Mersin Tarım Arazilerinde Miras Paylaşımı Avukatı

Tarım Arazisi Mirasında Neden Özel Kurallar Vardır?

Tarım arazilerinin sürekli küçük parçalara bölünmesi üretim maliyetini artırabilir ve ekonomik tarımsal faaliyeti zorlaştırabilir. Bu nedenle 5403 sayılı Kanun, mirasa konu tarımsal arazilerde mülkiyetin devrini esas alır; arazinin niteliğine göre bölünme sınırları ve yeter gelirli büyüklükler öngörür.

Veraset ilamında her mirasçının payının yazması, arazinin aynı oranda yeni parsellere ayrılacağı anlamına gelmez. Tapuda elbirliği veya paylı mülkiyet bulunması da tarımsal mevzuattaki devir ve bölünme kurallarını ortadan kaldırmaz.

Paylaşımdan Önce Hangi Kayıtlar Kontrol Edilir?

• Murisin ölüm tarihi ve güncel mirasçılık belgesi,
• Taşınmazın ada, parsel, yüzölçümü ve tapu mülkiyet türü,
• Arazinin mutlak, marjinal, özel ürün, dikili veya sulu tarım arazisi niteliği,
• İlçe bazlı yeter gelirli ve asgari tarımsal arazi büyüklükleri,
• Birden fazla parselin ekonomik bütünlük oluşturup oluşturmadığı,
• Fiili kullanım, kira, ürün geliri, sulama ve tarımsal yapıların durumu,
• İpotek, haciz, şerh, toplulaştırma veya 3083 sayılı Kanun bağlantısı.

Arazinin tarımsal niteliği yalnız tapudaki kısa açıklamadan kesinleştirilmemelidir. İl veya ilçe tarım müdürlüğü kayıtları, kadastro ve gerektiğinde teknik inceleme birlikte değerlendirilmelidir.

Mirasçılar Anlaşırsa Hangi Devir Seçenekleri Vardır?

Mirasçılar, 5403 sayılı Kanunun izin verdiği şartlar içinde mülkiyeti uygun mirasçıya veya mirasçılara devretme, aile malları ortaklığı ya da kazanç paylı aile malları ortaklığı kurma, miras payları oranında hissedar olacakları limited şirkete devir veya üçüncü kişiye satış gibi seçenekleri değerlendirebilir. Her seçenek vergi, finansman, kullanım ve yönetim bakımından farklı sonuç doğurur.

Devir bedelinin yalnız aile içi tahmine göre belirlenmesi ileride uyuşmazlık yaratabilir. Arazinin konumu, ürün deseni, sulama, sera veya dikili ağaçlar, ulaşım ve gelir kapasitesi değerlemede dikkate alınmalıdır.

Mirasçılar Anlaşamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi Ne Yapar?

Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamazsa mirasçılardan biri 5403 sayılı Kanunun özel hükümleri çerçevesinde yetkili sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Mahkeme, tarımsal arazi veya işletmenin özelliklerini, ehil mirasçı şartlarını, teklifleri ve kanundaki devir seçeneklerini değerlendirir.

Mirasçılardan biri devir veya paylaşım işlemine katılmazsa mirasçılardan birinin imza vermemesinin sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir.

Mahkemenin görevi her durumda araziyi eşit fiziksel parçalara bölmek değildir. Arazinin uygun mirasçıya devri, pay bedellerinin ödenmesi veya kanunun öngördüğü satış seçenekleri gündeme gelebilir. Bedel tespiti için bilirkişi incelemesi yapılabilir.

Ortaklığın giderilmesi davası ve arabuluculuk

Taşınır veya taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk kuralı ayrıca kontrol edilir. Tarım arazisi söz konusu olduğunda arabuluculuk anlaşması veya dava sonucu 5403 sayılı Kanunun bölünme ve devir sınırlamalarına aykırı kurulamaz.

Araziyi kullanan mirasçının durumu

Bir mirasçının araziyi uzun süredir ekmesi diğer mirasçıların hakkını kendiliğinden düşürmez. Ancak fiili kullanım, tarımsal gelir, yapılan zorunlu veya faydalı giderler, diğer mirasçıların dışlanması ve ihtar tarihleri ecrimisil ya da katkı taleplerini etkileyebilir.

Bir Yıllık Devir Süresi Ne Anlama Gelir?

5403 sayılı Kanuna göre mirasçılar arasında anlaşma sağlanması hâlinde mülkiyet devir işlemlerinin mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanması esastır. Devir yapılmaz ve kanundaki dava yolu işletilmezse Bakanlığın bildirim ve dava süreci gündeme gelebilir.

Bir yıllık sürenin geçirilmesi mirasçılık sıfatını otomatik olarak ortadan kaldırmaz; fakat idari bildirim, masraf ve dava riski doğurabilir. Ölüm tarihi, yapılan başvurular ve Bakanlık bildirimi dosya üzerinden değerlendirilmelidir.

Mersin Tarım Arazilerinde Coğrafi ve Teknik İnceleme

Mersin’de narenciye bahçesi, muz serası, zeytinlik, bağ, açık tarla ve sulanan arazi aynı ekonomik ve teknik özelliklere sahip değildir. Erdemli, Silifke, Anamur, Tarsus, Mut veya diğer ilçelerde ürün deseni, sulama kaynağı, sera yatırımı, kıyı veya dağlık konum ve ulaşım koşulları değerlemeyi etkiler.

Birden fazla parselin birlikte işletilmesi ekonomik bütünlük incelemesini gerektirebilir. Sera, sulama sistemi, kuyu, depo, ağaçlar ve yan tarımsal yapıların mülkiyeti ile bedeli ayrıca tespit edilmelidir. İnternet ilan fiyatı tek başına güvenilir değerleme değildir.

Tarım Arazisi Miras Dosyasında Gerekli Belgeler

• Veraset ilamı ve nüfus kayıtları,
• Güncel tapu kayıtları ile çap ve kadastro belgeleri,
• Ölüm tarihi ve varsa önceki intikal belgeleri,
• Tarım müdürlüğü arazi sınıfı ve büyüklük bilgileri,
• ÇKS, kira, ürün satış ve tarımsal gelir kayıtları,
• Sulama, sera, ağaç ve diğer yatırım belgeleri,
• Mirasçılar arasındaki yazılı teklif, ihtar ve anlaşma taslakları,
• İpotek, haciz, şerh veya toplulaştırma kayıtları.

Mersin Tarım Arazisi Mirası Hakkında Sık Sorulan Sorular