Kısa cevap: Kat mülkiyetinde arsa payı, bağımsız bölümün kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulduğu tarihteki konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı olmalıdır. KMK m. 3’e aykırı oran varsa her kat maliki yeniden düzenleme davası açar. Sonradan gerçekleşen değer artışı veya azalışı tek başına düzeltme nedeni değildir.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Başvurunun kabulü için yalnızca iddia yeterli değildir; kanunun aradığı şart ve delil birlikte sunulmalıdır. Bu nedenle arsa payı düzeltme davası başlığında sonuç; aşağıdaki kanun hükümleri, süre ve belgeler üzerinden belirlenir.
Arsa Payı Düzeltme Davası Nasıl Açılır? Kat Mülkiyeti Kanunu 3. Madde
Arsa payı; yönetimde oy, sigorta bedeli, ortak yer hakkı, arsanın paylaşımı ve KMK m. 20’de arsa payına bağlanan giderlerde doğrudan sonuç doğurur; her ortak gider arsa payına göre bölünmez. Dava, tapudaki oranla kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki gerçek değer arasındaki uyumsuzluğu giderir. Bilirkişi değerlemeyi kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki niteliklere göre yapar. Bağımsız bölümün sonradan yenilenmesi veya bölgenin değerlenmesi başlangıçtaki oranı tek başına geçersiz kılmaz. İnceleme sırasında işlem veya olay tek bir cümleyle nitelendirilmez; tarafların sıfatı, belgenin tarihi, tebliğ veya teslim şekli ve varsa ön başvuru birlikte ele alınır. Böylece hem yanlış görevli yere başvuru hem de eksik talep sonucu riski ortadan kaldırılır.
Kanuni dayanaklar
| Mevzuat | Madde | Bağlayıcı kural |
|---|---|---|
| 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu | m. 3 | Arsa payı, bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı tahsis edilir; oransızlıkta her kat maliki yeniden düzenleme ister. |
| 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu | Ek m. 1 | Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan her uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde çözülür. |
| 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu | m. 12 | Taşınmazın aynına ilişkin davada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. |
| 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu | m. 20 | Ortak giderlerin tamamı arsa payına göre paylaşılmaz; kanundaki gider türüne göre eşit veya arsa payı oranında katılım uygulanır. |
arsa payı düzeltme davası değerlendirmesinde tablodaki hükümler birlikte uygulanır. Özel hüküm bulunan yerde genel hükme göre değil, özel düzenlemenin kapsam ve şartlarına göre işlem yapılır. Süre hesabında karar, tebliğ, öğrenme, teslim veya ihlal tarihi birbirinin yerine kullanılamaz; başlangıç anı ilgili maddede gösterilen olaya göre belirlenir.
Şartlar ve sonuçları
1. Kat mülkiyeti veya irtifakı bulunmalıdır
Arsa payı düzeltmesi tapuda bağımsız bölümlere arsa payı tahsis edilmiş yapılarda istenir. Bu şartın gerçekleşip gerçekleşmediği, ilgili işlem tarihi ile belge zinciri birlikte incelenerek belirlenir.
2. Başlangıçtaki değer esas alınır
Bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki konum, alan, cephe ve kullanım değeri karşılaştırılır. Bu şartın gerçekleşip gerçekleşmediği, ilgili işlem tarihi ile belge zinciri birlikte incelenerek belirlenir.
3. Oransızlık ispatlanmalıdır
Sadece mevcut payın düşük görülmesi yeterli değildir; bütün bağımsız bölümler arasında değer-pay oranı bozukluğu gösterilir. Bu şartın gerçekleşip gerçekleşmediği, ilgili işlem tarihi ile belge zinciri birlikte incelenerek belirlenir.
4. Sonraki değer değişimi tek başına yetmez
Tadilat, piyasa artışı veya çevre gelişimi başlangıçtaki doğru arsa payını sonradan değiştirmez. Bu şartın gerçekleşip gerçekleşmediği, ilgili işlem tarihi ile belge zinciri birlikte incelenerek belirlenir.
5. Tüm maliklerin hukuki durumu etkilenir
Düzeltme diğer bağımsız bölüm paylarını değiştireceğinden ilgili maliklerin davada taraf olması sağlanır. Bu şartın gerçekleşip gerçekleşmediği, ilgili işlem tarihi ile belge zinciri birlikte incelenerek belirlenir.
Adım adım başvuru ve takip yolu
- 1. adım — Tapu ve projeyi toplayın: Kat irtifakı/mülkiyeti kuruluş belgeleri, onaylı proje ve arsa payı listesini alın. İşlem tamamlandığında başvuru tarihi, teslim veya tebliğ kaydı ve ek listesi saklanır; sonraki süre bu kayıt esas alınarak hesaplanır.
- 2. adım — Kuruluş tarihini belirleyin: Değerlemede esas alınacak tarih ile o tarihteki bağımsız bölüm niteliklerini saptayın. İşlem tamamlandığında başvuru tarihi, teslim veya tebliğ kaydı ve ek listesi saklanır; sonraki süre bu kayıt esas alınarak hesaplanır.
- 3. adım — Tüm malikleri belirleyin: Güncel tapu kaydından bağımsız bölüm maliklerini ve paylarını çıkarın. İşlem tamamlandığında başvuru tarihi, teslim veya tebliğ kaydı ve ek listesi saklanır; sonraki süre bu kayıt esas alınarak hesaplanır.
- 4. adım — Sulh hukukta dava açın: Mevcut ve istenen oranı, değer farkını ve bilirkişi incelemesi talebini açıkça yazın. İşlem tamamlandığında başvuru tarihi, teslim veya tebliğ kaydı ve ek listesi saklanır; sonraki süre bu kayıt esas alınarak hesaplanır.
- 5. adım — Kararı tapuya tescil ettirin: Kesinleşen hükümdeki yeni pay oranlarının sicile eksiksiz işlendiğini kontrol edin. İşlem tamamlandığında başvuru tarihi, teslim veya tebliğ kaydı ve ek listesi saklanır; sonraki süre bu kayıt esas alınarak hesaplanır.
arsa payı düzeltme davası başvurusunda olay özeti, hukuki neden, deliller ve talep sonucu ayrı başlıklarla yazılır. Birbiriyle çelişen talepler açıklanmadan aynı metne eklenmez. Harç, gider avansı veya zorunlu ön başvuru bulunuyorsa işlem açılmadan önce tamamlanır. Elektronik başvuruda gönderim makbuzu; fizikî başvuruda evrak kayıt numarası alınır.
Belge ve delil kontrol listesi
- Kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapu kayıtları: Bu belge arsa payı düzeltme davası bakımından maddi olayı, tarihi veya taraf sıfatını doğrular. Belge elektronik ortamdaysa kaynağı ve doğrulama bilgisi; fizikîyse okunaklı tam örneği dosyaya eklenir.
- Onaylı mimari proje: Bu belge arsa payı düzeltme davası bakımından maddi olayı, tarihi veya taraf sıfatını doğrular. Belge elektronik ortamdaysa kaynağı ve doğrulama bilgisi; fizikîyse okunaklı tam örneği dosyaya eklenir.
- Yönetim planı ve kuruluş belgeleri: Bu belge arsa payı düzeltme davası bakımından maddi olayı, tarihi veya taraf sıfatını doğrular. Belge elektronik ortamdaysa kaynağı ve doğrulama bilgisi; fizikîyse okunaklı tam örneği dosyaya eklenir.
- Bağımsız bölüm değerleme verileri: Bu belge arsa payı düzeltme davası bakımından maddi olayı, tarihi veya taraf sıfatını doğrular. Belge elektronik ortamdaysa kaynağı ve doğrulama bilgisi; fizikîyse okunaklı tam örneği dosyaya eklenir.
- Güncel malik listesi: Bu belge arsa payı düzeltme davası bakımından maddi olayı, tarihi veya taraf sıfatını doğrular. Belge elektronik ortamdaysa kaynağı ve doğrulama bilgisi; fizikîyse okunaklı tam örneği dosyaya eklenir.
arsa payı düzeltme davası için hazırlanan delil listesi yalnızca belge adlarından oluşmamalıdır. Her delilin hangi vakıayı ispatladığı gösterilir. Kişisel veri içeren belgelerde uyuşmazlıkla ilgisiz bilgiler ölçülülük ilkesi gereği kapatılır; belgenin ispat gücünü ortadan kaldıracak değişiklik yapılmaz.
Süre, görev ve yetki
Süre: KMK m. 3 arsa payı düzeltme talebi için özel bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre koymaz. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı ile kuruluş tarihindeki oransızlık sürdüğü müddetçe dava açılır. Kesin hükümle karara bağlanmış aynı uyuşmazlık yeniden görülemez.
Başvuru veya yargı yeri: KMK Ek m. 1 gereğince sulh hukuk mahkemesi görevlidir. HMK m. 12 gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Diğer malikler anlaşmaya yanaşmazsa her kat maliki tek başına dava açabilir; bilirkişi bütün bağımsız bölümleri kuruluş tarihindeki değerleriyle karşılaştırır. Süreye bağlı işlemde son gün beklenmez. Tebligat parçası, elektronik tebligat kayıtları ve başvuru makbuzu aynı dosyada saklanır. Görev ve yetki kamu düzenine ilişkin olduğu ölçüde merci tarafından kendiliğinden incelenir; diğer hâllerde tarafın süresinde itirazı gerekir.
Uygulamada sık yapılan hatalar
- 1. hata: Bugünkü piyasa değerini tek ölçüt almak.
- 2. hata: Sadece davacının bölümünü değerlemek.
- 3. hata: Tüm güncel malikleri taraf göstermemek.
- 4. hata: Onaylı projeyi dosyaya sunmamak.
- 5. hata: Arsa payı ile ortak alan kullanım hakkını karıştırmak.
Türkiye geneli ve Mersin uygulaması
Bu yazıdaki maddi hukuk kuralları Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’de yapılacak adliye, idare, tapu, tüketici, sigorta veya şirket işlemlerinde de aynı kanuni şartlar geçerlidir. Yerel uygulama yalnızca yetkili birim, dosya tevzii, randevu ve fizikî teslim adımlarını etkiler; kanunda yazılı süreyi veya hakkın kapsamını değiştirmez. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu’nun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır; yetki ve usul kuralları çerçevesinde Türkiye genelindeki dosyalar İstanbul ve Mersin ofislerinden yönetilir.
Resmî kaynaklar ve ilgili rehberler
Mevzuatın güncel metni ve başvuru ekranı için resmî bağlantılar kullanılmalıdır:
Arsa payı oranını kuruluş belgeleri, kat mülkiyeti ve bağlantılı malik uyuşmazlıklarıyla birlikte şu doğrulanmış içeriklerden inceleyin:
- kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı
- apartman ortak alanında hâkimin müdahalesi
- kentsel dönüşümde arsa payı satışına itiraz
Arsa Payı Düzeltme Davası Nasıl Açılır? Kat Mülkiyeti Kanunu 3. Madde İçin Hukuki Değerlendirme
arsa payı düzeltme davası bakımından kanuni şartlar, süreler, görevli ve yetkili merci ile hukuka uygun deliller somut belgeler üzerinden birlikte incelenmelidir. Genel bilgi, dosyaya özgü hukuki değerlendirmenin yerine geçmez.
Sık sorulan sorular
Arsa payı hangi ölçüte göre belirlenir?
Arsa payı, bağımsız bölümün kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulduğu tarihteki konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı belirlenir.
Hangi kanun maddeleri uygulanır?
KMK m. 3 maddi kuralı, Ek m. 1 sulh hukuk mahkemesinin görevini; HMK m. 12 taşınmazın bulunduğu yerin kesin yetkisini düzenler.
Dava açma süresi nedir?
KMK m. 3 özel bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre koymaz. Oransızlık ve kat mülkiyeti ya da kat irtifakı sürdüğü müddetçe talep ileri sürülür.
Görevli ve yetkili yer neresidir?
KMK Ek m. 1 gereğince sulh hukuk mahkemesi görevli; HMK m. 12 gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Hangi belgeler hazırlanmalıdır?
Başvuruda özellikle Kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapu kayıtları, Onaylı mimari proje, Yönetim planı ve kuruluş belgeleri sunulmalıdır. Belgenin aslı, onaylı örneği veya doğrulanabilir elektronik kaydı tercih edilmelidir.
Sonradan oluşan değer artışı düzeltme nedeni midir?
Hayır. Kuruluş tarihindeki oransızlık ispatlanır; sonradan yapılan yenileme veya çevredeki değer artışı tek başına düzeltme nedeni değildir.
Mersin dışındaki dosyalar bakımından kural değişir mi?
arsa payı düzeltme davası bakımından maddi hukuk kuralı Türkiye genelinde aynıdır. Yetki, başvuru kanalı ve yerel işlem adımları dosyanın niteliğine göre belirlenir; büromuz Mersin merkezli olup dosyalar kanuni yetki ve usul çerçevesinde Türkiye genelinde yönetilir.
Avukatla temsil zorunlu mudur?
arsa payı düzeltme davası işlemi için kanun kural olarak avukatla temsil zorunluluğu koymaz. Buna rağmen süre, görev, talep sonucu ve delil seçimi hatası hak kaybına yol açtığından somut dosya hukuki incelemeye tabi tutulmalıdır.
Arsa payı düzeltme davası bakımından hangi belgeler incelenmelidir?
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapu kayıtları: Bu belge arsa payı düzeltme davası bakımından maddi olayı, tarihi veya taraf sıfatını doğrular. Belge elektronik ortamdaysa kaynağı ve doğrulama bilgisi; fizikîyse okunaklı tam örneği dosyaya eklenir. Onaylı mimari proje: Bu belge arsa payı düzeltme davası bakımından maddi olayı, tarihi veya taraf sıfatını doğrular. Belge elektronik ortamdaysa kaynağı ve doğrulama bilgisi; fizikîyse okunaklı tam örneği dosyaya eklenir. Yönetim planı ve kuruluş belgeleri: Bu belge arsa payı düzeltme davası bakımından maddi olayı, tarihi veya taraf sıfatını doğrular.…
Hangi resmî kaynaklar esas alınır?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3, 20 ve Ek m. 1 ile 6100 sayılı HMK m. 12 ve taşınmazın tapu-proje kayıtları esas alınır.
Hukuki bilgilendirme: Bu içerik genel hukuki bilgidir. Somut dosyada sözleşme, tebligat, karar ve deliller incelenmeden süre veya talep sonucu belirlenmemelidir.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin Ofisi
Adres: İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin
Yazar ve Hukuki İnceleme
Bu içerik Arsa Payı Düzeltme Davası Nasıl Açılır? Kat Mülkiyeti Kanunu 3. Madde konusu bakımından Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış; Av. Emirhan Keskin tarafından güncel mevzuat, resmî kaynaklar ve hukuki terminoloji yönünden incelenmiştir.
- Hazırlayan
- Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
- İnceleyen
- Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507
- Hukuk alanı
- İmar ve Kat Mülkiyeti Hukuku
- Son kontrol
İçerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut olayın sonucu; belgeler, yürürlükteki mevzuat ve hukuka uygun deliller üzerinden belirlenir.
Arsa Payı Düzeltme Davası Nasıl Açılır? Kat Mülkiyeti Kanunu 3. Madde: Uygulama ve Dosya Değerlendirmesi
Arsa Payı Düzeltme Davası Nasıl Açılır? Kat Mülkiyeti Kanunu 3. Madde hakkında sağlıklı bir değerlendirme, yalnız sonuca bakılarak yapılamaz. Önce olay kronolojisi kurulmalı; işlem, karar veya sözleşmenin tarihi ile öğrenme ve tebliğ tarihleri ayrı ayrı kaydedilmelidir. Ardından 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu ve taşınmazın niteliğine göre 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu içindeki maddi koşullar, ispat kuralları ve başvuru yolu birlikte ele alınmalıdır. Aynı başlık altında görünen iki dosya, taraf sıfatı veya belge içeriği değiştiğinde farklı hukuki sonuca ulaşabilir.
Dosya incelemesinde ilk aşama, talebin hukuki niteliğini doğru belirlemektir. Arsa Payı Düzeltme Davası Nasıl Açılır? Kat Mülkiyeti Kanunu 3. Madde bakımından istenen sonuç; bir işlemin iptali, bir hakkın tespiti, para alacağı, kayıt düzeltme, ceza sorumluluğu veya yalnız idari başvuru olabilir. Talep yanlış adlandırılırsa doğru olaylar anlatılmış olsa bile görev, süre ve ispat planı hatalı kurulabilir. Bu nedenle dilekçeden önce amaç, taraflar ve beklenen hukuki sonuç tek sayfalık bir dosya özetiyle netleştirilmelidir.
Belge seti en azından güncel tapu kaydı, takyidat dökümü, vekâletname, belediye imar ve proje dosyası, değerleme belgesi, ödeme kaydı ve taraf yazışmaları üzerinden kontrol edilmelidir. Belgelerin yalnız varlığı değil; hangi tarihte düzenlendiği, kim tarafından oluşturulduğu, aslı veya doğrulanabilir örneğinin bulunup bulunmadığı ve olayın hangi unsurunu kanıtladığı önemlidir. Elektronik kayıtlar mümkünse ham biçimiyle korunmalı; ekran görüntüsüne ek olarak bağlantı, tarih, dosya bilgisi ve doğrulama kaydı saklanmalıdır.
Başvuru mercii genel olarak işlemin niteliğine göre tapu müdürlüğü, belediye, noterlik veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olabilir. Ancak görev ve yetki, tarafların sıfatı, işlemin yeri, taşınmazın bulunduğu yer, tüketici veya tacir ilişkisi ve özel kanundaki düzenlemeye göre değişebilir. Yanlış merciye başvuru bazı durumlarda süre kaybına yol açabileceğinden, dilekçe gönderilmeden önce görev, yetki ve varsa dava şartı arabuluculuk ayrı kontrol satırları olarak işaretlenmelidir.
Süre hesabında başlangıç anı özellikle belgelenmelidir. Kararın verildiği tarih, öğrenme tarihi ve usulüne uygun tebliğ tarihi aynı değildir. Elektronik tebligat, yurt dışı tebligatı, muhtara bırakma veya resmî başvuruya verilen cevap gibi durumlarda özel hükümler bulunabilir. Arsa Payı Düzeltme Davası Nasıl Açılır? Kat Mülkiyeti Kanunu 3. Madde dosyasında süre sonu hesaplanırken hafta sonu, resmî tatil, adli tatil ve özel kanun istisnaları somut başvuru türüne göre ayrı incelenmelidir.
En önemli uygulama riski, malik ve yetki kontrolü yapılmadan kapora veya satış bedeli ödenmesi; fiilî durum ile resmî kayıt arasındaki farkın gözden kaçırılması olarak özetlenebilir. Bu risk yalnız hukuki argümanı değil, delillerin sunuluş sırasını da etkiler. Önce tartışmasız belgeler, sonra taraflar arasındaki çekişmeli olaylar, en sonda hukuki sonuç kurulmalıdır. Belgeyle desteklenmeyen kesin ifadeler yerine hangi hususun hangi delille kanıtlanacağı açıkça gösterilmelidir.
Karşı tarafın muhtemel savunması da baştan test edilmelidir. Yetki itirazı, süre aşımı, ödeme veya ifa iddiası, belgenin geçersizliği, taraf sıfatı, kusur ve illiyet bağı gibi itirazlardan hangilerinin Arsa Payı Düzeltme Davası Nasıl Açılır? Kat Mülkiyeti Kanunu 3. Madde bakımından anlamlı olduğu belirlenmelidir. Bu çalışma, yalnız iddiayı güçlendirmez; gereksiz talep ve masraf riskini de azaltır. Özellikle alternatif talepler kurulacaksa bunların birbirleriyle çelişmemesi gerekir.
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
BAKIRCI & KESKİN HUKUK BÜROSU sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.