İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Şartları 2026 | TBK 352/2

İki Haklı İhtar Tahliye Sebebi Nedir?

TBK m.352/2, kira bedelini sürekli geciktiren kiracıya karşı kiraya verene dönem sonunda özel bir tahliye hakkı tanır. Bu tahliye sebebinin amacı, kiracının borcu her ihtardan sonra ödeyerek TBK m.315’teki temerrüt feshini önlemesine rağmen kira ödeme düzenini sürekli bozması hâlinde kiraya vereni korumaktır.

Kiracı vadesinde ödeme yapmaz, kiraya veren yazılı ihtar göndermek zorunda kalır, kiracı daha sonra ödeme yapar ve aynı kira yılı içinde bu durum ikinci kez tekrarlanırsa m.352/2 şartları gündeme gelir. Burada tahliye, tek bir ayın borcundan değil, aynı dönem içinde iki ayrı haklı ihtara sebebiyet verilmesinden kaynaklanır.

Tek bir ayın eksik ödenmesi ve TBK m.315 süreci için Kira Eksik Ödenirse Tahliye Olur mu? rehberimizi inceleyebilirsiniz.

İki Haklı İhtar Hangi Kiralarda Uygulanır?

TBK m.352, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sözleşmenin sona ermesini düzenler. İki haklı ihtar tahliye sebebi de bu kira türleri bakımından uygulanır.

Kiralananın konut veya çatılı işyeri niteliğinde olup olmadığı önemlidir. Arsa, tarla veya ürün kirası gibi farklı kira türlerinde aynı hüküm doğrudan uygulanmayabilir. Sözleşmenin başlığı değil, kiralananın fiilî ve hukuki niteliği esas alınır.

İhtarın “Haklı” Olması Ne Demektir?

Haklı ihtarın temelinde, ihtarın gönderildiği sırada muaccel olmuş ve ödenmemiş kira borcu bulunmalıdır. Kiraya veren henüz vadesi gelmemiş kira için ihtar gönderirse veya gerçekte ödenmiş bir borcu isterse bu ihtarın haklılığı tartışmalı hâle gelir.

Kira miktarı da doğru olmalıdır. Kiraya veren kanuna veya sözleşmeye aykırı artış uygulayarak gerçekte borç olmayan farkı talep ediyorsa, ihtarın haklı sayılması mümkün olmayabilir. Bu nedenle her ihtarda hangi aya ait ne kadar kira borcunun bulunduğu açıkça hesaplanmalıdır.

İhtar Yazılı Olmak Zorunda mı?

TBK m.352/2 yazılı olarak iki haklı ihtardan söz eder. Noter ihtarı en yaygın yöntemdir; ancak yazılılık ve tebliğ ispatı sağlayan diğer yöntemlerin hukuki niteliği somut olaya göre değerlendirilebilir. İcra yoluyla gönderilen kira ödeme emri de belirli koşullarda ihtar fonksiyonu görebilir.

Kiraya verenin yalnız telefonla “kiranı öde” demesi veya sözlü uyarısı iki haklı ihtar sistemindeki yazılı ihtar şartını karşılamaz. Tahliye davasında ihtarların metni ve tebliğ belgeleri dosyaya sunulmalıdır.

İki İhtar İki Farklı Kira Borcuna mı İlişkin Olmalıdır?

Evet, iki ayrı ödeme ihlali bulunmalıdır. Aynı muaccel kira borcu için peş peşe iki ayrı noter ihtarı göndermek m.352/2 anlamında iki haklı ihtar oluşturmaz. Sistem, kiracının farklı kira vadelerinde ödeme borcunu tekrar tekrar geciktirmesini hedefler.

Örneğin Ocak kirası ödenmediği için bir ihtar, Mart kirası ödenmediği için ikinci ihtar gönderilmesi koşulları sağlayabilir. Buna karşılık yalnız Ocak borcu için hem 10 Ocak’ta hem 20 Ocak’ta iki ayrı ihtar gönderilmesi, iki ayrı ihlal yaratmaz.

Tek İhtarda İki Aylık Kira İstenirse İki İhtar Olur mu?

Hayır. Tek bir yazılı bildirimde birden fazla aya ait kira borcu talep edilmesi, bildirim sayısını ikiye çıkarmaz. Kanun “iki haklı ihtar” aradığı için iki ayrı yazılı ihtar ve bunların dayandığı ayrı ödeme ihlalleri gerekir.

Kiraya veren iki aylık birikmiş borcu tek ihtarla isterse bu ihtar, borcun kapsamı bakımından geçerli olabilir; ancak m.352/2’deki iki ihtar sayısını tek başına tamamlamaz.

Kiracı İhtardan Sonra Ödeme Yaparsa İhtar Geçersiz mi Olur?

İhtar, kira borcu vadesinde ödenmediği için gönderilmişse kiracının ihtardan sonra ödeme yapması m.352/2 bakımından ihtarın geçmişteki haklılığını otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Zaten iki haklı ihtar sisteminin uygulama alanı çoğu kez kiracının ihtardan sonra borcu ödeyip kira ilişkisini sürdürdüğü hâllerdir.

Ancak ödeme ihtarın tebliğinden önce yapılmışsa veya ihtar düzenlendiğinde borç gerçekte mevcut değilse haklılık farklı değerlendirilir. Bu nedenle banka dekontunun tarih-saat bilgisi ile tebligat tarihinin karşılaştırılması gerekir.

Bir Kira Yılı Nasıl Belirlenir?

Kira yılı takvim yılı değildir. Sözleşmenin başlangıç tarihi esas alınır. Örneğin kira sözleşmesi 15 Nisan’da başlamışsa kira yılı kural olarak 15 Nisan’dan izleyen yılın 14 Nisan’ına kadar olan dönemdir.

Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın aynı kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde gerçekleşmesi gerekir. Farklı kira yıllarındaki birer ihtar birleştirilerek m.352/2’deki iki ihtar şartı oluşturulamaz.

Bir Yıldan Kısa Kira Sözleşmesinde Süre Nasıl Hesaplanır?

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın doğrudan kira süresi içinde gerçekleşmesi gerekir. Tahliye davası da kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.

Kısa süreli sözleşmelerde vade sayısı az olduğu için iki ayrı haklı ihtarın aynı süre içinde oluşup oluşmadığı özellikle kontrol edilmelidir. Tarafların sözleşmeyi uzatması hâlinde yenilenen dönem ayrıca değerlendirilir.

Dava Ne Zaman Açılmalıdır?

Kiraya veren, iki haklı ihtarın gerçekleştiği kira süresinin veya bir yıl ve daha uzun kiralarda ilgili kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu süre, ikinci ihtarın tebliğinden itibaren bir ay değildir.

Örneğin kira yılı 1 Temmuz-30 Haziran ise ve haklı ihtarlar Eylül ile Şubat aylarında oluşmuşsa dava 30 Haziran’ın bitiminden sonraki bir aylık kanuni süre içinde açılır. İkinci ihtarın Şubat’ta gönderilmiş olması davayı Şubat’ta açma hakkı vermez.

Zorunlu Arabuluculuk Dava Süresini Nasıl Etkiler?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca dava şartı arabuluculuk vardır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasından önce arabuluculuğa başvurulmalıdır.

Arabuluculuk başvuru ve son tutanak tarihleri, bir aylık özel dava süresi bakımından dikkatle planlanmalıdır. Arabuluculuk sürecinde zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin işlememesine ilişkin 6325 sayılı Kanun hükümleri uygulanır; buna rağmen başvuruyu dönemin sonuna bırakmak risk yaratır.

Genel süreç için Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk rehberimizi inceleyebilirsiniz.

İcra Ödeme Emri Haklı İhtar Sayılır mı?

Kiraya veren kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız icra takibi başlattığında kiracıya ödeme emri gönderilir. Ödeme emri, kira borcunun ödenmesini isteyen resmî ve yazılı bildirim niteliği taşır. İçeriği ve borcun durumu uygun olduğunda m.352/2 bakımından haklı ihtar işlevi görebilir.

Ancak her icra takibinin otomatik haklı ihtar sayılacağı söylenemez. Borcun muaccel olması, doğru kira tutarının istenmesi, takip ve tebliğ kronolojisi ile ödeme tarihi birlikte incelenmelidir.

TBK m.315 Temerrüt Tahliyesi ile Farkı Nedir?

Kiraya Veren Hangi Delilleri Saklamalı?

Kira sözleşmesi, ödeme vadelerini gösteren hükümler, banka hesap hareketleri, noter ihtarları, tebliğ mazbataları, icra ödeme emirleri ve kiracının ödeme dekontları saklanmalıdır. İki ihtarın aynı kira yılı içinde ve farklı muaccel borçlara ilişkin olduğunu gösteren bir kronoloji hazırlanmalıdır.

Kira miktarında artış uyuşmazlığı varsa TBK m.344’e göre doğru bedel ayrıca hesaplanmalıdır. Hatalı kira tutarına dayanan ihtar, tahliye davasını riske sokabilir.

Kiracı İki İhtar Aldığında Ne Yapmalı?

Her ihtarın dayandığı kira ayını ve borç miktarını kontrol edin. Ödeme yaptıysanız dekont tarihini ihtar ve tebliğ tarihiyle karşılaştırın. Artış oranı hatalıysa bunu yazılı olarak bildirin. Gerçek bakiye varsa gecikmeden ödeyin.

İki ihtar aynı kira yılı içinde oluşmuşsa dönem sonunda tahliye davası riski vardır. Arabuluculuk davetini görmezden gelmek yerine kira sözleşmesi, ihtarlar ve tüm banka kayıtlarıyla uyuşmazlığın şartlarını değerlendirin.

Sıkça Sorulan Sorular

1. İki kere geç kira ödersem kesin tahliye olur muyum?

Hayır. TBK m.352/2’deki iki yazılı haklı ihtar, aynı dönem ve dava süresi şartlarının tamamı birlikte gerçekleşmelidir.

2. İhtar geldikten sonra ödersem ihtar silinir mi?

İhtar gönderildiği sırada borç muaccel ve ödenmemişse sonradan ödeme, haklılığı otomatik silmez.

3. Tek ihtarda iki aylık borç yazarsa iki ihtar sayılır mı?

Hayır. Tek yazılı bildirim bir ihtardır.

4. Aynı ay için iki noter ihtarı iki haklı ihtar olur mu?

Hayır. İki ayrı ödeme ihlali gerekir.

5. İhtarlar farklı kira yıllarındaysa birleştirilir mi?

Bir yıl ve daha uzun kiralarda aynı kira yılı içinde bulunmaları gerekir; farklı yıllardaki ihtarlar birleştirilemez.

6. İkinci ihtardan hemen sonra dava açılır mı?

Hayır. M.352/2 davası ilgili kira süresi/yılı bittikten sonra açılır.

7. Dava süresi kaç gündür?

Kanun ilgili dönemin bitiminden başlayarak bir ay öngörür; “30 gün” olarak değil ay olarak hesaplanmalıdır.

8. İcra ödeme emri ihtar olabilir mi?

Şartları ve içeriği uygunsa yazılı haklı ihtar işlevi görebilir; borç ve tebliğ kronolojisi incelenir.

9. Yanlış kira artışına dayalı ihtar haklı mıdır?

Gerçekte borç olmayan tutara dayanan ihtarın haklılığı kabul edilmeyebilir; geçerli kira bedeli belirlenmelidir.

10. İki haklı ihtar davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Kira uyuşmazlığı davası olduğu için 6325 m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuk uygulanır.

11. Sadece aidat borcu iki haklı ihtar oluşturur mu?

M.352/2 metni kira bedelinin ödenmemesini esas alır. Yan gider temerrüdü TBK m.315 kapsamında değerlendirilebilir; iki haklı ihtar hesabında kira bedeli ayrımı korunmalıdır.

12. Kiraya veren ihtarı WhatsApp’tan gönderebilir mi?

M.352/2 yazılı ihtar arar; tebliğ ve içerik ispatı kritik olduğundan noter veya resmî tebligat gibi güçlü yöntemler tercih edilmelidir.

Resmî Kaynaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315 ve m.352/2; dava şartı arabuluculuk için 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B esas alınmıştır.