Kısa cevap: Kat maliki ortak yeri diğer maliklerin aynı hakkını engelleyecek biçimde tek başına kullanamaz. KMK m. 19/2 uyarınca ortak yerde inşaat, onarım, tesis veya dış cephe renk değişikliği için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Dava açılmadan önce 6325 sayılı Kanun m. 18/B gereğince arabulucuya başvuru dava şartıdır.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

Bu meselede kesin cevap, sözleşme veya karar metniyle kanun hükmünün birlikte okunmasıyla verilir. Bu nedenle apartman ortak alan işgali başlığında sonuç; aşağıdaki kanun hükümleri, süre ve belgeler üzerinden belirlenir.

Apartman Ortak Alanının İşgali Nasıl Önlenir? Hâkimin Müdahalesi

Merdiven, koridor, sığınak, çatı, bahçe ve ortak otoparkın niteliği onaylı proje, tapu kaydı ve yönetim planıyla belirlenir. Fiilî kullanım tek başına özel mülkiyet hakkı yaratmaz. Yönetim planı tahsisli kullanım düzenleyebilir; ancak bağımsız bölüm mülkiyeti yaratamaz ve emredici ortak yer hükümlerini ortadan kaldıramaz. İnceleme sırasında işlem veya olay tek bir cümleyle nitelendirilmez; tarafların sıfatı, belgenin tarihi, tebliğ veya teslim şekli ve varsa ön başvuru birlikte ele alınır. Böylece hem yanlış görevli yere başvuru hem de eksik talep sonucu riski ortadan kaldırılır.

Kanuni dayanaklar

apartman ortak alan işgali değerlendirmesinde tablodaki hükümler birlikte uygulanır. Özel hüküm bulunan yerde genel hükme göre değil, özel düzenlemenin kapsam ve şartlarına göre işlem yapılır. Süre hesabında karar, tebliğ, öğrenme, teslim veya ihlal tarihi birbirinin yerine kullanılamaz; başlangıç anı ilgili maddede gösterilen olaya göre belirlenir.

Şartlar ve sonuçları

1. Alan önce ortak yer olarak belirlenir

Onaylı proje, tapu ve yönetim planı incelenmeden koridor, bahçe veya otoparkın hukuki niteliği kesinleştirilemez.

2. Eşit kullanım engellenemez

Bir malik eşya koyarak, kilitleyerek veya araç tahsis ederek diğer maliklerin ortak kullanımını ortadan kaldıramaz.

3. Kalıcı değişiklik rızaya tabidir

Ortak yerde inşaat, onarım, tesis veya dış cephe renk değişikliği için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir.

4. Yönetim planı sınır içinde uygulanır

Plan kullanım düzeni kurabilir; tapuda bağımsız hak yaratamaz ve kanuna aykırı işgali meşrulaştıramaz.

5. Eski hâle getirme istenebilir

İzinsiz duvar, kapı, depo veya tesis kaldırılarak projesine uygun eski durumun sağlanması talep edilir.

Beşte dört rıza ve zorunlu arabuluculuk

KMK m. 19/2, ortak yerde inşaat, onarım, tesis veya farklı renkte dış badana ve boya için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar. Mahkemece ana yapıya zarar veren bozukluğun acilen onarılması veya güçlendirmenin zorunlu olduğunun tespit edildiği durumda, projeye ve tekniğe uygun zorunlu iş için rıza aranmaz. Faydalı yenilik ve ilaveler bakımından KMK m. 42’deki sayı ve arsa payı çoğunluğu ayrıca uygulanır.

1 Eylül 2023’ten beri 6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru dava şartıdır. Anlaşma sağlanmazsa KMK m. 33 ve Ek m. 1 gereğince ana taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde müdahalenin önlenmesi, kaldırma ve eski hâle getirme talepleri ileri sürülür.

Adım adım başvuru ve takip yolu

1. 1. adım — Ortak alan niteliğini doğrulayın: Onaylı mimari proje ve yönetim planında alanın kullanım amacını bulun.
2. 2. adım — İşgali fotoğraf ve tutanakla kaydedin: Tarih, yer, engellenen geçiş ve kullanılan eşyanın tamamını gösteren kayıt oluşturun.
3. 3. adım — Yöneticiye yazılı başvurun: İşgalin kaldırılması için süre verin ve kurul gündemine alınmasını isteyin.
4. 4. adım — Kurul kararını alın: Ortak alanın korunması ve dava takibi için karar oluşturun; bireysel malik hakkı saklıdır.
5. 5. adım — Önce arabuluculuğa, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesine başvurun: 6325 sayılı Kanun m. 18/B dava şartını tamamlayın; işgalin önlenmesi, kaldırma ve eski hâle getirme taleplerini proje ve delillerle ileri sürün.

apartman ortak alan işgali başvurusunda olay özeti, hukuki neden, deliller ve talep sonucu ayrı başlıklarla yazılır. Birbiriyle çelişen talepler açıklanmadan aynı metne eklenmez. Harç, gider avansı veya zorunlu ön başvuru bulunuyorsa işlem açılmadan önce tamamlanır. Elektronik başvuruda gönderim makbuzu; fizikî başvuruda evrak kayıt numarası alınır.

Belge ve delil kontrol listesi

• Onaylı mimari proje: Bu belge apartman ortak alan işgali bakımından maddi olayı, tarihi veya taraf sıfatını doğrular. Belge elektronik ortamdaysa kaynağı ve doğrulama bilgisi; fizikîyse okunaklı tam örneği dosyaya eklenir.
• Tapu kaydı ve yönetim planı: Bu belge apartman ortak alan işgali bakımından maddi olayı, tarihi veya taraf sıfatını doğrular. Belge elektronik ortamdaysa kaynağı ve doğrulama bilgisi; fizikîyse okunaklı tam örneği dosyaya eklenir.
• Fotoğraf, video ve tespit tutanağı: Bu belge apartman ortak alan işgali bakımından maddi olayı, tarihi veya taraf sıfatını doğrular. Belge elektronik ortamdaysa kaynağı ve doğrulama bilgisi; fizikîyse okunaklı tam örneği dosyaya eklenir.
• Yöneticiye gönderilen ihtar: Bu belge apartman ortak alan işgali bakımından maddi olayı, tarihi veya taraf sıfatını doğrular. Belge elektronik ortamdaysa kaynağı ve doğrulama bilgisi; fizikîyse okunaklı tam örneği dosyaya eklenir.
• Kat malikleri kurulu kararı: Bu belge apartman ortak alan işgali bakımından maddi olayı, tarihi veya taraf sıfatını doğrular. Belge elektronik ortamdaysa kaynağı ve doğrulama bilgisi; fizikîyse okunaklı tam örneği dosyaya eklenir.

apartman ortak alan işgali için hazırlanan delil listesi yalnızca belge adlarından oluşmamalıdır. Her delilin hangi vakıayı ispatladığı gösterilir. Kişisel veri içeren belgelerde uyuşmazlıkla ilgisiz bilgiler ölçülülük ilkesi gereği kapatılır; belgenin ispat gücünü ortadan kaldıracak değişiklik yapılmaz.

Süre, görev ve yetki

Süre: Süren ortak alan işgalinde müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme talebi zamanaşımına uğramaz. Ecrimisil talebinde dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık dönem istenir; diğer para alacaklarında kendi özel zamanaşımı uygulanır.

Başvuru veya yargı yeri: Ana taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan müdahale ve eski hâle getirme taleplerinde görevlidir.

İşgal sona ermezse önce zorunlu arabuluculuk tamamlanır; anlaşma sağlanmazsa hakkı ihlal edilen kat maliki taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde müdahalenin önlenmesini ve eski hâle getirmeyi ister. Süreye bağlı işlemde son gün beklenmez. Tebligat parçası, elektronik tebligat kayıtları ve başvuru makbuzu aynı dosyada saklanır. Görev ve yetki kamu düzenine ilişkin olduğu ölçüde merci tarafından kendiliğinden incelenir; diğer hâllerde tarafın süresinde itirazı gerekir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• 1. hata: Projeyi görmeden alanı ortak yer saymak.
• 2. hata: Yönetim planını tapu hakkı gibi yorumlamak.
• 3. hata: İşgali tarihsiz fotoğrafla belgelemek.
• 4. hata: Yalnız para talep edip kaldırma istememek.
• 5. hata: Görevli sulh hukuk yerine yanlış mahkemeye başvurmak.

Türkiye geneli ve Mersin uygulaması

Bu yazıdaki maddi hukuk kuralları Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’de yapılacak adliye, idare, tapu, tüketici, sigorta veya şirket işlemlerinde de aynı kanuni şartlar geçerlidir. Yerel uygulama yalnızca yetkili birim, dosya tevzii, randevu ve fizikî teslim adımlarını etkiler; kanunda yazılı süreyi veya hakkın kapsamını değiştirmez. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu’nun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır; yetki ve usul kuralları çerçevesinde Türkiye genelindeki dosyalar İstanbul ve Mersin ofislerinden yönetilir.

Resmî kaynaklar ve ilgili rehberler

Ortak yerin tanımı, müdahalenin önlenmesi, eski hâle getirme ve hâkimin müdahalesi için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun resmî metni; dava şartı arabuluculuk için 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun m. 18/B hükmü esas alınır.

İşgalin mevcut durumunu korumak için delil tespiti, geçmiş dönem kullanım bedeli için ecrimisil ve elatmanın önlenmesi, alanın tapu ve proje statüsünü ayırmak için kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark rehberleri dosyanın konusuna göre birlikte değerlendirilir.

Apartman Ortak Alanının İşgali Nasıl Önlenir? Hâkimin Müdahalesi İçin Hukuki Değerlendirme

apartman ortak alan işgali bakımından kanuni şartlar, süreler, görevli ve yetkili merci ile hukuka uygun deliller somut belgeler üzerinden birlikte incelenmelidir. Genel bilgi, dosyaya özgü hukuki değerlendirmenin yerine geçmez.

Hukuki Değerlendirme Talep Edin →

Sık sorulan sorular

Hukuki bilgilendirme: Bu içerik genel hukuki bilgidir. Somut dosyada sözleşme, tebligat, karar ve deliller incelenmeden süre veya talep sonucu belirlenmemelidir.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin Ofisi

Adres: İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin

Google Maps’te Yol Tarifi →

Yazar ve Hukuki İnceleme

Bu içerik Apartman Ortak Alanının İşgali Nasıl Önlenir? Hâkimin Müdahalesi konusu bakımından Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış; Av. Emirhan Keskin tarafından güncel mevzuat, resmî kaynaklar ve hukuki terminoloji yönünden incelenmiştir.

Avukat Halil Bakırcı

Mersin Barosu Sicil No: 3472 · Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu kurucu avukatı

Yazar profilini inceleyin →

Hazırlayan

Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472

İnceleyen

Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507

Hukuk alanı

İmar ve Kat Mülkiyeti Hukuku

Son kontrol

4 Eylül 2026

İçerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut olayın sonucu; belgeler, yürürlükteki mevzuat ve hukuka uygun deliller üzerinden belirlenir.