Yurt Dışındaki Mirasçı Ortaklığın Giderilmesi | 2026
Miras Hukuku • Yurt Dışındaki Mirasçılar • Güncel 2026
Yurt Dışında Yaşayan Mirasçı Ortaklığın Giderilmesi Davasını Türkiye’ye Gelmeden Açabilir mi?
“Kardeşlerim Türkiye’de, ben Almanya’dayım; miras kalan evi veya tarlayı sattıramıyorum” diyen mirasçı, işleme uygun vekâletnameyle zorunlu arabuluculuk ve ortaklığın giderilmesi sürecini çoğu dosyada Türkiye’ye gelmeden yürütebilir.
Özet
Kısa ve net cevap: Evet. Yurt dışındaki mirasçı ortaklığın giderilmesi için Türkiye’de geçerli bir vekâletname düzenleyerek avukatı aracılığıyla dava şartı arabuluculuğa başvurabilir ve anlaşma çıkmazsa taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Diğer kardeşlerin dava açılmasına onay vermesi gerekmez. Ancak bütün mirasçıların veya tapudaki bütün paydaşların davada taraf olması, adres ve tebligat işlemlerinin tamamlanması, taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğinin incelenmesi ve satış aşamasındaki güncel kuralların doğru uygulanması gerekir.
Yurt Dışındaki Mirasçı Türkiye’ye Gelmeden Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilir mi?
Evet. Almanya’da veya başka bir ülkede yaşamak, Türkiye’de miras yoluyla kazanılan taşınmaz üzerindeki paylaşma hakkını ortadan kaldırmaz. Dava ehliyeti bulunan kişi, hukuk davasını kendisi takip edebileceği gibi Türkiye’deki bir avukat aracılığıyla da açabilir ve yürütebilir. Avukat; dava şartı arabuluculuk başvurusunu, dava dilekçesini, UYAP işlemlerini, tebligat ve ara karar takibini, keşif ve bilirkişi raporlarına ilişkin beyanları, kanun yolu başvurularını ve karar sonrasındaki satış dosyasını yetki kapsamı içinde takip edebilir.
Arama niyetinin merkezindeki gerçek sorun
“Babamızdan Mersin’de bir ev ve köyde bir tarla kaldı. Üç kardeşim Türkiye’de, ben Almanya’dayım. Biri evde oturuyor, diğeri satışa yanaşmıyor. Payımı alamıyorum ve sürekli Türkiye’ye gelemiyorum.” Bu durumda çözüm, kardeşleri özel satışa zorlamak değil; önce mirasçılık ve tapu durumunu netleştirmek, anlaşma seçeneklerini arabuluculukta somutlaştırmak ve sonuç alınamazsa ortaklığı mahkeme kararıyla sona erdirmektir.
Uygulamada “gurbetçi miras davası” adıyla ayrı bir dava türü yoktur. Uyuşmazlık, Türk Medenî Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümlerine göre ortaklığın giderilmesi veya terekenin paylaşılması olarak yürür. Yurt dışı bağlantısı; esas hakkı değil, vekâletnamenin biçimini, arabuluculuğa katılımı, belgelerin Türkiye’de kullanılmasını, taraf adreslerini ve uluslararası tebligat sürecini etkiler.
Türkiye’ye hiç gelmeme garantisi verilemez: Avukatla takip edilen dosyada mirasçının her duruşmaya gelmesi kural değildir. Buna rağmen mahkeme isticvap, yemin veya yalnız tarafın yapabileceği başka bir işlem için kişisel katılıma karar verirse o işlem ayrıca planlanır. E-duruşma veya başka uzaktan katılım yöntemleri mahkemenin kabulüne bağlıdır; baştan kesin hak olarak varsayılmamalıdır.
Uzaktan temsil modelinin genel çerçevesi için Yurt Dışındaki Müvekkiller İçin Hukuki Destek ve Türkiye’ye Gelmeden Vekâletli Avukatlık ve Uzaktan Hukuki Temsil sayfaları incelenebilir.
Mirasçı Neden Miras Kalan Evi veya Tarlayı Tek Başına Sattıramaz?
Birden çok mirasçı bulunduğunda, mirasın açılmasıyla birlikte paylaşmaya kadar devam eden bir miras ortaklığı doğar. Mirasçılar terekeye kural olarak elbirliğiyle sahip olur ve terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf eder. Bu nedenle tapuda hâlâ mirasbırakan görünüyorsa veya taşınmaz mirasçılar adına elbirliği mülkiyetiyle kayıtlıysa, bir mirasçı evin ya da tarlanın tamamını tek başına serbest satışla devredemez.
Kardeşlerden birinin özel satışa onay vermemesi, özel satış işlemini durdurur; fakat diğer mirasçının paylaşma isteme hakkını ortadan kaldırmaz. Türk Medenî Kanunu, ortaklığı sürdürme yönünde kanuni veya sözleşmesel bir zorunluluk yoksa her mirasçıya paylaşma isteme hakkı tanır. Mahkeme, taşınmazın hukuken ve fiilen aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır; uygun bölünme mümkün değilse satış yoluyla ortaklığı giderir.
TMK m. 640 — Miras ortaklığı
Birden çok mirasçı arasında, paylaşmaya kadar terekenin hak ve borçlarını kapsayan ortaklık oluşur. Mirasçılar tereke üzerinde elbirliğiyle hak sahibidir ve kural olarak birlikte tasarruf eder.
TMK m. 642 — Paylaşmayı isteme
Her mirasçı, ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa paylaşma isteyebilir. Belirli malların aynen, bunun mümkün olmaması hâlinde satış yoluyla paylaştırılması sulh mahkemesinden talep edilebilir.
TMK m. 698–699 — Paylı mülkiyet
Paydaşlardan her biri paylaşma isteyebilir. Önemli değer kaybı olmadan aynen bölme mümkün değilse satışa karar verilir; genel kuralda yalnız paydaşlar arasındaki artırma bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
HMK m. 4 ve m. 12 — Görev ve yetki
Ortaklığın giderilmesi davalarına sulh hukuk mahkemesi bakar. Belirli taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesinde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Kanunun resmî metinleri, Türk Medenî Kanunu ile Hukuk Muhakemeleri Kanunu üzerinden kontrol edilebilir.
Dava açmadan önce hangi çözüm hedeflenmelidir?
1. Gönüllü üçüncü kişi satışı
Bütün hak sahipleri anlaşırsa taşınmaz piyasa koşullarında satılır ve bedel paylaştırılır. Açık artırma belirsizliği azalır; ancak bütün maliklerin geçerli iradesi ve gerekli tapu işlemleri gerekir.
2. Bir kardeşin diğer payları alması
Taşınmaz aile içinde kalır. Güncel değer, ödeme tarihi, teminat, tapu devri ve bedelin hangi hesaba aktarılacağı açık biçimde belirlenmelidir.
3. Aynen taksim veya taşınmaz tahsisi
Taşınmaz bölünebiliyorsa pay oranlarına uygun parçalar oluşturulabilir; bazı miras paylaşımı dosyalarında bir malın bir mirasçıya verilmesi ve değer farkının para ile denkleştirilmesi gündeme gelebilir.
4. Mahkeme yoluyla ortaklığın giderilmesi
Anlaşma kurulamıyorsa bir mirasçının başvurusu yeterlidir. Aynen bölme mümkün değilse satış kararı verilir; satış bedeli giderler ve taşınmaz üzerindeki haklar dikkate alınarak paylaştırılır.
Davanın sonucu “ev bana verilsin” değildir: Ortaklığın giderilmesi davası, davacının taşınmazı bedelsiz veya otomatik biçimde almasını sağlamaz. Aynen paylaşma mümkün değilse taşınmaz satışa çıkar. Bu nedenle arabuluculukta gerçek değer, finansman ve devir seçeneği üzerinde çalışmak çoğu dosyada önemlidir.
Yurt Dışındaki Mirasçı İçin Uzaktan Süreç Adım Adım Nasıl Yürür?
Almanya’daki mirasçı izale-i şuyu sürecine yalnız “dava açın” talimatıyla başlamamalıdır. Önce taşınmazın kayıt yapısı, mirasçı zinciri, diğer tarafların adresleri ve hedeflenen çözüm belirlenmelidir. Aksi hâlde eksik taraf, yanlış mahkeme, yetersiz vekâletname veya tarım arazisine özgü kurallar nedeniyle işlem uzar.
Ön bilgi ve çıkar çatışması kontrolü
Mirasbırakanın ve bütün mirasçıların kimlik bilgileri, taşınmazın yeri, mevcut anlaşmazlık ve daha önce yapılan işlemler paylaşılır. Ayrıntılı incelemeden önce taraf kontrolü yapılır.
Veraset ve tapu kayıtlarının doğrulanması
Mirasçılık belgesi, güncel tapu kaydı, ada-parsel veya bağımsız bölüm bilgisi, paylar, haciz-ipotek-intifa gibi takyidatlar ve tapuda ölü malik bulunup bulunmadığı incelenir.
Dava türünün ayrılması
Sorunun belirli bir ev veya tarladaki ortaklık mı, terekenin tamamının paylaşılması mı, yoksa pay oranı ve tapu kaydı uyuşmazlığı mı olduğu belirlenir. Tapu iptali, muris muvazaası veya tenkis iddiası ortaklığın giderilmesi davasıyla karıştırılmaz.
İşleme özgü vekâletname
Avukat bilgileri, dava yetkileri, arabuluculuk ve olası sulh yetkileri ile satış veya tahsil işlemlerinin kapsamı müvekkilin iradesine göre belirlenir. Belge, konsoloslukta veya şartları sağlanan yabancı noterlikte düzenlenir.
Dava şartı arabuluculuk
Bütün hak sahipleri ve ulaşılabilen güncel adresleri gösterilerek başvuru yapılır. Pay devri, gönüllü satış, aynen paylaşma ve ödeme takvimi seçenekleri somutlaştırılır; anlaşma olmazsa son tutanak alınır.
Sulh hukuk mahkemesinde dava
Belirli taşınmaz için taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Bütün paydaşların taraf olması ve ölen paydaşların mirasçılarının tamamlanması sağlanır.
Keşif, bilirkişi ve aynen taksim incelemesi
İmar, kadastro, yüzölçümü, yapı, tarımsal nitelik, yola erişim ve değer verileri incelenir. Bölünme mümkünse proje ve denkleştirme; mümkün değilse satış seçeneği değerlendirilir.
Karar, artırma ve bedelin dağıtılması
Satış kararı kesinleştikten sonra kıymet takdiri, elektronik ilan ve artırma süreci yürür. Satış giderleri ile tapudaki hakların etkisi dikkate alınır; kalan bedel kesin pay oranlarına göre dağıtılır.
Avukat Portal üzerinden hukuk davası açılması, arabuluculuk dosyasına başvuru, dilekçe ve belge gönderimi, dosya safahatının takibi ve uygun hâllerde e-duruşma işlemleri elektronik olarak yapılabilir. Bu elektronik imkânlar, keşif veya taşınmazın bulunduğu yerde yapılması gereken teknik işlemleri ortadan kaldırmaz; yalnız müvekkilin her işlem için Türkiye’ye gelmesi ihtiyacını önemli ölçüde azaltır.
Almanya’dan Türkiye’deki Avukata Vekâletname Nasıl Verilir?
Yurt dışındaki mirasçı bakımından en kritik hazırlık, vekâletnamenin dosyanın gerçek ihtiyacına göre düzenlenmesidir. Yalnız genel “dava takibi” ifadesi, arabuluculukta sulh veya taşınmazla bağlantılı özel işlemler bakımından yeterli olmayabilir. Buna karşılık müvekkilin vermek istemediği satış, tahsil veya sulh yetkilerinin de otomatik biçimde eklenmesi doğru değildir.
Türk konsolosluğunda düzenleme
Almanya’daki Türk başkonsolosluğu veya büyükelçiliğinin noterlik biriminden randevu alınır ve vekâlet veren kişi imza için şahsen başvurur. Belge Türk konsolosluk işlemi olarak Türkçe düzenlendiğinden kural olarak ayrıca apostil ve Türkçe tercüme gerekmez.
Başvuru öncesinde temsilciliğin güncel belge listesi kontrol edilmelidir. Tapu ve miras bağlantılı vekâletnamelerde kimlik belgesi, son dönemde çekilmiş fotoğraflar, avukatın adı, barosu, sicil ve kimlik bilgileri ile taşınmazın tapu bilgilerinin hazırlanması istenebilir.
Alman noteri ve apostil yolu
Vekâletname Alman noteri önünde düzenlenirse belgenin Türkiye’de kullanılabilmesi için biçim ve onay zinciri ayrıca tamamlanır. Almanya Apostil Sözleşmesine taraf olduğundan uygun belgede apostil alınması; ardından Türkçe tercüme ve Türkiye’de kabul edilen onay işlemlerinin yapılması gerekir.
Yabancı noter metni yalnız kelime kelime çevrilmemeli; Türk hukukunda gerekli özel yetkileri ve taşınmaz bilgilerini de taşımalıdır. İşlem öncesi taslak kontrolü, ikinci kez noter ve apostil masrafı yapılmasını önler.
Vekâletnamede hangi yetkiler dosyaya göre kontrol edilir?
Özel yetkiyi bilinçli verin: Arabuluculuk, sulh, feragat, kabul, taşınmaz satışı ve tahsil aynı şey değildir. Mirasçı; taşınmazın hangi şartlarla satılabileceğini, artırmaya kendisi adına girilip girilmeyeceğini ve satış bedelinin kimin tarafından tahsil edileceğini vekâletname düzenlenmeden önce belirlemelidir.
HMK m. 71–74, davanın vekil aracılığıyla takip edilebileceğini ve alternatif uyuşmazlık çözüm yolları ile sulh gibi bazı işlemlerde açık özel yetki gerektiğini düzenler. Konsolosluk işlemlerine ilişkin güncel belge bilgileri Dışişleri Bakanlığı Konsolosluk İşlemleri ve Berlin Başkonsolosluğu noter işlemleri sayfalarından kontrol edilmelidir.
Zorunlu Arabuluculuk ve Yurt Dışı Tebligat Nasıl Yürütülür?
Ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk zorunludur
1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılan taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Zorunlu olan anlaşmak değil, usulüne uygun başvuruyu yapmak ve süreç sonunda anlaşma veya anlaşamama son tutanağını almaktır.
Yurt dışındaki mirasçı, vekâletnamesinde alternatif uyuşmazlık çözüm yollarına başvurma konusunda açık yetki varsa avukatı aracılığıyla arabuluculukta temsil edilebilir. Görüşme; yalnız “satıyor musunuz?” sorusuyla sınırlı tutulmamalıdır. Taşınmazın güncel değeri, bir kardeşin diğer payları devralma kapasitesi, ödeme güvenliği, gönüllü üçüncü kişi satışı, aynen paylaşma imkânı, kullanım geliri ve devam eden giderler ayrı ayrı konuşulmalıdır.
Taşınmazın devrine ilişkin bir arabuluculuk anlaşması kurulursa kanundaki şekil ve taşınmaz sınırlamaları korunur. Bu kapsamda düzenlenen anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması ve tapu işlemlerinin mevzuata uygun biçimde tamamlanması gerekir. Arabuluculuk anlaşması, tapu müdürlüğündeki zorunlu kontrol ve tescil sürecini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Davacı Almanya’da ise tebligat nereye yapılır?
Dava Türkiye’de bir avukat aracılığıyla takip ediliyorsa, yargılamaya ilişkin tebligatlar kural olarak vekile yapılır. Bu nedenle davacı mirasçının Almanya’daki adresine her mahkeme işlemi için uluslararası tebligat çıkarılması gerekmez. Yine de kişinin güncel yabancı adresi, kimlik bilgileri ve iletişim kanalları dosyada doğru bulunmalıdır.
Diğer mirasçı da yurt dışındaysa süreç neden uzayabilir?
Asıl gecikme çoğu zaman Türkiye’de vekili bulunmayan davalı mirasçıya yurt dışında tebligat yapılmasından kaynaklanır. Türk vatandaşı muhatap bakımından Tebligat Kanunu m. 25/A; yabancı uyruklu muhatap veya bu yolla sonuç alınamayan durumlarda ilgili uluslararası sözleşmeler ve adli yardımlaşma usulleri uygulanır. Almanya’ya gönderilecek evrakta tercüme, formlar ve yabancı makam işlemleri gündeme gelebilir.
Dosya planlamasında kritik ayrım: Yurt dışında yaşayan davacı avukatla temsil ediliyorsa kendi tebligatları çoğunlukla vekile yapılır. Yurt dışında yaşayan davalı mirasçının Türkiye’de vekili yoksa uluslararası tebligat, davanın en uzun aşamalarından biri hâline gelebilir.
Miras Kalan Ev veya Tarla Aynen Paylaşılır mı, Satılır mı?
Ortaklığın giderilmesi davasında satış doğrudan ilk ve tek seçenek değildir. Mahkeme, malın aynen bölünmesinin hukuken ve fiilen mümkün olup olmadığını araştırır. Bölünme; yalnız çizgi çekilerek parsel oluşturmak değildir. İmar ve kadastro mevzuatı, asgari parsel büyüklüğü, yola cephe, yapıların konumu, her parçanın ekonomik değeri, tarımsal sınırlamalar ve pay oranlarına uygunluk birlikte değerlendirilir.
| Taşınmaz türü | Temel inceleme | Olası sonuç |
|---|---|---|
| Apartman dairesi | Tek bağımsız bölümün paylara göre fiilen ve hukuken bölünmesi çoğunlukla mümkün değildir. | Gönüllü devir kurulamazsa satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir. |
| Arsa | İmar planı, ifraz koşulları, yola erişim, yüzölçümü ve değer dengesi incelenir. | Uygun ifraz varsa aynen taksim; önemli değer kaybı veya mevzuat engeli varsa satış. |
| Tarla ve tarım arazisi | 5403 sayılı Kanun, asgari ve yeter gelirli arazi ölçütleri, ekonomik bütünlük ve devir seçenekleri değerlendirilir. | Bir mirasçıya devir, uygun bölünme veya özel kanuni şartlarla satış gündeme gelebilir. |
| Üzerinde ev, ağaç veya tesis bulunan arazi | Muhdesatın kime ait olduğu, ruhsat, ödeme ve yapım belgeleri ile arsa-yapı değerleri ayrılır. | Muhdesat aidiyeti kabul edilmezse ayrı uyuşmazlık satış ve bedel dağıtımını geciktirebilir. |
Tarla için normal izale-i şuyu mantığı her zaman yeterli değildir
Miras kalan taşınmaz tarım arazisi ise yalnız pay oranına göre bölme yapılmaz. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu; belirli büyüklüğün altındaki tarımsal arazilerin bölünmesini sınırlar ve mirasa konu tarımsal arazilerde devir seçenekleri öngörür. Bu nedenle “dört kardeşiz, tarlayı dört parçaya bölelim” talebi teknik ve kanuni ölçütler karşılanmadan uygulanamaz.
Tarım arazisinin niteliği, ekonomik bütünlük içinde başka parsellerle bağlantısı, mirasın açıldığı tarih ve 5403 sayılı Kanundaki devir usulü incelenmelidir. Konuya özgü ayrıntılar için Mersin Tarım Arazilerinde Miras Paylaşımı rehberi kullanılabilir.
Evde oturan veya tarlayı eken kardeş satışı engelleyebilir mi?
Hayır. Taşınmazı tek başına kullanmak, evde oturmak, dükkânı işletmek veya tarlayı ekmek ortaklığın giderilmesi istemini kendiliğinden durdurmaz. Ancak geçmiş kullanım nedeniyle ecrimisil veya gelir paylaşımı talebi varsa bunun koşulları ayrıca değerlendirilir. Ortaklığın giderilmesi mahkemesi, geçmiş kullanım bedeline her dosyada kendiliğinden karar vermez.
Mirasçılara ait taşınmazlarda ilk artırma artık bazı dosyalarda yalnız mirasçılar arasında yapılır
7589 sayılı Kanunla İcra ve İflâs Kanunu m. 114 değiştirildi. Aşağıdaki şartların tamamı varsa, ortaklığın satış yoluyla giderilmesi dosyasındaki birinci artırma yalnız malik olan mirasçılar arasında yapılır ve bu özel usul bir defa uygulanır:
- Tapudaki bütün maliklerin haklarını miras yoluyla kazanmış olması
- Mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması
- Mahkemenin ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar vermiş olması
- Artırma ilanının 31 Temmuz 2026 veya sonrasında yapılmış olması
Bu özel birinci artırmada teklif eşiği, muhammen kıymetin yüzde yüzü esas alınarak belirlenir; kanundaki rüçhanlı alacaklar ile satış ve paylaştırma masrafları da hesaba katılır. İlk artırmada sonuç alınamazsa ikinci artırma genel katılıma açılır ve ikinci artırma bakımından kanundaki yüzde elli eşiği uygulanır.
Bu kural her ortaklıkta uygulanmaz. Tapuda mirasçı olmayan üçüncü kişi paydaş varsa veya maliklerden biri payını miras dışında satış, bağış ya da başka işlemle kazanmışsa özel mirasçı artırması şartları oluşmayabilir. Ayrıca 31 Temmuz 2026’dan önce ilan edilmiş artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam eder.
Yeni düzenleme, mirasçılardan birine taşınmazı bedelsiz veya otomatik biçimde alma hakkı vermez. Artırmaya katılacak mirasçının elektronik satış, teminat, teklif eşiği ve ihale bedelini süresinde ödeme koşullarını karşılaması gerekir. Bu nedenle Almanya’daki mirasçı taşınmazı aile içinde almak istiyorsa, finansman ve artırmaya katılım yetkisini satış aşamasına gelmeden planlamalıdır.
7589 sayılı Kanun, 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Yayımlanma ve yürürlük bilgisi Resmî Gazete fihristinden kontrol edilebilir.
Görevli Mahkeme, Gerekli Belgeler, Masraflar ve Süreci Uzatan Riskler
Hangi mahkemede dava açılır?
Belirli bir ev, arsa veya tarla üzerindeki ortaklığın giderilmesi talebinde görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; kesin yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınmaz Mersin’in Mezitli ilçesindeyse Mersin yargı çevresindeki sulh hukuk mahkemesi, Tarsus veya başka bir ilçedeyse o taşınmazın bağlı bulunduğu yargı çevresi esas alınır.
Terekenin tamamının; taşınmazlar, banka hesapları, borçlar ve diğer mallarla birlikte paylaşılması isteniyorsa HMK m. 11’deki mirastan doğan davalara özgü yetki kuralı ayrıca gündeme gelir. Bu nedenle “tek bir taşınmazdaki ortaklığı giderme” ile “terekenin tümünü paylaşma” talepleri dosyanın başında ayrılmalıdır.
Tapu intikali yapılmadan dava açılabilir mi?
Miras yoluyla mülkiyet ölüm anında kanunen kazanılır; tapuda mirasçılar adına intikal yapılmamış olması tek başına her durumda dava hakkını ortadan kaldırmaz. Ancak mirasçılık belgesinin alınması, bütün mirasçıların belirlenmesi, tapu kaydındaki malik zincirinin ve payların açıklığa kavuşturulması gerekir. Satış ve diğer tasarruf işlemleri bakımından tapu tescili ayrıca önem taşır. Tapuda birden fazla ölü malik veya kuşaklar arası mirasçılık zinciri varsa taraf teşkili tamamlanmadan dosya ilerlemez.
İlk inceleme için hangi belgeler gönderilmelidir?
Veraset belgesi henüz alınmadıysa Veraset İlamı Nasıl Alınır?; mirasın tapuya geçirilmesi bakımından Mersin Miras İntikal İşlemleri rehberleri ayrıca incelenebilir.
Masraf kalemleri nelerdir?
- Konsolosluk veya yabancı noter, apostil, tercüme ve belge gönderim giderleri
- Dava harcı, gider avansı ve dosya açılış giderleri
- Türkiye içi ve yurt dışı tebligat ile tercüme giderleri
- Keşif, bilirkişi, kadastro, imar ve gerektiğinde değerleme giderleri
- Karar sonrasındaki satış, ilan, kıymet takdiri ve elektronik artırma giderleri
- Avukatlık ücreti ve görevlendirme kapsamına göre diğer işlemler
Herkes için geçerli tek bir toplam masraf veya kesin bitiş süresi verilemez. Mirasçı sayısı, yurt dışı adresler, ölü paydaşlar, taşınmaz sayısı, tarım arazisi niteliği, muhdesat iddiası, bilirkişi ve kanun yolu ihtiyacı ile satış aşamasına geçilip geçilmemesi süre ve gideri doğrudan değiştirir.
Süreci en çok uzatan hatalar
Mersin’deki ev için Almanya’dan yürütülen örnek süreç
Babadan Mersin Mezitli’de bir daire kaldığını; dört kardeşten üçünün Türkiye’de, birinin Almanya’da yaşadığını ve Türkiye’deki kardeşlerden birinin evi kullandığını düşünelim. Almanya’daki mirasçı, önce veraset ve tapu kayıtlarını gönderir. Taşınmazın yalnız mirasçılara ait olduğu, üçüncü kişi paydaş bulunmadığı ve pay oranlarının tartışmalı olmadığı tespit edilir.
Dosyaya uygun konsolosluk vekâletnamesi düzenlenir; bütün kardeşler gösterilerek zorunlu arabuluculuğa başvurulur. Evde oturan kardeşin diğer payları güncel değer üzerinden alması veya taşınmazın gönüllü satışı teklif edilir. Anlaşma çıkmazsa Mezitli’deki taşınmaz bakımından Mersin Sulh Hukuk Mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılır.
Tek dairenin dört bağımsız parçaya ayrılması mümkün olmadığından teknik inceleme satış yönünde sonuçlanabilir. Karar sonrasında artırma ilanı 31 Temmuz 2026’dan sonra yapılır ve bütün maliklerin mülkiyeti yalnız miras yoluyla edinilmişse ilk artırma yalnız malik mirasçılar arasında gerçekleştirilir. Almanya’daki mirasçı taşınmazı almak istiyorsa artırmaya katılım ve finansmanını; yalnız payını almak istiyorsa satış bedelinin tahsil ve aktarım yöntemini önceden planlar.
Satış bedeli Almanya’daki hesaba gönderilebilir mi?
Satış bedelinden yargılama ve satış giderleri ile taşınmaz üzerindeki haciz, ipotek veya diğer hakların etkisi değerlendirildikten sonra kalan tutar kesinleşen pay oranlarına göre dağıtılır. Yabancı banka hesabına doğrudan ödeme yapılacağı baştan varsayılmamalıdır. Satış memurluğunun ödeme yöntemi, hak sahibinin kimlik ve vergi bilgileri, banka IBAN/SWIFT şartları, vekilin tahsil yetkisi ve bankacılık mevzuatı dosya sonuçlanmadan önce kontrol edilmelidir.
Konuyu tamamlayan site içi rehberler
Net sonuç: “Kardeşler Türkiye’de, ben Almanya’dayım; miras kalan evi veya tarlayı sattıramıyorum” sorununun çözümü için diğer kardeşlerin dava açılmasına onay vermesi beklenmez. Geçerli vekâletname, eksiksiz mirasçı ve adres bilgileri, zorunlu arabuluculuk ve doğru mahkeme süreciyle ortaklığın sona erdirilmesi istenebilir. Ancak taşınmazın aynen paylaşılacağı, açık artırmada hangi bedelin oluşacağı veya yurt dışındaki mirasçının Türkiye’ye hiçbir aşamada gelmeyeceği önceden garanti edilemez.
Yurt Dışındaki Mirasçı Ortaklığın Giderilmesi Hakkında Sık Sorulan Sorular
Yurt dışında yaşayan mirasçı Türkiye’ye gelmeden ortaklığın giderilmesi davası açabilir mi?
Evet. Türkiye’de geçerli vekâletnameyle avukat; dava şartı arabuluculuğa başvurabilir, davayı açabilir ve yargılama ile satış aşamalarını takip edebilir. Mahkemenin yalnız tarafın yapabileceği kişisel bir işlem için ayrıca katılım istemesi hâli saklıdır.
Ortaklığın giderilmesi davası için bütün kardeşlerin onayı gerekir mi?
Hayır. Mirasçılardan veya paydaşlardan biri tek başına ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Diğer kardeşlerin davaya onay vermesi gerekmez; ancak bütün hak sahiplerinin davada taraf olarak gösterilmesi ve tebligatlarının tamamlanması gerekir.
Yurt dışındaki mirasçı için dava öncesi arabuluculuk zorunlu mudur?
Evet. 1 Eylül 2023’ten sonra açılan ortaklığın giderilmesi davalarında önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Anlaşmak zorunlu değildir; anlaşma olmazsa son tutanakla dava açılır.
Almanya’daki mirasçı arabuluculuğa avukatı aracılığıyla katılabilir mi?
Evet. Vekâletnamede alternatif uyuşmazlık çözüm yollarına başvurma yönünden açık yetki bulunmalıdır. Sulh, taşınmaz devri, feragat veya tahsil düşünülüyorsa bunlara ilişkin özel yetkiler ayrıca belirlenir.
Almanya’dan Türkiye’deki avukata vekâletname nasıl verilir?
En doğrudan yol, Türk başkonsolosluğu veya büyükelçiliğinin noterlik biriminde Türkçe vekâletname düzenlemektir. Alman noteri kullanılırsa apostil, Türkçe tercüme ve Türkiye’de kullanılabilirlik şartları tamamlanmalıdır.
Türk konsolosluğunda düzenlenen vekâletnameye apostil gerekir mi?
Kural olarak hayır. Türk dış temsilciliğinin noterlik biriminde Türkçe düzenlenen vekâletname için ayrıca yabancı apostili veya Türkçe tercüme aranmaz. İşleme özgü belge ve fotoğraf şartları temsilcilikten kontrol edilmelidir.
Alman noterinde düzenlenen vekâletname Türkiye’de geçerli olur mu?
Gerekli şekil, apostil ve onaylı Türkçe tercüme zinciri tamamlanırsa kullanılabilir. Metnin Türk hukukunda ortaklığın giderilmesi, arabuluculuk ve istenen özel işlemler için yeterli yetkiyi taşıması ayrıca kontrol edilmelidir.
Vekâletnamenin aslının Türkiye’ye gönderilmesi gerekir mi?
Mahkeme ve resmî işlemlerde vekâletnamenin aslı veya usulüne uygun onaylı örneği dosyaya sunulmalıdır. Tarama veya fotoğraf ön inceleme için yararlıdır; tek başına her resmî işlemde yeterli kabul edilmez.
Miras kalan ev için ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Belirli taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesinde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Terekenin tamamının paylaşılması isteniyorsa miras davalarına özgü yetki ayrıca incelenir.
Tapu intikali yapılmadan ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?
İntikal yapılmamış olması tek başına her durumda mutlak engel değildir; ancak veraset belgesi, bütün mirasçılar, tapu malik zinciri ve paylar eksiksiz belirlenmelidir. Satış ve tasarruf işlemleri bakımından tescil şartları ayrıca tamamlanır.
Miras kalan evde oturan kardeş satışı engelleyebilir mi?
Hayır. Taşınmazı tek başına kullanmak ortaklığın giderilmesini isteme hakkını ortadan kaldırmaz. Geçmiş kullanım bedeli, kira geliri veya ecrimisil talebi varsa bunun şartları ayrı bir hukuki inceleme gerektirir.
Miras kalan tarla kardeşler arasında eşit parçalara bölünebilir mi?
Her zaman değil. 5403 sayılı Kanundaki tarımsal arazi ölçütleri, ekonomik bütünlük, kadastro ve teknik bölünebilirlik incelenir. Kanuni ölçülerin altında veya ekonomik bütünlüğü bozan parçalar oluşturulamaz.
31 Temmuz 2026 değişikliği mirasçı satışını nasıl etkiledi?
Bütün maliklerin mülkiyeti miras yoluyla kazandığı ve üçüncü kişi malik bulunmadığı taşınmazlarda ilk artırma bir defaya mahsus yalnız malik mirasçılar arasında yapılır. Kural, 31 Temmuz 2026’dan önce ilan edilmiş artırmalara uygulanmaz.
Yurt dışındaki mirasçı duruşma veya keşif için Türkiye’ye gelmek zorunda mıdır?
Kural olarak avukatla takip edilen dosyada her duruşmaya ve keşfe şahsen katılmak gerekmez. Mahkeme isticvap, yemin veya başka kişisel bir işlem için tarafın katılımına karar verirse o işlem ayrıca planlanır.
Satış bedeli Almanya’daki banka hesabına gönderilebilir mi?
Ödeme yöntemi satış memurluğu ve bankacılık şartlarına göre belirlenir. Yabancı hesap bilgileri, kimlik ve vergi kayıtları, SWIFT/IBAN bilgisi ile vekilin tahsil yetkisi önceden kontrol edilmelidir; doğrudan yurt dışı ödeme otomatik kabul edilmemelidir.
Yurt Dışındaki Müvekkiller İçin İlgili Rehberler
Türkiye’deki hukuki işlemlerini uzaktan yürütmek isteyenler için bağlantılı rehberler:
