Apartman Yöneticisi Hesap Vermezse Ne Yapılır?
Kısa cevap: Yönetici, yönetim planında yazılı zamanda; plan süre göstermiyorsa her takvim yılının ilk ayında kat maliklerine gelir-gider hesabı verir. Kat maliklerinin sayı bakımından yarısı, arsa payları ne olursa olsun istediğinde hesap dönem dışında da gösterilir. Hesap; banka hareketi, fatura, makbuz, karar defteri ve işletme projesiyle belgelenir.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Uygulamada en sık hata, maddi olay ile başvuru yolunun birbirine karıştırılmasıdır. Bu nedenle apartman yöneticisi hesap vermiyor başlığında sonuç; aşağıdaki kanun hükümleri, süre ve belgeler üzerinden belirlenir.
Apartman Yönetimi Nasıl Kurulur ve Yönetici Ne Yapar?
Yönetim planı KMK m.28 uyarınca bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz; fakat toplantı düzeni, aidat tahsilatı, ortak alan kullanımı ve yöneticinin görev ayrıntılarını belirleyebilir. Bu nedenle bir uyuşmazlıkta sıralama; tapu/kat mülkiyeti kaydı, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı ve kanun hükümleri şeklinde kurulmalıdır.
Yönetici seçimi ve görev süresi
KMK m.34’e göre yönetici kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır. Yönetici kat malikleri arasından seçilebileceği gibi dışarıdan da seçilebilir; kurul yönetim işlerini üç kişilik kurula bırakabilir. Yönetici her yıl kanuni usulle yeniden atanır. Sekizden az bağımsız bölümlü yapılarda yönetici atanması zorunlu olmamakla birlikte maliklerin yönetim düzeni kurmasına engel yoktur.
Malikler yönetimde anlaşamaz veya yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine ana taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi yönetici atayabilir. Mahkemece atanan yönetici, kurulca atanan yöneticinin yetkilerine sahip olur; atanmasından altı ay geçmedikçe kural olarak kurul tarafından değiştirilemez, haklı sebep hâlinde mahkeme değişikliğe izin verebilir.
Toplantı ve karar yeter sayısı
KMK m.30 uyarınca kat malikleri kurulu ilk toplantıda kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantı yeter sayı olmadığı için yapılamazsa ikinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur; ancak kanunun belirli işler için aradığı özel nisaplar saklıdır. Yönetici seçimi, yönetim planı değişikliği, ortak alan işlemleri ve önemli yeniliklerde yalnız genel toplantı çoğunluğuna güvenilmemelidir.
KMK m.32’ye göre ana taşınmaz, kat malikleri kurulunun kararlarına ve yönetim planına göre yönetilir; usulüne uygun kararlar kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar. Toplantı çağrısı, gündem, hazır bulunanlar listesi, arsa payları, vekâletler, oy sonucu ve muhalefet şerhi karar defterinde açıkça gösterilmelidir.
Aidat ve ortak gider paylaşımı
KMK m.20’de farklı bir anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; sigorta, ortak yer bakım-koruma-güçlendirme-onarım giderleri ile yönetici aylığı ve ortak tesis işletme giderleri arsa payı oranında paylaşılır. Bir malik ortak yer veya tesisi kullanmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Gider veya avans payını ödemeyen malik, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Aidat borcu için dayanak; yönetim planı, kurul kararı veya kesinleşmiş işletme projesi, pay cetveli ve ödeme kayıtlarıdır. Kalemleri açıklanmayan toplu tahakkuk, hangi döneme ve karara dayandığı belirtilmeden denetlenemez. Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını uygulamak ve giderleri bu belgelere göre tahsil etmekle görevlidir.
Yöneticinin kanuni görevleri
| Madde | Kesin yükümlülük |
|---|---|
| KMK 34 | Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümde yönetici atanır; seçim sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılır. |
| KMK 35 | Kurul kararlarını ve yönetim planını uygular; bakım, koruma, onarım, sigorta, avans ve gider tahsilatı ile tebligat kabulü gibi yönetim işlerini yürütür. |
| KMK 36 | Karar, protokol, ihtar, tebligat ve giderleri tarih sırasıyla deftere yazar; belgeleri ve defterleri saklar, defteri her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde notere kapattırır. |
| KMK 37 | İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici proje hazırlar; en geç üç ay içinde kurul kararı alınır. Mevcut proje bulunan hâllerde geçici proje bedeli için m.37’deki yeniden değerleme oranı sınırı uygulanır. Bu sınır, her kurul kararı için genel aidat artış tavanı değildir. Kaynak: 7579 sayılı Kanun m.3–4. |
| KMK 38 | Kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur; görev ve harcamalarının hesabını vermek zorundadır. |
| KMK 39 | Yönetim planındaki tarihte, tarih yoksa her takvim yılının ilk ayında hesap verir; maliklerin sayı bakımından yarısı isterse dönem dışında da hesap gösterir. |
| KMK 41 | Kurul yöneticiyi sürekli denetler; yönetim planında zaman yoksa denetim üç ayda bir yapılır, haklı sebep varsa her zaman denetlenebilir. |
Apartman yöneticisi hesap vermezse izlenecek sıra
- Yönetim planını, son seçim kararını, işletme projesini ve aidat cetvelini alın.
- Yöneticiye istenen belgeleri tek tek sayan yazılı talep gönderin; banka dökümü, fatura, makbuz, sözleşme ve karar defteri için inceleme tarihi isteyin.
- Kat maliklerinin sayı bakımından yarısının talebi varsa KMK m.39’a dayanarak dönem dışı hesap gösterilmesini talep edin.
- Olağanüstü toplantı şartları oluşmuşsa gündemli çağrı yapın; hesap, denetim, ibra ve yöneticinin değiştirilmesi ayrı gündem maddeleri olsun.
- Kurul kararının iptali istenecekse KMK m.33’teki süreleri hesaplayın: toplantıya katılan muhalif malik için karar tarihinden bir ay; katılmayan malik için öğrenmeden bir ay ve her hâlde karar tarihinden altı ay.
- Yönetici belge vermiyor veya yönetim planı/kanuna aykırılık sürüyorsa KMK m.33 kapsamında ana taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde hâkimin müdahalesi yolunu değerlendirin.
Resmî kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
Apartman Yöneticisi Hesap Vermezse Ne Yapılır? Denetim ve Dava Yolu: hukuki çerçeve
Hesap verme, yalnız toplam gelir-gider rakamı bildirmek değildir. Fatura, makbuz, banka hareketi, karar defteri ve işletme projesiyle harcamanın dayanağı gösterilmelidir. Yönetici belge sunmazsa kat malikleri kurulu denetim ve görevden alma yetkisini kullanır; ayrıca kat maliki KMK m. 33 uyarınca sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini ve hesabın belgeleriyle sunulmasını ister. Kurul veya denetim sürecinin tamamlanması bu istemin kanuni dava şartı değildir. Belge talebinde hesap dönemini, istenen kayıtları ve cevap için bildirilen makul süreyi ayrı ayrı gösterin. Gelir-gider dökümünü, banka hareketlerini, fatura ve makbuzları, işletme projesini ve harcamaya dayanak kurul kararlarını belirtin; gönderim ve teslim kayıtlarını saklayın. Kurulun denetim veya yönetici değişikliği görüşmesi, dava açmadan önce 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında arabuluculuğa başvurma yükümlülüğünün yerine geçmez.
Kanuni dayanaklar
| Mevzuat | Madde | Bağlayıcı kural |
|---|---|---|
| 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu | m. 35 ve 36 | Yönetici gelir-gider işlerini yürütür; karar, protokol, bildirim ve gider belgelerini saklar, noter onaylı defteri süresinde kapattırır. |
| 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu | m. 39 | Yönetim planındaki zamanda, yoksa her takvim yılının ilk ayında hesap verilir; maliklerin sayı bakımından yarısı isterse dönem dışında da hesap gösterilir. |
| 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu | m. 41 | Plan özel zaman koymamışsa hesap her üç ayda bir denetlenir; haklı sebepte her zaman denetim yapılır. |
| 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu | m. 33 ve Ek m. 1 | Kanuni yükümlülüğün ihlalinde hâkimin müdahalesi istenir; KMK uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde çözülür. |
apartman yöneticisi hesap vermiyor değerlendirmesinde tablodaki hükümler birlikte uygulanır. Özel hüküm bulunan yerde genel hükme göre değil, özel düzenlemenin kapsam ve şartlarına göre işlem yapılır. Süre hesabında karar, tebliğ, öğrenme, teslim veya ihlal tarihi birbirinin yerine kullanılamaz; başlangıç anı ilgili maddede gösterilen olaya göre belirlenir.
Şartlar ve sonuçları
1. Hesap belgeye dayanmalıdır
Yönetici banka hareketi, fatura, makbuz ve karar dayanağını birlikte göstermek zorundadır.
2. Yıllık hesap zamanı bağlayıcıdır
Yönetim planında tarih varsa o tarih; yoksa her takvim yılının ilk ayı hesap verme dönemidir.
3. Maliklerin yarısı ara hesap isteyebilir
Kat maliklerinin sayı olarak yarısının talebi üzerine yönetici dönem sonunu beklemeden hesap gösterir.
4. Defter ve belgeler saklanır
Karar, gider ve bildirim belgeleri kanuni usule uygun dosyalanır; belgelerin kaybı yöneticinin sorumluluğunu doğurur.
5. İbra her işlemi otomatik ortadan kaldırmaz
İbra kararı hile, saklanan işlem veya açık yetki aşımının yargısal denetimini mutlak biçimde engellemez.
Adım adım başvuru ve takip yolu
- 1. adım — Yazılı belge listesi isteyin: Dönem, hesap kalemi ve istenen belgeleri belirterek yöneticiye teslim belgeli talep gönderin.
- 2. adım — Kurul gündemine alın: Hesap, denetim, ibra ve gerekiyorsa yönetici değişikliğini toplantı gündemine yazın.
- 3. adım — Banka ve defterleri karşılaştırın: Aidat tahsilatı, banka hesabı, fatura ve karar defteri arasındaki farkları tabloya dökün.
- 4. adım — Denetçi raporu hazırlayın: Yönetim planı veya kurul kararına göre denetçi tarafından dönemsel rapor düzenletin.
- 5. adım — Hâkimin müdahalesini isteyin: Belge verilmez veya usulsüzlük giderilmezse sulh hukuk mahkemesinde hesap ve müdahale talebi kurun.
apartman yöneticisi hesap vermiyor başvurusunda olay özeti, hukuki neden, deliller ve talep sonucu ayrı başlıklarla yazılır. Birbiriyle çelişen talepler açıklanmadan aynı metne eklenmez. Harç, gider avansı veya zorunlu ön başvuru bulunuyorsa işlem açılmadan önce tamamlanır. Elektronik başvuruda gönderim makbuzu; fizikî başvuruda evrak kayıt numarası alınır.
Belge ve delil kontrol listesi
- Yönetim planı: Bu belge apartman yöneticisi hesap vermiyor bakımından maddi olayı, tarihi veya taraf sıfatını doğrular. Belge elektronik ortamdaysa kaynağı ve doğrulama bilgisi; fizikîyse okunaklı tam örneği dosyaya eklenir.
- Kat malikleri kurulu karar defteri: Bu belge apartman yöneticisi hesap vermiyor bakımından maddi olayı, tarihi veya taraf sıfatını doğrular. Belge elektronik ortamdaysa kaynağı ve doğrulama bilgisi; fizikîyse okunaklı tam örneği dosyaya eklenir.
- Apartman banka hesap dökümleri: Bu belge apartman yöneticisi hesap vermiyor bakımından maddi olayı, tarihi veya taraf sıfatını doğrular. Belge elektronik ortamdaysa kaynağı ve doğrulama bilgisi; fizikîyse okunaklı tam örneği dosyaya eklenir.
- Fatura, makbuz ve sözleşmeler: Bu belge apartman yöneticisi hesap vermiyor bakımından maddi olayı, tarihi veya taraf sıfatını doğrular. Belge elektronik ortamdaysa kaynağı ve doğrulama bilgisi; fizikîyse okunaklı tam örneği dosyaya eklenir.
- İşletme projesi ve aidat listesi: Bu belge apartman yöneticisi hesap vermiyor bakımından maddi olayı, tarihi veya taraf sıfatını doğrular. Belge elektronik ortamdaysa kaynağı ve doğrulama bilgisi; fizikîyse okunaklı tam örneği dosyaya eklenir.
apartman yöneticisi hesap vermiyor için hazırlanan delil listesi yalnızca belge adlarından oluşmamalıdır. Her delilin hangi vakıayı ispatladığı gösterilir. Kişisel veri içeren belgelerde uyuşmazlıkla ilgisiz bilgiler ölçülülük ilkesi gereği kapatılır; belgenin ispat gücünü ortadan kaldıracak değişiklik yapılmaz.
Süre, görev ve yetki
Süre: Yönetim planı özel tarih koymamışsa yönetici her takvim yılının ilk ayında hesap verir. Maliklerin sayı bakımından yarısının talebi üzerine dönem beklenmeden hesap gösterilir. Kurul kararının iptali isteniyorsa KMK m. 33’teki toplantıya katılanlar için karar tarihinden, katılmayanlar için öğrenme tarihinden başlayan bir aylık ve her hâlde karar tarihinden başlayan altı aylık süre ayrıca uygulanır.
Başvuru veya yargı yeri: KMK Ek m. 1 gereğince sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Hâkimin müdahalesi ve hesap uyuşmazlığı, ana taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Hesap ve belge uyuşmazlığında kurul denetimi ile yargı yolunu birbirinden ayırın: kurulun toplanması veya denetçi raporunun tamamlanması, hâkimin müdahalesi isteminden önce tüketilmesi zorunlu bir aşama değildir. Buna karşılık, 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca kat mülkiyetinden kaynaklanan dava için önce arabuluculuğa başvurulur. Anlaşma sağlanmazsa son tutanakla birlikte ana taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Hesap dönemini, sunulmayan belgeleri ve istenen müdahaleyi açıkça belirtin. Kurul kararının iptali de isteniyorsa KMK m.33 sürelerini ayrıca takip edin; yöneticiye gönderilen belge talebinin dava süresini kendiliğinden durdurduğunu varsaymayın. Dava şartı arabuluculuğun kanuni dayanağı.
Uygulamada sık yapılan hatalar
- 1. hata: Sözlü hesap açıklamasını yeterli saymak.
- 2. hata: Yönetim planındaki hesap dönemini kontrol etmemek.
- 3. hata: Belge talebini kalem ve dönem belirtmeden yapmak.
- 4. hata: Karar defteri ile banka kayıtlarını karşılaştırmamak.
- 5. hata: Ceza şikâyetini hesap verme davasının yerine kullanmak.
Türkiye geneli ve Mersin uygulaması
Bu yazıdaki maddi hukuk kuralları Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’de yapılacak adliye, idare, tapu, tüketici, sigorta veya şirket işlemlerinde de aynı kanuni şartlar geçerlidir. Yerel uygulama yalnızca yetkili birim, dosya tevzii, randevu ve fizikî teslim adımlarını etkiler; kanunda yazılı süreyi veya hakkın kapsamını değiştirmez. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu’nun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır; yetki ve usul kuralları çerçevesinde Türkiye genelindeki dosyalar İstanbul ve Mersin ofislerinden yönetilir.
Resmî kaynaklar ve ilgili rehberler
Mevzuatın güncel metni ve başvuru ekranı için resmî bağlantılar kullanılmalıdır:
Hesap denetimi, ortak gider ve hâkimin müdahalesi bakımından şu doğrulanmış kat mülkiyeti içeriklerini birlikte inceleyin:
- apartmanda çatı onarımı ve ortak gider
- apartman ortak alanında hâkimin müdahalesi
- yazlık sitelerde aidata itiraz ve işletme projesi
Apartman Yöneticisi Hesap Vermezse Ne Yapılır? Denetim ve Dava Yolu İçin Hukuki Değerlendirme
apartman yöneticisi hesap vermiyor bakımından kanuni şartlar, süreler, görevli ve yetkili merci ile hukuka uygun deliller somut belgeler üzerinden birlikte incelenmelidir. Genel bilgi, dosyaya özgü hukuki değerlendirmenin yerine geçmez.
Hukuki Değerlendirme Talep Edin →Apartman Yönetimi Hakkında Sık Sorulan Sorular
Apartman yönetimi hangi kanuna tabidir?
Temel düzenleme 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve tapuda kayıtlı yönetim planıdır. Ayrı bir “apartman yönetimi yönetmeliği” veya “site yönetimi kanunu” temel kaynak değildir.
Apartmanda yönetici seçmek zorunlu mu?
KMK m.34’e göre ana taşınmaz sekiz veya daha fazla bağımsız bölümden oluşuyorsa yönetici atanması zorunludur.
Apartman yöneticisi hangi çoğunlukla seçilir?
KMK m.34 uyarınca kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir.
Apartman yöneticisi ne zaman hesap verir?
KMK m.39’a göre yönetim planındaki tarihte; tarih yoksa her takvim yılının ilk ayında hesap verir. Maliklerin sayı bakımından yarısı isterse dönem dışında da hesap gösterir.
Apartman yöneticisi hangi belgeleri göstermek zorundadır?
Karar defteri, işletme projesi, banka hareketleri, faturalar, makbuzlar, sözleşmeler, ihtar ve tebligatlar ile aidat tahakkuk ve tahsilat kayıtları hesap incelemesinin temel belgeleridir.
Aidat ödemeyen malik ne kadar gecikme tazminatı öder?
KMK m.20 uyarınca gecikilen günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanır.
Apartman yöneticisi görevden alınabilir mi?
Kat malikleri kurulu haklı sebep çıktığında yöneticiyi değiştirebilir. Mahkemece atanan yönetici için KMK m.34’teki altı aylık koruma ve haklı sebep şartı ayrıca uygulanır.
Apartman yönetimi kararına itiraz süresi nedir?
KMK m.33’e göre toplantıya katılıp karşı oy kullanan malik karar tarihinden, katılmayan malik öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden altı ay içinde iptal davası açabilir. Yokluk veya mutlak butlan hâlleri ayrıdır.
Apartman yönetimi davasında görevli mahkeme hangisidir?
KMK Ek m.1 uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir; yetki ana taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenir.
Yöneticiye yazılı başvuru dava şartı mı?
Yöneticiye yazılı belge talebi ve kurul denetimi, KMK m.33 bakımından tüketilmesi zorunlu başvuru yolları değildir; talep ve ret olgusunun ispatına yarar. Kat mülkiyetinden kaynaklanan dava açılmadan önce 6325 sayılı Kanun m.18/B gereğince arabuluculuğa başvurulması ise dava şartıdır.
Hukuki bilgilendirme: Bu içerik genel hukuki bilgidir. Somut dosyada sözleşme, tebligat, karar ve deliller incelenmeden süre veya talep sonucu belirlenmemelidir.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin Ofisi
Adres: İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin
Yazar ve Hukuki İnceleme
Bu içerik Apartman Yöneticisi Hesap Vermezse Ne Yapılır? Denetim ve Dava Yolu konusu bakımından Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış; Av. Emirhan Keskin tarafından güncel mevzuat, resmî kaynaklar ve hukuki terminoloji yönünden incelenmiştir.
- Hazırlayan
- Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
- İnceleyen
- Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507
- Hukuk alanı
- İmar ve Kat Mülkiyeti Hukuku
- Son kontrol
İçerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut olayın sonucu; belgeler, yürürlükteki mevzuat ve hukuka uygun deliller üzerinden belirlenir.
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.