demirbaş fonu ve büyük onarım karşılığını birlikte toplayabilir. Kiracı-kiraya veren ilişkisinde bu kalemlerin ayrı ayrı niteliği incelenir.

Kiracının doğrudan yararlandığı ve olağan kullanımın devamı için yapılan düzenli işletme giderleri kiracıya yüklenebilir. Buna karşılık mülkiyetin korunmasına veya değer artırıcı esaslı yenilemeye ilişkin kalemlerin yalnız aidat adı altında tahsil edilmesi, bunları otomatik olarak kiracı borcuna dönüştürmez. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yönetimin malik veya kiracıdan talep yetkisi ile tarafların kendi aralarındaki nihai yükümlülük hesabı farklı meselelerdir.

Bu ayrımı ayrıntılı biçimde ele aldığımız Kiracı Demirbaş ve Apartman Masraflarını Öder mi? sayfasında aidat, asansör, çatı, mantolama ve demirbaş örnekleri ayrıca açıklanmıştır.

Bakım, Tamir ve Büyük Onarım Giderleri Kime Aittir?

TBK m.317’ye göre kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder; yerel âdet de göz önünde tutulur. Bu hüküm küçük ve olağan kullanım giderlerini kiracıya yükler. Kiraya verenin TBK m.301’deki kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurma borcu ise kira süresince devam eder.

Bu nedenle “bakım” kelimesi tek başına yeterli değildir. Kombinin yıllık rutin bakımı ile ana kartının kullanıcı kusuru olmadan arızalanması; musluk perlatörünün temizlenmesi ile ana su tesisatının yenilenmesi; asansörün aylık servis bedeli ile asansör motorunun ekonomik ömrü nedeniyle komple değişmesi aynı gider türü değildir.

Somut bir örnek için Kombi Masrafını Kim Öder? Kiracı mı Ev Sahibi mi? rehberimiz incelenebilir. Burada belirleyici ölçüt, giderin olağan kullanım ve rutin bakım mı yoksa kiraya verenin elverişli bulundurma borcuyla bağlantılı onarım/yenileme mi olduğudur.

Vergi ve Zorunlu Sigorta Yan Gider Sayılır mı?

Türk Borçlar Kanunu bu kalemleri m.302’de özel olarak düzenlemiştir. Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda farklı düzenleme bulunmadıkça kiraya veren katlanır. Bu sebeple m.302 kapsamındaki mülkiyete bağlı yükümlülükler ile m.303’ün yan giderleri ve m.341’in kullanım giderleri birbirine karıştırılmamalıdır.

Bu konuda yayımladığımız Kiralananın Vergi ve Zorunlu Sigorta Giderini Kim Öder? TBK 302 yazısı, vergi ve zorunlu sigorta ayrımını madde bazında açıklamaktadır.

Kira Sözleşmesinde “Bütün Yan Giderler Kiracıya Aittir” Yazması Yeterli mi?

Sözleşme hükümleri gider dağılımında önemlidir; ancak kira türü ve emredici hükümler gözden kaçırılamaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.346, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini düzenler. Bu nedenle yan gider kavramının sınırı, kiracıyı koruyan düzenlemelerle birlikte belirlenmelidir.

Genel işlem koşulu niteliğindeki standart sözleşme hükümlerinde ayrıca TBK’nın genel işlem koşullarına ilişkin hükümleri gündeme gelebilir. Sözleşme maddesi açık değilse giderin türü, tarafların önceki uygulaması, fatura veya yönetim belgeleri ve kanundaki özel düzenlemeler birlikte yorumlanır. “Tüm masraflar kiracıya aittir” şeklindeki tek cümle, her bir masraf türü için kanuni rejimi ortadan kaldıran sınırsız bir yetki vermez.

Kiracı Ödememesi Gereken Bir Yan Gideri Ödediyse İade İsteyebilir mi?

Kiracı, kendi borcu olmadığı ileri sürülen bir gideri kiraya veren hesabına ödediğinde ödeme sebebi, sözleşme hükmü ve giderin hukuki niteliği incelenir. Gerçekte kiraya verene ait olan bir giderin kiracı tarafından ödenmiş olması, şartları varsa alacak, mahsup veya sebepsiz zenginleşme hükümlerini gündeme getirebilir. Ancak kira bedelinden tek taraflı kesinti yapılmadan önce takas şartlarının oluşup oluşmadığı kontrol edilmelidir.

TBK m.326 kira sözleşmesinden doğan alacaklarda takas hakkından önceden vazgeçme yasağını düzenler. Uygulama için TBK 326 takas rehberi incelenebilir. Belgesiz bir kesinti, kiracının kira bedelinde temerrüde düştüğü iddiasına yol açabileceğinden ödeme ve mahsup hesabı yazılı kurulmalıdır.

Yan Gider Talebinde Hangi Belgeler İstenmelidir?

Yan gider uyuşmazlığında ilk iş, toplam aidat veya masraf rakamını kalemlere ayırmaktır. Yönetim veya kiraya veren yalnız “bu ay 8.000 TL aidat” dediğinde hukuki nitelik denetlenemez. İşletme projesi, yönetim kararı, fatura, bakım sözleşmesi, personel gideri ve demirbaş kararı gibi belgeler görülmelidir.

• Kira sözleşmesinin giderlere ilişkin maddeleri,
• Apartman/site işletme projesi ve bütçesi,
• Kat malikleri kurulu kararları,
• Faturalar ve servis sözleşmeleri,
• Isıtma ve su tüketim dağıtım belgeleri,
• Demirbaş veya yatırım kararları,
• Kiracıya yapılan yazılı bildirimler,
• Banka dekontları ve ödeme açıklamaları,
• Varsa yönetim tarafından düzenlenen borç dökümleri saklanmalıdır.

TBK m.341 kapsamındaki kullanma giderlerinde, gideri ödeyen taraf istem üzerine ispatlayıcı belgelerin örneklerini diğer tarafa vermek zorundadır. Bu hüküm, şeffaf gider hesabı bakımından doğrudan önem taşır.

Yan Gider Ödenmezse Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Kiracının kanunen veya sözleşme gereği ödemekle yükümlü olduğu yan giderler, kira ilişkisinde temerrüt hükümlerine konu olabilir. TBK m.315, kiracı teslimden sonra muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya verenin yazılı süre vererek ödeme istemesini ve süresinde ödeme olmazsa sözleşmeyi feshedebileceğini düzenler. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür; diğer kiralarda en az on gündür.

Ancak tahliye tehdidinden önce talep edilen kalemin gerçekten kiracının yan gider borcu olup olmadığı belirlenmelidir. Malik tarafından karşılanması gereken büyük bir yenileme giderinin “aidat borcu” adıyla kiracıya gönderilmesi, sırf bu isim kullanıldığı için m.315 anlamında geçerli yan gider borcu oluşturmaz. Uyuşmazlıkta borcun kaynağı ve miktarı ispatlanmalıdır.

Yan Gider Uyuşmazlığında Arabuluculuk Zorunlu mu?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B gereğince, İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız tahliye yolu hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Yan giderin kime ait olduğu, fazla ödeme iadesi veya kira ilişkisinden doğan gider alacağına ilişkin dava açılacaksa bu düzenleme uygulanır.

6325 sayılı Kanunun güncel metnine Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden ulaşılabilir. Arabuluculuk başvurusunda toplam tutar yerine gider kalemleri, dönemleri, ödeme belgeleri ve sözleşme hükümleri ayrı ayrı gösterilmelidir.

TBK 303 Yan Giderler Hakkında Sık Sorulan Sorular

TBK 303’e göre bütün yan giderleri ev sahibi mi öder?

Hayır. M.303 genel kuraldır; konut ve çatılı işyeri kiralarında m.341 kullanım giderleri için özel düzenleme getirir. Ayrıca kiracının olağan temizlik ve bakım giderleri m.317 kapsamındadır.

Su ve elektrik yan giderini kim öder?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında aksi kararlaştırılmadıkça ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine TBK m.341 uyarınca kiracı katlanır.

Asansör aylık bakımını kiracı öder mi?

Olağan işletme ve kullanım niteliğindeki aylık bakım ile motor değişimi gibi yatırım niteliğindeki büyük yenileme ayrılmalıdır. Giderin niteliği ve sözleşme incelenir.

Çatı tadilatını kiracı öder mi?

Esaslı çatı onarımı, günlük kullanım giderinden farklıdır. Kiraya verenin elverişli bulundurma borcu ve malik sorumluluğu esas alınır; yalnız aidat adı altında tahakkuk ettirilmesi giderin niteliğini değiştirmez.

Aidatın tamamı kiracıya yüklenebilir mi?

Aidat kalemleri ayrıştırılmalıdır. Günlük işletme ve kullanım giderleri ile demirbaş ve yatırım giderleri aynı hukuki rejime tabi değildir.

Kiracı aidat belgelerini isteyebilir mi?

Evet. Özellikle TBK m.341 kapsamındaki kullanma giderlerinde gideri ödeyen taraf, istem üzerine ispatlayıcı belgelerin örneklerini diğer tarafa vermekle yükümlüdür.

Yan gider sözleşmede kiracıya yazılmışsa kesin geçerli midir?

Sözleşme hükmü önemlidir ancak kira türü, TBK m.346 ve diğer emredici hükümlerle birlikte incelenir. Belirsiz ve aşırı geniş hükümler her gider bakımından aynı sonucu doğurmaz.

Kiracı ödememesi gereken gideri öderse ne yapabilir?

Ödemenin dayanağı ve giderin gerçek borçlusu belirlenir. Şartları varsa iade, alacak veya takas gündeme gelebilir; kira bedelinden tek taraflı kesinti öncesi takas şartları kontrol edilmelidir.

Yan gider ödenmezse tahliye olur mu?

Kiracının gerçekten borçlu olduğu muaccel yan gider ödenmezse TBK m.315 koşulları oluşabilir. Talep edilen kalemin kiracının borcu olduğu ve miktarı ispatlanmalıdır.

Yan gider davasından önce arabuluculuk gerekir mi?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan bu tür davalarda 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca dava şartı arabuluculuk uygulanır.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun fiziksel ofisi Mersin’dedir. Yetki ve usul elverdiğinde Türkiye genelindeki kira uyuşmazlıkları Mersin’den koordine edilir.

Adres: İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin · Telefon: +90 552 224 43 66