Mersin’de Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kira ödemeyen kiracı için hangi yol seçilir?

“İcra her zaman daha hızlıdır” veya “önce noter ihtarı şarttır” biçimindeki genellemeler doğru değildir. Yazılı sözleşme, imza, borç miktarı veya ödeme şartları ciddi biçimde tartışmalıysa seçilecek merci değişebilir. Takip talebine tahliye isteminin açıkça yazılmaması ya da yanlış ödeme emri gönderilmesi, icra yolundaki tahliye talebini sakatlayabilir.

İhtar veya takipten önce kira borcu nasıl kontrol edilir?

Tahliye işlemi başlatılmadan önce aylık bir hesap cetveli hazırlanmalıdır. Her kira dönemi için vade, sözleşmedeki bedel, geçerli artış, yapılan ödeme, ödeme tarihi ve kalan ana para ayrı yazılmalıdır. Depozito, aidat, elektrik-su bedeli, ortak gider ve gecikme faizi kira alacağıyla tek kalemde gösterilmemelidir.

• İmzalı sözleşme ve ekleri
• Son geçerli kira bedeli ve artış hesabı
• Banka/PTT hareketleri ile makbuzlar
• Hangi ayların tamamen veya kısmen ödenmediği
• Ödemenin yapılacağı hesap ve taraflar arasındaki uygulama
• Daha önceki ihtarlar ile tebliğ tarihleri

Kiraya veren hesap veya ödeme yeri bildirmemiş, ödemeyi kabulden kaçınmış ya da kiracı parayı zamanında ve doğru biçimde göndermişse temerrüt değerlendirmesi değişebilir. Yazılı sözleşme bulunmaması kira ilişkisini otomatik olarak yok etmez; fakat başlangıç tarihi, bedel ve ödeme düzeninin ispatını zorlaştırabilir.

TBK m.315’e göre ihtar ve tahliye davası

Kiracı teslimden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı bildirimle süre verebilir ve bu sürede ödeme olmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre en az 30 gün, diğer kiralarda en az 10 gündür. Süre, bildirimin tebliğini izleyen gün başlar.

İhtarın etkili olabilmesi için borç ayları ve tutarları belirli olmalı, ödeme yeri gösterilmeli ve süresinde tam ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedilip tahliye isteneceği açıkça bildirilmelidir. Otuz günlük sürenin ihtar tarihinden değil tebliğden sonraki günden başlaması, uygulamadaki en önemli ayrıntılardandır.

Kiracı yasal süre içinde istenebilir kira borcunun tamamını öderse, o ihtara dayalı temerrüt nedeniyle tahliye şartı oluşmaz. Ödeme yapılmazsa kiraya veren önce zorunlu arabuluculuğa başvurur; anlaşma olmazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde sözleşmenin feshi, tahliye ve şartları varsa alacak talebini ileri sürer.

Örnek 13 ödeme emriyle ilamsız tahliye takibi

Kiraya veren, adi kira ve hasılat kiralarına özgü takip yolunda kira alacağı ile tahliyeyi birlikte isteyebilir. Takip talebinde tahliye talebi açıkça yer alır ve kiracıya ihtarlı Örnek 13 ödeme emri gönderilir. Konut ve çatılı işyerinde ödeme emri, borcun 30 gün içinde ödenmesini ve kural olarak 7 gün içinde itiraz edilebileceğini bildirir.

Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 günlük ödeme süresinde kira borcunu ödemezse kiraya veren, ödeme süresinin bittiği tarihi izleyen altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Kira alacağı kesinleşmişse haciz talebi de gündeme gelir. Altı aylık süre, takibin süresiz biçimde bekletilemeyeceğini gösterir.

Ödeme emrinin usulsüz tebliği, borçlu veya kiralanan bilgisinin hatalı yazılması, tahliye talebinin takipte bulunmaması ve borç dönemlerinin belirsizliği ciddi sorun yaratır. Birden fazla kiracı veya kiraya veren varsa taraf teşkili ayrıca kontrol edilir.

Kiracı ödeme emrine nasıl itiraz eder?

Kiracı, Örnek 13 ödeme emrinin tebliğinden itibaren kural olarak 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. Borca, faize, kira bedeline, ödeme dönemine, yetkiye, kira ilişkisine veya sözleşmedeki imzaya itirazın kapsamı açık yazılmalıdır. Yazılı kira sözleşmesine ve imzaya açıkça itiraz edilmemesi, icra yargılamasında kabul sonucu doğurabilir.

Süresinde itiraz takibi itiraz edilen bölüm yönünden durdurur; fakat uyuşmazlığı sona erdirmez. Kiraya veren, elindeki sözleşmenin niteliğine ve itiraz sebebine göre itirazın kaldırılması ve tahliye ya da genel mahkemede uygun talep yolunu seçer. Noterlikçe düzenlenmiş/onaylanmış veya imzası kabul edilmiş sözleşme ile sözlü kira iddiası aynı usul sonucunu doğurmaz.

Kiracı “borcum yok” demekle yetinmemelidir. Hangi ayın ne zaman ödendiğini gösteren banka dekontları, hesap dökümü, makbuz, mahsup dayanağı ve yazışmalar itirazla uyumlu biçimde saklanmalıdır. Usulsüz tebligat iddiasında öğrenme tarihi de önem taşır.

Tam ödeme, kısmi ödeme ve tartışmalı yan giderler

Yasal sürede tam ödeme

Kiracının 30 günlük süre içinde takipte veya ihtarda istenebilir kira borcunu tamamen ödemesi temerrüt tahliyesini önler. Ödeme son güne bırakılmamalı; para doğru hesaba ve açıklamayla gönderilmeli, dekont korunmalıdır. Faiz ve takip giderlerinin alacak bakımından sonucu ile tahliye şartı aynı soruya indirgenmemelidir.

Kısmi ödeme

Kısmi ödeme, bakiye kira borcu kalıyorsa temerrüdü her zaman sona erdirmez. Ancak takipte kira dışındaki tartışmalı yan giderlerin de talep edilmesi hâlinde hangi kalemin ödenmediği önem kazanır. Yargısal değerlendirmede kira borcunun süresinde ödenip ödenmediği ayrıca incelenir.

Kira artışı uyuşmazlığı

Kiraya verenin tek taraflı istediği her artış geçerli kira bedeli olmaz. Sözleşme hükmü, TBK m.344, TÜFE on iki aylık ortalama sınırı ve varsa kesinleşmiş tespit kararı dikkate alınır. Tartışmalı fark tutarı üzerinden takip başlatmak, hem alacak hem tahliye yönünden risklidir.

Ödeme yapılırsa iki haklı ihtar yine oluşur mu?

Kiracı temerrüt ihtarı veya ödeme emri tebliğ edildikten sonra borcu öderse TBK m.315’e dayalı o tahliye önlenebilir; fakat geç ödeme, koşulları varsa TBK m.352/2 bakımından haklı ihtar sayılabilir. Aynı kira yılı içinde iki farklı vade için iki haklı yazılı ihtara sebep olunursa dönem sonunda ayrı bir tahliye davası gündeme gelir.

İki ihtarın aynı borca dayanmaması, borç ödenmeden önce tebliğ edilmesi ve dava süresinin dönem bitiminden itibaren bir ay içinde korunması gerekir. Ayrıntılı hesap için iki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartları rehberine bakılabilir.

Arabuluculuk, görevli mahkeme ve Mersin’de yetki

Kira ilişkisinden doğan davalarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere, 1 Eylül 2023’ten beri arabulucuya başvuru dava şartıdır. Bu nedenle TBK m.315’e dayalı doğrudan tahliye davasından önce arabuluculuk gerekir. Örnek 13 ilamsız tahliye takibi ise kanuni istisna kapsamındadır.

Doğrudan tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Örnek 13 takibinden doğan itiraz ve tahliye talebinde icra mahkemesinin görev alanı, itirazın ve belgenin niteliğine göre değerlendirilir. Yetki bakımından borçlunun yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve takibin yapıldığı yer kuralları somutlaştırılmalıdır; Mersin’in her ilçesi için aynı adliye varsayılmamalıdır.

Arabuluculukta geçmiş kira borcu, ödeme takvimi, tahliye tarihi, anahtar teslimi, depozito ve yargılama giderleri birlikte kararlaştırılabilir. Anlaşma belgesinin icra edilebilirliği ve tahliye taahhüdü niteliği metnin içeriğine göre kontrol edilmelidir.

Ev sahibi ve kiracı için belge kontrol listesi

Genel tahliye sebeplerini karşılaştırmak için Mersin kiracı tahliye davası hangi durumlarda açılır?, avukatlık sürecinin kapsamı için Mersin kiracı tahliye avukatı rehberi incelenebilir.