Mersin’de Kiracı Tahliye Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Dava açmadan önce yapılacak üç temel kontrol

1. Kiralananın hukuki niteliği

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan özel hükümler uygulanır. Arsa, tarla, açık alan veya ürün kirasında farklı sona erme kuralları gündeme gelebilir. Tapudaki nitelik tek başına yeterli değildir; sözleşmedeki kullanım amacı ve taşınmazın fiilî üstün vasfı birlikte değerlendirilir.

2. Doğru tahliye sebebi

“Kiracıyı çıkarmak istiyorum” hukuki sebep değildir. Kira borcu TBK m.315’e, özen borcuna aykırılık m.316’ya, ihtiyaç m.350–351’e, taahhüt ve iki haklı ihtar m.352’ye, on yıllık uzama ise m.347’ye göre incelenir. Aynı olayda birden fazla sebep bulunabilir; fakat her biri kendi maddi vakıalarıyla ileri sürülmelidir.

3. Süre ve tebligat

Bir aylık dava süreleri, otuz günlük ödeme veya aykırılığı giderme süreleri ve yeni malikin bir aylık bildirimi birbirinden farklıdır. İhtarı hazırlamak kadar usulüne uygun tebliği ve başlangıç gününü kanıtlamak da önemlidir. Dava şartı arabuluculuk başvurusu ile TBK m.353’teki süre koruyucu bildirimin etkisi ayrıca hesaplanır.

Kiracı tahliye davası sebepleri: karar matrisi

Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye

TBK m.315’e göre kiracı, teslimden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı bildirimle süre verir ve bu sürede ödeme olmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve tebliği izleyen gün işlemeye başlar.

İhtarda borcun hangi aylara ait olduğu, ana para ve varsa yan gider ayrımı, ödeme bilgisi ve süresinde ödenmezse fesih/tahliye isteneceği açık olmalıdır. Kiracı süre içinde borcun tamamını öderse bu bildirime dayalı temerrüt tahliyesi kural olarak önlenir. Kısmi ödeme, muacceliyet, mahsup veya ödeme yerindeki uyuşmazlık ise ayrıca incelenir.

Kiraya veren, koşullara göre doğrudan dava yerine kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız icra takibini seçebilir. Bu yolun ödeme ve itiraz süreleri ayrıdır; ayrıca kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuğun “ilamsız icra yoluyla tahliye” istisnası burada önem taşır. Ayrıntılı işlem sırası için Mersin’de kira ödemeyen kiracının tahliyesi rehberi incelenebilir.

Sözleşmeye aykırılık, zarar ve komşuları rahatsız etme

Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmak, taşınmazdaki kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır. Konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya veren, aykırılığın giderilmesi için kural olarak en az otuz gün süre veren yazılı ihtar gönderir; davranış sürerse sözleşmeyi feshedip tahliye isteyebilir.

Kiracının taşınmaza kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya aykırılığın kiraya veren ya da komşular bakımından kira ilişkisini çekilmez kılması hâllerinde yazılı bildirimle hemen fesih gündeme gelebilir. Ancak “hemen fesih” istisnası dar yorumlanır; tek ve hafif bir olay çoğu zaman yeterli olmaz.

İzinsiz alt kira, konutun ticari veya kısa süreli konaklama amacıyla kullanılması, ortak alan ihlalleri, sürekli gürültü ya da ciddi zarar iddiaları; sözleşme, fotoğraf/video, yönetim kayıtları, tanık, kolluk tutanağı ve uzman tespitiyle ispatlanmalıdır. Ayrıntılı şartlar için TBK 316 özenle kullanma ve tahliye rehberine bakılabilir.

İhtiyaç, yeni malik ve yeniden inşa nedeniyle tahliye

Kiraya verenin ihtiyacı: TBK m.350

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir. İhtiyaç dava tarihinde mevcut, gerçek, samimi ve zorunlu olmalı; yargılama süresince de devam etmelidir. Daha yüksek kira elde etme isteği, soyut gelecek planı veya geçici tercih yeterli değildir.

Belirli süreli sözleşmede sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmede ise genel fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılır. Süresinde yazılı dava bildirimi yapılmışsa TBK m.353’ün bir kira yılına ilişkin koruması değerlendirilir.

Yeni malikin ihtiyacı: TBK m.351

Taşınmazı sonradan edinen malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla altı ay sonra dava açabilir. Alternatif olarak sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yolunu kullanabilir. Tapu tescil tarihi, bildirimin tebliği ve ihtiyaç sahibi kişinin kanunda sayılanlardan olması birlikte aranır.

Yeniden inşa ve imar

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekiyorsa ve bu işler sırasında kullanım imkânsızsa tahliye istenebilir. Basit tadilat veya yalnız değer artırma düşüncesi yeterli olmaz. Onaylı proje, ruhsat, yapılacak işlerin kapsamı ve kullanımın neden sürdürülemeyeceği dosyada gösterilmelidir.

Kiracıdan kaynaklanan özel tahliye sebepleri

Geçerli tahliye taahhüdü

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve o tarihte çıkmamışsa kiraya veren, taahhüt tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Belgenin teslimden sonra verilmesi, imzanın aidiyeti, boşaltma tarihinin belirli olması ve temsil yetkisi önemlidir. Kira sözleşmesiyle aynı gün alınan belge geçersizlik tartışmasına açıktır.

İcra emrine karşı süre ve savunmalar için Mersin’de tahliye taahhüdüne itiraz ve icra tahliyesi yazısına bakılabilir.

İki haklı ihtar

Kiracı bir yıldan kısa sözleşmede kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun sözleşmede bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemeyerek iki haklı yazılı ihtara neden olmuşsa dönem sonunda tahliye davası açılabilir. İhtarların iki farklı vade borcuna dayanması, ödemeden önce tebliğ edilmesi ve davanın dönem bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekir.

Kiracı veya eşinin aynı yerde konutu

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, kiralananla aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Mülkiyet tek başına yetmez; konutun oturmaya elverişliliği, birlikte yaşama ve kiraya verenin başlangıçtaki bilgisi ispat konusudur.

Ayrıntılı şartlar için kiracı veya eşinin aynı ilçede evi bulunması rehberi incelenebilir.

On yıllık uzama süresi dolan kiracının tahliyesi

TBK m.347, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya verene on yıllık uzama süresinin sonunda sebep göstermeden sona erdirme imkânı tanır. Buradaki on yıl, sözleşmenin imzalanmasından itibaren düz biçimde sayılmaz; ilk belirli sözleşme süresi tamamlandıktan sonra başlayan uzama yılları esas alınır.

Kiraya veren, on yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmalıdır. Örneğin ilk sözleşme süresi iki yıl ise, bu iki yılın ardından on uzama yılı hesaplanır. Başlangıç tarihindeki hata, bildirimi erken veya geç hâle getirebilir. Hesap örnekleri için 10 yıllık uzama süresi tahliye rehberi kullanılabilir.

Mersin’de arabuluculuk, görevli mahkeme ve dava süresi

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk son tutanağı olmadan açılan dava usulden sonuçlanabilir. Başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez; yine de son tutanaktan sonra kalan süre dosya özelinde hesaplanmalıdır.

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki; davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve şartları varsa geçerli yetki anlaşmasına göre belirlenir. Mersin merkez ilçelerindeki taşınmaz ile Tarsus, Erdemli, Silifke veya Anamur’daki taşınmaz için aynı adliye varsayılmamalıdır.

Dava dilekçesinde hukuki sebep kadar maddi olaylar da açık yazılmalıdır. Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtar ve tebliğ evrakı, banka hareketleri, arabuluculuk son tutanağı, taahhütname, proje/ruhsat ve diğer deliller düzenli sunulmalıdır. Mahkemenin iş yükü, tebligat, keşif, bilirkişi ve kanun yolu aşamaları değişebildiğinden kesin bitiş tarihi vaat edilemez.

Kiracı tahliye davasında hangi savunmaları yapabilir?

• Borç ihtardan önce veya verilen sürede tamamen ödendi.
• İhtarda dönem, tutar veya ödeme süresi hatalı gösterildi.
• Taahhüt teslimden önce/aynı gün alındı ya da imza aidiyeti tartışmalı.
• Bir aylık dava veya takip süresi geçirildi.
• İhtiyaç gerçek, samimi, zorunlu veya güncel değil.
• İki ihtar aynı borca dayanıyor ya da ödeme sonrası tebliğ edildi.
• Aynı yerdeki konut oturmaya elverişli değil veya malik baştan biliyordu.
• Aykırılık yok, giderildi ya da hemen fesih için yeterince ağır değil.

Savunma, yalnız genel inkâr biçiminde bırakılmamalıdır. Dekont, tebligat zarfı, yazışma, sağlık/ikamet belgesi, tapu kaydı, fotoğraf, yönetim tutanağı ve tanık gibi deliller cevap süresi içinde somutlaştırılmalıdır.