Fransa Attestation Immobilière Türkiye’de Tapu Yerine Geçer mi?

Attestation immobilière tam olarak hangi belgedir?

Fransa’da ölümle açılan tereke dosyasında taşınmaz bulunuyorsa noter, mirasçılar lehine mülkiyet geçişini gösteren bir attestation de propriété immobilière düzenler. Notaires de France’ın miras tasfiyesine ilişkin açıklamasında belge, service de la publicité foncière nezdinde yayımlanan ve terekeye dahil Fransız taşınmazların ölümden sonra hak sahiplerine geçişini üçüncü kişilere duyuran işlem olarak tanımlanır. Bu belgenin amacı, Fransız taşınmaz kayıtlarının güncellenmesidir. Bir Fransız taşınmazına ilişkin işlem ile Türkiye’de bulunan bağımsız bölüm üzerindeki hak ayrı hukuki konulardır.

Belgenin başlığında bazen attestation immobilière après décès, bazen attestation de propriété yazılması, taşıdığı işlevi değiştirmez. İlgili noterlik belgesinde ölen kişinin kimliği, mirasçıların sıfatları, taşınmazın Fransa’daki tanımı ve mülkiyet intikalinin dayanakları incelenir. Belgenin yalnızca bir fotokopisini görmek, düzenleyen noteri, asıl dosyayı veya Fransız sicilindeki yayımlanma durumunu doğrulamaya yetmez.

Bu nedenle Türkiye’deki işlem için önce belgenin gerçekten hangi malvarlığına ilişkin olduğu sorulur. İçinde Fransız ada-parseli, kadastro referansı veya adresi yer alan bir kayıt Türkiye’deki tapu kaydına dönüştürülemez. İki ülkedeki taşınmazlar için ayrı dosya ve ayrı sicil incelemesi zorunludur.

Acte de notoriété ile attestation de propriété arasındaki fark

Acte de notoriété, Fransa’da mirasçılık sıfatını ve mirasa çağrılan kişileri belirleyen noterlik belgesidir. Attestation de propriété immobilière ise ölüm nedeniyle belirli bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet değişikliğinin Fransa’daki sicil sisteminde açıklanmasına hizmet eder. Birincisi kişilerin mirasçılık sıfatına, ikincisi Fransız taşınmaz hakkının ölüm sonrası kaydına yöneliktir. Bu ayrım Türk dosyası için gereklidir, çünkü belgenin ispatlamak istediği vakıa doğrudan doğruya kullanım şeklini belirler.

Türkiye’de mirasçılık belgesinin temel dayanağı TMK m.598’dir. Mirasçılık belgesinin Fransa’daki noter belgesiyle birebir eşdeğer sayılması doğru olmadığı gibi, Fransa’daki taşınmaz aleniyet belgesi de Türk tapu müdürlüğünün tescil için aradığı mirasçılık ve diğer belgelerin yerine geçmez. Fransa’da hangi belge hangi amaçla düzenlendiği incelenmeden bütün evraklar “veraset ilamı” şeklinde tercüme edilmemelidir.

Fransız mirasçılık belgesinin Türkiye’deki kullanımı için acte de notoriété ve Türk mirasçılık belgesi incelemesi ayrı bir rehberdir. Bu yazının konusu ise özel olarak taşınmaza ilişkin Fransız noterlik tescil belgesidir.

Fransız taşınmaz siciliyle Türk tapu sicili neden ayrıdır?

Notaires de France’a göre noter, Fransa’da miras kaynaklı taşınmaz intikalini Fransız service de la publicité foncière nezdinde duyurur. Bu kurum, Türkiye’deki tapu müdürlüğü değildir. Fransız sicilinde yayımlanan işlem Fransa’da kayıtlı taşınmaza ilişkindir; sicilin maddi ve coğrafi yetkisi Türkiye’deki gayrimenkule uzanmaz. İki devlet arasında taşınmaz kaydının otomatik kopyalanması anlamına gelen bir tescil mekanizması bu belgede yer almaz.

Türkiye’de taşınmazların aynî hakları Türk tapu sicili sisteminde yürütülür. Fransa’da mülkiyete ilişkin noter belgesi çıkarılmış olması, Türkiye’de miras kalan taşınmazın kaydında mirasçıların adlarının kendiliğinden görüneceği sonucunu doğurmaz. Mülkiyetin maddi hukuk bakımından miras yoluyla kazanılması ile Türk tapu sicilindeki tescil işlemi de ayrı aşamalardır.

Tescil öncesi ve tescil sonrası işlemler bakımından TMK m.705’in ikinci cümlesinin sonucu önem taşır: Mirasla mülkiyet tescilden önce kazanılabilse de malikin tasarruf işlemlerini yapabilmesi tapu tesciline bağlıdır. Bu nedenle Türkiye’deki taşınmazın satışı için önce miras intikali ve diğer sicil gereklilikleri tamamlanmalıdır.

MÖHUK m.20: Türkiye’deki miras taşınmazına hangi hukuk uygulanır?

5718 sayılı Kanun’un 20. maddesinin birinci fıkrası mirasın kural olarak ölenin millî hukukuna tabi olduğunu düzenler; aynı cümle Türkiye’de bulunan taşınmazlara Türk hukukunun uygulanacağını açıkça belirtir. Bu özel hüküm, murisin Fransa’da ikamet etmesi veya Fransa’da noterden belge çıkarmış olması nedeniyle değişmez. Türkiye’deki taşınmazın miras paylarının tespitinde Türk miras kuralları uygulanır.

MÖHUK m.20/2 mirasın açılması, iktisabı ve taksimi bakımından terekenin bulunduğu ülke hukuku bağlantısını kurar. Dolayısıyla miras dosyasının Fransa kısmıyla Türkiye kısmı arasında tek bir belgeyle tüm sonuçları çözme yaklaşımı isabetli değildir. Taşınmazın nerede bulunduğu, murisin vatandaşlığı, varsa çifte vatandaşlık ve ölüme bağlı tasarruflar ayrı hukuki sorular oluşturur.

Fransız hukukundaki miras paylaşım belgesinin belirli bir hak sahibine tanıdığı oran, Türk hukukunun taşınmazlar için uyguladığı yasal veya atanmış mirasçılık oranlarını kendiliğinden değiştirmez. İlgili hükümlerin gerçekten nasıl uygulanacağı Türkiye’de kullanılacak mirasçılık belgesi ile belirlenir. Sitenin MÖHUK 20 miras hukukuna ilişkin rehberi bağlama kuralını ayrıntılı açıklar.

MÖHUK m.21: Aynî hak ve şekil yönünden ayrı inceleme

MÖHUK m.21/1 taşınırlar ve taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkı ve diğer aynî hakları, işlem anında malın bulunduğu ülke hukukuna bağlar. Maddenin dördüncü fıkrası ayrıca taşınmazlar üzerindeki aynî haklara ilişkin hukuki işlemlerin şekli için de taşınmazın bulunduğu ülke hukukunun uygulanacağını belirler. Türkiye’deki ev, arsa ve işyeri bakımından Türk hukuku bu nedenle yalnız usulî bir tercih değildir.

Fransız noterinin Türkiye’deki bir taşınmazı listesine alması veya Fransa’da bir mal dağıtımı üzerinde anlaşmaya varılması, Türk hukukunun tapu tescili ve resmî şekil hükümlerini bertaraf etmez. Hangi belge Türkiye’de delildir, hangi işlem mülkiyet devridir ve hangi sonuç Türk tapu siciline yansıtılmalıdır sorularının yanıtı birbirinden ayrılır.

Fransız belgenin Türkiye’de bir aynî hakkın doğduğunu ispatladığı ileri sürülüyorsa yalnız Fransız noterinin yetkisi değil, MÖHUK m.21 kapsamındaki aynî hak ve şekil bağlantıları da incelenmelidir. Bu inceleme tamamlanmadan “Fransa’da tescil edildi, Türkiye’de de geçerlidir” sonucuna varılamaz.

TMK m.598: Türk mirasçılık belgesinin rolü

Türk Medenî Kanunu m.598, yasal mirasçılar için mirasçılık sıfatını gösteren belgenin sulh mahkemesince verilmesini düzenler. Atanmış mirasçı ve vasiyet alacaklısına ilişkin özel usul aynı maddede bulunur. Türkiye’de noterlerin yetkisi kapsamındaki mirasçılık belgesi işlemleri ayrıca değerlendirilir. Fransız noterinden alınan belgeyle Türk mirasçılık belgesini eşitlemek, mirasçılık sıfatının hangi hukuka göre belirlendiği sorununu gizler.

Türk mirasçılık belgesi yalnızca isim listesi değildir; mirasçıların ilgili Türk hukuku esaslarıyla belirlenen paylarını göstermek için kullanılır. Bir Fransız belgesinde mirasçı olarak görünen kişinin Türkiye’deki taşınmaz için mirasçı olup olmadığı, mal rejimi, ölüme bağlı tasarruf veya önceki ölüm gibi faktörlere göre incelenmelidir. Nüfus kayıtları ve ölüm belgesindeki bilgiler Türk kayıtlarıyla eşleştirilir.

TMK m.598’in son fıkraları mirasçılık belgesinin geçersizliğinin her zaman ileri sürülebileceğini ve ölüme bağlı tasarrufun iptali hakkının saklı olduğunu düzenler. Bu nedenle belgenin çıkarılması, terekeye ilişkin bütün ihtilafların kesin olarak çözüldüğü anlamına gelmez. Mirasçılar arasında pay uyuşmazlığı varsa ayrı hukuki yol gündeme gelebilir.

TMK m.599: Ölüm anında mirasın kazanılması

Türk Medenî Kanunu m.599 uyarınca mirasçılar, mirasbırakanın ölümüyle mirası bir bütün olarak kanun gereğince kazanır. Kanunun belirlediği istisnalar saklı olmak üzere mirasbırakanın aynî hakları, alacakları, diğer malvarlığı hakları ve zilyetlikleri mirasçılara geçer. Bu sonuç Türk tapu tescili yapılmadığı sürece miras hiç intikal etmedi şeklinde ifade edilemez.

Bununla birlikte TMK m.705, miras yoluyla tescilden önce mülkiyet kazanılmış olsa dahi malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf işlemleri için tescile ihtiyaç duyulduğunu belirtir. Fransa’daki attestation immobilière belgesi bu iki Türk hukuku hükmünün yerine geçmez. Maddi hukukta hak sahipliğinin oluştuğu an ile sicilde tasarrufa elverişli kayıt düzeninin tamamlanması farklı aşamalardır.

Bu ayrım özellikle miras kalan Mersin’deki evi kısa sürede satmak isteyen Fransa’da yerleşik mirasçı açısından önemlidir. Tapu kaydı görülmeden, intikal işlemi tamamlanmadan ve varsa kısıtlamalar denetlenmeden satış için kesin tarih verilmesi hukuki ve uygulamaya ilişkin risk üretir.

TMK m.706 ve Türkiye’de taşınmaz devri

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.706, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler için resmî şekil şartı öngörür. Aynı maddede ölüme bağlı tasarrufların ve mal rejimi sözleşmelerinin kendi şekillerine tabi olduğu ayrıca belirtilmiştir. Bir belgenin Fransa’da noter önünde düzenlenmiş olması, Türkiye’deki herhangi bir taşınmazı devreden sözleşmenin Türk hukukundaki şekil ve yetkili makam şartlarını kendiliğinden yerine getirdiğini göstermez.

Miras intikali ile sağlığında yapılan satış veya bağış birbirine karıştırılmamalıdır. Attestation immobilière ölümden sonraki Fransız mülkiyet kaydının belgesidir; satış sözleşmesi veya sağlığında bağışlama sözleşmesi olarak nitelendirilemez. Fransa’daki mirasçıların kendi aralarında daha sonra pay devri kararlaştırmaları ise ayrı sözleşme ve sicil işlemi oluşturur.

Taşınmaz üzerindeki aynî hakların doğumu, değişmesi ve sona ermesi konularında, tapu sicili ve şekil hükümleri birlikte değerlendirilmelidir. Türkiye’deki noterlik veya tapu işlem türleri, Fransa’daki noterin düzenlediği belgenin adından değil Türk mevzuatındaki hukukî işlem niteliğinden hareketle seçilir.

Apostil hangi sorunu çözer, hangi sorunu çözmez?

Yabancı resmî belgenin Türkiye’de resmî belge vasfını taşıması HMK m.224 çerçevesinde, Türkiye’nin tarafı olduğu uluslararası anlaşmalar saklı tutularak değerlendirilir. 1961 tarihli Lahey Apostil Sözleşmesi kapsamındaki resmî belgelerde apostil, belgedeki imzanın, imzalayan kişinin sıfatının ve varsa mühür ya da damganın doğruluğuna ilişkin tasdik yükünü hafifletir. Apostil, belgenin içindeki miras paylarının Türk hukuku bakımından doğru olduğunu garanti etmez.

Fransa’da noterin düzenlediği asıl belge, sicil yayınına ilişkin kanıt ve apostil şerhi ayrı ayrı tanımlanmalıdır. Noterin elinden çıkmış bir belgeyle yalnızca belgenin taranmış ekran görüntüsünün ispat gücü aynı değerlendirilmez. Apostil bulunsa bile taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna göre gerekli tescil işlemi ortadan kalkmaz.

Belgenin Fransızca olması tek başına onun geçersizliğine yol açmaz; fakat Türkiye’de kullanılmasında anlaşılabilir ve doğru bir Türkçe metin gereklidir. Apostilli bir Fransız taşınmaz belgesinin Türkiye’deki tapu tesciline otomatik yetki verdiği iddiası, MÖHUK m.21 ve TMK m.705 karşısında doğru değildir.

HMK m.223: Fransızca belgelerde tercüme kontrolü

6100 sayılı HMK m.223, yabancı dilde yazılmış belgeye dayanan tarafın tercümeyi de mahkemeye sunmasını zorunlu kılar. Mahkeme kendiliğinden veya karşı tarafın talebi üzerine resmî tercüme isteyebilir. Bu kural, Fransa’daki resmî işlemin her satırını rastgele bir otomatik çeviriye bırakmamak gerektiğini gösterir. Tapu müdürlüğünde kabul edilecek yabancı belge tercümesinin ayrıca kurum uygulaması ve şekil kuralları vardır.

Çeviri dosyasında ad-soyad, evlilikten önceki soyadı, iki ayrı ülkenin yer adları, doğum ve ölüm tarihleri, mirasçıların sıfatları ve mülkiyet oranları özellikle korunmalıdır. Fransızca nu-propriété çıplak mülkiyete, usufruit intifaya ilişkin bir kavramdır; ikisini tek bir tam mülkiyet olarak tercüme etmek aynî hakkın kapsamını değiştiren ciddi bir hata olur.

Fransa’daki taşınmaz için düzenlenen noter belgesindeki kadastro kodunun Türkiye’deki tapu ada ve parsel numarasıyla aynı hukuki kayıt olduğu düşünülmemelidir. Çevirinin görevi, metnin anlamını sadakatle aktarmaktır; yeni hukuki ilişki, yeni bir tapu kaydı veya yeni miras payı yaratmak değildir.

Fransa’daki miras dosyasından hangi belgeler ayrılmalı?

Fransız noterlik dosyasında kişinin ölüm belgesi, acte de notoriété, attestation immobilière, mal rejimi sözleşmesi, vasiyetname, bağışlama belgeleri ve Fransız tereke vergisi belgeleri birlikte bulunabilir. Türkiye’deki taşınmaz intikali açısından bu belgelerin her birinin işlevi ayrı sınıflandırılır. Ölüm belgesi ölüm olgusunu; mirasçılık belgesi kişilerin sıfatını; attestation ise Fransa’daki taşınmaz aleniyet kaydının durumunu gösterir.

Fransa’da kişi birden fazla taşınmaza veya başka şirket paylarına sahipse bütün malvarlığını tek tapu belgesi şeklinde değerlendirmek hatalıdır. Belgeler hangi varlık grubuna ait oldukları belirtilerek kaydedilmelidir. Bu işlem, Türk mahkemesine sunulacak yabancı resmî belgelerde gereksiz tercüme ve tasdik giderlerini de azaltabilir.

Türkiye’de mirasçılık belgesi veya taşınmaz tapu kaydı çıkarılacaksa, Fransız dosyasındaki tüm belgeler asgari gereksinime göre seçilmeli, fakat uyuşmazlık doğurabilecek vasiyetname ve mal rejimi belgeleri saklanmalıdır. Özellikle Türk sicilindeki malik adıyla Fransız belgesindeki isim farklılığı tespit edilirse eşleştirme delilleri önce hazırlanmalıdır.

Ad ve soyadı farklılığı tapu intikalini nasıl etkiler?

Fransa’daki evlilik, boşanma veya günlük kullanım soyadı nedeniyle düzenlenen noterdeki ad ile Türk nüfus kaydındaki ad farklı olabilir. Bu durumda belgelerin aynı kişiye ait olduğu gösterilmeden sırf soyadı benziyor diye mülkiyet işlemi yapılmamalıdır. Ölüm belgesi, nüfus kayıt örneği, doğum belgesi, evlenme kaydı ve uygun resmî isim değişikliği evrakı aynı kimlik zincirinde değerlendirilir.

İsimlerdeki aksan işaretleri, iki soyadının bulunması veya eski soyadının belgede ayrı yazılması tek başına aynı kişi sonucunu kurmaz. Belgenin konusu ne olursa olsun kimlik eşleştirme, diğer mirasçılar ve üçüncü kişiler bakımından güvenlik sağlar. Ad veya soyadı dışında doğum tarihi, anne-baba adı ve kimliği belirleyen diğer resmî kayıtlar birlikte incelenmelidir.

Türk tapu kaydı ve Fransız belge arasında ciddi kimlik uyuşmazlığı bulunması hâlinde doğru işlem, eksik bilgiyle tescil zorlamak değil gerekli düzeltme ve tespit başvurularını belirlemektir. Bu dosyalarda ad ve soyadı uyuşmazlığı yalnız tercümenin düzeltilmesiyle her zaman çözülecek türden olmayabilir; kayıtların dayanakları incelenir.

Veraset ve intikal vergisi evrakının ayrılması

Türkiye’deki taşınmazın intikalinde veraset ve intikal vergisi işlemleri, Fransa’daki miras vergisi dosyasından ayrı yürütülür. İki ülkede bulunan malvarlığının tespiti ve ilgili beyan yükümlülükleri konusunda uygulanacak mevzuatın kapsamı belirlenmelidir. Fransız noterin düzenlediği attestation immobilière, Türkiye’deki vergi sürecinin tamamlandığını gösteren Türk vergi dairesi belgesi değildir.

Fransa’daki miras dosyasında beyanname verilmiş veya vergi ödenmiş olması, Türkiye’de beyan sorumluluğunun hiç bulunmadığı anlamına gelmez. Ayrıca her taşınmazın edinim tarihi, intikal sebebi, mirasçıların yerleşimi ve vatandaşlığı ile değeri gibi veriler doğru kaydedilmelidir. Vergi yönünden uygulanacak istisna, matrah ve süreler işlem tarihindeki kanun ve düzenlemelere göre hesaplanır.

Konunun ayrı mevzuatını incelemek için yurt dışındaki mirasçı için veraset ve intikal vergisi beyannamesi rehberi kullanılabilir. Vergi beyannamesi ile mülkiyet hakkının hangi tarihte kazanıldığı birbirinden ayrılmalıdır.

Türkiye’de tapu kaydının baştan incelenmesi

Türkiye’deki taşınmaz için tapu kaydında malik, edinim sebebi, pay oranı, bağımsız bölüm numarası, ipotek, haciz, şerh ve diğer takyidatlar incelenir. Fransız noter belgesinde yazan bir taşınmazla Türkiye’deki tapunun aynı mal olduğu doğrulanmadan işlem planı hazırlamak yanlıştır. Türkiye’deki tapu kaydı, Fransız belgelerle yan yana getirilen ancak kendi hukukuna tabi ayrı bir resmî kayıttır.

Mirasbırakan tapuda tam malik değilse yalnız kendi payı terekeye girebilir. Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti bakımından Türk hukukunun özel hükümleri vardır. Fransa’daki attestation belgesinde örneğin bir Fransız taşınmazın tamamına ilişkin intikal bulunması, murisin Türkiye’deki ortak taşınmazın da tamamına malik olduğunu göstermez.

Tapu üzerinde işlem yapılacaksa malikin ölümünden sonra hak sahipliğinin tespiti, mirasçılık belgesi, temsil yetkisi, vergi evrakı ve yasal tescil usulü birlikte hazırlanmalıdır. Hatalı tescil, daha sonra tapu iptali veya kayıt düzeltme uyuşmazlığına yol açabileceğinden işlem öncesi denetim önemlidir.

Fransız noter belgesindeki paylar Türk taşınmazına aynen aktarılır mı?

Hayır. Türkiye’de bulunan taşınmaz bakımından MÖHUK m.20/1 açık biçimde Türk hukukuna yöneltir. Fransız belgesinde belirli mirasçılara Fransa hukukuna göre verilen oranlar, Türkiye’deki tapu paylarının doğrudan kaynağı değildir. Türk Medenî Kanunu’nun mirasçılık, sağ kalan eşin miras hakkı, saklı pay ve ölüme bağlı tasarruf hükümleri gerektiği ölçüde uygulanır.

Belgenin tapu payını hesaplamak üzere kullanılabilmesi için, önce belgenin hangi hukuk tarafından ve hangi varlık için düzenlendiği anlaşılmalıdır. Fransız miras hukukuyla Türk miras hukukundaki yasal payların birebir aynı olması zorunlu değildir. Dolayısıyla Fransız belgede yazan yüzdeyi Türk tapu formuna kopyalamak, dayanağı olmayan bir işlem riski oluşturur.

Mevcut Türk mirasçılık belgesinin gerçeği yansıtmadığını ileri süren kişiler, TMK m.598’de saklı tutulan itiraz ve ilgili dava yollarını değerlendirebilir. Bu noktada Fransız noterin hazırladığı belge olgusal delil olabilir, ancak Türk mahkemesinin uygulaması gereken hukukun yerine geçmez.

Vasiyetname veya bağışlama belgesi varsa hangi sırayla değerlendirilir?

Fransız miras dosyasında vasiyetname, eşler arası bağış, donation-partage veya başka bir tasarruf bulunuyorsa belgenin adı, düzenlenme tarihi ve hukuki niteliği ayrı saptanmalıdır. MÖHUK m.20/4 ölüme bağlı tasarrufun şekline m.7’nin uygulanacağını, ayrıca ölenin millî hukukuna uygun biçimde yapılmış tasarrufların geçerli olduğunu düzenler. MÖHUK m.20/5 ise ölüme bağlı tasarruf ehliyetini, işlem anındaki millî hukuka bağlar.

Türk taşınmazının miras kapsamında paylaşımı ile murisin hayattayken yaptığı bağışlama işlemi aynı hukuki kategori değildir. Ölüme bağlı tasarruf, sağlığında doğrudan mülkiyet devri ve Fransız miras noterinin ölüm sonrası mülkiyet tespit belgesi birbirine karıştırılmamalıdır. Her birine ilişkin geçerlilik ve şekil incelemesi ayrı yapılır.

Fransızca belgelerde yalnız “donation” sözcüğünün bulunması işlemin Türk taşınmazı açısından etkisini belirlemez. Maddi ve şekli nitelendirme, hakların konusu ve ilgili Türk bağlama kuralları ile yapılır. Bu yöntem belgedeki işlemi başlık üzerinden yanlış sınıflandırmayı önler.

Ölenin çifte vatandaşlığı veya Fransa’da yerleşik olması

Mirasbırakanın Fransız ve Türk vatandaşlığını birlikte taşıması, bağlama kurallarında millî hukuk bağlantısı bakımından ayrıca önem taşıyabilir. 5718 sayılı MÖHUK m.4, birden çok vatandaşlık veya vatansızlık durumlarında özel hükümler getirir. Türkiye’deki taşınmazlar için MÖHUK m.20/1’in açık Türk hukuku kuralı ise bu analizin yanında ayrıca uygulanır.

İkamet belgesi, oturum kartı veya Fransız vatandaşlığının tek başına görülmesi kişiye ait bütün aile ve miras kayıtlarını açıklamaz. Mirasbırakanın ölüm anındaki vatandaşlıkları, daha önceki evlilikler ve varsa vasiyetname birlikte incelenmelidir. Türk nüfus kaydında görünmeyen Fransız aile durumunun tespit edilmesi gerekirse yabancı resmî belgeler hukukî usule uygun biçimde hazırlanır.

Fransa’daki taşınmazlara uygulanacak yabancı hukuk yönünden ayrı Fransız/Avrupa kuralları bulunabilir. Türkiye’deki Türk tapu işlemi için ise yalnız yabancı noterlik sürecinin tamamlandığı gerekçesiyle yerel sicil ve miras mevzuatı bertaraf edilemez.

Mirasçı Türkiye’deki evi satmak istiyorsa önce ne yapmalı?

Türkiye’de miras kalan taşınmazın satışına başlamadan önce mevcut tapu kaydı ve hak sahipliği tespit edilmelidir. TMK m.705 uyarınca miras yoluyla mülkiyet tescilden önce kazanılabilse de taşınmaz üzerinde tasarruf işlemleri için tescil gerekir. Bu nedenle mirasçı kendi payını satmayı düşünüyorsa önce miras intikalinin ve sicil durumunun tamamlanması planlanmalıdır.

Fransa’da elde bulunan attestation immobilière satılacak Türk taşınmaz için mülkiyet belgesi gibi işlem göremez. Tapu müdürlüğü nezdindeki belge, yetki ve şekil koşulları; varsa çok mirasçılı mülkiyet ilişkisi ve gerekli irade beyanları ayrıca araştırılır. Elbirliği hâlindeki tereke malı üzerinde tek mirasçının kendi başına bütün taşınmazı satabileceği iddiası Türk hukukunun ortaklık kurallarıyla bağdaşmaz.

Satış kararı verilmeden önce taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, ortak mülkiyet ve vergisel yükümlülükler incelenmelidir. Fransa’dan Türkiye’ye gelecek kişilerin randevularını ve vekâletname yetkilerini bu belgeler üzerinden planlaması, eksik yetki sebebiyle satışın ertelenmesini önleyebilir.

Fransa’da yaşayan mirasçı Türkiye’ye gelmeden işlem yaptırabilir mi?

Usulüne uygun bir vekâletname ile Türkiye’deki miras işlemleri ve ilgili başvuruların avukat veya yetkili temsilci aracılığıyla yürütülmesi mümkündür. Vekâletnamenin Fransa’daki düzenleme makamı, Türkiye’de kullanılabilmesi için gerekli tasdik ve tercüme, temsilciye verilmiş yetkiler ile işlem türü ayrıca belirlenir. Konsoloslukta düzenlenen vekâletnameyle Fransız noterlik belgesinin kullanımı aynı evrak akışı değildir.

Türk tapu müdürlüğünde satış, bağış, intikal veya başka bir aynî hak işleminde kullanılacak vekâletnamenin ilgili işleme uygun yetki içermesi gerekir. Genel ifadelerin her durumda yeterli olduğu söylenemez. Türkiye’de avukatla dava veya usul işlemleri için 6100 sayılı HMK m.74’te ayrıca açık yetki gerektiren işlemler sayılmıştır; bu yetkiler ayrıca kontrol edilir.

Fransa’dan belge göndermenin güvenliği ve saklama sırası önemlidir. Ön inceleme için belge sureti gönderilebilir; ancak resmî işlemde gereken asıl belge, tasdik ve tercüme ayrıca aranabilir. Belgelerin Türkiye’ye geliş tarihiyle dava veya başvuru süresi aynı gün olarak varsayılmamalıdır.

Uyuşmazlık çıkarsa Türk mahkemesinde hangi deliller önemlidir?

Fransız noterin attestation immobilière belgesi, acte de notoriété, ölüm belgesi, nüfus kaydı, varsa vasiyetname, Türk tapu kayıtları ve taşınmazın iktisap belgeleri birlikte değerlendirilir. Belgenin kendi ülkesi hukukunda hangi olguyu ispatladığı açıklanmalı; Türkiye’deki taşınmaz üzerinde istenen aynî hakla bağlantısı kurulmalıdır. HMK m.223 tercüme, m.224 yabancı resmî belge düzeni bakımından somut incelemenin önemli hükümleridir.

Mahkemenin hangi talebe karar vereceği dava türüne göre değişir. Mirasçılık belgesine itiraz, tapu kaydının düzeltilmesi, tapu iptali ve tescil veya ortaklığın giderilmesi aynı talep değildir. Bir davanın görevli ve yetkili mahkemesi, sırf Fransız noterin işlem yaptığı şehre bakılarak belirlenmez. Taşınmazın Türkiye’de bulunduğu yer ve ilgili Türk yargılama hükümleri ayrıca incelenir.

Fransa dosyasındaki taşınmaz kayıtları Türk sicilinde mülkiyeti devretmeyebilir, fakat başka bir olgunun ispatında değerli olabilir. Dosyada belgeyi tamamen yok saymakla Türk tapu kaydının yerine koymak arasında hukuki bakımdan önemli bir fark vardır.

Fransa–Türkiye miras ve tapu dosyasında on temel hata

İlk hata, attestation immobilière ile acte de notoriétéyi tek belge saymaktır. İkinci hata, Fransa’da sicile yayınlanan taşınmaz kaydını Türk tapu tescili gibi yorumlamaktır. Üçüncü hata, MÖHUK m.20/1’deki Türkiye taşınmazlarına ilişkin açık kanun kuralını göz ardı etmektir. Dördüncü hata, Türk mirasçılık belgesi ve nüfus kayıtlarını hiç karşılaştırmamaktır. Beşinci hata, Fransız miras paylarını Türk tapu siciline değiştirmeden aktarmaktır.

Altıncı hata, apostilin maddi hakların doğruluğunu kanıtladığını düşünmektir. Yedinci hata, usufruit ile nu-propriété kavramlarını aynı mülkiyet türü olarak çevirmektir. Sekizinci hata, murisin tapudaki payı belirlenmeden bütün taşınmazı terekeye dahil etmektir. Dokuzuncu hata, mirasın kanunen kazanılmasıyla tapuda satış yapabilme koşulunu karıştırmaktır. Onuncu hata, Fransız noter dosyasındaki farklı işlem türlerini tek “veraset ilamı” etiketiyle kullanmaktır.

Doğru işlem sırası mirasbırakanın kimlik ve vatandaşlığını tespit etmek, her iki ülkenin taşınmazlarını ayrı listelemek, uygulanacak hukuk kurallarını işaretlemek, Türk mirasçılık ve tapu kayıtlarını temin etmek, Fransız belgelerin tasdik ve tercümesini düzenlemek, vergi ve tescil işlemlerini tamamlamaktır.

Fransa’daki mirasçılar için somut başvuru dosyası

Başvuru klasörünün ilk bölümünde ölenin kimlik ve ölüm bilgileri, vatandaşlık bağlantıları ve aile kayıtları yer almalıdır. İkinci bölümde Fransa’dan düzenlenen belgeler kendi başlıklarıyla saklanmalıdır: acte de notoriété, attestation de propriété, varsa vasiyetname, mal rejimi veya bağış belgeleri. Üçüncü bölüm Türkiye’deki tapu kayıtları, taşınmazın niteliği ve takyidatlarına ayrılır.

Dördüncü bölümde Türk mirasçılık belgesi, eksik kayıtların tespitine ilişkin evrak ve yabancı belgelere ait apostil/tercüme bulunur. Beşinci bölüm vekâletname ve yetki belgelerinden oluşur. Son bölümde vergi, tapu başvuruları ve kurumların yazılı talepleri izlenir. Her belgeye tarih ve düzenleyen makam eklenmesi, eksikliği tespit etmeyi kolaylaştırır.

Bu sıralama şekli bir klasör düzeni olmaktan fazlasıdır: HMK m.223 ve 224 bakımından yabancı delilin kullanılabilirliğini, MÖHUK m.20 ve m.21 bakımından uygulanacak hukuku ve TMK m.705 bakımından tescil sürecini ayrı ayrı kontrol etmeyi sağlar. Fransa’daki işlemin tamamlandığı iddiası yerine, Türkiye’deki işlemin hangi aşamada olduğu belge üzerinden görülebilir.

Sık sorulan sorular

Fransa attestation immobilière Türkiye’de tapu senedi yerine geçer mi?

Hayır. Fransız taşınmaz intikalini gösteren noterlik belgesi Türk tapu sicilindeki tescil veya hak sahipliği işlemlerinin yerine geçmez. MÖHUK m.20 ve 21 ile TMK m.705 uygulanır.

Attestation de propriété ile acte de notoriété aynı belge midir?

Hayır. İlki Fransa’daki taşınmazın ölümle intikalinin sicilde açıklanmasına, ikincisi mirasçılık sıfatının belirlenmesine hizmet eder.

Fransa’da kayıt yayımlanmışsa Mersin’deki ev otomatik intikal eder mi?

Hayır. Fransız sicil kaydı Fransa’daki taşınmaz içindir. Türkiye’deki tapu intikali Türk miras ve tapu usulüne göre yürütülür.

Hangi kanun Türkiye’deki taşınmaz için Türk hukukunu emreder?

5718 sayılı MÖHUK m.20/1 Türkiye’de bulunan miras taşınmazları için Türk hukukunun uygulanacağını açıkça düzenler.

Fransız noter belgesindeki miras payları aynen kabul edilir mi?

Türkiye’deki taşınmaz için miras payları, uygulanacak Türk miras hukukuna göre belirlenir; yabancı belge oranları otomatik tescil talimatı değildir.

Belgeye apostil koydurmak yeterli midir?

Apostil resmî belgeye ilişkin tasdik gereksinimini karşılamaya hizmet eder; alttaki aynî hakkı ve Türk tapu tescilini tek başına oluşturmaz.

Fransızca belgenin Türkçe tercümesi gerekli midir?

Mahkemede yabancı dilde belgeye dayanan taraf HMK m.223 gereği tercümesini sunar. Tapu kurumunun kabul koşulları ayrıca kontrol edilir.

TMK m.598 hangi belgeyi düzenler?

TMK m.598 Türk hukukunda yasal mirasçılık belgesini ve atanmış mirasçılara ilişkin özel belgelendirme usulünü düzenler.

Mirasbırakanın ölümüyle mülkiyet kazanılmış olmaz mı?

TMK m.599 mirasın ölümle kazanılmasını düzenler. TMK m.705 ise mirasla tescilden önce kazanılmış taşınmazda tasarruf için tescil şartını içerir.

Fransa’da yaşayan kişi Türkiye’de avukatla miras intikali yaptırabilir mi?

Usulüne uygun vekâletname ve işlem için gerekli yetkilerle Türkiye’deki işlemler temsilci aracılığıyla yürütülebilir.

Fransa’da noter belgesi düzenlenmişse Türk mirasçılık belgesine gerek yok mu?

Türk sicil işlemi açısından hangi mirasçılık belgesinin gerektiği Türk hukuku ve tapu uygulamasına göre incelenir; yabancı noterlik belgesi otomatik ikame sayılmaz.

Mirasçılık belgesindeki hata sonradan düzelttirilebilir mi?

TMK m.598 mirasçılık belgesinin geçersizliğinin her zaman ileri sürülebileceğini düzenler. Uyuşmazlığın niteliğine göre ilgili mahkeme usulü belirlenir.

Resmî kanun ve kurum kaynakları

• TBMM – 5718 sayılı MÖHUK m.20 ve m.21
• TBMM – 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.598, 599, 705 ve 706
• TBMM – 6100 sayılı HMK m.223 ve m.224
• Fransa resmî Service-Public – mirasta noter ve attestation immobilière
• Notaires de France – taşınmaz intikal belgesinin yayımlanması

Fransa’dan Türkiye’de miras ve tapu dosyası takibi

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerinden Türkiye genelinde hukuki dosyaları koordine eder. Fransa’da ofis bulunduğu yönünde bir ifade kullanılmaz. Fransa’da yaşayan mirasçıların başvurularında ölüm belgesi, attestation immobilière, acte de notoriété, varsa vasiyetname, Türk tapu kaydı ve kimlik evrakı birlikte değerlendirilir. İletişim: +90 552 224 43 66; Mersin ofisi ve iletişim. İlk temas tek başına avukatlık sözleşmesi kurulması anlamına gelmez.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →